Nustatant tinkamą žemės sklypo dydį, svarbu žinoti, kur kreiptis ir kokios yra leistinos paklaidos atliekant kadastrinius matavimus. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip vyksta žemės sklypų matavimai, kokios institucijos kontroliuoja žemės naudojimąsi ir kokios paklaidos yra leidžiamos.
Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) specialistai tvirtina, jog perkant žemę pagal preliminarius matavimus žemės ploto paklaidos yra neišvengiamos. Tačiau ar tikrai taip yra ir kokios yra leistinos paklaidos?
Štai konkretus pavyzdys, iliustruojantis žemės ploto paklaidos problemą:
Ūkininkas A. Svaldenis 2006 m. Trakiškio kaime išsipirko 68 a po savo ūkiniais pastatais buvusios valstybinės žemės. Po trejų metų, 2009-aisiais, trakiškietis UAB „Graida“ užsakė atlikti savo įsigytos žemės kadastrinius matavimus. Geodezininkai, tomis pačiomis ribomis atlikdami matavimus, nustatė, jog įsigytos žemės yra ne 68 a, o 1,77 a mažiau nei ūkininkas nusipirko, t. y. 66,23 aro. Pasijutęs apgautas A. Svaldenis kreipėsi į NTŽ prie ŽŪM Panevėžio žemėtvarkos skyrių, prašydamas atmatuoti ir jam atiduoti 1,77 a trūkstamos žemės. Tačiau sulaukė neigiamo atsakymo.
Panevėžio žemėtvarkos skyriaus vedėja Zinaida Marmokienė A. Svaldeniui paaiškino, jog pagal Nekilnojamojo turto (NT) kadastro nuostatas, žemės sklypo plotas, apskaičiuotas atliekant kadastrinius matavimus tomis pačiomis ribomis, naudojant tikslesnes už ankstesnių matavimų priemones, gali skirtis nuo NT registre įregistruoto žemės sklypo ploto arba teritorijų planavimo dokumente suprojektuoto, bet neregistruoto. Tačiau tas skirtumas negali būti didesnis už maksimalią leistiną ploto paklaidą. Pagal A. Svaldenio įsigytą žemės plotą, įstatymo leistina paklaida - 2,47 a, o jam pritrūko 1,77 a, taigi mažiau už leistiną normą. Todėl, kaip paaiškino Z. Marmokienė, pagal Žemės reformos įstatymą, A. Svaldeniui žemės trūkumas nebus kompensuojamas.
„Jeigu nesutinkate su Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Panevėžio žemėtvarkos skyriaus atsakymu, turite teisę jį skųsti Viešojo įstatymo nustatyta tvarka“, - informuojamas A. Svaldenis.
Ūkininkas supranta, kad pradėjęs ieškoti teisybės teisme savo tiesos neįrodysiąs, juolab kad geodezininkai galiojančių įstatymų nepažeidė. Tačiau A. Svaldeniui atrodo, kad jo žemės trūkumas yra gana didelis, palyginti su nedideliu įsigytu plotu. Be to, jis mano, kad įstatymai įteisino žemės grobimą.
„Kiekvienas pilietis turi žinoti, kad nusipirkus žemės pagal preliminarius matavimus jos plotas nebūtinai bus toks pat po geodezinių matavimų“, - „Ūkininko patarėjui“ sakė Z. Marmokienė.
Pasak Panevėžio žemėtvarkos skyriaus vedėjos, ankstesni žemės sklypų matavimai buvo netikslūs, nes matuota juostomis, dvimetriais, dažnai nekalibruotais metrologų. Tad perkant žemės sklypą pagal seną planinę medžiagą jos plotas gali skirtis po tikslių geodezinių matavimų. Po 1994 m. geodezininkų darbo įrankiai gerokai patobulėjo.
Kaip galėjo nutikti, jog A. Svaldeniui iš valstybės perkant žemę 2006 m., kai geodezininkai jau turėjo tikslius matavimo prietaisus, vis tiek sklypas buvo atmatuotas netiksliai? To paklausėme NŽT specialistų. Iš jų atstovės spaudai Aušros Pociūtės sulaukėme atsakymo.
A. Svaldenio žemės sklypo matavimo darbai, kaip rašoma atsakyme, buvo atliekami vadovaujantis 2006-aisiais galiojusiais NT kadastro nuostatais. Pagal juos atliekant žemės sklypų matavimus, reikalavimo atlikti tiksliuosius kadastrinius sklypo matavimus, nustatant žemės sklypo ribų posūkio taškų koordinates valstybinėje koordinačių sistemoje, nebuvo.
