Daugiabučio namo gyventojai gali pasirinkti kelis būdus, kaip organizuoti savo namo valdymą: įsteigti bendriją, sudaryti jungtinės veiklos sutartį (JVS) arba patikėti namo priežiūrą daugiabučių namų priežiūros paslaugas teikiančiai įmonei - administratoriui. Kiekvienas iš šių variantų turi savų privalumų ir trūkumų, todėl svarbu išsamiai išnagrinėti kiekvieną iš jų.
Jungtinės Veiklos Sutartis (JVS): Savarankiškas Valdymas
Jungtinės veiklos sutartį gali sudaryti, bet kurio daugiabučio namo gyventojai, norintys prižiūrėti namą savarankiškai. Šiai valdymo formai turi pritarti dauguma, 50 proc. + 1 butų ir kitų daugiabučio namo patalpų savininkų.
JVS sudarymui taip pat turi būti išrinktas vienas ar keli JVS įgaliotiniai, kurie taip pat yra ir daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkai. JVS turi būti įregistruotas Registrų centro Nekilnojamo turto registre.
Įgaliotinis atstovauja daugiabučio namo savininkų interesus ir sprendžia klausimą ar namą prižiūrės patys gyventojai ar pasirašys sutartį dėl namui reikalingų paslaugų teikimo su administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančia įmone. Dažnu atveju, JVS įgaliotinis norėdamas užtikrinti kokybišką daugiabučio namo priežiūrą, į pagalbą kviečia daugiabučių namų administravimo paslaugas teikiančią įmonę.
Pasirašydamas sutartį su daugiabučio namo administratoriumi JVS įgaliotinis gali susitarti dėl atliekamų darbų imties ir kainos. Po sutarties pasirašymo namo administratorius tampa atsakingas už daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpų būklę, atliekamus darbus ir finansų apskaitą, todėl šių darbų nebereikia atlikti JVS įgaliotiniui.
Prieš pasirašant JVS sutartį privalu įvardinti sutarties tikslą bei apibrėžti įgalioto asmens įgalioimus priimti atitinkamus sprendimus dėl nuosavybės teisės įgyvendinimo.
JVS Įgaliotinio Pareigos, Vykdant Namo Priežiūrą Savarankiškai:
- Daugiabučio techninės priežiūros organizavimas.
- Šios priežiūros dokumentų parengimas, pildymas ir tvarkymas.
- Tvarkyti ir saugoti namo ir jam priskirto žemės sklypo techninę ir juridinę dokumentaciją.
- Rengti bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo metinį bei ilgalaikį planą ir teikti jį namo patalpų savininkų susirinkimui.
- Tvarkyti buhalterinę apskaitą.
- Pateikti patalpų savininkams savo veiklos metinę ataskaitą ir metinį finansinių ataskaitų rinkinį.
- Sudaryti sutartis ir kitus sandorius namo patalpų savininkų vardu.
- Užtikrinti kontrolę, kaip namo patalpų savininkai vykdo savo prievoles.
Svarbu suprasti, kad kiti daugiabučio namo patalpų savininkai gali prižiūrėti JVS įgaliotinio veiksmus. Jeigu JVS įgaliotinis piknaudžiauja valdytojo padėtimi, namo gyventojai privalo kreiptis į savivaldybės administraciją, kuri vykdo valdytojų veiklos priežiūrą ir kontrolę.
Jeigu JVS įgaliotinis pasirašė sutartį su administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančia įmone ir mano, kad administratorius neatlieka numatytų funkcijų, JVS įgaliotinis turi kreiptis į vartotojų teises arba teismą. Taip pat gali nutraukti sutartį su paslaugų tiekėju.
Nusprendus nutraukti sutartį su paslaugų teikėju arba norint pakeisti daugiabučio namo valdymo formą, balsavimo metu, tam turi pritarti dauguma, 50 proc. + 1 butų savininkų.
Namo Bendrija: Gyventojų Iniciatyva
Norint įsteigti namo bendriją, reikia suburti iniciatyvinę grupę, kurią sudarytų 3-5 asmenys. Bendrijos steigimo iniciatoriai sušaukia namo gyventojų susirinkimą, kuriame nusimato ir pasitvirtina bendrijos įstatus, išrenka pirmininką, buhalterę arba buhalterines paslaugas teikiančią įmonę, valdybą (ne mažiau trijų asmenų) ir revizorių, kurie rūpinsis daugiabučiu namu.
Bendrijos pirmininkas nebūtinai turi būti konkretaus daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkas.
Kuriant namo bendriją, jos pirmininkui bei buhalterei yra mokami atlyginimai. Kaip rodo patirtis - gyventojams tai kainuoja nemažai. Žinoma, kiekviena situacija yra skirtinga, tačiau praktika rodo, kad vien vertinant ekonominiu požiūriu bendrija nėra pigesnė namo valdymo forma nei daugiabučio namo administratorius.
Daugiabučio namo bendrijos įstatus tvirtina notaras, taip pat bendrija privalo būti įregistruota Juridinių asmenų registre. Atlikus visus šiuos reikalavimus, daugiabučio namo bendrija perima visą atsakomybę rūpintis namo bendrojo naudojimo patalpomis, jos būkle, finansų apskaita ir darbų organizavimu.
Tačiau dažnai pasitaiko, kad įsteigus namo bendriją, daugiabučio namo priežiūra rūpinasi administravimo ir priežiūros paslaugas teikianti įmonė, kadangi administratorius turi kvalifikuotus specialistus ir nuolatos bendrauja su skirtingų paslaugų teikėjais.
