Nepaisant to, ar tai yra jūsų pirmieji namai, ar jau esate tai patyrę, yra daug dalykų, į kuriuos turėtumėte atkreipti dėmesį ieškodami būsto pirkimui. Vienas iš esminių dalykų - įvertinti buto būklę plačiąja prasme: kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio.
Pagrindiniai aspektai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį
1. Namo būklė ir įranga
Virtuvės įranga: Vieni iš brangiausių daiktų namuose yra įvairūs įrengimai. Jų amžius, priežiūra ir būklė nulems, ar jūs turėsite juos pakeisti naujais, ar greitu laiku jiems gali būti reikalingas remontas.
Vonios kambario patogumai: Panašiai kaip ir virtuvėje, apžiūrėkite vonios kambario vandentiekio įrengimus, dušą/vonią, kad įvertintumėte jų būklę.
Pagrindinės sistemos: Įvertinkite šildymo/oro kondicionavimo sistemas, vandens šildytuvą ir kitas svarbias palaikymo sistemas name, jį apžiūrėdami. Šių sistemų atnaujinimas gali brangiai kainuoti, jei jos ilgą laiko tarpą buvo tinkamai neprižiūrimos.
Savininko įrengti papildomi patogumai: Perparduodamuose namuose, daugelis jų savininkų būna atlikę kai kuriuos atnaujinimus pagal savo poreikius. Nuo plaukimo baseino ir terasos galiniame kieme, iki apdailos dekoratyviniu tinku ir darbo kambario įrengimo svetainėje. Dauguma šeimininkų parodys, kokius atnaujinimus yra atlikę ir pasakys jų apytikrią kainą.
2. Apdaila ir medžiagos
Kai žinote savo mokėjimo galimybes, žinote ir kokios apdailos galite tikėtis kainos atžvilgiu. Pigesniame būste, galima tikėtis viniplasto grindų, nebrangios kiliminės dangos, ir greičiausiai plastiko apdailos virtuvėje bei vonioje. O, tuo tarpu, aukštesnio lygio būste, gali būti išklotos tvirtesnės grindys, tokios, kaip plytelių ir medinės, ir taip pat būdinga naudoti brangesnius paviršius virtuvėje, tokius, kaip granitas arba skalūnas.
3. Lubų ir namo išorės patikra
Atkreipkite dėmesį į lubas: Lubos yra ta vieta, kuri atskleidžia vandens dėmes, kurios byloja apie galimą vandens nutekėjimą ir struktūrinius pažeidimus name.
Namo išorė: Nepamirškite apžiūrėti stogo, nutekamųjų vamzdžių, laštakų, ir įvertinkite namo išorės būklę.
4. Aplinkos įvertinimas
Įvertinkite aplinką, supančią jus dominančius namus: Taip, namai yra svarbu, tačiau reikėtų atkreipti dėmesį į jų saugumą, aplinką, ir atstumą nuo kai kurių įstaigų. Pasidomėkite artimiausiomis mokymosi įstaigomis, jei turite vaikų, taip pat apskaičiuokite, kiek laiko užtruks nuvažiuoti į darbą, parduotuvę, ir kokiu atstumu yra išsidėstę kaimyniniai namai.
5. Dokumentų patikra
Ypatingai pirkdami perparduodamą būstą, peržiūrėkite dokumentus, ar kvitus ir/ar dokumentus apie atliktus remonto darbus, atnaujinimus, ir paslaugas, kurie anksčiau buvo atlikti. Panašiai, kaip ir perkant naudotą automobilį, kuo daugiau informacijos surinksite apie perkamą turtą, tuo ramiau jausitės jį pirkdami. Kai kurie patogumai name gali atrodyti ypač patraukliai, tačiau, jei savininkas negali pasakyti kas atliko darbus ir kada, jums gali kilti noras pereiti prie kito namo apžiūros.
Pirkėjas prieš pasirašydamas bet kokią sutartį turėtų apžiūrėti perkamo nekilnojamojo turto (NT) aplinką - teritoriją, komunikacijas, vietovės apstatymo parametrus bei miesto planus. Pavyzdžiui, jeigu NT kaina - didesnė dėl gražaus vaizdo per langus, reikėtų išsiaiškinti, ar ateityje nėra numatyta tą vaizdą pakeisti, tarkime, iškirsti medžius arba priešais pastatyti naujų statinių.
Galiausiai, prieš pasirašant sutartį būtina išsamiai apžiūrėti visą NT. Reikia patikrinti, ar pardavėjo nurodyti duomenys yra būtent tokie ir realybėje. Apžiūrėjus turtą, laukia dokumentų patikros etapas.
