Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Tačiau, nuomos santykiai gali tapti sudėtingi, ypač kai nuomininkai nevykdo savo įsipareigojimų. Nemokūs ir išsikraustyti nesutinkantys gyventojai, kitaip - skvoterius, gali iškraustyti tik antstoliai teismo sprendimu. Šiame straipsnyje aptarsime teisinius aspektus, susijusius su nuomininkų iškeldinimu, nuomotojų ir nuomininkų teises bei pareigas, ir pateiksime praktinių patarimų, kaip išvengti ginčų ir apsaugoti savo turtą.
Lietuvos NT nuomos rinkoje paplitęs labai nemalonus stereotipas - nenuomoti buto ar namo šeimai su nepilnamečiais vaikais, nes gali būti sunkumų juos iškraustant. Suaugusiuosius išregistruoti galima internetu keliais mygtuko paspaudimais, o vaiko teises į būstą gina valstybė... Šis stereotipas turi realų pagrindą - kelias sudėtingas bylas, kai savininkai mėnesių mėnesius bandė iškraustyti nemokius nuomininkus iš savo nuosavybės, bet jie liko ten gyventi, nes turėjo mažamečių vaikų. Po šių bylų ir liko nemalonus stereotipas, kuris vis dar užkerta kelią jaunoms šeimoms susirasti norimą būstą nuomai. Be reikalo.
Butų nuoma Vilniuje. Šaltinis: iVilnius.lt
Nuomos Sutartis: Būtinas Dokumentas Abiem Pusėms
Nekilnojamo turto (NT) specialistai tikina, kad nuomotojams ir nuomininkams sutarti padėtų aiški ir konkreti nuomos sutartis. Anot jų, pasirašius sutartį, dingsta dauguma su nuoma susijusių problemų.
NT brokeris Paulius Banevičius teigė, kad nuomos sutartis reikalinga abiem pusėms tiek nuomotojui, tiek nuomininkui. Sutartyje galima aptarti, kiek dažnai nuomotojas gali lankytis bute. Nuomotojas turi teisę lankytis savo bute, tačiau turi dėl to susitarti su nuomininku, prieš vizitą būtina iš anksto įspėti. Dažniausiai sutartyje įtraukiamas punktas, kad be nuomininko žinios buto savininkas negali lankytis, nebent kritiniu atveju. Tačiau ir nuomotojas turėtų pasirinkti tokį nuomininką, kad po to nereikėtų jo tikrinti.
Anot jo, dažnai žmonės pasirašo nuomos sutartį, bet pamiršta pasirašyti priėmimo-perdavimo akto, kada perduoda butą. Jį reikėtų pasirašyti ir pridėti buto nuotraukas. Jeigu vėliau kils abejonių dėl sugadintų daiktų, bus galima pažiūrėti, jie jau buvo sugadinti prieš įsikraustant nuomininkams ar ne.
Kaip parašyti nuomos sutarties laišką. Žingsnis po žingsnio vadovas | Rašymo praktika
Advokatų kontoros „Justicion" partneris ir advokatas Aleksandras Kovalevskis Žinių radijo laidoje „Tarp keturių sienų“ pasakojo, kad gana dažnai pasitaiko susidurti su nesąžiningomis nuomos sutartimis.
Prieš pasirašant sutartį reikia ją skaityti ir susitarti dėl situacijų, kurios gali kilti ateityje ir kaip jos turėtų būti sprendžiamos. Nesąžiningų situacijų pasitaiko, kai sutartis pasirašo verslininkai, kurie verčiasi nuoma ir tarp vartotojų, kurie nuomojasi patalpas. Dažniausiai ginčai kyla dėl pinigų. Pavyzdžiui, dėl depozito, žalos atlyginimo išsikraustant. Dažniausiai susitariama, kad esant žalai bus negrąžinamas depozitas. Tačiau kyla klausimas, ar visada žala tokia didelė. Juk dviejų nuomos mėnesių suma yra pakankamai didelė. O pavyzdžiui, žala yra vaikų išpieštos sienos.
Patarimai, kaip išnuomoti butą ar namą šeimoms, turinčioms mažų vaikų:
- Pasirašykite rašytinę sutartį.
- Sutartį registruokite VĮ "Registrų centras".
- Sutartyje numatykite punktą, kur registruojami nuomininkų vaikai.
- Aiškiai apibrėžkite veiksmus nemokumo atveju.
- Kompensacija už sugadintą turtą.
Sutarties Sąlygų Keitimas ir Nutraukimas
Nekilnojamojo turto projektus kuriančios ir valdančios įmonės „Citus“ teisininkas Silvestras Sušickis nurodo, kad, bendru atveju, abiejų pusių teisės ir įsipareigojimai yra numatomi sutartyje. Jo teigimu, teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią: sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje numatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba teisės aktai, pagrindinis jų - Civilinis kodeksas.
