Turto Rizikos Vertinimas Lietuvoje: Kaip Apsaugoti Savo Turtą

Turto rizikos vertinimas yra esminis žingsnis siekiant apsaugoti savo turtą nuo galimų nuostolių. Turime sukaupę daug veiklos rizikos vertinimo ir tinkamos draudimo apsaugos parinkimo patirties.

Taip padedame Jums apsisaugoti nuo turto praradimo, nuostolių įvykus nelaimingam atsitikimui ar trečiųjų asmenų pretenzijų. Savo klientams, susidūrusiems su draudžiamaisiais įvykiais, teikiame realią pagalbą, kad jie patirtų kuo mažiau nuostolių.

Sudarydami sutartį galite būti tikri, kad „Rizikos cesijos“ specialistai padės visais atvejais:

• Atstovaus Jūsų interesams įvykus draudžiamajam įvykiui.
• Patars, kaip elgtis sudėtingose avarijų, incidentų, katastrofų, nelaimingų atsitikimų, vagysčių ir kitose situacijose.
• Paaiškins ir nurodys, kokius dokumentus, kokiu būdu ir iš kokių institucijų reikia gauti norint sureguliuoti žalą draudimo bendrovėse.
• Prižiūrės žalos reguliavimo procesą.
• Prireikus pasirūpins, kad nukentėjęs turtas ar transporto priemonės būtų apžiūrėtos kvalifikuotų ekspertų, nepriklausomų vertintojų ar servisų darbuotojų.
• Asistuos nukentėjusiam draudėjui ir tuo atveju, jei jis apsidraudė savarankiškai.

Mūsų vertybės įpareigoja mus elgtis sąžiningai ir atsakingai. Tik taip dirbdami galime įvertinti, parinkti ir teikti Jums aukštos kokybės paslaugas už optimalią ar norimą kainą.

Jei Lietuvos draudimo bendrovės negali ar nenori pasiūlyti Jums tinkamų draudimo produktų, turime visas galimybes būti inovatyvūs ir savo klientams siūlyti tokius draudimo produktus ir sprendimus, kurie maksimaliai atitiktų jų poreikius, norus ir galimybes.

Mes žinome, kad pasitikėjimas geriausiai patikrinamas įvykus draudžiamajam įvykiui.

Šio teksto VPT nerengė ir už jo turinį neatsako, taip pat dėl jo ar jame minimų teisės aktų nuostatų taikymo VPT konsultacijų neteiks. Ši informacija nebus atnaujinama pasikeitus teisės aktų nuostatoms, todėl prieš naudojantis žemiau pateikta informacija, būtina pasitikrinti ar ji vis dar aktuali ir atitinka aktualų teisinį reglamentavimą.

AVNT pažymi, kad jai nesuteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų bei jų taikymo, todėl žemiau pateikta tik AVNT nuomonė dėl siūlomų imtis veiksmų, kuri negali būti laikoma oficialiu teisės aktų aiškinimu ir nėra privaloma teismams, valstybės ir savivaldybių institucijoms ir įstaigoms, kitiems juridiniams ir fiziniams asmenims.

Turto Vertinimo Metodai ir Standartai

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (toliau - TVVPĮ) 2 straipsnio 10 punktu, turto arba verslo rinkos verte laikoma apskaičiuota pinigų suma, už kurią galėtų būti perduotas turtas arba verslas jo vertinimo dieną, sudarius tiesioginį komercinį norinčių perduoti turtą arba verslą ir norinčių jį įsigyti asmenų sandorį po šio turto arba verslo tinkamo pateikimo rinkai, kai abi sandorio šalys veikia dalykiškai, be prievartos ir nesaistomos kitų sandorių ir interesų.

Taigi, vertinimas nėra tikro fakto nustatymas, o labiausiai tikėtino rezultato iš galimų rezultatų intervalo nustatymas, remiantis vertinant padarytomis prielaidomis. Vertinimas rinkos vertės pagrindu yra labiausiai tikėtinos kainos, kuri būtų sumokėta sudarius sandorį vertės nustatymo dieną, nustatymas.

