Nekilnojamojo turto pirkimas yra svarbus žingsnis kiekvienam asmeniui ar įmonei. Lietuvoje šis procesas yra reglamentuojamas įstatymais, siekiant užtikrinti skaidrumą ir apsaugoti pirkėjų bei pardavėjų interesus. Tačiau kartais pirkimo procedūrose pasitaiko pažeidimų, dėl kurių gali tekti kreiptis į teismą. Šiame straipsnyje aptarsime, kokios sankcijos gali būti taikomos už neteisėtus veiksmus vykdant nekilnojamojo daikto pirkimą ir kokį vaidmenį šiame procese atlieka teismas.
Teismo vaidmuo ir alternatyvios sankcijos
Teismas gali nepripažinti pirkimo sutarties ar preliminariosios sutarties negaliojančia ir taikyti alternatyvias sankcijas, net jei sutartis buvo sudaryta neteisėtai. Tai įmanoma, jeigu dėl viešojo intereso, įskaitant su pirkimo sutartimi ar preliminariąja sutartimi nesusijusius ekonominius interesus, sutarties pripažinimas negaliojančia turėtų neproporcingų pasekmių, ir būtina išsaugoti pirkimo sutarties ar preliminariosios sutarties pasekmes.
Pagal teisinį reguliavimą ir jį aiškinančią teismų praktiką, neteisėtai, pažeidžiant įstatymų nuostatas, sudaryta pagrindinė ar preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis laikytina niekine ir negaliojančia. Vis dėlto, dėl sutarties sudarymo procedūrų pažeidimų šio sandorio visuomeninė reikšmė nesumenksta, todėl kartais iškyla poreikis derinti kelis viešojo intereso elementus - imperatyviųjų teisės normų laikymąsi ir visuomenės poreikį pirkimo objektu (ar gresiančią žalą jį praradus) - ir nuspręsti, kurio apsauga konkrečiu atveju yra svarbesnė.
Atsižvelgiant į tai, neteisėtai sudaryta pagrindinė ar preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis teismo išimtiniais atvejais gali būti paliekama galioti, tačiau tokiu atveju teismas privalo taikyti vieną iš įstatyme įtvirtintų alternatyvių sankcijų - pirkimo-pardavimo sutarties trukmės sutrumpinimą arba skirti baudą.
Alternatyvios sankcijos taip pat gali būti taikomos kaip tiekėjo pažeistų teisių gynybos priemonė, tiekėjui reikalaujant taikyti alternatyvią sankciją dėl atliktų nuostatų pažeidimo. Tiekėjas gali prašyti teismo taikyti alternatyvią sankciją perkančiajam subjektui tik tuo atveju, kai turi teisinį suinteresuotumą dėl tokios alternatyvios sankcijos taikymo.
Alternatyvia sankcija yra laikomos tik teismo paskirtos, perkančiojo subjekto nepriklausomai institucijai (Lietuvoje į valstybės biudžetą) mokamos baudos arba pirkimo-pardavimo sutarties trukmės sutrumpinimas.
PĮ 112 straipsnyje yra nustatyta, kokiais atvejais ir kokios alternatyvios sankcijos teismo gali būti taikomos perkančiajam subjektui. Tik teismas turi teisę perkančiajam subjektui taikyti alternatyvias sankcijas.
Pagal kasacinio teismo praktiką tuo atveju, jei pirkimo procedūras vykdo įgaliotoji (įgaliotinė) perkantysis subjektas, alternatyvi sankcija vis vien skiriama ją įgaliojusiai perkančiajam subjektui (įgaliotojai), kadangi neteisėtai sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis buvo sudaryta būtent jos naudai.
Alternatyviosios sankcijos negali būti prilyginamos administracinei atsakomybei (nuobaudai). Alternatyvių sankcijų tikslas - daugiau ne nubausti perkantįjį subjektą, nors jos elgesys - vienas iš vertinamų aplinkybių (pagrindų), o užtikrinti viešojo intereso apsaugą.
Alternatyvių sankcijų taikymo pagrindai
Vienas iš alternatyvių sankcijų taikymo pagrindų yra tam tikri PĮ nuostatų pažeidimai. Kitaip tariant, teismas perkančiajam subjektui taiko alternatyvias sankcijas tuo atveju, kai perkantysis subjektas atliko PĮ nustatytų reikalavimų pažeidimus, kurie pažeidė tiekėjo teisę į veiksmingą teisminę gynybą, tačiau tokie pažeidimai nepadarė įtakos tiekėjo galimybių sudaryti pirkimo ar preliminariąją sutartį.
Pavyzdžiui, atvejai, kai perkančiosios organizacijos pažeidimas turėjo neigiamos įtakos tiekėjo galimybėms sudaryti pirkimo sutartį ar preliminariąją sutartį, laikomos situacijos, kai perkantysis subjektas netaikė pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo atidėjimo termino, ar nepranešė tiekėjui apie išnagrinėtą pretenziją, gavęs tiekėjo pretenziją nestabdė pirkimo procedūrų, sudarė pirkimo-pardavimo sutartį gavęs tiekėjo ieškinį, nesuėjus atidėjimo terminui.
Alternatyvių sankcijų taikymas iš esmės galimas esant pirmiau nurodytiems perkančiojo subjekto atliktiems PĮ nuostatų pažeidimams, tačiau nesant sudarytos pirkimo-pardavimo sutarties.