„Konkrečiu A. Svaldeniui priklausančio žemės sklypo pirkimo iš valstybės atveju, vadovaujantis Panevėžio r. Miežiškių seniūnijos Trakiškio kadastro vietovės žemės reformos žemėtvarkos projekto papildymu, 2006 m. buvo atlikti žemės sklypo kadastriniai matavimai, nustatant žemės sklypo ribų posūkio taškų koordinates grafiškai (atliekant preliminarius matavimus), o ne valstybinėje koordinačių sistemoje, ir parengtas žemės sklypo planas. Preliminariais matavimais nustatytas žemės sklypo plotas - 0,68 ha. 2009 m. UAB „Graida“ atliko A. Svaldeniui priklausančio žemės sklypo tiksliuosius kadastrinius matavimus tomis pačiomis ribomis ir nustatė, kad žemės sklypo plotas yra 0,6623 ha. Gautas žemės sklypo ploto skirtumas (0,0247 ha) neviršija Vyriausybės nustatytos leistinos (ribinės) paklaidos, nurodytos NT kadastro nuostatuose. Leistina ribinė paklaida nustatoma pagal žemės sklypo plotą, matavimų metu naudotą kartografinę medžiagą ir plano mastelį“, - rašoma NTŽ atsakyme.
Pasak NŽT specialistų, žemės sklypų kadastrinių matavimų atlikimo tvarką reglamentuoja NT kadastro nuostatai, Vyriausybės patvirtinti 2002 04 15 nutarimu Nr. 534, bei NT objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklės, patvirtintos žemės ūkio ministro 2002 12 30 įsakymu Nr. 522. Vadovaujantis Žemės reformos įstatymu, vietovėje paženklintos privačios žemės, miško sklypų ribos vėliau atliekant kadastrinius matavimus nekeičiamos, o už nustatytą žemės, miško sklypo ploto skirtumą, neviršijantį Vyriausybės nustatyto leistino matavimo tikslumo, valstybei arba privačios žemės savininkui nekompensuojama.
Pasak Z. Marmokienės, nuo 2012 m. sausio 1-osios įsigaliosiantis įstatymas įpareigos visus žemės matavimus atlikti vien kadastrinius (geodezinius). Todėl galima daryti prielaidą, jog nuo kitų metų perkantieji žemės sklypą iš valstybės jį įsigis tokio ploto, už kokį ir sumokėjo pinigus.
Turime situaciją, kad kaimynė 2012 m. yra atlikusi sklypo geodezinius matavimus o mūsų sklypo geodeziniai matavimai pagal naująją matavimo sistemą atlikti 2022 m., kurio metu paaiškėjo, kad kaimynės tvora yra mūsų sklypo ribose. Sklypai yra miesto teritorijoje.
Būna tokių atvejų ir net einama iki teismo. Reikia remtis senais planais, kur kraštinės nurodytos metrais. Sutikrinus, žinosite kas teisus, kur ta riba.
Apibendrinant, galima teigti, kad perkant žemę pagal preliminarius matavimus, žemės ploto paklaidos yra neišvengiamos, tačiau nuo 2012 m. sausio 1 d. įsigaliojęs įstatymas įpareigoja visus žemės matavimus atlikti vien kadastrinius (geodezinius), todėl tikėtina, kad perkantieji žemės sklypą iš valstybės jį įsigis tokio ploto, už kokį ir sumokėjo pinigus. Kadastro nuostatai nustato ribinę ploto paklaidą, kuri yra svarbi nekilnojamojo turto teisinio registravimo procese. Ši paklaida atspindi galimus neatitikimus tarp faktinio žemės sklypo ploto ir to, kuris įrašytas kadastro dokumentuose. Nagrinėsime, kokią reikšmę ši paklaida turi ir kaip ji veikia nekilnojamojo turto savininkus bei pirkėjus.
Kas yra Ribinė Ploto Paklaida?
Ribinė ploto paklaida - tai leistinas skirtumas tarp žemės sklypo ploto, nurodyto kadastro dokumentuose, ir faktinio ploto, nustatyto geodezinių matavimų metu. Ši paklaida atsiranda dėl matavimo netikslumų, naudojamos įrangos ypatybių ir kitų faktorių.
Kodėl Ji Svarbi?