Tačiau net jei turto objektai yra identiški ir sandoriai sudaromi tuo pačiu metu, jų kainos gali skirtis. Taip gali būti dėl sandorio šalių tikslų, rinkos išmanymo, motyvacijos skirtumų ir kitų veiksnių.

Turto vertinimo metodų taikymo procedūros ir tvarka vertinant turtą yra nustatytos Turto ir verslo vertinimo metodikos, patvirtintos Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159 „Dėl turto ir verslo vertinimo metodikos patvirtinimo“ (toliau - Metodika) IV dalyje „Turto vertinimo metodai ir jų taikymas“.

Be to, turto vertinimas atliekamas vadovaujantis turto ir verslo vertinimo metodais, nustatytais Tarptautinės vertinimo standartų tarybos parengtuose Tarptautiniuose vertinimo standartuose (2020) (toliau - TVS) ir Europos vertinimo standartuose 2016 (toliau - EVS) (TVVPĮ 6 straipsnio 1 dalis).

Svarbūs aspektai renkantis turto vertinimo metodus

105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ (toliau - 105-asis TVS) 10.3 punkte nustatyta, kad „Renkantis turto vertinimo požiūrius ir metodus, tikslas yra rasti tinkamiausią metodą konkrečioms aplinkybėms. Nė vienas metodas nebus tinkamas visoms įmanomoms situacijoms.“

Be to, 105-ojo TVS 10.5 punkte nustatyta, kad „Vertintojo pareiga yra pasirinkti tinkamą (- us) metodą (-us) kiekvienam vertinimui.“.

105-ojo TVS 10.4 punkte įtvirtinta, kad „Vertintojui nebūtina taikyti daugiau nei vieną turto vertinimo metodą, ypač kai vertintojas yra itin užtikrintas pasirinkto metodo tinkamumu ir patikimumu atsižvelgiant į vertinimo duomenis ir užduoties aplinkybes.

Vis dėlto vertintojai turėtų apsvarstyti ir kelių požiūrių ar metodų taikymo galimybę vertei nustatyti, ypač tuomet, kai nėra pakankamai faktinių ar prieinamų pradinių duomenų, kurių pakaktų pateikti patikimą išvadą apie <...> vienu metodu nustatytą vertę.

Kai taikoma daugiau nei vienas požiūris ir metodas, arba net vieno požiūrio keli metodai, išvada apie pagal šiuos kelis požiūrius ir (arba) metodus nustatytą vertę turėtų būti pagrįsta, o skirtingų verčių analizė ir skirtingų verčių suderinimas netaikant vertės vidurkio skaičiavimo turėtų būti pateikta ataskaitoje.“

Tą patvirtina ir EVS 5-ojo EVID „Vertinimo metodika“ 7.2 punktas, pagal kurį „Nėra jokios bendros taisyklės, kuri parodytų, ar vienas, ar keli metodai nulems tikslesnius ir patikimesnius vertinimo rezultatus.“.

Atkreiptinas dėmesys, kad vertintojas, pasirinkdamas vertinimo metodus, atlieka tam tikrus veiksmus, dėl kurių daro pagrįstą ir argumentuotą išvadą apie tinkamiausio (-ių) metodo (-ų) ar jų derinių pasirinkimą.

Taigi, kiekvienu individualiu atveju vertintojas, išanalizavęs visumą aplinkybių, turi priimti motyvuotą ir pagrįstą sprendimą dėl vertinimo metodo (-ų) pasirinkimo.

Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, pažymėtina, kad vertintojai, pasirinkdami turto vertinimo metodus ar jų derinius bei skaičiavimo būdus, privalo vadovautis minėtų teisės aktų nuostatomis, veikti atsakingai bei ataskaitose pagrįsti šiuos pasirinkimus.

Tokiems sprendimams priimti reikalinga išmanyti turto vertinimą reglamentuojančius nacionalinius bei tarptautinius teisės aktus, taip pat turėti specialiųjų žinių bei patirties turto vertinimo srityje.

