Šiuo metu įkaitusioje nekilnojamojo turto rinkoje sudaroma daugybė sandorių, įskaitant ir žemės sklypų įsigijimo sandorių. Jeigu ketinate įsigyti žemės sklypą, verta atkreipti dėmesį ir į toliau aptartus teisinius ir kitus aspektus.
Svarbūs aspektai įsigyjant žemės sklypą
Prieš įsigyjant žemės ūkio sklypą, būtina atsižvelgti į daugelį svarbių aspektų, kurie gali turėti įtakos jo panaudojimo galimybėms ir vertei. Štai keletas iš jų:
1. Teisės į žemės sklypą
Kiti asmenys gali turėti įvairių teisių į žemės sklypą. Šios kitų asmenų turimos teisės į žemės sklypą varžo jo (pa)naudojimą savininko poreikiams ir mažina vertę, o jeigu tomis teisėmis naudojamasi intensyviai - neretai žemės sklypo savininkui sukelia nepageidaujamų nepatogumų.
Tai gali būti:
- Servitutas: Tai - teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu), arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą.
- Uzufruktas: Tai - asmens gyvenimo trukmei ar apibrėžtam terminui, kuris negali būti ilgesnis už asmens gyvenimo trukmę, nustatyta teisė (uzufruktoriaus teisė) naudoti svetimą daiktą ir gauti iš jo vaisius, produkciją ir pajamas.
- Hipoteka: Tai - daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuria užtikrinamas esamos ar būsimos turtinės prievolės įvykdymas, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui. Įsigyjant žemės sklypą, jo įgijėjas turėtų užsitikrinti, kad hipoteka būtų panaikinta iki sandorio arba nedelsiant po jo, nustatant aiškius ir nuo pardavėjo valios nepriklausančius veiksmus tam tikslui pasiekti.
- Ilgalaikė nuoma: Nekilnojamojo turto registre neįregistruota nuomos sutartis po daikto perleidimo maksimaliai galėtų galioti 1 (vienerius) metus, o įregistruota - joje nurodytą laiką.
2. Žemės sklypo paskirtis
Tai svarbu ne tik tam, kad patys galėtumėte panaudoti žemės sklypą atitinkamai paskirčiai, bet ir įsigyjamo žemės sklypo vertei, įtakojamai ir jo panaudojimo galimybių. Pavyzdžiui, arti didmiesčio esantis žemės sklypas dažniausiai bus didesnės vertės, jeigu jo paskirtis bus gyvenamoji arba kita.
3. Specialiosios žemės naudojimo sąlygos
Žemės sklypui taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos gali rimtai riboti žemės sklypo panaudojimo galimybes, o tuo pačiu ir mažinti jo vertę. Tokios sąlygos paprastai taikomos tuomet, kai per žemės sklypą ar šalia jo yra nutiesti inžineriniai tinklai ar susisiekimo komunikacijos, yra vandens telkiniai ir pan. ar žemės sklypas tiesiog patenka į atitinkamų objektų apsaugos zonas ar saugomas teritorijas.
4. Kadastriniai matavimai
Jeigu kadastriniai matavimai nėra atlikti, įsigydami žemės sklypą rizikuojate, kad tikrasis jo plotas gali skirtis (būti mažesnis arba didesnis) nuo nurodytojo nuosavybės dokumentuose. Nors tikrojo ploto skirtumas paprastai nebūna didelis, tačiau pastaroji aplinkybė gali būti svarbi, kai žemės sklypas yra nedidelės apimties ir (ar) turi daugiau apribojimų, o ploto sumažėjimas dėl to dar labiau apribotų galimybes žemės sklypą panaudoti numatytam tikslui. Pavyzdžiui, tik ne mažesniame nei 400 kv. Be to, įsigyto žemės sklypo kadastrinius matavimus anksčiau ar vėliau vis tiek norėsite atlikti, nes norėsite žinoti tikras žemės sklypo ribas ir atitinkamai aptverti žemės sklypą, projektuoti ir statyti jame kitus statinius, sodinti sodinius.
