Daugiabučių namų gyventojams nuolat kyla klausimų dėl buto administravimo ir kitų privalomųjų išlaidų. Privalomas visų mokesčių skaičiavimas pagal buto plotą piktina daugiabučių namų gyventojus. Šiame straipsnyje aptarsime, kokios išlaidos yra privalomos, kas į jas įeina, ir kaip spręsti ginčus su bendrijos pirmininku.
Teisinis pagrindas
Civilinio kodekso 4.76 straipsnis nurodo, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms. LR CK 4.82 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Civilinio kodekso 4.82 str. 3 dalis nurodo, kad butų ir kitų patalpų savininkai (pabrėžiame - taip pat ir kitų patalpų savininkai) privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose numatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas...
Svarbu atsižvelgti į naudingąjį plotą, kuris apibrėžiamas pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“: tai gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžijų, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas.
Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju).
Vadovaujantis LR Civilinio kodekso 4.82 str.3 dalimi „Butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas.
Bendrijos veikla ir mokesčiai
Bendrijos narių teisėtai priimtus sprendimus vykdo visi savininkai. Savininkai turi žinoti, už ką ir kiek moka.
Taip, savininkai turi gauti informaciją apie priskaitytus mokesčius ir kitą. Nėra normalu mokėti vieną bendrą sumą, reikėtų mokestiniame pranešime nurodyti. Be to, savininkas pats turi domėtis bendrais reikalais.
Bendrija pirmiausia rūpinasi ir bendrijos renkamos kaupiamosios lėšos yra naudojamos privalomajam bendrojo naudojimo objektų atnaujinimui, t.y. darbams, kuriais siekiama užtikrinti, kad tie objektai atitiktų jiems keliamus techninius reikalavimus, tinkamai funkcionuotų, nekeltų grėsmės ir pan.
Kaupiamieji įnašai
Prievolė mokėti kaupiamuosius įnašus yra priskirta savininkui. Taip, būtina kaupti lėšas privalomiesiems bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbams. Kol nėra patvirtinto ilgalaikio plano ir kartu - pagal jį nustatytų įnašų dydžių, būtina...
Kaupiamuosius mokesčius mokėti turi visi savininkai - ir butų, ir kitų patalpų, kitaip bus pažeistas lygiateisiškumo ir proporcingumo principas, įtvirtintas Civiliniame kodekse. Butų ir kitų patalpų savininkai taip pat privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui...
Taip, mokestiniai įnašai visiems savininkams priskaitomi proporcingai jų daliai pastate - pagal naudingąjį plotą. Jūsų nurodytas skaičius 0,05 skatina spėti, kad kalbate apie kaupiamąsias lėšas.
Administravimo mokesčiai
Už bendrojo naudojimo žemės privalomąją priežiūrą (pavyzdžiui, žolės pjovimas, pėsčiųjų takų valymas) moka proporcingai visi savininkai. Įprastai žemės priežiūrai lėšos numatomos biudžete. Biudžetą tvirtina bendrijos narių susirinkimas.
Bendrijos pirmininko veikla ir atsakomybė
Bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos tinkamą organizavimą, jis privalo atnaujinti ir tvirtinti bendrijos narių sąrašą, jis turi žinoti, kokie yra savininkai ir kas yra bendrijos nariai, kada, kas ir kiek yra skolingas bendrijai ir jis turėtų pateikti pažymą apie jūsų atsiskaitymą pagal prievoles su bendrija.
Jeigu bendrija labai apleista (būna, kad net ir pirmininko oficialiai įregistruoto nėra), gali tekti pirmiau visą bendrijos veiklą atstatyti...
Nesutarimai su pirmininku
Jeigu jums kokios informacijos trūksta, kreipkitės raštu informacijos į jūsų bendrijos pirmininką, o jeigu bendrijos nėra įsteigta - į paskirtąjį administratorių, jie privalo pateikti atsakymus per 10 dienų. Jeigu atsakymo negaunate, galite rašyti skundą savivaldybei, kuri kontroliuoja ir bendrijų, ir paskirtųjų administratorių...
