Planuojate statyti kaimo turizmo sodybą Lietuvoje? Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su statybos planavimu, sąmata, reikalingais leidimais ir žemėtvarkos projektais.
Kaimo Plėtros Žemėtvarkos Projektai
Jei planuojate statyti ūkininko sodybą, svarbu žinoti, kad statyba žemės ūkio paskirties žemėje, nekeičiant jos paskirties, yra leidžiama, jei statoma ūkininko sodyba ant ne mažesnio kaip 0,5 ha žemės sklypo. Vertėtų atkreipti dėmesį, kad ūkininko sodybos statyba leistina tik tuomet, kai užsakomas kaimo plėtros žemėtvarkos projektas. Vykdant tokį projektą, atliekamas sodybos vietos parinkimas, sodybos formavimas ir projektavimas.
Kaimo plėtros žemėtvarkos projektai - tai specialiojo planavimo dokumentai, būtini siekiant kompleksiškai suplanuoti žemės naudmenų sudėties pakeitimą, kitą su žemės naudojimu susijusią veiklą. Šie projektai padeda aiškiai ir reglamentuotai suformuoti žemės ūkio ir jai alternatyvios veiklos subjektų žemėvaldą. Viskas, kas neapima žemės ūkio apibrėžimo, gali būti vadinama alternatyvia veikla. Viena tokių sričių, aktualių žemėtvarkos procesams, yra kaimo turizmo paslaugos.
Kas yra kaimo plėtros žemėtvarkos projektas?
Kaimo plėtros žemėtvarkos projektas - tai vietovės lygmens specialiojo teritorijų planavimo žemėtvarkos dokumentas, kuris rengiamas siekiant suplanuoti kaimo gyvenamųjų vietovių neurbanizuotose teritorijose vykdomą veiklą. Jo pagrindinis tikslas - sudaryti sąlygas racionaliai naudoti žemės ūkio paskirties žemę, užtikrinti tvarų teritorijų vystymąsi ir suderinti žemės naudmenų paskirtį su savininkų bei visuomenės interesais.
Projekte gali būti sprendžiami įvairūs uždaviniai - nuo ūkininko sodybos vietos parinkimo ir jos užstatymo zonos nustatymo iki žemės naudmenų sudėties keitimo, miško įveisimo ne miško žemėje, ūkio žemės valdos pertvarkymo ar infrastruktūros išdėstymo.
Kada reikalingas šis projektas?
- Statyti ūkininko sodybą ar ūkio statinius žemės ūkio paskirties sklype;
- Plėtoti ūkinę veiklą kaimo vietovėje, pavyzdžiui, steigti fermas, šiltnamius, sandėlius, perdirbimo ar kaimo turizmo objektus;
- Įveisti mišką ne miško žemėje arba pakeisti žemės naudmenų sudėtį;
- Pertvarkyti esamą ūkio valdą.
Kodėl tai svarbu?
Kaimo plėtros žemėtvarkos projektas yra vienintelis būdas statyti ūkininko sodybą žemės ūkio paskirties žemėje. Pagal Lietuvos Respublikos žemės įstatymo ir Teritorijų planavimo įstatymo nuostatas, tik patvirtinus tokį projektą galima nustatyti sodybos vietą, jos užstatymo zoną bei gauti statybą leidžiančius dokumentus.
Ūkininko sodybos vietos parinkimo projektai yra puiki alternatyva statyti gyvenamosios ir kitos paskirties pastatus žemės ūkio paskirties žemėje, jei to nėra galimybės padaryti pagal savivaldybės bendrąjį planą. Ūkininko sodybos vietos parinkimas (formavimas) yra viena iš kaimo plėtros žemėtvarkos projektų rūšių.
Pagrindiniai reikalavimai ūkininko sodybos vietos parinkimui:
- Ne mažesnis nei 2 ha dydžio sklypas (jei teritorijų planavimų dokumentuose nenumatyta kitaip).
- Savininkas pastaruosius 3 metus turi būti deklaravęs pajamas iš žemės ūkio veiklos.
- Gali statyti vieną ūkininko sodybą.
- Asmuo turi turėti ūkininko pažymėjimą, registruoti ūkį sklype, kuriame numatomas projektavimas.
Ūkininko sodybos vietos parinkimo projektavimui reikalingi dokumentai:
- Sklypo kadastrinių matavimų planas LKS-94 sistemoje.
- Sklypo topografinė nuotrauka.
- Ūkininko pažymėjimas (jei projektas yra ūkininko sodybos vietai parinkti).