5. Užstatymo galimybės
Viso žemės sklypo užstatyti tikriausiai jokiu atveju negalėsite, bet tikriausiai net ir nenorėsite. Kiek ir kaip galėsite užstatyti žemės sklypą, nustatoma žemės sklypui taikomuose teritorijų planavimo dokumentuose.
Svarbūs terminai:
- Užstatymo tankis: Tai yra pastatų ir turinčių stogą inžinerinių statinių antžemine dalimi užstatomo ploto, nustatomo pagal išorinių sienų ar kitų atitvarų projekciją į žemės paviršių, santykis su žemės sklypo plotu.
- Užstatymo intensyvumas: Tai yra visų pastatų antžeminės dalies patalpų, įskaitant cokolinių aukštų ir naudojamų pastogių patalpas, bendrojo ploto sumos santykis su žemės sklypo plotu.
- Užstatyta teritorija: Tai yra teritorijos ar žemės sklypo dalis, kurioje yra arba numatomi antžeminiai statiniai, neįskaitant kelių ar gatvių, inžinerinių tinklų, tvorų ir atraminių sienučių.
- Pastatų aukštis: Tai yra vietovės lygmens bendrojo plano teritorijos naudojimo privalomasis reikalavimas, kuriuo nustatomas planuojamos teritorijos vyraujantis pastatų aukštis. Tai savaime nereiškia, kad pastatas negalės viršyti šio aukščio, bet orientuotis į jį reikėtų. Pramonės ir sandėliavimo ar inžinerinės infrastruktūros teritorijose nustatomas statinių tūrio santykis su žemės sklypo plotu.
- Urbanistinė kategorija: Vietovės lygmens bendruosiuose ir detaliuosiuose planuose nustatoma teritorijos urbanistinė kategorija, apimanti teritorijai būdingą ir (ar) galimą pastatų ir erdvių išdėstymo struktūros ir parametrų visumą.
6. Optimalus sklypo dydis
Žemės sklypų kainoms šturmuojant vis naujas aukštumas visiškai suprantama, kad verta pagalvoti, koks optimalus kainos ir būsimo panaudojimo aspektais būtų Jūsų įsigyjamo žemės sklypo dydis. Didesnis - patogesnis, bet ir brangiau kainuos. Todėl tikėtina, kad norėsite rinktis optimalų. Turėtumėte žinoti, kad viso žemės sklypo užstatyti negalėsite, turėsite laikytis teritorijų planavimo dokumentuose nustatytų ribojimų bei reikalaujamų atstumų nuo žemės sklypo ribų bei kituose žemės sklypuose ir tame pačiame žemės sklype esančių arba būsiančių statinių. Statiniai turi būti išdėstomi sklype taip, kad nebūtų pažeisti gretimų sklypų savininkų ar naudotojų pagrįsti interesai.
Taikomas ir reikalavimas, kad pastatas ar stogą turintis inžinerinis statinys iki 8,5 m aukščio būtų ne arčiau nuo žemės sklypo ribos nei 3 m, o pastatui esant aukštesniam, nuo jo aukščio kiekvieno papildomo metro, atstumas nuo žemės sklypo ribos didinamas po 0,5 m. Šie atstumai skaičiuojami horizontalioje plokštumoje nuo labiausiai išsikišusių pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio konstrukcijų. Be to, minimalus atstumas tiesiamų inžinerinių tinklų iki kaimyninio žemės sklypo ribos turi būti ne mažesnis kaip 1 metras, jei nepažeidžiami kaimyninio žemės sklypo savininko (naudotojo) interesai. Šiems reikalavimams taikoma nemažai išimčių.