Viešasis interesas ir sutarties išsaugojimas
Pirkimo sutarties išsaugojimas ir alternatyviųjų priemonių taikymas įstatyme įtvirtintas kaip išimtinė priemonė, jos taikymas galimas tik dėl viešojo intereso, kuris išeina už konkrečios sutarties ribų, t. y. svarbu išsaugoti sandorį ne dėl jo paties ar tik dėl perkančiojo subjekto interesų, o nustačius, kad pirkimo sutarties pripažinimas negaliojančia pažeistų visuomenės dalies interesus.
Dėl viešojo intereso sąvokos kasacinis teismas yra nurodęs, kad viešasis interesas apima pagrindinius principus, kuriais grindžiama valstybės teisinė sistema, valstybės ir visuomenės funkcionavimas, viešojo intereso sąvoka yra vertinamojo pobūdžio, jos turinys gali būti atskleidžiamas tik analizuojant konkrečios situacijos aplinkybes, tačiau bendrąja prasme viešieji interesai reiškia naudą visuomenei ar jos daliai, žmonių gerovę.
Pirkimo-pardavimo sutarties išsaugojimo klausimas negali būti sprendžiamas automatiškai, nevertinant konkrečių bylos faktinių aplinkybių.
Alternatyviųjų sankcijų paskirtis - nepalikti teisiškai neįvertintų neteisėtų perkančiojo subjekto veiksmų, dėl kurių šiam bet kokiu atveju turėtų kilti neigiamojo pobūdžio padarinių, kurie dėl viešojo intereso priežasčių išsaugojus pirkimo-pardavimo sutartį modifikuojami į kitus ekonominio pobūdžio suvaržymus (baudą ar sutarties termino sutrumpinimą).
Alternatyvios sankcijos: rūšys ir taikymo principai
Teismas gali taikyti šias alternatyvias sankcijas:
- Pirkimo sutarties ar preliminariosios sutarties trukmės sutrumpinimą.
- Bauda perkančiajam subjektui.
Nors PĮ 112 straipsnio 3 dalyje aiškiai nėra nurodyta, tačiau teismas pasirinktinai gali taikyti tik vieną iš PĮ 112 straipsnio 3 dalyje nustatytų alternatyvių sankcijų, kaip nustatyta Direktyvos 2007/66/ES 2e straipsnio 2 dalyje.
Teismo skiriamos alternatyvios sankcijos turi būti veiksmingos, proporcingos ir atgrasančios. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas formuoja praktiką, kad alternatyvios sankcijos - baudos dydis (santykinis ir nominalus), pirma, bet kokiu atveju turi atitikti įstatyme įtvirtintus bendruosius veiksmingumo, proporcingumo ir atgrasomumo tikslus, antra, turi būti individualizuotas ir motyvuotas, kita vertus, trečia, perkančiajam subjektui neturi būti sunkiai įvykdomas ir (ar) tapti bausmės priemone.
Teismas, parinkdamas ir skirdamas alternatyvią sankciją, turi vertinti perkančiojo subjekto atliktų pažeidimų pobūdį, mastą, įtaką sąžiningai tiekėjų konkurencijai, racionaliam lėšų panaudojimui, perkančiojo subjekto atsakomybę lengvinančias ir sunkinančias aplinkybes. Įstatymų leidėjas taip pat nustatė baudos dydžio „lubas“.
Vis dėlto atgrasomumo reikalavimas reiškia tai, kad alternatyviosios sankcijos turėtų būti prevencinio pobūdžio, be to, tokios, kurių perkantysis subjektas negalėtų traukti į įprastines veiklos sąnaudas. Teismo skiriama alternatyvi sankcija taip pat privalo būti ne tik proporcinga ir atgrasanti, tačiau ir veiksminga, leidžianti pasiekianti alternatyvios sankcijos tikslus - sukelti neigiamas pasekmes perkančiajam subjektui už jo atliktus neteisėtus veiksmus (pažeidimus).
Santykinai didžiausia kasacinio teismo perkančiajam subjektui skirta bauda siekė 5 proc. sutarties vertės, o mažiausia - apie 0,27 proc.
Alternatyvių sankcijų rūšys ir jų taikymo ypatumai:
| Sankcijos rūšis | Taikymo ypatumai |
|---|---|
| Sutarties trukmės sutrumpinimas | Sumažinami neigiami neteisėtų veiksmų padariniai, sudaroma galimybė tiekėjams greičiau varžytis dėl naujos sutarties. |
| Bauda | Skiriama neprioritetiškai, kai negalima taikyti sutarties trukmės trumpinimo, arba sutarties galiojimas yra pasibaigęs. |
Trumpindamas sutarties galiojimo trukmę, teismas turėtų palikti galioti sutartį tokiam laikotarpiui, kuris leistų užtikrinti perkančiojo subjekto veiklai reikalingų prekių, paslaugų ar darbų tiekimo nepertraukiamumą. Teismas perkančiajam subjektui gali skirti baudą, siekiančią iki 10 procentų pirkimo sutarties vertės.
TARP 4 SIENŲ: viskas apie NT Ispanijoje
tags: #iprastines #nekilnojamojo #daikto #pirkimo