Namo pardavimas - vienas dažniausių sandorių nekilnojamojo turto srityje. Tačiau pažvelgus atidžiau matyti, kad šiai sričiai priklausantys sandoriai yra labai skirtingi ir gali būti vertinami pagal įvairius kriterijus. Pavyzdžiui, pagal tai, koks namas - baigtas ar dar nebaigtas statyti, parduodamas.
Pastaruoju metu lietuviai dažniau skolinasi dar tik statomam būstui įsigyti, rodo „Luminor“ banko duomenys. Šią tendenciją lėmė aktyvi gyvenamojo nekilnojamojo turto rinka - naujai pastatyti butai išgraibstomi žaibišku greičiu, todėl vis daugiau gyventojų juos perka tiesiog iš brėžinių.
Tačiau ne visi atkreipia dėmesį į tai, kad dažniausiai tokios situacijos kyla žmonėms nusipirkus būstą nebaigtame statyti daugiabutyje. Nors dažnu atveju tokiose patalpose žmonės apsigyvena, vertinant teisiniu aspektu, asmuo tokių patalpų naudoti gyvenimui neturi teisės.
Teisiniai aspektai ir įstatymų pakeitimai
Pradėkime nuo to, kad dar 2017 m. sausio 1 d. įsigaliojo Statybos įstatymo 47 str. 2 d. redakcija, kuri numatė, jog „Pastatytą naują ypatingąjį ar neypatingąjį statinį galima naudoti tik užbaigus šio statinio statybą”.
Tuo tarpu nuo 2024 m. Sandorius dėl gyvenamųjų patalpų perleidimo galima sudaryti ir nebaigtuose gyvenamosios paskirties pastatuose, jeigu prašymas, išduoti statybą leidžiantį dokumentą buvo pateiktas dar iki 2024 m. sausio 2 d.
Iš esmės, naujo įstatymo būtinybę pagrindė praktika bei kilę ginčai. Per juos puikiai pasimatė, kad nepakanka to, jog yra numatytas draudimas naudotis objektu, kadangi neretai naujos statybos būstą perkantis asmuo parduoda senąjį turėtą būstą, ima kreditą, moka palūkanas. Tad papildomai nuomotis butą ar grįžti gyventi pas tėvus kol statyba bus užbaigta, daugeliui tiesiog nėra galimybės.
Kita vertus, reikia pabrėžti, kad 2024-aisiais įsigalioję pakeitimai, draudžiantys perleisti butus fiziniams asmenims, jei statyba nėra užbaigta, yra geras, tačiau kol kas ne tiek plačiai veikiantis saugiklis.
Visgi, praktikoje statytojai atsižvelgia, į tai, jog asmenys įsirengę butus tikrai pradeda juose gyventi, o atidėjus statybos užbaigimo procedūras vėlesniam laikui, jie gyvena nebaigtos statybos pastate.
Rizikos ir privalumai perkant nebaigtą statybos būstą
Nebaigtos statybos būsto pirkimas yra susijęs su tam tikromis rizikomis, kurioms pasirengti reikėtų iš anksto. Pagrindinės rizikos, perkant butą nebaigtos statybos name ar dar tik iš brėžinio yra susijusios su nekilnojamojo turto vystytojo įsipareigojimais - kas nutiks, jei vystytojas nespės laiku užbaigti statybos arba pasikeis tam tikros aplinkybės, pavyzdžiui, išaugs statybos kaina?
Perkant būstą, kurio statyba bus užbaigta dar tik po kelerių metų svarbu suprasti, kad kuo ilgesnis laikotarpis - tuo didesnė tikimybė, jog tam tikros aplinkybės gali kisti. Pavyzdžiui, išaugus statybinių medžiagų kainoms projekto vystytojui gali kilti pagunda padidinti parduodamo būsto kainą.
Visgi, nebaigtos statybos būsto įsigijimas turi ir tam tikrų privalumų. Dažniausiai tokį būstą perka jauni specialistai didžiuosiuose šalies miestuose. Tai asmenys, šiuo metu gyvenantys nuomojamame ar nuosavame bute, galintys laukti, kol naujas būstas bus pastatytas. Tokio įsigijimo motyvas paprastas - sutinkama laukti, kad ateityje būtų pagerintos gyvenimo sąlygos.