7. Gretimų žemės sklypų įtaka
Žemės sklypo naudojimą ribotų, o kartu ir vertę mažintų nepalankus gretimų žemės sklypų ir (ar) juose esančių statinių išsidėstymas. Ne mažiau svarbus ir žemės sklypo aukštingumas kitų žemės sklypų atžvilgiu. Jeigu ketinamas įsigyti žemės sklypas yra skirtingame aukštyje lyginant su kitais sklypais arba paties žemės sklypo dalys yra skirtinguose aukščiuose, jo tvarkymas reikalautų papildomų išlaidų. Be to, žemės sklypui taikomame teritorijų planavimo dokumente gali būti nustatytas užstatymo aukštis, kuris tokiu atveju būtų siejamas su pradiniu žemės sklypo absoliučiu aukštingumu.
8. Kitiems asmenims priklausantys statiniai
Bet kokie žemės sklype teisėtai pastatyti kitiems asmenims priklausantys statiniai, kurie yra nekilnojamieji daiktai, tikėtina, kad tame žemės sklype ir liktų ir tuo ribotų galimybes statyti žemės sklype kitus statinius.
9. Žemės sklypo užterštumas
Toks užteršimas gali reikalauti reikšmingų išlaidų atliekoms ar kenksmingoms medžiagoms pašalinti, o ir apskritai kyla klausimas, ar įmanoma pilnai jas pašalinti ir ar žemės sklypas apskritai galės pasitarnauti numatytam tikslui.
10. Žemės sklypo dalies įsigyjimas
Įsigyti ne visą žemės sklypą, o tik jo dalį apskritai yra mažiau palanku nei įsigyti tokį pat visą atskirą žemės sklypą, kadangi keliems bendraturčiams nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas turės būti naudojamas, valdomas ir juo disponuojama visų bendraturčių susitarimu, o toks susitarimas ne visuomet lengvai pasiekiamas.
11. Kiti svarbūs aspektai
Svarstant žemės sklypo įsigijimą gali būti svarbūs ir kiti su žemės sklypo teisiniu ir faktiniu statusu bei tolesnio panaudojimo galimybėmis susiję dalykai.
Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas
Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas - procesas keliantis daug klausimų bei dvejonių, ar viską pavyks atlikti teisingai. Norint parduoti žemę sklandžiai ir už gerą kainą reikia išmanyti ne tik rinką, bet ir visų procesų eiliškumą. Žemės pardavimas ypatingas tuo, kad čia yra pirmumo teisę į sklypo pirkimą turintys asmenys, apie pardavimą reikia informuoti Nacioanalinę žemės ūkio tarnybą (NŽT), o sklypo planas turi atitikti įstatymų keliamus reikalavimus.
The Deadly Alpine Fault Is About To Rupture: A 9.0 Megaquake Is Imminent
Kokie dokumentai reikalingi?
Kokių dokumentų reikia parduodant žemės sklypą? - vienas iš pirmųjų klausimų, kylančių norint parduoti žemę. Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas yra vienas iš sudėtingesnių sandorių, kuriame reikia puikiai išmanyti vis besikeičiančius įstatymus, procesų eiliškumą, derybų psichologiją bei atsiskaitymo tvarką.
Pagrindiniai žemės pardavimui reikalingi dokumentai:
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
- Žemės sklypo įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.).
- Jei žemės sklypas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
- Jei žemės sklypas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai. Jei bendraturčiai savo dalies nesutinka parduoti, tokiu atveju jie turi parašyti notarų biure atsisakymą pirkti parduodamą dalį. Su atsisakymu jau galite parduoti Jums priklausančią sklypo dalį.
- Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
- Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
- Retrospektyvinis turto vertinimas, jei žemės sklypas nuosavybės teise Jums nepriklauso 10 m., yra paveldėtas iš pirmos eilės giminaičio, o paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas.
Žemės pardavimui taip pat bus reikalingas sklypo planas, atitinkantis įstatymų keliamus reikalavimus.
Pranešimas dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą
Norint parduoti žemę, turite gauti Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sutikimą parduoti žemės ūkio paskirties žemę. Kai Nacionalinei žemės ūkio tarnybai pateiksite pranešimą dėl žemės sklypo pardavimo, tuomet NŽT informuos visus pirmenybės teisę į šį sklypą turinčius asmenis, kad vyksta žemės pardavimas už Jūsų norimą kainą. Su gautu NŽT leidimu žemės sklypo kitiems asmenims negalėsite parduoti pigiau, nei buvo pasiūlyta pirkti pirmumo teisę turintiems asmenims.