Ribinė ploto paklaida yra svarbi dėl kelių priežasčių:
- Teisinio aiškumo užtikrinimas: Ji padeda užtikrinti, kad nekilnojamojo turto registravimo duomenys būtų kuo tikslesni ir atitiktų realybę.
- Ginčų prevencija: Nustatytos ribos padeda išvengti ginčų tarp kaimyninių sklypų savininkų dėl ploto ribų.
- Ekonominė reikšmė: Tikslus ploto nustatymas yra svarbus nustatant nekilnojamojo turto vertę ir mokant mokesčius.
Kaip Nustatoma Ribinė Ploto Paklaida?
Ribinė ploto paklaida nustatoma pagal kadastro nuostatus, kurie reglamentuoja geodezinių matavimų atlikimą ir duomenų tikslumą. Paprastai, paklaida priklauso nuo sklypo dydžio ir vietovės ypatybių.
Žemės sklypo planas, parengtas po kadastrinių matavimų.
Geodeziniai Matavimai
Žemės sklypų kadastrinis (geodezinis) matavimas ir planų bei matavimo bylų parengimas - tai tikslus suformuotų žemės sklypų plotų nustatymas, plano ir kitų duomenų, reikalingų įrašyti į kadastro duomenų bazę, parengimas. Geodeziniai matavimai reikalingi parduodant, dovanojant ar išnuomojant privačios žemės sklypus ne žemės ūkio veiklai, taip pat kitais atvejais, jeigu šių matavimų pageidauja žemės savininkas.
Geodeziniai matavimai yra būtini norint nustatyti tikslų žemės sklypo plotą. Šiuos matavimus atlieka kvalifikuoti geodezininkai, naudodami specialią įrangą. Matavimų rezultatai yra pagrindas nustatant, ar ploto paklaida neviršija leistinų ribų.
Geodezinių Matavimų Kainos
Geodezinių matavimų įkainius nustato šiuos darbus vykdančios įmonės specialistai. Preliminari kaina - nuo 300-500 Lt/ha (iki 1 ha ploto sklypams ir namų valdoms) iki 150 Lt/ha (stambesniems žemės plotams ar ūkiams). Jeigu kartu vykdomas ir žemės sklypo padalijimas, kaina didinama iki 30 proc.
Teisiniai Aspektai
Jei nustatoma, kad ploto paklaida viršija leistinas ribas, būtina atlikti kadastro duomenų patikslinimą. Tai gali apimti papildomus geodezinius matavimus, dokumentų peržiūrą ir, jei reikia, teisinius veiksmus.
Kur kreiptis dėl tinkamo žemės sklypo dydžio nustatymo?
Žemės naudojimąsi ir ginčus tarp kaimynų kontroliuoja Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT). Jei nesutinkate su riboženklio vieta, turite kreiptis į minėtą tarnybą raštiškai, išdėstydami savo nusiskundimus. Kilus ginčui, sudaroma NŽT komisija, kuri priima sprendimą. Jei gautas atsakymas Jūsų netenkina, sekantis žingsnis - kreiptis į teismą.
Kadastro Duomenų Patikslinimas
Kadastro duomenų patikslinimas yra procesas, kurio metu atnaujinami duomenys apie žemės sklypo plotą ir ribas. Tai gali būti atliekama tiek savanoriškai, tiek pagal teismo sprendimą.
Praktiniai Pavyzdžiai
Įsivaizduokime situaciją, kai perkate žemės sklypą, kurio plotas kadastro dokumentuose nurodytas 10 arų. Atlikus geodezinius matavimus, nustatoma, kad faktinis plotas yra 9,8 arai. Jei ribinė ploto paklaida leidžia tokį skirtumą, jokių papildomų veiksmų nereikia. Tačiau, jei paklaida viršija leistinas ribas, būtina kreiptis į specialistus dėl kadastro duomenų patikslinimo.
Konkretaus atvejo analizė:
Ūkininkas A. Svaldenis 2006 m. Trakiškio kaime išsipirko 68 arus žemės. Po trejų metų, atlikus kadastrinius matavimus, paaiškėjo, kad žemės yra 1,77 aro mažiau. NTŽ Panevėžio žemėtvarkos skyrius paaiškino, kad pagal įstatymus, leistina paklaida tokiam plotui yra 2,47 aro, todėl žemės trūkumas nebus kompensuojamas.
