Nekilnojamojo turto (NT) pirkimas yra reikšmingas žingsnis, o preliminarioji sutartis - vienas iš pagrindinių etapų. Šiame straipsnyje aptarsime būsto avanso sutarties svarbą, esminius aspektus ir kaip užsitikrinti, kad jūsų interesai būtų apsaugoti. Preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimas yra svarbus aspektas, kurį būtina apsvarstyti prieš pasirašant sutartį.
Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti. Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola. Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų.
Klientams sakau, kad tai yra svarbiausias viso sandorio taškas, o po jo lieka tik formalumai. Todėl tekstas bus ilgas. Nes šioje sutartyje fiksuojama susitarimo esmė, o tolimesni procesai - banko veiksmai, paskola, sutarties įforminimas pas notarą - vyksta jau pagal ją. Ir jei eigoje kiltų ginčų, pirmiausiai būtų atsiversta preliminarioji sutartis. Todėl „ai, dabar palikime, paskui notarinėje įsirašysime“ neveikia - jei kita šalis nebus geranoriška, toliau jau nieko nebeįrašysite. Tad ką svarbu numatyti preliminariojoje sutartyje?
Preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimas | Teisinėkonsultacija.lt
Esminiai Preliminariosios Sutarties Punktai
Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt. Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.
1. Notarinės Sutarties Sudarymo Data
Svarbu užfiksuoti Notarinės sutarties sudarymo datą - per kiek laiko įsipareigojate ją sudaryti? Terminų būna įvairių, tai - susitarimo reikalas, bet numatyti būtina, nes preliminarioji sutartis negali būti pasirašyta be termino kitam žingsniui.
Svarbi detalė - kai viena iš šalių jau pasiruošusi, ji privalo inicijuoti sandorį pas notarą. Nes jei nei viena šalis to nepadarys, laikas „ištiksės“ ir sandoris neįvyks dėl nei vienos šalies kaltės.
Šioje vietoje tikrai pasitaiko piktnaudžiavimų - pavyzdžiui, paskolos negavęs pirkėjas tyli ir delsia iki termino, kad nereikėtų grąžinti avanso. Jei pardavėjas per tą laiką jo nepakviečia pas notarą, t.y. neinicijuoja sandorio, pirkėjui gali pavykti išsisukti be baudos.
2. Kaina, Avansas ir Atsiskaitymo Tvarka
Kitas privalomas dalykas, kuris turi būti aptartas raštu, - kaina, avansas ir atsiskaitymo tvarka. Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
Dažniausiai praktikoje paliekamas 5-10 proc. avansas, tačiau tai - susitarimo reikalas, o kuo didesnė suma, tuo įprastai procentas mažesnis. Pirkėjams nereikia bijoti palikti didesnio avanso (žinoma, prieš tai įsitikinus, kad NT dokumentai yra tvarkingi).
Avansą svarbu pervesti pačiam pardavėjui - „pervesti“ ir „pardavėjui“ yra svarbūs momentai. Nes pagal naują tvarką atsiskaitymo grynais suma yra apribota, o ir bankai nemėgsta grynųjų ir jų vėliau gali nenorėti įskaičiuoti kaip pradinio įnašo.
O tiesiai pardavėjui pervesti reikėtų tam, kad kuo mažiau klausimų iš šalies galėtų kilti. Žinoma, būna išimčių, pavyzdžiui, kai NT areštuotas, pervedama į depozitinę sąskaitą, kad pardavėjas nedingtų su visais pinigais.
3. Galimi Scenarijai Jei Sandoris Neįvyksta
Dar labai svarbu užfiksuoti, kas laukia, Jei galutinis sandoris visgi neįvyks? Čia galimi trys scenarijai. Pirmiausiai, jei notarinis sandoris neįvyksta dėl pirkėjo kaltės, jis praranda sumokėtą avansą. Antras scenarijus - kai neįvyksta dėl pardavėjo kaltės, ir čia dažnai daroma klaida. Dažniausiai sutartyje įrašoma, kad tada pardavėjas tik grąžina avansą, bet tai yra ne vienodos atsakomybės - pardavėjas niekuo nerizikuoja, lieka su nuliu. Todėl svarbu įrašyti, kad jis papildomai sumoka ir avanso dydžio baudą. Trečias scenarijus, kai sandorius neįvyksta dėl nei vienos šalies kaltės - tuomet avansas atiduodamas pirkėjui ir grįžtama į pradinę situaciją.
4. Saugikliai Sutartyje
Sutartyje galima numatyti ir saugiklius. Vėlgi, tai yra šalių susitarimo reikalas ir dažniausiai tai svarbu norint pasirašyti sutartį dar iki galo neišsiaiškinus dėl paskolos.