Jei esate žemės sklypo vienas iš bendraturčių ar sklype yra statinių priklausančių kitiems asmenims - Nacionalinei žemės tarnybai kartu su pranešimu turėsite pateikti papildomus dokumentus. Jei nei vienas pirmenybės teisę į pirkimą turintis asmuo nepareikš noro pirkti parduodamą sklypą, tuomet jį drąsiai galėsite parduoti kitiems asmenims. Kiti asmenys turi teisę pirkti šį žemės sklypą už tą pačią kainą, kuri yra nurodyta NŽT leidime parduoti žemės ūkio paskirties sklypą arba už didesnę kainą.
Prašymas išduoti sutikimą įsigyti žemės ūkio paskirties žemę
Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2018 metų: žemės pardavimui taip pat reikalingas ir pirkėjui suteiktas NŽT leidimas. Pirkėjas turi kreiptis su prašymu į NŽT skyrių, kurio aptarnaujamoje teritorijoje yra pageidaujamas pirkti žemės sklypas.
Svarbus atnaujinimas nuo 2023 m. pradžios: pirkėjui iš Nacionalinės žemės ūkio tarnybos nebereikia gauti fizinių arba juridinių asmenų deklaracijos apie turimus žemės sklypus. Užpildytą deklaraciją reikia pateikti tiesiogiai notarui. Pažymą apie nuosavybės teise turimus žemės sklypus galima gauti ir iš VĮ Registrų centro.
Žemės ūkio paskirties žemės kaina
Tai vienas iš daugiausiai diskusijų keliančių klausimų. Žemės ūkio paskirties žemės kainą įtakoja daug veiksnių.
Svarbiausi iš jų:
- žemės sklypo plotas;
- našumo (derlingumo) balas;
- sklypo būklė;
- reljefas;
- sklypo formos taisyklingumas;
- privažiavimas;
- panašių sklypų pasiūla Jūsų vietovėje;
- sklype esančios elektros linijos atramos;
- melioracijos įrenginiai ir kiti veiksniai.
Didžiausią įtaką žemės kainai turi sklypo plotas, našumo balas bei sklypo būklė. Kuo didesnis žemės ūkio paskirties sklypas, tuo yra aukštesnė 1 ha kaina, net esant vienodam našumo balui.
Žemės kaina gali svyruoti nuo 2000 Eur iki 14 000 Eur už 1 ha. Konkretaus jūsų sklypo kainą gali nustatyti tik profesionalus nekilnojamojo turto brokeris arba nepriklausomas turto vertintojas.
Paveldėtos žemės pardavimas
Paveldėtą žemės sklypą galite parduoti bet kada, kai jis tampa jūsų nuosavybe. Paveldėtos žemės pardavimas ir pardavimo procedūra yra tokia pati, kaip ir kitais būdais įgytų žemės ūkio paskirties sklypų. Labai svarbu atkreipti dėmesį į žemės vertę paveldėjimo metu. Jei sklypą paveldite iš pirmos eilės giminaičio (tėvų arba brolių, seserų), paveldėjimo metu rekomenduojama pasidaryti turto vertinimą. Turto vertinimą notarui reikia pateikti iki nuosavybės įregistravimo momento Jūsų vardu. Tokiu atveju į paveldėjimo teisės liudijimą bus įrašyta turto kaina nustatyta vertinimo metu. Ji dažniausiai būna artima pardavimo kainai. Tada pardavimo metu Jums nebus taikomas GPM mokestis arba jis bus minimalus.
Kam galima parduoti žemės sklypą?
Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas galimas teisę pagal LR įstatymus turintiems asmenims, jei šie Jūsų norimomis sąlygomis pirkti atsisako, parduoti galite tretiesiems asmenims.