Kreipkitės į pirmininką paaiškinimo raštu, vadovaujantis Bendrijų įstatymo 14 str. 7 dalimis, jis turi atsakyti jums ir detaliai paaiškinti per 10 darbo dienų.
Jeigu BNO valdytojas problemos nesprendžia, apskųskite jį savivaldybei, vykdančiai BNO valdytojų...
Pirmininko savivalė
Taip, galite taikyti CK 4,83 st. Nėra taip, kad visada reikia informuoti savininkus apie vykdomus darbus prieš pat juos...
Bendrija gali nusistatyti tam tikras tvarkas, taip pat gali priimti sprendimą taikyti tam tikro dydžio delspinigius, netesybas. Žinome, kad pagal LR civilinio kodekso 4.82 str. 1 punktą būtų ir patalpų savininkai privalo apmokėti bendro naudojimo paslaugas.
Atsisakymas nuo mokesčių
Situacijų būna įvairių, reikėtų gilintis, bet jeigu daugiau nei pusė visų savininkų balsavo už naują bendrojo naudojimo objekto (aikštelė) įsirengimą ir ta aikštele galės naudotis visi savininkai, tai, manytume, visi ir turėtų prisidėti prie aikštelės įrengimo. Bendra aikštelė didina visų butų vertę, nėra aišku, ar kuris nors savininkas neįsigys automobilio rytoj, gal kuris parduos sauvo automobilį ir rytoj jau neturės...
Nebent savininkai galėtų...
Bendrijų įstatymas neįgaliųjų materialinės padėties garantijų klausimo nesprendžia. Manytume, kad bendrija neturi teisinio pagrindo nepriskaityti vienam...
Jeigu individualaus gyvenamojo namo savininkas nepareiškia savo valios prisijungti prie bendrijos, prieš jo valią jo namo įrašyti į bendrijos įstatus (įraukti į bendriją) negalima (bet gali būti, kad ankstesnis to pastato savininkas buvo pareiškę tokią valią ir pastatas į bendriją jau yra įtrauktas).
Pirmasis klausimas būtų - ar jūsų pastato unikalus numeris yra įrašytas į bendrijos įstatus. Jeigu įrašytas, jūsų pastatą administruoja bendrija, net jeigu jūs jį nusipirkęs (galimai jau įtrauktą į bendriją) ir...
Jeigu yra įkurta bendrija ir bendrijos pirmininkas privalo vykdyti jam priskirtas funkcijas, tai kodėl dar samdoma aptarnaujanti įmonė, kuri suteikia reikalingas paslaugas, paskiria savo administratorių, o namo savininkai priversti mokėti abiems atlyginimus? Visi namai turi būti prižiūrimi, juos, t.y. Kai namo savininkai įsteigia bendriją, ji (bendrija) ir...
Bendro naudojimo objektai ir atsakomybė
Kiekvienas savininkas turi suteikti prieigą prie bendrojo naudojimo objketų, jeigu tai yra būtina (turėkite apžiūrų aktus, speciualistų išvadas). Reikia informuoti savininką ir raštu jam paaiškinti, kad neleisdamas atlikti būtinųjų darbų jis prisiima atsakomybę už galimą žalą ir atsakomybę už galimas išlaidas. 4.83 straipsnis.
Bendrai yra organizuojama bendrojo naudojimo objektų techninė priežiūra pagal privalomuosius jos priežiūros reikalavimus ir jeigu reikėtų suremontuoti kokį bendrojo naudojimo objetą, pavyzdžiui, kad ir prakiurusį kanalizacijos stovą, mokesčiai būtų paskirstyti proporcingai visiems savininkams.
Inžineriniai tinklai, taip pat ir šildymo sistema, yra bendrojo naudojimo objektas, už šios sistemos priežiūrą ir atnaujinimą turi mokėti proporcingai visi savininkai. Jeigu...
Bendrijų įstatyme nurodyta, kad, be kitų, bendrojo naudojimo objektai yra "bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus)", o bendrojo naudojimo objektų priežiūra, remontas ir atnaujinimas - bendra...