Galima susitarti, kad jei pirkėjas galiausiai negaus banko paskolos - pavyzdžiui, bent trys bankai atsisakys jį kredituoti - ir notarinė sutartis neįvyks, jam bus grąžintas avansas.
Kitas galimas saugiklis - ką darysite, jei NT vertė po vertinimo nepasieks jo kainos, tada atitinkamai didės pradinio įnašo banke suma ir pirkėjas jos neturės? Galima numatyti, kad po mažesnio turto įvertinimo pirkėjas pasitraukdamas nepraras avanso.
5. Notarinės Išlaidos
Kas dar labai svarbu? Nuspręsti ir užfiksuoti, kas moka notarines išlaidas. Pagal įstatymą tai yra pirkėjo mokestis, bet yra nerašyta taisyklė, kad pasirašant sutartį tarp fizinių asmenų, suma dalinama pusiau. Bet labai svarbu tai aptarti sutartyje - tai nėra „savaime aišku“.
6. Turto Perdavimas
Dar svarbu įrašyti, kada bus perduodamas nekilnojamasis turtas - ir čia turiu pažymėti, kad raktų ir nuosavybė perdavimas nėra tas pats, svarbu tai aptarti. Taip pat jei yra bet kokių turto apribojimų (hipoteka, areštas ir pan.), būtina tai numatyti preliminariojoje sutartyje.
7. Daiktai, Perduodami Su Turtu
Na, ir paskutinis, dėl kurio kyla daugiausiai ginčų - aiškiai aprašyti, su kokiais daiktais bus perduodamas turtas. Kad ir užuolaidos, šviestuvai - būna, pirkėjui yra savaime aišku, kad jie lieka bute, o pardavėjui savaime aišku, kad jis juos išsiveža. Tad „savaime aišku“ gali skirtis.
Turėjau atvejį, kai pardavėja po buto pardavimo norėjo išsivežti... vonios gyvatuką. Žinoma, kiekvienos rozetės sutartyje neaprašysi, tad galima pridėti nuotraukas ir nurodyti, kad NT bus perduotas su visais jose matomais daiktais. Tik tada įsitikinkite, kad nuotraukoje netyčia neužfiksuotas jūsų kompiuteris.
Papildomi Aspektai ir Patarimai Trečiosios šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme). Šalių pareiškimai ir garantijos: Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis. Baldai ir daiktai: Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai. Patalpų fotofiksacijos: Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti ir sutartyje ir turėtų būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas. Sutarties galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento. Turto perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą rekomenduojame atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt.
Kodėl apžiūrėjus turtą nebūtinai iškart pasirašoma notarinė sutartis, o dar patartina sudaryti ir preliminariąją? Pvz., kaip elgtis, jei sutartyje buvo numatytas terminas perduoti turtą pirkėjui, bet jis vis dar nėra pilnai atsiskaitęs - ar jam reikia perduoti ar ne? O jei bet kuri iš Šalių vėluoja gauti reikalingus leidimus, tačiau savo ketinimų pirkti arba parduoti nekeičia, priešingai - atvirai juos deklaruoja? Ar sutartį kita Šalis gali nutraukti? O jei pirkėjas vėluoja sumokėti rankpinigius, tačiau preliminariąją sutartį yra pasirašęs - ar jis privalo mokėti baudą?
Būna, žmonės nusižiūri butą, kurį galės įsigyti tada, kai gaus mokėjimą už dabartinį savo butą. Tačiau juk niekas negali tiksliai numatyti, nei kada, nei už kiek pavyks parduoti saviškį. Pradiniame etape pirkėjai dažnai net nesvarsto, kad gali nepavykti: „parduosim iki tol, viskas bus gerai“. Puiku, jei pavyks, bet o kas, jei atėjus terminui naujas sandoris neįvyks, nes visgi parduoti nespėjote? Neteksite avanso. Apie tai reikia galvoti jau preliminariosios sutarties etape, o ne vėliau, tikintis kitos pusės geranoriškumo. Pardavėjas juk termino pusei metų nenorės ištęsti, reikia kažkaip kitaip spręsti.
Bet išeičių yra. Pavyzdžiui, galima numatyti, kad pasibaigus terminui pirkėjas praras ne visą, o pusę avanso. Arba galima numatyti, kad, norėdamas eigoje pratęsti terminą, pirkėjas avansą vėliau padvigubins. Išeičių yra, tačiau labai svarbu jų tinkamai ieškoti, kad paskui nebūtų per vėlu.
