Kaip Apskaičiuoti Bendrijos Pirmininko Atlyginimą Pagal Buto Plotą: Pavyzdžiai ir Teisinis Pagrindas

Daugiabučių namų gyventojams dažnai kyla klausimų dėl remonto išlaidų paskirstymo, mokesčių už bendrą turtą ir, žinoma, bendrijos pirmininko atlyginimo. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip teisingai ir teisiškai pagrįstai apskaičiuoti bendrijos pirmininko atlyginimą, atsižvelgiant į buto plotą.

Teisinis pagrindas

Civilinio kodekso 4.76 straipsnis nurodo, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.

Civilinio kodekso 4.82 str. 3 dalis nurodo, kad butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose numatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas.

Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju).

Vadovaujantis LR Civilinio kodekso 4.82 str.3 dalimi „Butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas.

Svarbu atsižvelgti į naudingąjį plotą, kuris apibrėžiamas pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“: tai gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžijų, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas.

Praktiniai pavyzdžiai ir sprendimai

Nagrinėjant išlaidų paskirstymą daugiabučiuose namuose, svarbu atsižvelgti į įvairias situacijas ir niuansus. Žemiau pateikiami keli praktiniai pavyzdžiai, kurie padės geriau suprasti, kaip turėtų būti paskirstomos išlaidos.

Parkavimo vietų įrengimas

Jeigu bendrija nori kieme įrengti parkavimo vietas, o butų plotai nėra vienodi, kaupiamosiomis lėšomis atlikti tokius darbus nėra teisinga. Reikia galvoti apie bendrojo naudojimo objektų aprašą, kurį turite turėti ir pasikeitus aplinkybėms pasitvirtinti atnaujintą.

Jeigu bendrojo naudojimo aprašte nurodyta, kad automobilių stovėjimo aikštelė priskiriama visų butų savininkams (visi gali naudotis, net jeigu trūksta vietų, tai užims tas, kuris pirmas, galės pastatyti ir...

Bendro naudojimo patalpų užėmimas

Ar gali bendrijos visuotinis susirinkimas nutarti, kad gyventojai, kurie savavališkai užėmė bendro naudojimo patalpas (rūsio sandėliukus, bendras džiovyklas, buvusias atliekų surinkimo šachtas) privalo papildomai mokėti mokesčius (kaupimo ir kt.) už šias patalpas?

Dėl bendrų patalpų naudojimo savininkai gali susitarti įvairiai, tačiau yra daug niuansų. Suprantama, kad bendrojo naudojimo patalpos turi būti naudojamos bendrai, tai juk ne asmeninės patalpos.

Nebaigtos įrengti palėpės

Ar neįrengtos, tačiau įregistruotos palėpės savininkui gali būti priskaitomi bendrieji mokesčiai pagal CK 4.82 str. 3 dalį?

Įregistravus palėpę (neįrengtą pastogę) atskiru nekilnojamuoju daiktu, jos teisinis statusas pasikeičia - ji nebėra daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpa, o atskiras nuosavybės teisės objektas, valdomas jo savininkų pagal nustatytas dalis bendrosios dalinės nuosavybės teise.

Vamzdynų keitimas

Daugiabučiame name yra keičiami vandentiekio vamzdynai ir nuotekų stovai. Priklausomai nuo butų savininkų sutarimo, ne visose laiptinėse keičiami nuotekų stovai.

Jeigu keičiami bendrojo naudojimo objektai (bendrojo naudojimo objektų apraše jie priskirti visiems savininkams), tai ir mokėti už tai turėtų visi bendrai (neaišku, kodėl keičiami ne visi stovai ar tie nekeičiami yra tinkamos būklės?).

Gyventojų deklaravimas ir mokesčiai

Daugiabutyje neaišku, kuo remiantis, skaičiuoti mokesčius butui - ar pagal gyventojų faktišką skaičių (pvz., liftas), ar pagal deklaruotus asmenis.

Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju).

Mokesčiai už nenaudojamą butą

Daugiabučiame name bendrieji mokesčiai priskaitomi proporcingai pagal turimą dalį pastate visiems butų ir/ar kitų patalpų savininkams, nepriklausomai nuo to, kaip, kokiu dažnumu savininkas tuo butu ar patalpa naudojasi.

Patarimas būtų - arba parduoti butą, arba jį išnuomoti, jeigu pati tuo butu nesinaudojate. Arba kantriai mokėti bendruosius savininkų įnašus.

Lifto remonto išlaidos

Mūsų daugiabutyje yra 8 laiptinės, tačiau tik 2 iš jų yra liftai. Lifto naudojimosi (valymo, elektros, kt.) išlaidas apmoka tik tų laiptinių, kur liftai yra, gyventojai, tačiau remonto išlaidas išdalino visiems namo gyventojams net ir tiems, kurie gyvena laiptinėse be liftų. Ar yra kokia galimybė ne visiems gyventojams apmokėti lifto remonto išlaidas?

Lifto kaip inžinerinio įrenginio priežiūra ir remontas priskiriamas visiems savininkams, mokestinius įnašus turi mokėti visi, išskyrus eksploatacines (naudojimosi liftu, t.y. elektros, valymo ir pan.) išlaidas, kurių gali nemokėti tie savininkai, kuriems bendrojo naudojimo objektų apraše liftas nepriskirtas.

