Parduoti butą, kurį yra įsigijęs bankas, gali atrodyti kaip sudėtingas procesas, tačiau laikantis tinkamų žingsnių ir žinant svarbiausius aspektus, šis procesas gali tapti aiškus ir sklandus. Pradėkime nuo to, kad pardavimas su paskola reikalauja atidumo ir supratimo apie finansinius įsipareigojimus, dokumentus ir mokesčius. Čia aptarsime, ką reikia žinoti norint sėkmingai parduoti įkeistą butą.
Buto pardavimas su paskola - tai procesas, reikalaujantis atidumo ir tinkamo pasiruošimo.
Buto pardavimas su paskola
Buto pardavimas su paskola - tai procesas, kai jūs parduodate nekilnojamąjį turtą, tačiau jame vis dar yra negrąžinta banko paskola. Tai nereiškia, kad jūs negalite parduoti buto, tačiau tai gali kelti tam tikrų iššūkių ir reikalauti papildomų veiksmų. Svarbu žinoti, kad bankas turi pirmenybę ir pirmiausiai turi būti išmokėta paskolos suma prieš jums gaunant likusią sumą už butą.
Prieš pradedant pardavimą, turite susisiekti su banku ir aptarti galimus veiksmus bei išmokėtą sumą. Jei pirkėjas sutinka nupirkti butą už kainą, kuri padengia paskolos likutį, bankas atliks reikalingus veiksmus ir suteiks leidimą parduoti. Svarbu žinoti, kad šiuo atveju, bankas privalo ištrinti įkeistą nuosavybę tik gavus sumą, kurios pakanka paskolos likučiui apmokėti.
Ar reikės padengti neišmokėto kredito likutį?
Vienas iš dažniausiai užduodamų klausimų yra, ar pardavus butą reikės pačiam padengti neišmokėtą kredito likutį. Atsakymas priklauso nuo situacijos ir parduodamo buto kainos. Jei parduodama kaina padengia paskolos likutį, bankas nepareikalaus papildomų sumų.
Tačiau jei buto kaina yra mažesnė nei paskolos likutis, jūs būsite atsakingi už skirtumą, kurį reikės sumokėti bankui. Pavyzdžiui, jei banko paskolos likutis yra 50 000 EUR, o buto pardavimo kaina tik 45 000 EUR, jūs turėsite sumokėti likusius 5 000 EUR.
Kokių dokumentų reikia parduodant butą?
Dokumentai, kurių reikia parduodant butą - išties svarbi viso sandorio dalis. Norint parduoti butą, visų pirma reikėtų įsitikinti, ar tikrai galite jį parduoti, ar turite visus sandoriui reikalingus dokumentus, ar gausite notaro leidimą butą parduoti (jei turite nepilnamečių vaikų). Kai žinosite, kad visi reikiami dokumentai yra tvarkingi - jausitės žymiai labiau pasitikintys savimi šiame procese.
Pardavimui su paskola reikės paruošti keletą svarbių dokumentų. Pateikiame reikalingų dokumentų sąrašą, kad būtų aišku, ko tikėtis:
- Pasirašytas paskolos sutarties kopija - ši kopija bus reikalinga norint žinoti paskolos likutį ir sąlygas.
- Butų pardavimo sutartis - tai dokumentas, kuris patvirtina sandorį su pirkėju.
- Paskolos likučio pažyma - bankas pateikia informaciją apie paskolos likutį ir sąlygas, kaip ją padengti.
- Asmens tapatybės dokumentas - asmens tapatybę patvirtinantis dokumentas, kad būtų galima užregistruoti pardavimą.
- Pardavimo deklaracija - dokumentas, kuriuo jūs patvirtinate, kad parduodate butą su paskola.
Šis sąrašas gali keistis priklausomai nuo jūsų situacijos ir banko reikalavimų, tačiau šie dokumentai yra pagrindiniai, kuriuos turėsite paruošti.
Prieš parduodant butą būtina susitvarkyti visus reikalingus dokumentus.
Pateikiame sąrašą:
- Turto įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.);
- Buto kadastrinių matavimų byla, kurioje yra buto planas ir kiti namo techniniai duomenys;
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas;
- VĮ Registrų centro išrašas;
Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2023 m. sausio - jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas butas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - notaro leidimas butą parduoti.