Dėl būdo, kaip atlikti bendrojo naudojimo objekto atnaujinimą ir remontą pasako specialistai. Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, esančių jų patalpose, taip pat ir prie bendro stovo. Už bendrojo naudojimo abjektų atnaujinimą (siena laiptinėje tokia yra) proporcingai moka visi savininkai arba asmuo, dėl kurio...
Bendrija rūpinasi visų bendrijos pastato savininkų bendrojo naudojimo objektais. Atsakingas už apžiūrą asmuo apie apžiūrų metu nustatytas deformacijas, defektus, dėl kurių pažeidžiami esminiai statinių reikalavimai ir kyla pavojus aplinkai, žmonių gyvybei, sveikatai arba galimi dideli materialiniai nuostoliai, privalo nedelsdamas apie tai informuoti namo savininkus (naudotojus), valdytoją ir (ar) techninį prižiūrėtoją, jei jis nedalyvauja apžiūroje. Asmuo, kuriam...
Parengti ir patvirtinti bendrojo naudojimo objektų aprašą, kuriame, be kitų dalykų, būtų nurodyta ir kam, kuriems savininkams priskiriamas bendrojo naudojimo objektas terasa - stogas; 2) atlikti terasos - stogo apžiūrą, pasikvietus atitinkamus specialistus, kurie apžiūros akte surašytų nustatytus pažeidimus, galimas to priežastis...
ŠITO niekas nesitikėjo
Praktiniai pavyzdžiai ir sprendimai
Parkavimo vietų įrengimas
Jeigu bendrija nori kieme įrengti parkavimo vietas, o butų plotai nėra vienodi, kaupiamosiomis lėšomis atlikti tokius darbus nėra teisinga. Reikia galvoti apie bendrojo naudojimo objektų aprašą, kurį turite turėti ir pasikeitus aplinkybėms pasitvirtinti atnaujintą.
Jeigu bendrojo naudojimo aprašte nurodyta, kad automobilių stovėjimo aikštelė priskiriama visų butų savininkams (visi gali naudotis, net jeigu trūksta vietų, tai užims tas, kuris pirmas, galės pastatyti ir...
Bendro naudojimo patalpų užėmimas
Ar gali bendrijos visuotinis susirinkimas nutarti, kad gyventojai, kurie savavališkai užėmė bendro naudojimo patalpas (rūsio sandėliukus, bendras džiovyklas, buvusias atliekų surinkimo šachtas) privalo papildomai mokėti mokesčius (kaupimo ir kt.) už šias patalpas?
Dėl bendrų patalpų naudojimo savininkai gali susitarti įvairiai, tačiau yra daug niuansų. Suprantama, kad bendrojo naudojimo patalpos turi būti naudojamos bendrai, tai juk ne asmeninės patalpos.
Nebaigtos įrengti palėpės
Ar neįrengtos, tačiau įregistruotos palėpės savininkui gali būti priskaitomi bendrieji mokesčiai pagal CK 4.82 str. 3 dalį?
Įregistravus palėpę (neįrengtą pastogę) atskiru nekilnojamuoju daiktu, jos teisinis statusas pasikeičia - ji nebėra daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpa, o atskiras nuosavybės teisės objektas, valdomas jo savininkų pagal nustatytas dalis bendrosios dalinės nuosavybės teise.
Vamzdynų keitimas
Daugiabučiame name yra keičiami vandentiekio vamzdynai ir nuotekų stovai. Priklausomai nuo butų savininkų sutarimo, ne visose laiptinėse keičiami nuotekų stovai.
Jeigu keičiami bendrojo naudojimo objektai (bendrojo naudojimo objektų apraše jie priskirti visiems savininkams), tai ir mokėti už tai turėtų visi bendrai (neaišku, kodėl keičiami ne visi stovai ar tie nekeičiami yra tinkamos būklės?).
Gyventojų deklaravimas ir mokesčiai
Daugiabutyje neaišku, kuo remiantis, skaičiuoti mokesčius butui - ar pagal gyventojų faktišką skaičių (pvz., liftas), ar pagal deklaruotus asmenis.
Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju).
Mokesčiai už nenaudojamą butą
Daugiabučiame name bendrieji mokesčiai priskaitomi proporcingai pagal turimą dalį pastate visiems butų ir/ar kitų patalpų savininkams, nepriklausomai nuo to, kaip, kokiu dažnumu savininkas tuo butu ar patalpa naudojasi.
Patarimas būtų - arba parduoti butą, arba jį išnuomoti, jeigu pati tuo butu nesinaudojate. Arba kantriai mokėti bendruosius savininkų įnašus.
Lifto remonto išlaidos
Mūsų daugiabutyje yra 8 laiptinės, tačiau tik 2 iš jų yra liftai. Lifto naudojimosi (valymo, elektros, kt.) išlaidas apmoka tik tų laiptinių, kur liftai yra, gyventojai, tačiau remonto išlaidas išdalino visiems namo gyventojams net ir tiems, kurie gyvena laiptinėse be liftų. Ar yra kokia galimybė ne visiems gyventojams apmokėti lifto remonto išlaidas?
Lifto kaip inžinerinio įrenginio priežiūra ir remontas priskiriamas visiems savininkams, mokestinius įnašus turi mokėti visi, išskyrus eksploatacines (naudojimosi liftu, t.y. elektros, valymo ir pan.) išlaidas, kurių gali nemokėti tie savininkai, kuriems bendrojo naudojimo objektų apraše liftas nepriskirtas.
Telefonspynės įrengimas
Ar išlaidos „telefonspinių“ įrengimui irgi patenka į kategoriją išlaidų, dalinamų proporcingai?
Telefonspynė įprastai montuojama lauke prie įėjimo į laiptinę, jomis naudojasi visi.
Jeigu bendrojo naudojimo objektų apraše būtų numatyta, kad tam tikras bendrojo naudojimo objektas priskirtas ne visiems, o tik daliai savininkų, pavyzdžiui, vienos laiptinės savininkams, tai mokesčiai proporcingai būtų paskirstomi tik tos laiptinės savininkams.
Klausimai ir atsakymai
Klausimas: Kaip skaičiuojama įmoka už atliktus darbus?
Atsakymas: Suprantu, kad pagal patalpos (buto) plotą proporcingai paskaičiuojama (paskirstoma) atliktų darbų sąmata.
Klausimas: Man priklauso butas, parkingas ir sandėliukas. Ar teisinga, kad Bendrijos pirmininko alga man apskaičiuojama 3 kartus: nuo buto ploto, parkingo ploto ir sandėliuko ploto?
Atsakymas: Taip pat apskaičiuojamos ir visos kitos paslaugos, kurios apskaičiuojamos butui, priskaičiuojamos dar atskirai ir parkingui bei sandėliukui: t.y. Bendrijos pirmininko atlyginimas, administravimas, buhalterinė apskaita, kaupiamosios lėšos. Už visas aukščiau išvardintas paslaugas aš moku tris kartus, išskirsčius jas į butą, parkingą ir sandėliuką.
Teismų praktika
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009-11-27 civilinės bylos Nr. 3K-7-515/2009 nutartyje pateiktas Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - Civilinis kodeksas) 4.82 straipsnio 5 dalies (nuo 2013 m. sausio 1 d. − 7 dalis) nuostatos taikymo aiškinimas.
Aiškindamas minėtoje Civilinio kodekso nuostatoje įtvirtintą proporcingumo principą, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, kad...
2024 m. vasario 8 d. Lietuvos Aukščiausiajame Teisme išnagrinėta byla, kurioje daugiabutį namą administravusi įmonė (ieškovė) prašė priteisti iš butų savininkų (atsakovų) skolas, susidariusias už terasos, įrengtos ant daugiabučio namo stogo, kuria naudojasi tik dviejų butų savininkai, remontą.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, aiškindamas CK 4.82 straipsnio 1 dalies normą, nurodė, kad stogo konstrukcija, ant kurios terasa įrengta, ir kitos išorinės terasos konstrukcijos yra bendroji dalinė visų butų ar kitų patalpų savininkų nuosavybė, jeigu terasos įrengimą ant plokščiojo stogo nulemia pastato konstrukcija ir terasos konstrukcijos yra stogo, t. y. pagrindinės namo konstrukcijos, saugančios pastato vidų nuo atmosferos poveikio, dalis.