Teisininkas pažymi, kad sutarties nutraukimo pagrindai ir tvarka taip pat turi būti numatomi sutartyje ir (arba) įstatymuose. Sutartis negali būti nutraukta nesant joje ar teisės aktuose numatyto teisėto pagrindo. Sąlygos gali būti keičiamos šalių susitarimu arba vienos šalies prašymu teismine tvarka - vienašalis pakeitimas reiškia intervenciją į sutartinius santykius, todėl ši Civiliniame kodekse (įstatyme) įtvirtinta vienos šalies teisė turi būti įgyvendinama griežtai laikantis jame nustatytų sąlygų ir tvarkos. Tuo atveju, jei tarp šalių kyla nesutarimai dėl sutarties turinio (šalių teisių ir įsipareigojimų pagal sutartį), tai sprendžiama vadovaujantis įstatymo nustatytomis sutarčių aiškinimo taisyklėmis, geranoriškai, šalių sutarimu arba ginčo teisenos tvarka.
Nuomotojo Teisės ir Pareigos
Bendrovės „Saugi nuoma“ komandos vadovė Evelina nurodė, kad vienašališkai nutraukti nuomos sutartį nuomotojai gali tuo atveju, kai nuomininkas yra nemokus ar daro žalą būstui. Kitu atveju nuomotojas neturi teisės savavališkai, kada panorėjęs nutraukinėti sutarties. Kiekvienoje normalioje nuomos sutartyje yra numatyti nuomos sutarties nutraukimo punktai ir įspėjimo laikotarpiai, norint nutraukti sutartį anksčiau laiko. Dažniausiai įspėjimo laikotarpis yra mėnesis ar du. Visada šalys gali susitarti tarpusavyje, tačiau ateiti ir išvaryti negali, jei tam nėra priežasčių. Tiek nuomotojas, tiek nuomininkas turi įsipareigojimų ir turi jų laikytis.
Advokatų kontoros „Glimstedt“ partnerė ir advokatė Dr. Laura Augytė-Kamarauskienė nurodė, kad, pagal bendrą Civiliniame kodekse numatytą taisyklę, terminuotos nuomos sutarties nutraukti prieš terminą, nesikreipdamas į teismą, nuomotojas negali. O ir kreipimusi į teismą, pašnekovės teigimu, turi būti įstatyme arba sutartyje numatytas sutarties nutraukimo pagrindas. Nebent šalys sutartyje yra susitarusios dėl kitokios nuomos sutarties nutraukimo tvarkos.
L. Augytės-Kamarauskienės teigimu, jei nuomos sutartis terminuota, ją nutraukti prieš terminą nuomotojas gali tik esant įstatyme numatytiems pagrindams: nuomininkas naudojasi daiktu ne pagal paskirtį, blogina daikto būklę, nemoka nuomos mokesčio, nedaro remonto. Arba sutartyje numatytiems pagrindams ir pirmiausia suteikus protingą terminą nuomininkui šiems trūkumams pašalinti. O neterminuotą nuomos sutartį nuomotojas gali nutraukti įspėjęs nuomininką ne mažiau kaip prieš 3 mėnesius.
Jei nuomos sutarties nutraukimas neteisėtas, nuomininkas, kaip ir bet kurios kitos sutarties šalis, gali kreiptis į teismą dėl nuostolių atlyginimo. Reikalauti kompensacijos nuomininkas gali tik jei taip buvo susitarta nuomos sutartyje.
Nuomininko Teisės ir Pareigos
Advokatas Aleksandras Kovalevskis Žinių radijo laidoje „Tarp keturių sienų" gyventojams paaiškino, kokios yra sąlygos keliamos asmenims, jeigu šie nori pasirašyti sutartį naudojant e. paraštą, taip pat ir tai, kada gali būti naudinga įtvirtinti abiejų šalių sutarimą notariškai.
Eglė Višinskienė, komentuodama nuomos ir panaudos sutarčių skirtumus, pažymėjo, kad pajamos, gaunamos iš gyvenamosios paskirties patalpų, pavyzdžiui, buto nuomos, yra apmokestinamos 15 proc. gyventojų pajamų mokesčiu. Dar, anot jos, galima išsiimti verslo liudijimą tų konkrečių patalpų nuomai, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų fiksuoto dydžio pajamų mokestis.