Pagrindinės rizikos:
- Nekilnojamojo turto vystytojo įsipareigojimai
- Statybos užbaigimo terminų nesilaikymas
- Statybos kainos padidėjimas
Pagrindiniai privalumai:
- Galimybė įsigyti būstą pigiau
- Galimybė pagerinti gyvenimo sąlygas ateityje
- Tinka jauniems specialistams, galintiems laukti
Praktiniai patarimai perkant nebaigtą statybos namą
Iš esmės, viskas priklauso nuo mūsų pačių sprendimų - prieš perkant ar parduodant būstą visada laimi tas, kuris tinkamai įsivertina aplinkybes.
Pirkėjas dažnai įsivaizduoja blogiausią scenarijų. Kad darbai padaryti „iš akies“, kad kažkur paslėpta bėda, kad reikės kapstytis po dokumentus, o galiausiai - dar atseikėti didelę sumą be garantijos.
Nebaigtas namas nėra vien „dėžutė“. Kainą pirkėjas galvoje skaičiuoja taip: „kiek kainuotų pasistatyti nuo nulio“ minus „kiek kainuos užbaigti“ minus „rizikos nuolaida“.
Tam reikia trijų dalykų: tvarkos objekte, tvarkos dokumentuose ir tvarkos istorijoje. Net jei namas be fasado, bet viskas sudėta į aplanką, pirkėjas atsipalaiduoja. Čia suveikia paprasta logika: kuo daugiau konkrečių detalių, tuo mažiau vietos fantazijai.
- Pasiruošk trumpą „kas padaryta / kas liko“ aprašą. Svarbu, kad viską sakytum paprastai. Pirkėjas nenori akademinio paaiškinimo.
- Nebaigtą statybą fotografuoti sunkiau, nes „dar ne gražu“. Bet pirkėjas ieško ne grožio, o aiškumo. Jeigu įkelsi tik dvi gražias nuotraukas nuo toli, pirkėjas pagalvos: „kažkas slepiama“.
- Nebaigtos statybos pirkėjas dažnai ateina su „aš čia turiu dar daug investuoti“. Taip, turi. Bet tu jau investavai kitą dalį.
Praktika tokia: turėk savo kainos logiką. Kuo remiesi? Kokie panašūs objektai? Kas įskaičiuota? Jeigu pats jauti, kad pradedi painiotis, kad skelbimas stovi, o kiekviena apžiūra atima energiją, verta perjungti režimą.
Nebaigtas namas parduodamas tada, kai pirkėjas pamato aiškų planą, normalų žmogų ir tvarkingą situaciją. Pasidaryk tvarką, susidėk istoriją, parodyk realybę.
Dažniausiai būsto įsirengimui nusimatoma mažesnė suma, nes tikimasi, kad įsirengti namus galima palaipsniui, kai kuriuos nebūtiniausius baldus ar techniką įsigyjant vėliau. Tačiau pradėjus gyventi poreikiai staiga išauga, nes iškart norisi geresnės gyvenimo kokybės ir komforto.
Būsto paskola ir rizikos
Perkant būstą su paskola, svarbu įvertinti savo finansines galimybes. Atsakingo skolinimosi nuostatos numato, kad einamosios įmokos už finansinius įsipareigojimus, įskaitant ir būsimus, neturėtų viršyti 40 proc. asmens ar šeimos mėnesio pajamų.
Visuomet patartina apie skolinimosi galimybes pasikalbėti su banku - finansų ekspertai gali padėti įsivertinti situaciją ir atsižvelgdami į kiekvieno žmogaus individualią situaciją pasiūlyti sprendimą, labiausiai atitinkantį jo poreikius.
Jeigu planuojate skolintis ne tik statomo būsto įsigijimui, bet ir jo įrengimui, iš anksto aptarkite tai su banko specialistais. Nepaisant to, ar būsto paskolos dalis skirta jam įsigyti, ar įrengti, kreditas paskolos gavėjui visuomet išmokamas atsižvelgiant į nekilnojamojo turto vertę.
Tad būsto įrengimą gyventojai pirmiausiai turi finansuoti nuosavomis lėšomis, o kai turto vertė padidėja, bankas išmoka dalį įrengimui skirto kredito. Atkreipkite dėmesį, kad turto vertės augimas nėra lygus į būstą investuotos sumos dydžiui, todėl iš anksto įvertinkite būsto įrengimo kaštus su statybos ir apdailos specialistais, pasikonsultuokite su nekilnojamojo turto vertintojais, kad būtumėte tikri, kiek nuosavų lėšų jums prireiks.