Lyginamasis Metodas

Metodikos 57 punkte nustatyta, kad „Lyginamojo metodo esmė - vertinamo turto palyginimas su analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra žinomos turto vertintojui.“.

Tuo atveju, jeigu nėra informacijos apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas, „naudojama informacija apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas“ (Metodikos 61 p.).

Be to, vadovaujantis Metodikos 63 punktu, tais atvejais, „Kai rinkoje nėra pastaruoju metu įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių arba kai analogiško arba panašaus turto sandorių kainos reikšmingai svyruoja, taip pat jei nėra informacijos apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas, lyginamasis metodas netaikomas ir išvada dėl vertinamo turto vertės neformuluojama.

Taigi, vadovaujantis išdėstytomis nuostatomis, vertintojai turi aiškius nurodymus, kaip turi būti pasirinkti lyginamieji objektai, jei jų yra, o taip pat, kad nesant tinkamų lyginamųjų objektų privalu rinktis kitą vertinimo metodą (-us) ar jų derinį.

Atkreiptinas dėmesys, kad kiekvienas nekilnojamojo turto objektas yra unikalus kalbant apie jo vietą, fizinę formą, teisinius interesus, leidžiamą naudojimą ir pan. Vadinasi, vertintojas turi pakoreguoti palyginamųjų objektų analizės pagrindu gautas vienetų vertes (EVS 5-ojo EVID 6.2.3 p.).

Vadovaujantis Metodikos 58.2 punktu, taikant lyginamąjį metodą, „įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu“.

Tai reiškia, kad vertintojas, rinkdamasis lyginamuosius objektus, nėra ribojamas rinktis juos tik konkrečioje vietovėje. Pažymėtina, kad vertintojas gali taikyti skirtingus palyginamuosius duomenis, atsižvelgdamas į kiekvieną individualų atvejį.

105-ojo TVS 30.4 punkte pateikiamas nebaigtinis sąrašas palyginamųjų duomenų pavyzdžių: „kaina už kvadratinę pėdą (arba kvadratinį metrą), nuomos kaina už kvadratinę pėdą (arba kvadratinį metrą) ir kapitalizacijos normos.

Keletas iš daugelio bendrų palyginimo vienetų, naudojamų vertinant verslą, yra EBITDA (pelnas prieš palūkanas, mokesčius, nusidėvėjimą ir amortizaciją) daugilkliai, pajamų daugilkliai, mokesčių daugilkliai ir buhalterinės vertės daugilkliai.

Keletas iš daugelio dažniausiai finansinėms priemonėms vertinti taikomų palyginimo vienetų yra tokie rodikliai kaip pelningumas ir palūkanų normos sklaida.

105-ojo TVS 30.8 punkte įtvirtinta, kad „Vertintojas turėtų išanalizuoti ir koreguoti bet kokius lyginamųjų sandorių ir vertinamo turto reikšmingus skirtumus.

Įvertinus išdėstytą informaciją, matyti, kad lyginamojo metodo skaičiavimo būdas priklauso nuo įvairių veiksnių, kurie atskleidžiami vertintojui atliekant vertinimo procedūras.

Šie veiksniai paaiškėja analizuojant gautus individualius duomenis ir informaciją kiekvienu konkrečiu vertinimo atveju. Taigi, minėti duomenys vertintojo nustatomi vertinimo metu, o ne kai pasirašoma vertinimo paslaugų pirkimo sutartis.

Atsižvelgiant į tai, kyla klausimų, kaip savivaldybėms sudarant turto vertinimo paslaugų pirkimo sutartis jose nustatyti aiškius lyginamųjų objektų pasirinkimo būdus ar kriterijus, kai jie yra labai įvairūs, pasirenkami pagal individualią situaciją skirtingai, bei kurie paaiškėja tik atliekamo vertinimo eigoje.