Teisėjų kolegija pažymėjo, kad nagrinėjamoje byloje apeliacinės instancijos teismas nustatė, jog namo stogas suprojektuotas ir įrengtas kaip savarankiška konstrukcija, jis turi visus konstrukcinius elementus funkcionuoti be terasos dangų, atlieka savo funkciją saugoti pastato vidų nuo atmosferos poveikio, nepriklausomai nuo to, ar papildomai yra įrengta terasa.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, palikdamas nepakeistą apeliacinės instancijos teismo sprendimą, kuriuo ieškinys atmestas, o priešieškinis - patenkintas, šioje byloje suformulavo tokią teisės aiškinimo taisyklę: daugiabučio namo plokščiojo stogo konstrukcijos ir ant tokio stogo įrengtos terasos konstrukcijos, kurios pagal namo projektą yra plokščiojo stogo, saugančio pastato vidų nuo atmosferos poveikio, konstrukcijų dalis, yra bendroji dalinė visų butų ar kitų patalpų savininkų nuosavybė ir tais atvejais, kai terasomis turi teisę naudotis tik dalies butų ar kitų patalpų savininkai.
Todėl visų butų ir kitų patalpų savininkai turi pareigą proporcingai savo daliai apmokėti tiek daugiabučio namo plokščiojo stogo konstrukcijų, tiek ir ant tokio stogo įrengtos terasos konstrukcijų, kurios pagal namo projektą yra plokščiojo stogo, saugančio pastato vidų nuo atmosferos poveikio, konstrukcijų dalis, priežiūros ir remonto išlaidas.
Pagrindiniai punktai iš bendrijų įstatymo
Bendrijos yra steigiamos tikslu administruoti namo savininkų bendrąją dalinę nuosavybę. Todėl Bendrijos pirmininko atlyginimas yra sudėtinė namo bendrosios dalinės nuosavybės administravimo išlaidų dalis. Todėl vadovaujantis CK 4.84 str.
Bendrijos narių teisėtai priimtus sprendimus vykdo visi savininkai.
- Bendrija pirmiausia rūpinasi ir bendrijos renkamos kaupiamosios lėšos yra naudojamos privalomajam bendrojo naudojimo objektų atnaujinimui, t.y. darbams, kuriais siekiama užtikrinti, kad tie objektai atitiktų jiems keliamus techninius reikalavimus, tinkamai funkcionuotų, nekeltų grėsmės ir pan.
- Savininkai turi žinoti, už ką ir kiek moka. Nėra normalu mokėti vieną bendrą sumą, reikėtų mokestiniame pranešime nurodyti. Taip, savininkai turi gauti informaciją apie priskaitytus mokesčius ir kitą. Be to, savininkas pats turi domėtis bendrais reikalais.
Išlaidos Paskirstymo būdas Teisinis pagrindas
| Išlaidos | Paskirstymo būdas | Teisinis pagrindas |
|---|---|---|
| Bendro naudojimo objektų remontas (stogas, laiptinės) | Proporcingai naudingam plotui | CK 4.82 str. 3 dalis |
| Lifto remontas | Visiems savininkams, nepriklausomai nuo naudojimosi | CK 4.82 str. 3 dalis, išskyrus eksploatacines išlaidas |
| Eksploatacinės lifto išlaidos | Tik naudojantiems liftą | Bendrojo naudojimo objektų aprašas |
| Parkavimo vietų įrengimas | Pagal susitarimą | Bendrojo naudojimo objektų aprašas, Bendrijos susirinkimo sprendimas |
| Telefonspynės įrengimas | Proporcingai naudingam plotui | CK 4.82 str. |
Svarbu: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą. Ši informacija yra tik bendro pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija. Visada rekomenduojama kreiptis į teisininką, kad gautumėte individualią konsultaciją.