- Užregistruoti ūkininko ūkį sklype (pažymėjimą įkelti su prašymu).
- Projektui suteiktas ŽPDRIS sistemos Numeris.
Kaimo plėtros pertvarkymo projekto kainą lemia savininko pasirinkti planavimo tikslai ir projekto uždaviniai, iš dalies lemia sklypo dydis (jame esančių naudmenų, komunikacijų, spec. sąlygų kiekis). Šie aspektai lemia didėjančias projektavimo ir derinimo laiko sąnaudas. Dažniausiai kiekvienam objektui pasiūlymą teikiame individualiai, įvertinę sklypo duomenis bei užsakovų pageidavimus.
Statybos Leidimai
Iš senų laikų labai gajus mitas, kad statyti namą iki 80m2 ploto leidimas nereikalingas. Ir taip ir ne. Yra niuansų. Ar statybai reikalingas projektas ir leidimas? Kada jis pradėtas statyti?
Pagal LR Statybos įstatymo 2 straipsnio 28 punktą, neypatingasis statinys - statinys, nepriskiriamas prie ypatingųjų ir nesudėtingųjų statinių. Tai yra dažniausiai pasitaikantys paprasti namai, kurių kvadratūra jau viršija 80m2. 100-200m2 gyvenamas namas - klasikinis tokios kategorijos statinys. Būtent čia ir „gyvena” tie paprastai ir nesudėtingai be leidimų statomi statiniai.
Jeigu jūs turėjote sklypą ir pradėjote statyti dar iki 2017 metų - užregistruoti jį supaprastinta tvarka galima ir šiandien. Verta turėti įrodymus, kad statyta tikrai tuo metu. Registrų centras nesudėtingai gali patikrinti nuo kada statytojas valdo sklypą, pažiūrėti nuotraukas darytas iš kosmoso. Jeigu ten 2017-2018 metais nesimatė jokio statinio - gali tekti pasistengti įrodyti. Pateikti statybų rangos sutartį, medžiagų pirkimo kvitus, foto ar pan.
Nuo 2017 metų statant bet kokius gyvenamuosius namus leidimas privalomas. Verta paminėti, kad projektas ir derinimo tvarka tokio dydžio namų yra paprastesnis.
Jeigu tokio sodo namo aukštis neviršija 8,5m, o bendra kvadratūra (rūsio plotas neskaičiuojamas) neviršija 80m2 - statyti ir registruoti galima be leidimo. Tiesa reikia išlaikyti reikalingus atstumus nuo sklypo ribų, nepažeisti trečiųjų asmenų interesų ir pan. Nėra skirtumo ar sodų bendrija yra mieste ar kaime - leidimas nereikalingas, kadangi sodo pastatai iki 80m2 priskiriami I nesudėtingų statinių grupei.
Šiltnamiai iki 80m2 priskiriami I grupės nesudėtingiems statiniams. Taigi ir kaime ir mieste juos galima statyti neturint leidimo. Jeigu norima statyti neišlaikant 3m atstumo nuo sklypų ribos - būtinai reikia ir kaimyno sutikimo.
Jeigu pirtelė yra iki 80m2 - leidimo ir projekto kaip ir nereikėtų. BET. Sklypas turi turėti bent jau suteiktą adresą. Sklype turėtų būti suformuota užstatymo teritorija. Tai gali būti senos sodybos teritorija arba suformuota nauja. Tuščio sklypo atveju reikia rengti ūkininko sodybos vietos parinkimo planą. Arba, jei sklypas patenka į savivaldybės urbanizuojamą teritoriją - keisti sklypo paskirtį. Jį suderinti ir gauti sklypui adresą.
Mieste privalu gauti statybą leidžiantį dokumentą ūkiniams pastatams, kurie priskiriami II nesudėtingų statinių grupei. Taigi, jei garažas bus iki 50m2 - leidimo nereikia. Jeigu didesnis - reikia.
Jeigu priestatas taps bendra namo dalimi (bendras stogas, patekimas į namą iš garažo ir pan.) - tai traktuojama kaip namo sudedamoji dalis - rekonstrukcija.
SLD privalomumas naujo statinio statybos atveju priklauso nuo statinio kategorijos. Pagal kategorijas statiniai skirstomi į nesudėtinguosius, neypatinguosius ir ypatinguosius. Ypatingųjų ir neypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas.
Primename, kad nesudėtingųjų statinių kategorijai priskiriamas paprastos konstrukcijos pastatas, kurio didžiausias aukštis yra 8,5 metro, visų aukštų, antstatų, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma - ne didesnė kaip 80 kvadratinių metrų ir kurio rūsys (pusrūsis) yra ne didesnis kaip vieno aukšto.