Priešingai nei panaudos atveju, įstatymai daugiau teisių suteikia nuomininkui, kuris sudarė nuomos sutartį. Pavyzdžiui, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, ji gali būti nutraukta, taip pat fiziniai asmenys iš gyvenamųjų patalpų gali būti iškeldinami tik teismo tvarka, išskyrus keletą išimčių. Tuo metu panaudos atveju buto savininkas turi teisę reikalauti nutraukti daikto neatlygintinio naudojimo sutartį, jeigu dėl nenumatytų ir nepaprastų aplinkybių tas daiktas yra skubiai ir neišvengiamai reikalingas jam pačiam. Taip pat panaudos atveju nuomininkui nesuteikiama pirmenybės teisė atnaujinti panaudos sutartį, jai pasibaigus. Nuomos atveju teisės aktai numato, kad pasibaigus gyvenamosios patalpos nuomos sutarties terminui, nuomininkas turi pirmenybės teisę sudaryti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį naujam terminui, jeigu jis tinkamai vykdė sutarties sąlygas.
Nuomos mokestis. Šaltinis: e-tar.lt
Iškeldinimo Procesas: Teisėtas Kelias
Advokatų kontoros „Marger“ jaunesnysis teisininkas Lukaš Mackevič teigė, kad iškeldinimas iš nuomojamos patalpos yra kraštutinė priemonė situacijose, kai nuomininkas nepaiso sutartinių įsipareigojimų, bet praktikoje ji yra pakankamai dažna. Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu. Svarbu, kad nuomos sutarties šalys suprastų šio proceso eigą, savo teises ir pareigas bei galėtų veikti atsakingai, laikantis teisės normų.
Anot jo, iškeldinimo procesas gali būti pradėtas tik tada, kai nuomos sutartis yra nutraukta, pasibaigusi ar pripažinta negaliojančia. Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius. Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai. Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims.
Kiekvienas asmuo turi teisę į gyvenimo privatumą ir būsto neliečiamumą, net ir tuo atveju, jei nuomininkas yra skolingas už nuomą ar kitokiu būdu pažeidžia sutarties sąlygas, jis vis tiek turi būti apsaugotas nuo savavališko iškeldinimo. Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Ši tvarka apima pranešimo apie iškeldinimą siuntimą, kreipimąsi į teismą, teismo sprendimą ir jo vykdymą. Anot jo, nuomotojas, kuris savavališkai iškeldina nuomininką, gali būti traukiamas ne tik civilinėn, bet ir administracinėn, o išskirtiniais atvejais net baudžiamojon atsakomybėn.
Tinkamai nenutraukus galiojančios nuomos sutarties ir bandant iškeldinti nuomininkus, šiems gali būti padaryta žala, kurią nuomotojas bus priverstas atlyginti. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Kai iškeldinami nepilnamečiai, siunčia raginimą ne vėliau kaip prieš trisdešimt dienų iki iškeldinimo dienos ir raštu praneša Valstybinei vaiko teisių apsaugos ir įvaikinimo tarnybai.
Pasak teisininko, tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiama policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, jeigu tuo atveju jis reikalingas. Kai iškeldinamas vaikas, yra kviečiamas ir atstovas iš Valstybinės vaiko teisių apsaugos ir įvaikinimo tarnybos.
Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis. Vykdomosios bylos administravimo išlaidas bei atlygį antstoliui apmoka nuomotojas, vėliau šios vykdymo išlaidos išieškomos iš nuomininko. Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje. Paprastai ieškinio nagrinėjimas pirmojoje instancijoje nesudėtingose bylose trunka apie 6 mėnesius, o tai reiškia, kad visas iškeldinimo procesas gali užsitęsti.
Anot jo, nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo. Taip pat nuostatą dėl vėlavimo išsikeldinti po sutarties pabaigos, pavyzdžiui, sutartyje nustatyti baudą dėl vėlavimo išsikeldinti.
Iškeldinimo procesą vykdo antstoliai. Šaltinis: Antstolių rūmai
Dažniausios Problemų Priežastys ir Sprendimo Būdai
Portalui tv3.lt vilnietė Marija pasakojo, kad prieš porą mėnesių su vyru išsinuomojo butą. Su nuomotoja dėl visko susitarėme, pasirašėme sutartį. Tiesa, ji daugiau simbolinė, nes niekaip neįforminta. Viskas buvo gerai, butu mes patenkinti. Tačiau praėjus mėnesiui pastebėjome, kad nuomotoja be mūsų žinios ateina į butą. Pastebėjome, kad ji mūsų daiktus perkelia iš vienos vietos į kitą. Paklausėme jos, ar tikrai lankosi bute. Ji prisipažino, kad užsuko pasižiūrėti, kaip įsikūrėme. Paprašiau kitą kartą mus prieš vizitą įspėti. Ji patikino, kad taip ir padarys.