Pirmumo teisę pirkti Jūsų žemės sklypą turintys asmenys:
- parduodamo žemės sklypo bendraturčiai
- parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį
- asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypus, kurie ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu
- fiziniai asmenys, deklaravę gyvenamąją vietą, arba juridinis asmuo, įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės teritorijoje, kurioje yra parduodamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje
Tretieji asmenys: tai pirmumo teisės neturintys sklypo pirkėjai, kurie žemės ūkio paskirties sklypą gali pirkti pagal LR numatytų įstatymų normas.
Atsiskaitymo tvarka
Atsiskaitymas už perkamą žemės ūkio paskirties sklypą galimas tik bankiniu pavedimu. Mokėjimo nurodymo kopiją bus būtina pateikti sandorį tvirtinančiam notarui. Mokėjimas už parduodamą žemę turi būti atliktas iki pagrindinės (notarinės) pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.
Mokesčiai pardavus žemę
Pardavus žemės ūkio paskirties žemę, kaip ir bet kurį kitą nekilnojamą turtą, Jums gali atsirasti pelno mokestis - dar vadinamas Gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). Šio mokesčio 15 (20) proc. tarifu apmokestinamas gautas pelnas už parduotą turtą jo neišlaikius nuosavybės teise 10 metų. Gali būti taikomas ir 20 proc. apmokestinimas (šis mokesčio tarifas įvestas nuo 2019m.), jei jūsų metinės ne su darbo santykiais susijusios pajamos didesnės nei 120MDU.
GPM mokestis nėra taikomas, jei:
- žemės nuosavybės teise jums priklauso ilgiau nei 10 metų;
- jei žemės sklypą paveldėjote iš pirmos eilės giminaičio ir paveldėjimo metu pasidarėte sklypo vertinimą arba pardavimo metu darysite retrospektyvinį vertinimą. Parduosite tokia pat kaina, kokia ir buvo įvertintas žemės sklypas, arba pigiau.
- GPM mokesčio nereikės mokėti tuo atveju, jei žemę parduosite pigiau, nei įsigijote.
Žemės pardavimo brokeriai
Žemės sklypo pardavimas su žemės pardavimo brokeriu jums kainuos apie 3 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos.
Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą.
Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą žemę.
Žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudojimo būdai
Dažnai kyla klausimų kokius statinius galima statyti turimame žemės ūkio paskirties žemės sklype, todėl prieš planuojant bet kokio statinio statybą, pirmiausia svarbu išsiaiškinti žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudojimo būdą, pagal kurį nustatoma, kokios paskirties statinius galima statyti konkrečiame žemės sklype.
O žemės naudojimo būdų turinio aprašo 5 punkte nurodyta, kad kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai, nepriskirti 1, 2, 3 ir 4 punktuose nurodytiems žemės naudojimo būdams, yra skirti žemės ūkio veiklai, juose galima: žemės ūkio, maisto produktų gamyba ir apdorojimas, ūkyje pagamintų ir apdorotų žemės ūkio produktų perdirbimas ir šių produktų realizavimas, taip pat paslaugų žemės ūkiui teikimas ir geros agrarinės bei aplinkosauginės žemės būklės išlaikymas.
Žinotina, kad ūkininko sodyba - nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype pastatytas vienas gyvenamosios paskirties pastatas su pagalbinio ūkio ir kitos paskirties (fermų, ūkio, šiltnamių, kaimo turizmo) pastatais, reikalingais ūkininko veiklai vykdyti.
O poilsio paskirties pastatai yra skirti poilsiui (t.y. poilsio namai, turizmo centrai, kempingų pastatai, kaimo turizmo pastatai, vasarnamiai, medžioklės nameliai ir kiti poilsio pastatai).
Jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypui yra įregistruotas rekreacinio naudojimo būdo žemės sklypas, tai šiame žemės sklype galima statinių statyba kaimo turizmo paslaugoms teikti.
Jei žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudojimo būdas yra kiti žemės ūkio paskirties sklypai, tuomet šiame žemės sklype galimi ūkininkų sodybų ir žemės ūkio veiklai ar alternatyviajai veiklai reikalingi statiniai.