- Jei butas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti. Čia skaitykite plačiau apie tai, kaip parduoti bankui įkeistą butą.
- Sklypo planas (jei butui ar pastatui priklauso ir sklypas);
- Jei butas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai;
- Jei parduodate Jums priklausančią buto dalį - notarui turėsite pateikti kitų bendraturčių atsisakymus pirkti Jūsų turtą;
- Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti;
- Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti;
- Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį įprastai užsako notaras;
- Namo administratoriaus arba namo bendrijos (jei namas turi bendriją) pažyma apie tai, kad neturite skolų;
- Jei namas yra renovuotas ir mokate renovacijos kreditą dalimis - bus reikalinga pažyma apie renovacijos kredito likutį, kurį perims Jūsų buto pirkėjas. Galimas susitarimas ir kitoks - kad Jūs pilnai padengiate renovacijos kredito likutį.
Tai yra bendrinių dokumentų sąrašas, kurie reikalingi standartinėse situacijose. Jei situacija keblesnė, pvz., butas yra areštuotas antstolių, turi uzufruktą ar priklauso nepilnamečiam asmeniui - bus reikalingi papildomi dokumentai buto pardavimui. Tik didelę patirtį turintis NT brokeris atsakys tiksliai, kokių dokumentų reikia parduodant Jūsų butą.
Pasiruoškite dokumentus iš anksto, kad atsiradus Jūsų buto pirkėjui, galėtume sklandžiai pereiti prie preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.
Svarbūs naujos statybos būtų pardavimo pokyčiai nuo 2024 - ųjų
Nuo 2024 m. pradžios nekilnojamojo turto (NT) vystytojai naujos statybos butus galės parduoti tik pačius daugiabučius užbaigę 100 proc. Tai numatyta Lietuvos Respublikos Seimo 2023 m. gruodį patikslintuose Statybos, Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros bei Architektūros įstatymuose. Naujos statybos butų pardavimas taps saugesnis Pirkėjams. Skaityti daugiau apie naujausius naujos statybos butų pardavimo pokyčius.
Buto pardavimas turint nepilnamečių vaikų: svarbūs pokyčiai [2025]
Buto pardavimas turint nepilnamečių vaikų gali sukelti papildomų teisinių aspektų, susijusių su vaiko teisių apsauga ir gyvenamosios vietos klausimais. 2025 metais įsigalioję teisės aktai gali įtakoti, kaip ir kada galima parduoti butą turint vaikų. Svarbu konsultuotis su teisininku, kad būtumėte tikri, jog laikotės visų teisinės apsaugos reikalavimų, susijusių su nepilnamečiais vaikais.
Kokie gali būti taikomi mokesčiai po pardavimo?
Po buto pardavimo gali atsirasti keli mokesčiai, priklausomai nuo jūsų situacijos ir sandorio sąlygų. Čia yra keli dažniausiai pasitaikantys mokesčiai:
- Nekilnojamojo turto (NT) mokestis - tai mokestis, kurį reikia sumokėti, jei per metus nuo pardavimo uždirbote pelną iš NT. Jeigu butą parduodate už kainą, viršijančią pradinę, turėsite sumokėti šį mokestį.
- PVM (Pridėtinės vertės mokestis) - jei NT yra apmokestintas PVM, ši suma gali būti taikoma pardavimui.
- Pajamų mokestis - jei uždirbote pelną, gausite pranešimą apie pajamų mokestį, kurį reikia sumokėti valstybei.
Svarbu pasikonsultuoti su mokesčių specialistu, kad sužinotumėte, kokie mokesčiai jums taikomi, ir kaip jie gali paveikti galutinę sandorio vertę.
Čia susiduriame su gyventojų pajamų mokesčiu (GPM), kuris apskaičiuojamas iš buto pardavimo kainos atėmus jo įsigijimo kainą ir kitus sumokėtus su pardavimu susijusius mokesčius (leidžiama atimti tik tas sumas, kurias galima pagrįsti reikiamais dokumentais), o gautą sumą padauginus iš gyventojų pajamų mokesčių tarifo. GPM taikomas šiais atvejais: kai turtas nėra išlaikytas 10 metų.