Tačiau nuomotojos slapti vizitai nesiliovė. Juokinga, bet ji ėmė vogti mūsų maistą, pastebėjome, kad iš šaldytuvo dingsta maisto produktai. Vėl su ja kalbėjomės. Tačiau šįsyk ji nebesileido į kalbas. Tiesiog paprašė iš buto išsikraustyti. Sutikome, tačiau labai gaila, nes butas geroje vietoje, kaina mums taip pat buvo priimtina. Dabar vėl teks ieškoti buto ir bijome, kaip nepapulti pas neadekvačius nuomotojus.
Štai vilnietė Inga pasakojo, kad neseniai išnuomojo butą studentui. Po kelių savaičių sulaukiau kaimynų skundų, jie skundėsi triukšmingais vakarėliais. Susisiekiau su nuomininku, jis patikino, kad vakarėlių nerengia, tik garsiai klausosi muzikos, pažadėjo tai daryti tyliau. Tačiau skundai nesiliauja. Kaimynai tikrai normalūs žmonės, anksčiau su jais problemų neturėjau. Ne gana to, ji skundėsi, kad nuomininkas vėluoja mokėti nuomą. Iš pradžių jis pats sakė, kad už nuomą ir komunalinius mokesčius nori atsiskaityti iki mėnesio 20 dienos. Tačiau kai ateina ši diena, jis vis nukelia mokėjimo datą. Sako, kad neturi pinigų ir sumokės vėliau, taip tempia iki paskutinės mėnesio dienos ir tik tada sumoka. Neramu, kad vieną dieną jis apskritai nustos mokėti. Sutarties nepasirašėme, todėl nežinau, kaip jį iškraustyti. Nežinau, ką reikės daryti, jeigu jis nesutiks palikti mano buto.
Alternatyvūs Ginčų Sprendimo Būdai
VVTAT nurodo, kad šiuo atveju tarp nuomininko ir nuomotojo susiklosto sutartiniai santykiai. Taigi, visas nuomos sąlygas abi pusės aptaria sutartyje. Tai apima ir įvairių mokesčių mokėjimą, sutarties nutraukimo sąlygas. Todėl, tarnybos teigimu, prieš pasirašant sutartį nuomininkui svarbu susipažinti su visomis numatytomis sąlygomis, klausti nuomotojo, jei kyla neaiškumų, aptarti joje nuomos terminą, kainą, kas į kainą įeina (pavyzdžiui, ar į kainą įeina komunaliniai mokesčiai, jei neįeina ir mokami papildomai, tai kokiu būdu mokami ir pan.).
VVTAT taip pat atkreipia dėmesį, kad siekiant atsakyti į vartotojo pateikiamus klausimus, būtina išanalizuoti šalių sudarytą sutartį, nuomotojo ir nuomininko teikiamus paaiškinimus dėl kilusio ginčo. Svarbu atkreipti dėmesį ir į tai, kad nuomotojui išnuomojus būstą šis netampa nuomininko nuosavybe. Tad, šalims nesutarus kitaip, lėšos ir mokesčiai, kuriais siekiama dabar ar ateityje pagerinti būsto kokybę, kad jis būtų tinkamas ir saugus gyventi, neturėtų būti perkeliami nuomininkui.
Tačiau jie pažymi, kad jei vartotojas mano, jog paslaugų teikėjas pažeidė jo teises ar teisėtus interesus, pirmiausia jis privalo raštu kreiptis paslaugų teikėją ir nurodyti savo reikalavimą. Tuo atveju, jeigu paslaugų teikėjas per 14 dienų nuo vartotojo kreipimosi gavimo dienos vartotojui atsakymo nepateikia arba nesutinka tenkinti vartotojo pretenzijoje nurodyto reikalavimo, vartotojas turi teisę kreiptis į VVTAT dėl vartojimo ginčo sprendimo alternatyvia (ne teismo) tvarka.
Atkreipiame dėmesį, kad VVTAT ... Siūlo ginčus spręsti draugiškai Būsto savininko ir nuomininkų santykiai ne visada būna geri. Neretai kyla konfliktų, nesutarimų, viena ar kita pusė pažeidžia sutarties sąlygas. Pasak NT agentūros „Vilniaus turtas“ NT agentės Jolantos Petrauskaitės, nuomojant butus, skundų būna ir iš butų savininkų, ir iš nuomininkų. Tačiau NT brokerė pabrėžia, kad geriausia visus nesutarimus spręsti draugiškai ir ramiai. „Draugiškumas labai padeda, aš ir savininkams sakau, kad jokiu būdu nereikia pyktis, nes tokiais atvejais butą palieką dar labiau netvarkingą ar pan.“, - sako J. Petrauskaitė.
tags: #isvaryti #nuomininkus #is #nuomojamo #buto