Be to, vertintojai, atlikdami vertinimą yra saistomi TVVPĮ 5 straipsnio 1 dalyje įtvirtintais turto vertės nustatymo principais, t. y. vadovautis:

1. rinkos ekonomikos logika ir kriterijais, rinkos ir ekonominių sąlygų tyrimų ir stebėjimų rezultatais;
2. teisingumo, protingumo, sąžiningumo, nuosavybės neliečiamumo, sutarčių laisvės, vertinimo objektyvumo ir nepriklausomumo, teisinio apibrėžtumo ir neleistinumo piktnaudžiauti teise principų;
3. teisėtų, pagrįstų lūkesčių ir interesų, apdairumo ir atsargumo, pakeitimo kitu turtu arba verslu ir alternatyvaus turto arba verslo panaudojimo kriterijais.

Taigi, vertintojai, atlikdami turto vertinimą yra įpareigoti laikytis minėtų principų, taip pat nepažeisti Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso, patvirtinto Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012-04-27 įsakymu „Dėl turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso patvirtinimo“ Nr.

Korupcijos rizikos analizės 16 psl. pasakyta, kad „turto vertintojas <..> prie kai kurių vertinimo ataskaitų nors ir pridėjo Nekilnojamojo turto registro bazių išrašus, tačiau juose nebuvo informacijos apie vertinamų objektų nustatytą vidutinę rinkos vertę, kuri neginčijamai turėjo būti analizuota ir lyginta turto vertinimo metu“, o 17 psl. AVNT atkreipia dėmesį, kad Korupcijos rizikos analizėje nurodyta VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše rašoma masinio vertinimo metu nustatyta vidutinė objekto rinkos vertė, o ne individuali turto vertinimo metu nustatoma vertė.

Skiriasi tikslai, metodai ir būdai, taikomi masiniam ir individualiam turto vertinimui. Masinis vertinimas, skirtingai nei individualus, yra toks nekilnojamojo turto vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas, yra įvertinama panašių nekilnojamųjų turto objektų grupė.

Atlikus masinį vertinimą yra parengiama bendra tam tikroje teritorijoje esančio nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita, o kiekvieno nekilnojamojo turto vieneto ataskaita nerengiama.

Skiriasi masinį ir individualų turto vertinimus reglamentuojantys teisės aktai. Masiniam vertinimui taikomi papildomi nei individualiam turto vertinimui skirti teisės aktai: Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas, Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymas, Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklės, patvirtintomis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2005 m. rugsėjo 29 d. nutarimu Nr. 1049 „Dėl Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklių patvirtinimo“, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatai, patvirtinti Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr. 534 „Dėl Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų patvirtinimo“, Turto ir verslo vertinimo metodika, patvirtinta Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr.

Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, neabejotina, kad masinio ir individualaus turto vertinimo metu nustatytos turto vertės atspindi skirtingus vertinimų rezultatus, todėl šios vertės paprastai nesutampa.

Pažvelkime į UAB "Turto rizikos valdymas" pavyzdį:

UAB "Turto rizikos valdymas" (kodas 302713592) buvo įkurta 2012-01-18. Pagrindinė įmonės veikla yra teisinės paslaugos. Įmonę valdo 1 akcininkas (fizinis asmuo). 2024 metais UAB "Turto rizikos valdymas" pardavimo pajamos siekė 225 936 Eur, o pelnas prieš mokesčius buvo 32 033 Eur. Naujausiais Sodros duomenimis, įmonės darbuotojų skaičius yra 1. Įvertinus turimus duomenis, įmonės kredito rizika yra vertinama kaip žemiausia. Šiuo metu UAB "Turto rizikos valdymas" įsikūrusi adresu Girulių g.

Kitos įmonės, teikiančios susijusias paslaugas:

• UAB"Sakurų Sodas" (buhalterinė apskaita ir finansų paslaugos)
• UAB Finolta (buhalterinės apskaitos paslaugos)
• UAB „Algoritmas“ (finansinės (buhalterinės) ir personalo apskaitos bei teisines paslaugos)

tags: #isskaita #turto #rizikoms