Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinkoje pastaraisiais metais pastebima didėjanti paklausa ir kainų kilimo tendencija. Didėja ne tik susidomėjimas nekilnojamojo turto įsigijimu, bet tai skatina ir svarstymus apie jau turimų NT objektų vertę. Jeigu reikia atsakymo į jūsų klausimą - kiek vertas turimas nekilnojamasis turtas? Galiu pateikti atsakymą į šį klausimą.
Nekilnojamojo turto dovanojimas | Teisinėkonsultacija.lt
Nekilnojamojo turto vertės nustatymas
Nekilnojamojo turto vertė gali keistis laikui bėgant, atsižvelgiant į rinkos sąlygas ir kitus veiksnius. Lietuvos nekilnojamojo turto vertę lemia ne tik vidaus, bet ir tarptautinės rinkos pokyčiai. Nekilnojamojo turto vertės analize galite užsiimti ir patys, tiesa, visiškai tikslius skaičius sužinoti bus praktiškai neįmanoma. Galite peržiūrėti šiuo metu parduodamus NT skelbimus, arba neseniai įvykusius sandorius.
Tačiau rasti visiškai identiškai lygų nekilnojamąjį turtą bus itin sudėtinga, arba beveik neįmanoma. Tad šiuo metodu galite pasitikrinti tik apytikslią vertę, bet ji gali svyruoti net keliais tūkstančiais į vieną ar kitą pusę. Siekiant gauti tikslius ir aktualius skaičius, verta pasikonsultuoti su nekilnojamojo turto ekspertais, kurie nuolat seka rinkos tendencijas ir gali suteikti profesionalią pagalbą.
Nekilnojamojo turto vertinimas yra svarbus žingsnis prieš parduodant ar perkant turtą.
Bendroji nuosavybė: iššūkiai ir sprendimai
Atvejai, kai turtas priklauso keliems bendrasavininkams, dažniausiai būna po palikimo priėmimo arba po santuokos nutraukimo. Nekilnojamasis turtas registruotas keliems bendrasavininkams atitinkamomis dalimis ne retai sukelia problemų tokiu turtu disponuojant. Toks turtas asmenims priklauso bendros nuosavybės teise ir norint tokį turtą remontuoti (renovuoti), nuomoti ar parduoti, būtinas visų bendrasavininkų sutikimas.
Ką daryti, jei nėra sutarimo?
Tačiau, ką daryti, jeigu tokio sutarimo nėra? Nesutarimo priežasčių gali būti labai įvairių, o ginčus tarp bendrasavininkų gali išspręsti tik teismas. Tam, kad nereikėtų kitų bendraturčių sutikimų dėl kokių nors veiksmų atlikimo (nuomos, dovanojimo, pardavimo ir pan.), turtas turi priklausyti vienam asmeniui.
Tokiu atveju reikia bendrosios nuosavybės teisės pasibaigimo, o tą nustatyti gali tik teismas pagal vieno iš bendrasavininkų ieškinį. Taigi į teismą kreipiamės ne tam, kad gauti sutikimą kažką daryti (pvz.: priversti parduoti). Kaip minėta to padaryti negalima. Į teismą kreipiamės su ieškiniu, kad atidalinti bendrasavininko dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės.
Bendrosios nuosavybės nutraukimo būdai
Galimi du variantai užbaigti bendrą nuosavybę:
- atidalinti daiktą natūra be neproporcingos žalos jo paskirčiai (t. y. gauti du ar daugiau visiškai atskirus nekilnojamojo turto objektus);
- atidalinti turto dalį, ją priteisti vienam iš bendrasavininkų, o kitam - atitinkamą kompensaciją pinigais.
Antrasis variantas yra gerokai dažnesnis, nes atidalinti butą, namą ar žemės sklypą ne visada yra įmanoma nepakenkiant jo paskirčiai. Kartais atidalinti natūra yra tiesiog neįmanoma, nes butas/namas/sklypas yra tiesiog per mažas ar po atidalinimo neatitiks kitų įstatyme nustatytų reikalavimų. Todėl, kai nėra galimybės iš vieno objekto padaryti kelis objektus, tuomet prašome teismo atidalinti bendraturčio dalį, ją priteisti vienam iš bendrasavininkų, o kitam išmokant piniginę kompensaciją.