Z. Marmokienė, Panevėžio žemėtvarkos skyriaus vedėja, teigia: „Kiekvienas pilietis turi žinoti, kad nusipirkus žemės pagal preliminarius matavimus, jos plotas nebūtinai bus toks pat po geodezinių matavimų.“
A. Svaldenio žemės sklypo matavimo darbai buvo atliekami vadovaujantis 2006 m. galiojusiais NT kadastro nuostatais. Pagal juos, atliekant žemės sklypų matavimus, nebuvo reikalavimo atlikti tiksliuosius kadastrinius sklypo matavimus, nustatant žemės sklypo ribų posūkio taškų koordinates valstybinėje koordinačių sistemoje.
NŽT specialistai pažymi, kad nuo 2012 m. sausio 1 d. įsigaliojęs įstatymas įpareigoja visus žemės matavimus atlikti vien kadastrinius (geodezinius). Todėl galima daryti prielaidą, jog nuo kitų metų perkantieji žemės sklypą iš valstybės jį įsigis tokio ploto, už kokį ir sumokėjo pinigus.
Galimos Problemų Situacijos
Dažnai pasitaikančios problemos:
- Netikslūs kadastro duomenys: Dėl senų matavimų ar klaidų dokumentuose.
- Ginčai su kaimynais: Dėl skirtingų ploto interpretacijų.
- Teisiniai nesklandumai: Parduodant ar perkant nekilnojamąjį turtą.
Praktiniai patarimai
Prieš perkant žemės sklypą, atkreipkite dėmesį į preliminarių ir geodezinių matavimų skirtumus. Pasidomėkite, kokie teisės aktai reglamentuoja žemės matavimus. Jei nesutinkate su matavimų rezultatais, kreipkitės į Nacionalinę žemės tarnybą. Žinokite, kad perkant žemę pagal preliminarius matavimus, ploto paklaidos yra neišvengiamos.
Svarbu pažymėti: nuo 2012 m. sausio 1 d. įsigaliojęs įstatymas įpareigoja visus žemės matavimus atlikti vien kadastrinius (geodezinius).
Leistinos paklaidos
Didžiausia leistina paklaida, išmatavus sklypą, priklauso nuo pradinio plano mastelio ir jo rūšies (abrisas, ant kolūkinių žemėlapių padarytas, ant orto-foto pagrindo). Svarbu atsižvelgti į tai, ant kokios kartografinės medžiagos braižytas senasis planas.
Pagal Nekilnojamojo turto (NT) kadastro nuostatas, žemės sklypo plotas, apskaičiuotas atliekant kadastrinius matavimus tomis pačiomis ribomis, naudojant tikslesnes už ankstesnių matavimų priemones, gali skirtis nuo NT registre įregistruoto žemės sklypo ploto arba teritorijų planavimo dokumente suprojektuoto, bet neregistruoto.
Ploto paklaidos ir kompensacijos
Ploto paklaida priklauso nuo to, ant kokios kartografinės medžiagos buvo braižytas senasis planas. Jeigu ploto trūkumas patenka į leistinas paklaidas, jokių kompensacijų nesitikėkite. Tačiau, jei paklaida viršijama, galite prašyti kompensuoti pinigais arba gauti žemės trūkumą kažkur netoli, jei yra laisvos žemės.
NŽT specialistai teigia, kad perkant žemę pagal preliminarius matavimus, žemės ploto paklaidos yra neišvengiamos.
Žemės sklypų kadastrinių matavimų atlikimo tvarka
Žemės sklypų kadastrinių matavimų atlikimo tvarką reglamentuoja NT kadastro nuostatai, Vyriausybės patvirtinti 2002 04 15 nutarimu Nr. 534, bei NT objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklės, patvirtintos žemės ūkio ministro 2002 12 30 įsakymu Nr. Tikslūs kadastriniai matavimai skirti tiksliai apibrėžti žemę ir objektus erdvėje, pvz., žemės sklypus ar namus. Atliekant matavimus galima gauti tokius duomenis kaip vieta, plotas, matmenys ar dydis. Šie matavimai reikalingi, kai žemės savininkas nori ją padalyti, parduoti arba statyti bet kokios paskirties statinį. Kartais kyla klausimas, ar kadastriniai matavimaigali skirtis vieni nuo kitų ir kas daro įtaką šiems skirtumams. Profesionaliems matavimams atlikti specialistai naudoja įvairius metodus, įskaitant poliarinį metodą, stačiakampius, tacheometrus ar situacinius kontūrų plėtimus. Šiandien esminis kadastrinių matavimų elementas yra labai tikslūs GPS prietaisai. Čia naudojant palydovinius signalus, galima vienu metu nustatyti matuojamų objektų padėtį ir aukštį. GPS kadastrinių matavimų tikslumassvyruoja nuo 5 iki 7 m. Dažniausiai paklaidos atsiranda dėl to, kad specialistas, atliekantis užsakyto objekto matavimus, nėra tinkamai apmokytas arba skuba. Kartais matavimo paklaidos atsiranda dėl netinkamo įrangos kalibravimo arba, kaip atliekant matavimus naudojant GPS, dėl didelio matuojamo taško atstumo nuo palydovo. Teisingiems kadastriniams matavimams atlikti reikia daug žinių, patirties ir tikslumo. Taip pat reikia gebėti pritaikyti darbo metodus konkrečioms situacijoms, vietoms ir objektams bei užtikrinti, kad matavimo prietaisai būtų reguliariai kalibruojami. Bet kuriuo atveju už kadastrinių matavimų leistinos paklaidos viršijimą atsako specialistas, institucija ar įmonė, kuri privalėjo atlikti matavimus.