Išimtys taikomos tada, kai pardavėjas parduodamame būste deklaravęs gyvenamąją vietą gyveno ilgiau nei 2 metus arba trumpiau nei 2 metus, o po turto pardavimo per kalendorinius metus įsigijo kitą nekilnojamą turtą ir ten vėl deklaravo gyvenamąją vietą. Tokiu atveju traktuojama, kad pardavėjas keitė vienintelį gyvenamąjį būstą ir iš to neuždirbo.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) apskaičiuojamas iš buto pardavimo kainos atėmus jo įsigijimo kainą ir kitus sumokėtus su pardavimu susijusius mokesčius.
Kiek kainuoja NT brokerio paslaugos parduodant butą?
NT brokeriai dažnai padeda supaprastinti buto pardavimo procesą. Jie gali surasti pirkėjus, padėti pasirengti pardavimo dokumentams ir užtikrinti, kad sandoris būtų teisėtas ir be rūpesčių. Tačiau brokerio paslaugos nėra nemokamos.
Kainos gali skirtis priklausomai nuo paslaugų apimties, tačiau dažniausiai NT brokeriai ima komisinius už atliktą darbą. Komisiniai brokeriams Lietuvoje paprastai svyruoja nuo 1% iki 5% nuo pardavimo kainos, priklausomai nuo sandorio sudėtingumo, brokerio patirties ir rinkos sąlygų.
Buto pardavimas su NT brokeriu Jums kainuos apie 2 - 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
- Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos.
- Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą. Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą Jūsų turtą.
Aptarkime, ką gausite manais: Viso ilgo buto pardavimo proceso metu Jus lydės didžiulę patirtį turintis profesionalas. Tai žmogus sudaręs daugybę nekilnojamojo turto sandorių, gebantis numatyti kelis žingsnius į priekį, gebantis išvengti brangių, ne vieną tūkstantį eurų, kainuojančių klaidų, puikiai išmanantis derybų psichologiją ir nekilnojamojo turto sandorių teisinę pusę.
„Viktorija perka“: prabangaus NT brokerė pataria, ką reikia žinoti prieš parduodant turtą
Konkrečiai Jūsų buto pardavimui bus sukurtas ir taikomas marketingo veiksmų planas. Tik apgalvoti ir nuoseklūs pardavimo žingsniai duoda aukštus rezultatus. NT brokeris investuoja savo laiką ir pinigines lėšas į Jūsų objekto pardavimo procesą, dekoratorius, NT fotografus, drono opertaorius, reklamos parengimo ir transliacijos kaštus. Šis žmogus viso buto pardavimo proceso metu nuolatos su Jumis bendraus ir palaikys ryšį. Taip pat bendraus ir su Jūsų buto potencialiais pirkėjais. Brokeris parengs visus pardavimo sandoriui reikiamus dokumentus ir kartu su Jumis dalyvaus sandoryje bei buto perdavime pirkėjui.
Pats žmogus dažniausiai nei nežino, nuo kuo pradėti pardavimo procesą. Ir tai normalu, nes tai nėra jo „duona“. Patikėkite savo buto pardavimą į profesionalų rankas ir džiaukitės puikiais rezultatais be streso, nerimo ir finansinių nuostolių! Mano patirtis leis sutaupyti brangų Jūsų laiką ir parduoti turtą už aukščiausią kainą.
Ieškote NT brokerio buto pardavimui Vilniuje?
Jei esate Vilniuje ir ieškote NT brokerio buto pardavimui, galite kreiptis į vietinius nekilnojamojo turto agentus arba naudotis internetinėmis platformomis, kad pasiektumėte patikimus specialistus. Vilniaus rinkoje yra daug patyrusių brokerių, kurie galės padėti jums atlikti pardavimą sėkmingai.
Jei norite sužinoti, kiek kainuoja NT brokerio paslaugos Vilniuje, 2025 metais galutinė kaina priklausys nuo rinkos sąlygų ir brokerio patirties. Brokerių paslaugos, kaip minėta, paprastai kainuoja nuo 1% iki 5% nuo pardavimo kainos, tačiau svarbu, kad prieš pasirašydami sutartį, aiškiai suprastumėte komisinius ir kitus mokesčius.