Apsisprendus kreiptis į teismą dėl bendro turto atidalinimo, reikia labai gerai įsivertinti, kurioje pusėje jūs norite atsidurti: ar turėti visą turtą ir išmokėti kitam bendrasavininkui kompensaciją (būtina įsivertinti ir įrodyti, kad esate finansiškai pajėgus išmokėti kompensaciją), ar perleisti turtą kitam bendrasavininkui ir iš jo gauti piniginę kompensaciją. Vienu ir kitu atveju rezultatas tas pats - turtas atidalintas kaip vienas objektas ir jis priteisiamas tik vienam iš bendrasavininkų, o kitas bendrasavininkas gauna kompensaciją pinigais. Tokiu būdu pasibaigia bendroji dalinė nuosavybė, turtas atitenka viena asmeniui ir su turtu asmuo jau gali daryti ką nori.
Apsikeitimas turto dalimis
Yra galimas variantas susitvarkyti bendrąją dalinę nuosavybę nemokant kompensacijos, jeigu su tuo pačiu bendrasavininku asmuo turi kelis nekilnojamojo turto objektus. Paprastai sakant „apsikeisti turimomis turto dalimis“. Jeigu tarp bendrasavininkų vėlgi nėra sutarimo dėl šio proceso, tokį ginčą sprendžia teismas.
Tokiu atveju vis tiek vyksta turto atidalijimo procesas: visų pirma turimo bendraturčių dalys yra atidalinamos iš bendrosios nuosavybės, tuomet įvertinamos, o tuomet priteisiamos - vienam bendrasavininkui vieno turto, kitam bendrasavininkui kito turto dalys. Tokiu būdu abu buvę bendrasavininkai tampa atskirų turto objektų savininkais.
Jeigu turimos dalys yra ne vienodos vertės, šiame procese įmanoma ir priemoka, t. y. priteisiama ir turto dalis, ir vertės skirtumas bendrasavininkui, kuris gavo mažesnės vertės turto dalis. Tokiu būdu pasibaigia bendroji dalinė nuosavybė iš karto keliose nekilnojamojo turto objektuose, asmuo su savo asmenine nuosavybe gali elgtis laisvai.
Dalies pardavimas: pirmenybės teisė
Žinoma įstatymas nedraudžia parduoti savo turimo turto dalies, jeigu esate bendrasavininkas. Tą daryti galima, tik reikia laikytis atitinkamos procedūros, t. y. visų pirma pasiūlyti nupirkti turimą dalį bendrasavininkui (tą padaryti būtina per notarą) už norimą kainą, nes bendrasavininkas turi pirmumo teisę. Jeigu bendrasavininkui per vieną mėnesį neįgyvendina savo pirmumo teisės, tuomet jau bendrasavininkas gali savo dalį parduoti bet kuriam kitam asmeniui, tačiau už tą pačią kainą, kokią siūlė bendrasavininkui.
Dažniausiai tokiu atveju pardavimo procesas nėra lengvas, o ir pardavimo kaina gerokai mažesnė už rinkos kainą. Verta paminėti ir tai, kad tokio pobūdžio bylos dažnai baigiasi taikos sutartimi, t. y. jau vykstant teismo procesui šalys (bendrasavininkai) vis dėl to susitaria dėl bendro turto atidalinimo būdo ir kompensacijos dydžio, nes supranta, kad valdyti nuosavybę bendrai yra ir bus sudėtinga, kai su bendrasavininku yra nesutarimai ir teisminiai ginčai.
Kaip parduoti priklausančią namo dalį?
Namo dalies pardavimas - vienas sudėtingiausių nekilnojamo turto sandorių. Parduodamos namo dalies bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti parduodamą turtą. Jiems turi būti pasiūlyta ta kaina ir tos sąlygos, kuriomis namo dalis parduodama. Pasiūlymas gali būti žodinis arba notaro patvirtintas pranešimas raštu. Jei po žodinio pasiūlymo pirkti nei vienas iš bendraturčių nepareiškė noro pirkti, tuomet norimą parduoti dalį galima siūlyti tretiesiems asmenims.
Prieš pirkimo-pardavimo sandorį bendraturčiai privalo nuvykti pas notarą ir parašyti atsisakymą pirkti jiems pasiūlytą dalį už tam tikrą kainą arba už bet kokią pasiūlytą kainą. Bendraturčių atsisakyme pirkti nurodyta kaina negali būti mažesnė nei pirkimo-pardavimo sutartyje įvardinta kaina. Bendraturčiai atsisakymą pirkti taip pat gali parašyti ir sandorio metu.