Lietuvoje 1990 metais, atgavus nepriklausomybę, buvo atkurta privati nuosavybė. Tačiau atkūrimas užtruko, nes reikėjo sutvarkyti nekilnojamojo turto dokumentus. Todėl buvo pasitelkti tarpiniai, greitesni ašis reikalų tvarkymo variantai. Žemės sklypų matavimo srityje taip atsirado preliminarūs žemės sklypų matavimai. Siekiant greitumo ir paprastumo, juose sklypų ribos buvo nustatomos tik apytikriai. Vėliau, atliekant žymiai tikslesnius matavimus, gretimų žemės sklypų ribos nesutapdavo. Iki to laiko, kai paaiškėdavo netikslumai, žmonės naudodavosi sklypais pagal nustatytas pirmines žemės sklypų ribas.
Žemės sklypo ribų nustatymui yra pirmiausia labai svarbu suprasti, ką reiškia ta sąvoka. Šia nemažiau naudinga ir žinoti teisės aktus, bei mokslinę doktriną, kuri yra šia tema. Svarbiausias teisės aktas nagrinėjamam darbui yra LR Civilinis kodeksas, kuris tiksliausiai pasisako šiuo klausimu.
Reikėtų paminėti CK 4.45 str. Jei sklypo ribos nėra aiškios esamuose dokumentuose, ribas nustato teismas, atsižvelgdamas į dokumentus, faktiškai valdomo sklypo ribas bei kitus įrodymus. Šis aktas labai svarbus šiam darbui, jis pasisako pradžioje išsikeltu teisiniu klausimu. Jei sklypo ribos nėra aiškios esamuose dokumentuose, jas nustato teismas, tarp kitų kriterijų atsižvelgdamas dar ir į faktiškai valdomą sklypą. Tokia norma suteikia faktiniam sklypo valdymui daug reikšmės.
Žemės sklypo ribas reglamentuoja ir kiti Lietuvos teisės aktai.
Taip pat sakoma, kad kai tarp dviejų žemės sklypų yra privatizuojamas upelis arba griovys, riba nustatoma jų viduriu. Panašios nuostatos matyti ir kituose LR poįstatyminiuose aktuose. Žemės sklypų formavimo rengiant žemėtvarkos projektus taisyklėse pasakyta, kad žemės sklypo riba prie upelis ir griovis, nepriskirtų valstybiniam vandens fondui, nustatoma upelio ar griovio viduriu.
Šios. Šia iš kitos pusės galima sakyti, jog yra paliekama galimybė įstatymus pritaikyti prie faktinės situacijos.
Geodeziniai matavimai atliekami naudojant specialią įrangą.
Ką daryti, jei nesutinkate su matavimų rezultatais?
Žemės naudojimąsi ir ginčus tarp kaimynų kontroliuoja Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT). Jei nesutinkate su riboženklio vieta, turite kreiptis į minėtą tarnybą raštiškai, išdėstydami savo nusiskundimus. Kilus ginčui, sudaroma NŽT komisija, kuri priima sprendimą. Jei gautas atsakymas Jūsų netenkina, sekantis žingsnis - kreiptis į teismą.
Atlikus kadastrinius matavimus, svarbu įsitikinti, kad jie atitinka galiojančius teisės aktus ir kad nėra pažeidžiami Jūsų interesai. Jei turite abejonių, kreipkitės į specialistus konsultacijos.
tags: #kadastriniai #matavimai #plotas #langas