Išrašas iš nekilnojamojo turto registro
Pirmasis dokumentas, kurį būtina patikrinti - išrašas iš nekilnojamojo turto registro. Jame nurodomas esamas būsto savininkas (ar keli). Tai ypatingai svarbu perkant senos statybos NT, kuris gali būti paveldėtas ir priklausyti net keliems žmonėms, o jį pardavinėti gali vienas asmuo. Įsitikinkite, kad kiti savininkai tokiu atveju žino situaciją ir taip pat nori parduoti NT, t.y. reikalaukite, kad visi savininkai pasirašytų preliminarią sutartį ir atsakytų solidariai sutarties nutraukimo atveju, o jeigu jų vardu veikia įgaliotinis - įsitikinkite, kad jis veikia visų savininkų, o ne vieno iš jų, vardu. Išraše taip pat pažymimos ir kiti juridiniai faktai, pavyzdžiui, turtas gali būti jau įkeistas kreditoriams, gali būti, kad sutartimi leista gyventi bute trečiajam asmeniui iki jo mirties (uzufrukto teisė), gali būti pritaikytas areštas turtui, sudaryta galiojanti nuomos sutartis ir pan.
Nuosavybės dokumentas gali būti „senas“ ir neatspindėti realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu butu. Idealiausiai būtų gauti visų savininkų raštišką patvirtinimą apie tai, kad jie žino apie sandorį, jo detales ir jie sutinka ir nori turtą parduoti Jums už sutartą kainą ir sąlygas (tinka elektroniniu laišku, bet idealiausia raštu).
Būsto kadastrinės bylos peržiūra
Kitas žingsnis - būsto kadastrinės bylos peržiūra ir palyginimas su esama faktine situacija. Tai svarbu atlikti, nes faktinė būsto situacija gali būti visiškai kitokia nei kadastrinėje byloje. Gali būti, kad savininkas yra atlikęs pakeitimų, pavyzdžiui, nugriovęs laikančias konstrukcijas, iš esmės pakeitęs buto išplanavimą ar inžinerinius tinklus, kam reikalingi tiek daugiabučio namo bendraturčių sutikimai, tiek tam tikrais atvejais - tokių statybos darbų projektas.
Jeigu pastebite, kad faktinė buto situacija neatitinka kadastrinės bylos duomenų (pvz. buto lango nėra pažymėta kadastrinėje byloje), tikėtina, kad atliktiems buto remonto darbams nebuvo gauti reikiami leidimai ar sutikimai, darbų atlikimo metu nebuvo vertinta galima grėsmė išgriovus angą lango įrengimui ir dėl to neatnaujinta buto kadastrinė byla.
Taip pat prieš pasirašant sutartį reikėtų paprašyti pardavėjo dokumentų apie jo ankstesnius įsipareigojimus, išduotus sutikimus tretiesiems asmenims. Pavyzdžiui, ar yra priimtas namo bendraturčių sprendimas dėl kapitalinio namo remonto, ar yra pasirašęs pastato renovacijos išlaidų atlyginimo sutartį ir pan. Tai žinoti naudinga, nes įsigijus būstą gali tekti mokėti už ankstesnio savininko priimtus sprendimus, tarkime, kas mėnesį už namo renovaciją.
Papildomi dokumentai perkant kotedžą ar individualų namą
Perkant kotedžą ar individualų namą, reikėtų atkreipti dėmesį į dar daugiau dalykų. Be anksčiau minėtų dokumentų naudinga pardavėjo paprašyti ir peržiūrėti žemės sklypo planą. Jame nurodoma, ar sklypui yra nustatyti kelio ar kiti servitutai, kokio jis dydžio ir kokioje sklypo dalyje.
6. Įvertinkite rajono plėtros planus
Todėl labai svarbu ne tik NUODUGNIAI įsivertinti esamą situaciją pasirinktoje vietovėje, bet ir pasidomėti, kas numatoma vystyti esamoje ar gretimose zonose/sklypuose. Planuojamos tiesti didžiosios gatvės ir greitkeliai. Jie ženkliai pagerins susisiekimą ir pakels viso rajono vertę ir patrauklumą, bet dėl būsimo triukšmo gali sumažinti konkrečių, arčiausiai būsimo kelio „atsirasiančių“, butų ir daugiabučių vertę. Taigi, prieš įsigydami turtą nepatingėkite paieškoti informacijos apie rajono, miesto, vietovės, gretimų sklypų detaliuosius planus. Tai padės Jums suprasti, ko galima tikėtis priešais langus ar šalia jūsų būsimų namų. Visi „normalūs“ miestai plečiasi, tvarkosi, yra rekonstruojami, persitvarko, t.y. kinta.
7. Likvidumas ir buto būklė
Jeigu jame atliktas specifinis remontas- ryškiai rožinės spalvos sienos, visas butas iškaltas medžiu ar butas yra visiškai apleistas- tuomet tokiam butui surasti pirkėją už patrauklią kainą bus sunku ir pardavimo procesas užsitęs, t.y. „Sunkiau“ parduodamas turtas, t.y. Taip pat turi įtakos toliau išvardinti niuansai.