Reikšmingas avanso ir rankpinigių atskyrimo klausimas, nes priklausomai nuo to, kokią paskirtį atlieka mokėjimas, kyla ir skirtingos teisinės pasekmės sutarties nutraukimo atveju. Šių trijų funkcijų buvimas leidžia atskirti rankpinigius nuo avansinio mokėjimo. Avansas, kaip ir rankpinigiai, atlieka mokėjimo funkciją (įskaitomas į būsimus mokėjimus), gali atlikti įrodomąją funkciją (tiek galiojančiam reikalavimui, tiek ir susitarimui sudaryti sutartį ateityje). Bet skirtingai nuo rankpinigių, avansas niekada neatliks užtikrinamosios funkcijos, t. y.
Avansas yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita. Pagal CK 6.309 straipsnio 2 dalį, pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu). Jis vykdo mokėjimo paskirtį, bet šia paskirtimi gali būti naudojamasi, jeigu ateityje atsiranda mokėjimo prievolė. Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, pvz., pagrindinė sutartis nesudaroma (tuo atveju, kai avansas buvo numatytas preliminariojoje sutartyje), tai nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį ir tokiu atveju jis turėtų būti grąžintas jį davusiai šaliai. Sudarant preliminariąją sutartį prisiimama prievolė ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Ši prievolė gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 str.). Jeigu ikisutartiniuose santykiuose sumokamas avansas, tai CK nedraudžia susitarti, kad avanso suma būtų naudojama kaip netesybos. Tokia sutarties nuostata yra pagrindas civilinėms teisėms ir pareigoms atsirasti (CK 1.136 str.
Savo darbinėje praktikoje labai dažnai tenka sulaukti skundų iš pirkėjų kad įdavus avansą nepavyko nupirkti išsirinktą turtą. Dažniausia to priežastis yra elementari. Atėjo kitas pirkėjas, pasiūlė didesnę kainą ir „permušė” jūsų siūlymą. Dar gerai jei surašyta gera avansinė sutartis su netesybomis, o jei ne.. tada pirkėjas lieka praradęs ne tik išsirinktą būstą, bet ir patiria papildomas išlaidas (pvz. Labai dažnai iš pirkėjų tenka girdėti kad įdavėme 200-300€ avansą. Jei perkama su būsto paskola, geriausiai daryti pavedimu, nes vėliau teks įrodyti kreditoriui kad jūs tikrai sumokėjote avansą. Tokiu atveju avansinis mokėjimas gali būti padarytas į pardavėjo ar tarpininko sąskaitą, priklausomai nuo to kaip surašyta avansinė sutartis. Ko tik nėra tekę matyti. Ant avansinės sutarties nėra adreso, nėra kainos, nėra avanso dydžio, nėra jokių terminų, nėra pirkėjo ar pardavėjo duomenų.. Pirmas ir pagrindinis dalykas, tai įsitikinti kad tas žmogus kuriam jūs įduodate avansą yra to turto savininkas, jei bendraujate su savininku. Viską.. VISKĄ apie ką šnekėjote įtraukite į sutartį. Kad vėliau nebūtų staigmenų, kai pvz. Kartais būna taip kad pas pardavėjus pasikeičia aplinkybės ir perkamas turtas nėra parduodamas. Viską išspręs teismas! Bet.. Apie moralinę žalą ar išlaidų kompensavimą tokių kaip turto vertinimas ir kt. Tai nėra blogiausias scenarijus. Pasitaiko atvejų kai avansą paima pardavėjo vaikai ar giminės. Yra tekę susidurti kai turtą „pardavinėja” jo nuomininkas. Asmuo apsimeta savininku, o pateikti jokių dokumentų negali. Tokiam asmeniui patikėti savo pinigų tikrai neverta, nes tikimybė kad bus atgautas sumokėtas avansas yra labai maža. Nepasikliaukite „maloniais” žmonėmis. Būna ir taip. Tačiau šiuo atveju labai rizikuojate netekti perkamo turto. Pardavėjo pasakymas „man nereikia avanso aš pasitikiu” tikrai nėra išeitis.
Taigi, susidūrus su tokia situacija, dažniausias ir pirminis vertinimas bus skiriamas būtent ikisutartiniams santykiams ir jų vertinimui, ypatingą dėmesį skiriant šalių elgesiui. Advokatė pažymi, kad būtent tokioje situacijoje, teisinis pagrindas civilinei atsakomybei kilti yra nesąžiningas šalies elgesys. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje pažymima, jog būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y. Kaip jau minėta, pirkėjas sumokėjo didžiąją dalį avanso į pardavėjo banko sąskaitą iki pagrindinės sutarties pasirašymo momento.