Jei bendraturčiai reikalauja raštiško notaro patvirtinto pranešimo apie parduodamą dalį - tuomet reikia registruotu laišku siųsti pranešimą apie ketinimus parduoti turtą už tam tikrą kainą. Jei bendraturčiai atsisako pasinaudoti savo pirmenybės teise pirkti arba šios teisės neįgyvendina per vieną mėnesį po pranešimo gavimo, pardavėjas gali parduoti savo dalį bet kuriam asmeniui už tą pačią kainą, kuri buvo pasiūlyta bendraturčiams, arba brangiau.
Jeigu namo dalies pardavimas įvyko pažeidžiant pirmenybės teisę pirkti namą, kitas bendraturtis turi teisę per tris mėnesius teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos.
Sandoriui reikalingi dokumentai:
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas;
- Turto įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis; paveldėjimo teisės liudijimas; dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.);
- Namo kadastrinių matavimų byla, kurioje yra namo planas ir kiti namo techniniai duomenys;
- Žemės sklypo planas;
- Namo ir žemės sklypo Registrų centro išrašai;
- Jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas turtas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - notaro leidimas parduoti;
- Jei turtas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti;
- Jei turtas priklauso keliems bendraturčiams - bus reikalingas jų raštiškas, notaro patvirtintas atsisakymas pirkti namo dalį arba notaro patvirtintas pranešimas apie ketinimus parduoti turtą, po kurio įteikimo praėjo 1 mėnuo;
- Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimo parduoti.
- Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
- Energetinio naudingumo sertifikatas.
Jei nesate tikri, kad patys galėsite susidoroti su tokia užduotimi - kreipkitės į profesionalų NT brokerį. Toks žmogus kiekvieną dieną sprendžia nekilnojamo turto pardavimo klausimus ir tikrai išmano teisinius klausimus. Leiskite sau mėgautis ramybe, o sudėtingus klausimus patikėkite NT specialistams! Tuomet Jūsų namo dalies pardavimas taps paprastas ir lengvas!
Dažniausiai užduodami klausimai (DUK)
Kokia yra bendraturčio pirmenybės teisė pirkti namo dalį?
Pagal LR Civilinį kodeksą, parduodant bendrosios nuosavybės dalį, kiti bendraturčiai turi pirmenybės teisę ją pirkti tomis pačiomis sąlygomis ir kaina, kuria ketinate parduoti trečiajam asmeniui. Apie ketinimą parduoti privalote juos informuoti per notarą raštu.
Kiek laiko bendraturtis gali svarstyti pasiūlymą pirkti?
Bendraturtis turi apsispręsti per 30 dienų nuo pranešimo gavimo dienos. Jei per šį laiką jis nepareiškia noro pirkti arba raštiškai atsisako, namo dalį galite laisvai parduoti bet kuriam kitam asmeniui.
Ką daryti, jei kiti savininkai nesutinka su pardavimu ar vengia priimti laiškus?
Kito bendraturčio sutikimo pardavimui nereikia - Jums reikia tik įrodymo, kad tinkamai jį informavote per notarą. Jei bendraturtis vengia priimti notaro siunčiamą pranešimą, tuomet reikia patalpinti prnešimą į respublikinės spaudos leidinius.
Ar galima parduoti namo dalį be nustatytos naudojimosi tvarkos?
Taip, tai įmanoma, tačiau tokio turto vertė rinkoje yra mažesnė. Pirkėjai ir bankai paprastai reikalauja, kad būtų nustatyta naudojimosi tvarka (kuris kambarys ar sklypo dalis kam priklauso). Geriausia šią tvarką patvirtinti pas notarą dar prieš pradedant pardavimo procesą.
Ar galiu parduoti dalį namo, jei jame gyvena kitas bendraturtis?
Taip, gyventi bendraturtis gali, tačiau tai neatima jūsų teisės disponuoti savo turtu. Svarbu pirkėją informuoti apie esamą situaciją, nes tai gali turėti įtakos sandorio kainai arba pirkėjo apsisprendimui.
Ar dovanojant namo dalį taip pat galioja pirmenybės teisė?
Ne, dovanojimo atveju bendraturčių pirmenybės teisė negalioja. Tačiau svarbu žinoti, kad fiktyvus dovanojimo sandoris, kuriuo bandoma užmaskuoti pardavimą, gali būti ginčijamas teisme kaip apsimestinis sandoris.