- Prastame rajone ir gatvėje esančių butų pardavimo ir nuomos kainos yra mažesnės nei visuose kituose mikrorajonuose. Kuo rajonas yra prastesnės reputacijos (visomis prasmėmis), tuo jame yra mažesnės parduodamo turto kainos. Todėl jeigu jūsų akiratyje atsiranda pigiausi butai iš vieno ar dviejų tų pačių rajonų, tai tikėtina, kad tie rajonai yra prasčiau vertinami nei kiti. Kuo rajonas yra prastesnės reputacijos, blogesnis susisiekimas, transporto sistema ir kita, tuo sunkiau jame parduoti būstą. Rajono populiarumą nulemia daug faktorių: mitai, gandai, mada, saugumas, susisiekimas, švietimo įstaigos, infrastruktūra ir kita.
- Visuomet sunku yra parduoti “dalį” buto - t.y. su kitais bendraturčiais, kad ir kur jis bebūtų. Todėl tokie butai, kuriuose parduodam, pavyzdžiui, vienas ar du kambariai trijų kambarių bute, yra dažniausiai ilgai pardavinėjami, tačiau ne parduodami.
- Ekonominės klasės butus, kurių brangi eksploatacija, likviduoti taip pat gana sudėtinga. Sunkiausiai realizuojami didelio ploto (4 ir daugiau kambarių) senos statybos butai blokiniuose namuose. Yra viena išimtis- butai, kuriuos galima „padalinti“ ir vietoj vieno keturių kambarių buto įrengti kelis vieno ar dviejų kambarių butus.
- Dar vienas sunkiau parduodamų butų segmentas yra didelio ploto butai, esantys 5/6 aukšte namuose be LIFTO. Šie butai dar ilgiau laukia pirkėjo nei tokie patys butai žemesniuose aukštuose.
- Kalbant apie naujos statybos būstus galime pastebėti, kad sunkiau parduodamas turtas yra negyvenamosios paskirties, kaip pvz. poilsio, viešbučių, kūrybinių dirbtuvių ar svečių namų, apartamentų. Butai, kurie yra prie gamyklų, geležinkelių, greitkelių ar panašiose vietose gerokai ilgiau laukia savo pirkėjo, ypač jeigu jie yra 3 ir daugiau kambarių.
8. Kas svarbu perkant butą su paskola
Labai svarbi sutarties sąlyga, ypač perkant būstą su paskola - nuosavybės perdavimo momento aptarimas preliminarioje sutartyje. Bankams dažniausiai svarbu, kad paskolos gavėjas jau turėtų teises į NT prieš jam išmokant paskolą, kad tokį turtą būtų galima įkeisti pirkėjo prievolių tinkamo įvykdymo užtikrinimo tikslais (suteiktos paskolos grąžinimui užtikrinti). Jeigu pardavėjas sutartyje numato, kad būstas bus perduotas naujam savininkui tik sumokėjus visą turto kainą, o bankas nepaisant preliminarios sutarties sąlygų reikalaus pirmiausia įgyti turtą pirkėjo vardu, kad jį būtų galima įkeisti banko naudai kaip paskolos grąžinimo įvykdymo priemonę - gali kilti ginčų tarp pirkėjo ir pardavėjo dėl netinkamai įvykdytos preliminarios sutarties sąlygų ir kaltės.
9. Kiti svarbūs niuansai
Jeigu butas išnuomotas, tokiu atveju pirmumo teisę pirkti turi nuomininkas. Perkant kotedžą ar butą statiniuose su bendraturčiais pirmumo teisė įgyti turtą suteikiama bendraturčiams.
Pasitikrinkite, ar tikrai perkate tą butą, kurį matėte ir kurį Jums parodė pardavėjas? Pasitaiko sukčiavimo atvejų, kai parodomas ir parduodamas butas “nesutampa”.
10. Naujovės prieš standartinius patogumus
Jeigu perkate visiškai naują būstą iš jo statytojo, atlikdami apžiūrą žinokite, kokie yra namo privalumai prieš standartinius patogumus. Dažnai naujos statybos būstui yra būdingos įvairios naujovės, parodančios, kad būstas yra „aukščiausios kokybės“. Tačiau tai nereiškia, kad namas pastatytas geriau ar prasčiau už tą, kuris yra mažiau modernus. Vėlgi, ši informacija jums padės tapti atsargesniu nekilnojamojo turto pirkėju. Neleiskite sau pirkti brangesnio būsto, nei leidžia jūsų biudžetas, vien dėl jo modernumo.
SENO ir NAUJO būsto pasirinkimas: ką žinoti prieš perkant? Skelbimų ANALIZĖ | NT Be Grimo 010
Naujo būsto paieškos gali būti jaudinančios, o kartais erzinančios! Nors kartais gali pasireikšti abu šie išgyvenimai, būsto paieškos yra svarbus gyvenimo momentas, ir, galite tikėti arba ne, bet tai yra pati geriausia žmogaus investicija. Apsispręskite, kokie patogumai jums reikalingi, ir kokių pageidautumėte, nors jie jums nėra būtini.