Pagrindinės sutarties projektas, kuriame buvo numatyta likusios kainos sumokėjimo pagrindinės sutarties sudarymo metu sąlyga, neatitiko šalių preliminariojoje sutartyje aptartų esminių pagrindinės sutarties sudarymo sąlygų dėl atsiskaitymo už įsigyjamą turtą tvarkos. Kadangi pagrindinės sutarties projektą tokioje situacijoje rengė pardavėjo pasiūlyta notarė pagal pardavėjo nurodytas sąlygas, kasacinis teismas nurodė, kad būtent pardavėjo pareiga buvo užtikrinti, kad siūlomas projektas atitiktų preliminariojoje sutartyje įtvirtintas pagrindinės sutarties nuostatas dėl atsiskaitymo už įsigyjamą turtą tvarkos. Civilinis kodeksas įpareigoja kiekvieną sutarties šalį ne tik sąžiningai, tinkamai vykdyti savo prievoles, bet ir atlikti savo pareigas kuo ekonomiškiau, bendradarbiauti su kita šalimi. „Pareigą bendradarbiauti ir savo teises įgyvendinti sąžiningai turi abi sutarties šalys, todėl jos abi turi veikti aktyviai ir atlikti protingumo kriterijų atitinkančius veiksmus, esančius tinkamo šalių bendradarbiavimo prielaida“, - komentuodama teismų praktiką, pažymi advokatė V. Dubovskienė.
Ką daryti, kai pardavėjas atsisako sudaryti pagrindinę sutartį? Kaip elgtis, kai avansas jau sumokėtas, o susitarimai neatitinka pirminių šalių lūkesčių? Kaip apsaugoti savo interesus? Į šiuos klausimus atsako advokatų profesinės bendrijos AVOCAD advokatė Viktorija Dubovskienė. Turite nekilnojamąjį turtą ir nusprendėte jį parduoti. Atsirado potencialus pirkėjas ir su juo sudarėte preliminariąja nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį. Sutartimi susitarėte datą, iki kada turi būti sudaroma pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis dėl žemės sklypo. Viskas Jūsų situacijoje vyko sklandžiai - buvo sumokėti abu avansai iš pirkėjo. Tačiau, derinant pagrindinės sutarties pasirašymą pas notarą, pardavėjas nurodo, kad nenori sudaryti pagrindinės sutarties ir atsisako grąžinti sumokėtus avansus pirkėjui.
Ar rengiant pirkimo dokumentus, galima pirkimo dokumentuose numatyti, kad tiekėjui bus mokamas 100 proc. Kaip turi būti vertinamas pasiūlymas nustatant laimėtoją, t.y. Ar rengiant pirkimo dokumentus galima pirkimo dokumentuose numatyti, kad tiekėjui bus mokamas 100 proc. VPĮ ir kiti viešuosius pirkimus reglamentuojantys teisės aktai šio klausimo nereglamentuoja ir nenumato draudimo mokėti avansą, taip pat nenustato maksimalaus galimo mokėti avanso dydžio. Nors viešuosius pirkimus reglamentuojantys teisės aktai nenumato tokio draudimo, tačiau nustatant avansą ir jo dydį reikia įvertinti galinčias kilti rizikas, kad tiekėjas prekių gali nepateikti ar paslaugų nesuteikti, o perkančioji organizacija ne tik neįsigis reikalingo pirkimo objekto, tačiau ir gali prarasti sumokėtas lėšas. Be to, mokamo avanso dydį gali riboti kiti teisės aktai, žr. pvz. Lietuvos Respublikos valstybės biudžeto ir savivaldybių biudžetų sudarymo ir vykdymo taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. gegužės 14 d. nutarimu Nr. 543 (Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2014 m. rugsėjo 29 d. nutarimo Nr. 1046 redakcija) 37 punkto nuostatas, kurios, su tam tikromis išimtimis, avanso dydį riboja iki 30 procentų.Perkančioji organizacija numatydama avanso mokėjimą turi įvertinti jo būtinumą bei avanso dydį, kuris turi būti proporcingas pirkimo objektui (t. y. 28 straipsnis. Ketiname vykdyti kultūros paveldo pastato tvarkybos darbų pirkimą. Ar perkant tvarkybos darbus, yra privaloma taikyti Tvarkos aprašo 15 p.
Pagrindiniai patarimai, kaip apsaugoti savo interesus sudarant preliminariąją sutartį:
- Būtinai nurodykite sutarties sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis.
- Užfiksuokite notarinės sutarties sudarymo datą.
- Aptarkite kainą, avansą ir atsiskaitymo tvarką raštu.
- Numatykite galimus scenarijus, jei sandoris neįvyksta.
- Įtraukite saugiklius sutartyje.
- Nuspręskite ir užfiksuokite, kas moka notarines išlaidas.
- Įrašykite, kada bus perduodamas nekilnojamasis turtas.
- Aišiai aprašykite, su kokiais daiktais bus perduodamas turtas.
Nekilnojamojo turto registravimo schema
tags: #kaip #iforminamas #avanso #mokejimas #uz #nekilnojamojo