Užpildykite žemiau esančią užklausos formą ir sužinokite sąlygas!
| Buto adresas | Kaina | Kambarių skaičius | Plotas (kv. m) |
|---|---|---|---|
| Gabijos g. 32, Vilnius | 225 000 € | 3 | 82.83 |
| Smolensko g. 29, Vilnius | 200 000 € | 2 | 40.63 |
| Šv. Stepono g., Vilnius | 200 000 € | 2 | 59.27 |
| Žvėryne, Lūšių g. 21, Vilnius | 250 000 € | 3 | 67.06 |
| Senamiestyje, Trakų g. 2, Vilnius | 229 900 € | 2 | 59.88 |
| Kapsų g. 22, Vilnius | 155 000 € | 4 | 74.28 |
| Rygos g. 17A, Vilnius | 106 000 € | 1 | 33 |
| Taikos g., Vilnius | 105 000 € | 2 | 49 |
Jei norite užpildyti užklausą dėl NT pardavimo paslaugų, tai galite padaryti per įvairias internetines platformas, kurios leidžia tiesiogiai susisiekti su brokeriais. Užpildžius formą, brokeriai susisieks su jumis ir aptars detales, įskaitant paslaugų kainą, pardavimo eigą ir laiką, kada galima pradėti procesą.
Kaip pasiruošti buto pardavimui?
Buto pardavimas su paskola įvyks sklandžiau, jei tinkamai tam pasiruošite: Prieš imdamiesi pardavinėti, patikrinkite, ar tvarkingi jūsų buto dokumentai, ar Jūsų bankas išduos Jums leidimą butą parduoti, jei turite nepilnamečių vaikų - bus reikalingas ir notaro leidimas butą parduoti.
Jeigu susiradus pirkėją paaiškėtų, kad turto dokumentai nėra tvarkingi, tai gali apsunkinti situaciją ir sukurti papildomų rūpesčių. Paprasčiausia pasitarti su profesionaliu NT brokeriu ar apsilankyti pas notarą ir viską susitikrinti.
Paruoškite savo butą pardavimui. Kuo tvarkingiau viskas atrodys, tuo daugiau šansų sudominti potencialius pirkėjus. Kokybiškos nuotraukos ir išsamus aprašymas yra tai, ko būtinai reikia. Juk pirkėjai su parduodamu butu visų pirma susipažins pagal skelbimuose sudėtas nuotraukas. Puiku, jei šalia jų bus dar ir buto planas bei vieta žemėlapyje. Kuo patraukliau viską pateiksite, tuo greitesnio rezultato galite tikėtis.
Jei gyvenate ne Lietuvoje arba šiaip toli nuo tos vietos, kurioje yra norimas parduoti butas, apgalvokite, kas galėtų aprodyti jį potencialiems pirkėjams. Realiai įvertinkite buto kainą. Tai labai svarbu. Per didelė suma atbaidys pirkėjus ir visas procesas užsitęs labai ilgai, o per maža sukurs jums nuostolį.
Pakankama reklamos sklaida užtikrins, kad jūsų skelbimą pamatytų kuo daugiau potencialių pirkėjų - o tai užtikrins, kad viskas įvyktų kuo greičiau. Todėl į reklamą investuoti verta. Skelbimas turi būti matomas visuose portaluose, laikraščiuose ir t. t. Nereikia numoti ranka ir į reklamą „iš lūpų į lūpas” - visi jūsų draugai, giminės ir kaimynai privalo žinoti apie jūsų planuojamą buto pardavimą.
Situacijos rinkoje sekimas - būtinas veiksnys, jei norite sulaukti sėkmės. Jei šiuo metu namo kaina yra vienokia, tai nereiškia, kad po mėnesio ji liks tokia pati. Geriausia bent porą kartų per mėnesį peržvelgti situaciją rinkoje ir ištyrinėti konkurentų pasiūlymus.
Profesionalūs derybiniai įgūdžiai padės butą parduoti greičiau ir jums palankesnėmis sąlygomis.
Buto pardavimas su paskola taps žymiai paprastesniu, jei turėsite aiškų planą, kuriame numatysite, kada ir kokius veiksmus atliksite.
Kaip nusistatyti kainą?