Patarimai perkant būstą su paskola:
- Įvertinkite savo finansines galimybes
- Pasinaudokite būsto paskolos skaičiuokle
- Apsvarstykite turimo būsto įkeitimą
- Atlikite turimo ir perkamo būsto vertinimą
- Pasitarkite su banko specialistais
Namo Pridavimas: Nuo Ko Pradėti?
Įsigijus nekilnojamąjį turtą namų valdoje, svarbu tinkamai sutvarkyti visus dokumentus ir atlikti reikiamus darbus, kad būstas atitiktų visus reikalavimus ir būtų galima jį pilnai įteisinti. Pirmiausia, reikėtų išsiaiškinti, koks yra esamas namo baigtumas. Jei namas nebaigtas statyti, būtina sužinoti, ką reikia padaryti, kad jis būtų užbaigtas 100%. Nuo to ir reikėtų pradėti.
Kas turi būti atlikta norint namą priduoti 100%?
- Sanitariniai mazgai: grindys, sienos, lubos pilnai įrengtos, pajungti klozetai, kriauklės.
- Laiptai: jei namas 2 aukštų, turi būti pastatyti laiptai.
- Jungikliai/rozetės/šviestuvai: turi būti visi sumontuoti.
- Kambariai: turi būti galutinė danga ir įstatytos durys.
- Katilinė: įrengta pilnai, turi būti pastatytas ir prijungtas šildymo katilas.
- Balkonas: jei yra balkonas antrame aukšte, turi būti tvorelė.
- Sklypo aplinka: sutvarkyta.
Dokumentai, reikalingi namo pridavimui:
- Statybos leidimas.
- Namo projektas.
- Kadastriniai matavimai.
- Energetinio naudingumo sertifikatas (priklauso nuo namo klasės).
- Pažyma apie 100% baigtumą.
- Kiti dokumentai, priklausomai nuo situacijos.
Tikimės, kad šis straipsnis padės jums susigaudyti nupirkto turto tvarkymo namų valdoje procese.
Statybos užbaigimo aktas ir higienos normų reikalavimai
Atitinkamai, kai pastatas nėra užbaigtas, higienos normų reikalavimai nėra taikomi, tad lifto ar šildymo įjungti nėra privaloma. Visais atvejais tai lieka statytojo ir pirkėjų susitarimo klausimas. Kol pastatas nėra priduotas, šildymo ar lifto neįjungimas iš esmės yra teisėtas, nes, kaip ir minėjau, teoriškai namas yra statybvietė, kurioje turėtų būti atliekami tik statybos darbai.
Taip pat yra pasitaikę nemažai atvejų, kai statytojai tampa nemokūs ir neįformina statybos užbaigimo akto. Tuomet gyventojai priversti patys organizuotis užbaigimo procedūras.
Viešai yra žinoma nemažai atvejų, kai statybos būna neužbaigiamos dėl biurokratinių procedūrų, objektyviai negalimų įgyvendinti reikalavimų. Pavyzdžiui, savivaldybė neįrengia, nepriduoda gatvės, ar objektyviai dėl pasikeitusių aplinkybių neįmanoma įgyvendinti prisijungimo sąlygų reikalavimų ar t.t.
Tuomet pastatų statybos užbaigimas negali būti įformintas, o gyventojai formaliai „gyvena” statybvietėje. Tokiais atvejais gyventojams prireikia apsišarvuoti milžiniška kantrybe: jie būna priversti gyventi namuose, kurių statybos užbaigimas negali būti įforminamas, išties ilgą laiką.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM)
Gyventojų pajamų mokestis mokamas ne visais atvejais. Jo mokėti nereikia, jei:
- Parduodamame būste savininkas dvejus metus buvo deklaravęs gyvenamąją vietą.
- Nuo būsto įsigijimo praėjo 10 metų.
- Kai parduodamas vienintelis turimas nekilnojamasis turtas, ir per metus yra perkamas kitas gyvenamasis būstas, kuriame deklaruojama gyvenamoji vieta.
GPM yra mokamas tik nuo pelno. Tai reiškia, kad jei pirkote būstą už 100 tūkst. eurų, o parduodate už 110 tūkst. eurų, GPM mokėsite tik nuo 10 tūkst. eurų.
Svarbu: Prieš perkant nebaigtą statybos namą, būtina atidžiai išnagrinėti visus teisinius ir finansinius aspektus, pasikonsultuoti su specialistais ir įvertinti visas galimas rizikas. Tik tokiu atveju galėsite priimti teisingą sprendimą ir išvengti nemalonių сюрпризов.