Telefonspynės įrengimas

Ar išlaidos „telefonspinių“ įrengimui irgi patenka į kategoriją išlaidų, dalinamų proporcingai?

Telefonspynė įprastai montuojama lauke prie įėjimo į laiptinę, jomis naudojasi visi.

Jeigu bendrojo naudojimo objektų apraše būtų numatyta, kad tam tikras bendrojo naudojimo objektas priskirtas ne visiems, o tik daliai savininkų, pavyzdžiui, vienos laiptinės savininkams, tai mokesčiai proporcingai būtų paskirstomi tik tos laiptinės savininkams.

Klausimai ir atsakymai

Klausimas: Kaip skaičiuojama įmoka už atliktus darbus?

Atsakymas: Suprantu, kad pagal patalpos (buto) plotą proporcingai paskaičiuojama (paskirstoma) atliktų darbų sąmata.

Klausimas: Man priklauso butas, parkingas ir sandėliukas. Ar teisinga, kad Bendrijos pirmininko alga man apskaičiuojama 3 kartus: nuo buto ploto, parkingo ploto ir sandėliuko ploto?

Atsakymas: Taip pat apskaičiuojamos ir visos kitos paslaugos, kurios apskaičiuojamos butui, priskaičiuojamos dar atskirai ir parkingui bei sandėliukui: t.y. Bendrijos pirmininko atlyginimas, administravimas, buhalterinė apskaita, kaupiamosios lėšos. Už visas aukščiau išvardintas paslaugas aš moku tris kartus, išskirsčius jas į butą, parkingą ir sandėliuką.

Teismų praktika

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009-11-27 civilinės bylos Nr. 3K-7-515/2009 nutartyje pateiktas Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - Civilinis kodeksas) 4.82 straipsnio 5 dalies (nuo 2013 m. sausio 1 d. − 7 dalis) nuostatos taikymo aiškinimas.

Aiškindamas minėtoje Civilinio kodekso nuostatoje įtvirtintą proporcingumo principą, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, kad... 2024 m. vasario 8 d. Lietuvos Aukščiausiajame Teisme išnagrinėta byla, kurioje daugiabutį namą administravusi įmonė (ieškovė) prašė priteisti iš butų savininkų (atsakovų) skolas, susidariusias už terasos, įrengtos ant daugiabučio namo stogo, kuria naudojasi tik dviejų butų savininkai, remontą.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, aiškindamas CK 4.82 straipsnio 1 dalies normą, nurodė, kad stogo konstrukcija, ant kurios terasa įrengta, ir kitos išorinės terasos konstrukcijos yra bendroji dalinė visų butų ar kitų patalpų savininkų nuosavybė, jeigu terasos įrengimą ant plokščiojo stogo nulemia pastato konstrukcija ir terasos konstrukcijos yra stogo, t. y. pagrindinės namo konstrukcijos, saugančios pastato vidų nuo atmosferos poveikio, dalis.

Teisėjų kolegija pažymėjo, kad nagrinėjamoje byloje apeliacinės instancijos teismas nustatė, jog namo stogas suprojektuotas ir įrengtas kaip savarankiška konstrukcija, jis turi visus konstrukcinius elementus funkcionuoti be terasos dangų, atlieka savo funkciją saugoti pastato vidų nuo atmosferos poveikio, nepriklausomai nuo to, ar papildomai yra įrengta terasa.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, palikdamas nepakeistą apeliacinės instancijos teismo sprendimą, kuriuo ieškinys atmestas, o priešieškinis - patenkintas, šioje byloje suformulavo tokią teisės aiškinimo taisyklę: daugiabučio namo plokščiojo stogo konstrukcijos ir ant tokio stogo įrengtos terasos konstrukcijos, kurios pagal namo projektą yra plokščiojo stogo, saugančio pastato vidų nuo atmosferos poveikio, konstrukcijų dalis, yra bendroji dalinė visų butų ar kitų patalpų savininkų nuosavybė ir tais atvejais, kai terasomis turi teisę naudotis tik dalies butų ar kitų patalpų savininkai.

Todėl visų butų ir kitų patalpų savininkai turi pareigą proporcingai savo daliai apmokėti tiek daugiabučio namo plokščiojo stogo konstrukcijų, tiek ir ant tokio stogo įrengtos terasos konstrukcijų, kurios pagal namo projektą yra plokščiojo stogo, saugančio pastato vidų nuo atmosferos poveikio, konstrukcijų dalis, priežiūros ir remonto išlaidas.

Apibendrinant, bendrijos pirmininko atlyginimas, kaip ir kitos bendrosios išlaidos, turėtų būti skaičiuojamas proporcingai buto plotui, remiantis Civilinio kodekso nuostatomis. Svarbu, kad visi bendrijos nariai suprastų šį principą ir laikytųsi jo, siekiant užtikrinti teisingą ir skaidrų išlaidų paskirstymą.

Svarbu: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą. Ši informacija yra tik bendro pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija. Visada rekomenduojama kreiptis į teisininką, kad gautumėte individualią konsultaciją.

tags: #kaip #apskaiciuoti #bendrijos #pirmininkui #atlyginima #pagal