Buto kainos nustatymas - vienas svarbiausių žingsnių buto pardavimo procese. Tam, kad būtų lengviau, išsitirkite panašius rinkoje esančius pasiūlymus. Palyginkite butus panašius į Jūsų butą. Taip susidarysite nuomonę apie galimą Jūsų buto kainą. Tikslesnę kainą Jums galėtų įvardinti nekilnojamojo turto vertintojas arba NT brokeris. Šie specialistai remiasi savo patirtimi bei jau įvykusiais sandoriais. Jei nusistatysite per mažą kainą - prarasite dalį savo pajamų. Jei per didelę - padėsite greičiau parduoti konkuruojančius butus.
Kaip parduoti butą, kai jau startavote su per didele kaina ir turite mažai susidomėjusių interesantų? Tokiu atveju, reikėtų buto kurį laiką nebereklamuoti kaip parduodamo, po to padaryti naujas buto nuotraukas bei pateikti kaip naują objektą, tik jau su realia kaina.
Kaip paruošti butą pardavimui?
Butą prieš pardavimą reikia paruošti fotografavimui. Sutvarkykite ir papuoškite savo namus bei atlikite profesionalią fotosesiją. Kad sudomintumėte potencialius pirkėjus - Jūsų butas turi būti pateiktas estetiškai gražiai. Bendras estetinis vaizdas Jūsų norimą kainą gali padidinti arba sumažinti.
Kai turėsite atrinktas geriausias buto bei namo aplinkos nuotraukas, tuomet galite pradėti butą reklamuoti, kaip parduodamą.
Finansinės galimybės
Jeigu esate pilnai apsisprendę įsigyti būstą su banko paskola, pirmiausiai rekomenduojame kreiptis į banką, arba preliminariai pasiskaičiuoti savo finansines galimybes. Tai padaryti galite su paskolos skaičiuokle, arba nuvykę į vieną iš banko skyrių. Kiek laiko planuoju gyventi išsirinktame būste? Atsakius į šiuos klausimus, žinosite kokio būsto ieškoti, kokiame rajone.
Perkamą butą, namą, žemės sklypą ar kitą nekilnojamąjį turtą su banko paskola, turėsite įkeisti jį bankui. Kad gauti reikiamą sumą pinigų, nekilnojamajam turtui įsigyti, bankas reikalauja atlikti turto vertinimą. Užsisakę turto vertinimą, įsitikinsite, ar Jūsų išsirinkto nekilnojamojo turto vertė yra reali ir ar nepermokate.
Perkant savais pinigais ir su banko paskola, turite pasirašyti su Pardavėju preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartį ir sumokėti avansą, kuris bus įskaičiuotas į bendrą kainą. Kuomet bankui pateikiate turto vertinimą ir kitus reikalingus dokumentus, bankas priima sprendimą kokiomis sąlygomis Jums gali suteikti paskolą.
Notarinė sutartis pasirašoma, kuomet pirkėjas jau turi banko kredito sutartį arba garantinį raštą (jei turtas perkamas su banko paskola) ir pardavėjas yra įvykdęs visus savo įsipareigojimus, turi visus dokumentus ir pažymas reikalingas atlikti notarinį sandorį. Perkant savais pinigais, sumokate visą sumą už perkamą turtą pardavėjui notaro metu.
Atlikus notarinį sandorį, notaras privalo įregistruoti Jūsų nuosavybės teisę Registrų centre. Prieš įkeičiant turtą bankui, privaloma apdrausti turtą nuo nelaimingų atsitikimų. Kad sandoris būtų pilnai įvykdytas, yra privalomas turto įkeitimas bankui. Turto įkeitimas atliekamas taip pat pas notarą. Pardavėjas gavęs visą pinigų sumą, privalo atvykti į notarų biurą, kuriame pasirašė pirkimo - pardavimo sutartį ir pasirašyti dokumentą, patvirtindamas, kad visus pinigus gavo. Tuomet panaikinama žima apie nepilną atsiskaitymą registrų centre.
Jeigu turite nepilnamečių vaikų, Jums taip pat reikės teismo leidimo, kad galėtumėte užstatyti įgytą turtą bankui. Į teismą su dokumentais reikia kreiptis po pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo pas notarą. Laikotarpis nuo 5-14 d.d. Nekilnojamojo turto brokeris, padės Jums susitvarkyti teismo leidimą.