SLD statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį nėra privalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, kurortą, Kuršių neriją, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
SLD statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį neprivalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: miestą, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinę saugomą teritoriją, kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zoną, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
Kaimo Turizmo Sodybos Projektas
Vieno aukšto su mansarda ir pusrūsiu kaimo turizmui pritaikytas pastatas - Jonas, po išskirtiniu keturšlaičiu stogu, savo tūryje talpina dvi pirtis, SPA su sūkurine vonia, pokylių - konferencijų salę, du motelio kambarius, kavinę - barą, maisto ruošimo patalpas su pagalbinėmis patalpomis ir sandėliais, o taip pat 10 miegamųjų, iš kurių du su atskirias sanmazgais. Šis multifunkcinis statinys iškirtinės ir patraukiančios akį architektūrinės išraiškos tikrai neliks nepastebėtas. Dėl racionalaus išplanavimo pasiektas pastato bendrasis plotas, kuris yra tik 484,71 m2, tačiau viskas ergonomiška ir patogu.
Pastatas turi kelis patogius įėjimus, puošnųjį tarnaujantį kaip pagrindinį, ūkinį skirtą virtuvės ir aptarnaujančiam personalui, atskirą įėjimą į motelio patalpas, bei įėjimą iš malkinės į katilinę. Minėta malkinė įrengta po erdvia terasa stengiantis išnaudoti užstatomą plotą kuo racionaliau.
"NPS projektai" pagal JŪSŲ norus ir pageidavimus suprojektuos kaimo turizmo sodybą, jos statinius ir infrastruktūrą. Mūsų sukaupta patirtis, kad padėti Jums išpildyti savo verslo svajonę, projektą pagal Jūsų individualius poreikius pakeisime ir pakoreguosime, ar su malonumu imsimės individualiai spręsti Jūsų poreikius, o esant reikalui ir realizuosime, be sunkumų viską įgyvendinsime: NUO IDĖJOS - IKI RAKTO!
Pastato konstruktyvas itin paprastas ir nesudėtingas, be didelių tarpatramių ir sudėtingų sprendinių.
Papildoma informacija
Bendrą kaimo plėtros projektų parengimo kainą sudaro ne tik projektavimo darbai, bet ir pasiruošimo projektavimui darbai.
Pagal Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymo nuostatas nerengiant detaliųjų planų žemės ūkio paskirties žemėje, ūkininkas gali statyti vieną ūkininko sodybą, išskyrus miestams po 1995 m. birželio 1 d. nustatyta tvarka priskirtose teritorijose.
Minėtose Ūkininko ūkio įstatymo 11 straipsnio nuostatose ūkininkui įtvirtinta galimybė nerengiant detalaus plano statyti tik vieną ūkininko sodybą, todėl tikrinant, ar asmuo, pageidaujantis statyti ūkininko sodybą, atitinka Ūkininko įstatymo 11 straipsnyje nurodytas sąlygas, be kitų sąlygų, turėtų būti patikrinta, ar tai bus pirmoji šio asmens statoma ūkininko sodyba.
Pažymėtina, kad ūkininko ūkis, kaip ūkininko turtinių ir asmeninių neturtinių teisių ir prievolių visuma, laikytinas turtiniu vienetu (tam tikra verslo forma, kuriai nereikia įsteigti įmonės ir kuri neturi savarankiško ūkio subjekto statuso), galinčiu būti nuosavybės teisės objektu.
Topografinė nuotrauka, tai detalus 2,5 D vietovės planas rengiamas masteliu 1:500, kartais sutrumpinai vadinamas toponuotrauka.
Žemės sklypo kadastriniai matavimai - tikslieji žemės matavimai liaudyje ne visai tiksliai vadinami geodeziniais matavimais. Geodeziniai matavimai iš esmės yra visi tikslieji matavimai kuriuose naudojami ypatingai tikslūs - geodeziniai prietaisai.
Kaimo plėtros žemėtvarkos projektas gali būti puiki alternatyva statybai žemės ūkio paskirties sklype, jei to padaryti nėra galimybės pagal savivaldybė bendrąjį planą keičiant paskirtį.
Geodezinis planas pagal daugumos žmonių užklausas dažniausiai yra žemės kadastrinių matavimų planas.
Sklypo padalijimas - paslauga, kurios metu sklypas padajijamas į kelis atkirus sklypus arba atidalijima iš bendosios nuosavybės.