Pastaraisiais metais ima ryškėti nauja tendencija: gyventojai pasirinkę savo namą valdyti bendrijos arba jungtinės veiklos pagrindais vis dažniau kreipiasi į administratorių dėl specifinių paslaugų suteikimo. Tai ne tik pastato priežiūros paslaugos, avarinių situacijų lokalizavimas, bet ir apskaitos, ir net namo pirmininko funkcijos atlikimas.
Namo bendrija - tai galimybė patiems priimti sprendimus dėl savo namo.
Bendrijos Galimybės Gauti Paramą
Taip, bendrija gali būti paramos gavėja, tai būna įrašyta ir bendrijų įstatuose. Svarbu, kad paramos gavėjo statusas būtų įregistruotas ir VĮ Registrų centro registruose.
Pasitikrinti, ar jūsų bendrija įregistruota paramos gavėja ir gali gauti paramą, galima VMI elektroninėje sistemoje įvedus juridinio asmens pavadinimą arba kodą.
Bendrijos Pirmininko Atsakomybė ir Dokumentacija
Jūsų bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos tinkamą organizavimą, jis privalo atnaujinti ir tvirtinti bendrijos narių sąrašą, jis turi žinoti, kokie yra savininkai ir kas yra bendrijos nariai, kada, kas ir kiek yra skolingas bendrijai ir jis turėtų pateikti pažymą apie jūsų atsiskaitymą pagal prievoles su bendrija.
Jeigu bendrija labai apleista (būna, kad net ir pirmininko oficialiai įregistruoto nėra), gali tekti pirmiau visą bendrijos veiklą atstatyti.
Svarbūs Aspektai Konfliktų Atveju
Bet kuris nepatenkintas kaimynas tokiais atvejais (triukšmingi vėlyvi vakarėliai) gali kreiptis pagalbos telefonu 112. Galima iškviesti arba pranešti apie įvykį ir savivaldybės viešosios tvarkos skyriaus darbuotojams (būna, kad budi iki vėlumos, reikia pasidomėti savo savivaldybėje, ar toks skyrius yra ir kaip jis veikia), o bendrijos pirmininkas galėtų informuoti namo gyventojus apie viešosios tvarkos reikalavimus, atkreipti dėmesį į tai.
Kaupiamųjų Lėšų Skaidrumas
Labai gerai, kai sąskaitose atsispindi visi skaičiai, bet jeigu jums kokios informacijos trūksta, kreipkitės raštu informacijos į jūsų bendrijos pirmininką, o jeigu bendrijos nėra įsteigta - į paskirtąjį administratorių, jie privalo pateikti atsakymus per 10 dienų.
Daugiabučio Namo Administratorius: Privalumai ir Paslaugos
Kad daugiabučio valdymo procesas būtų sklandesnis, o butų savininkai patirtų kuo mažiau rūpesčių, namo priežiūra skiriama daugiabučius namus administruojančiai įmonei, pasirinktą administratorių paskiria savivaldybės administracija. Jeigu būtų savininkai nepasirenka administratoriaus, sprendimą dėl administratoriaus skyrimo priima savivaldybė.
Pirmiausia svarbu suprasti, jog administratorius yra nešališkas. Visų daugiabučio namo gyventojų poreikiai ir teisės, rūpesčiai ir norai administratoriui yra vienodai svarbūs ir reikšmingi. Rūpinantis bendru turtu pasitaiko nemažai situacijų, kuriose nešališkas mentorius yra labai naudingas ir reikalingas, nes padeda bendrasavininkams susitarti tarpusavyje.
Jeigu gyventojai nori pakeisti daugiabučio namo administratorių, ne mažiau kaip ¼ butų savininkų turi raštu kreiptis į savivaldybės administraciją, kuri organizuoja administratoriaus pakeitimo procedūras. Butų savininkai balsuoja dėl administratoriaus pakeitimo. Surinkus daugumą, 50 proc. + 1, butų savininkų balsų administratorius yra pakeičiamas.
Administratoriaus Teikiamos Paslaugos:
- Reagavimas į avarijas 24/7 ir jų lokalizavimas.
- Nuolatinė komunikacija su namo gyventojais apie namo būklę.
- Butų ir kitų patalpų savininkų susitikimų bei balsavimų organizavimas.
- Problemų sprendimas ir gyventojų pageidavimų įgyvendinimas, susijusių su gyvenamosios aplinkos gerinimu.
- Reguliarus namo būklės vertinimas ir priežiūros planų rengimas.
- Daugiabučio priežiūrai skirtų išlaidų apskaita ir paskirstymas gyventojams.
- Daugiabučio namo renovacijos, pastato šilumos sistemų atnaujinimo sprendimai.
- Daugiabučio gyventojų elektros skaitiklių rodmenų deklaravimas už juos.
Apibendrinant, daugiabučio namo valdymas yra kompleksinis procesas, reikalaujantis gyventojų susitelkimo ir bendradarbiavimo. Renkantis valdymo formą, būtina atsižvelgti į visus privalumus ir trūkumus, įvertinti gyventojų poreikius ir galimybes. Tik tokiu būdu galima užtikrinti efektyvų ir sklandų namo valdymą, kuris tarnaus visų gyventojų interesams.
| Valdymo forma | Privalumai | Trūkumai |
|---|---|---|
| Jungtinės veiklos sutartis (JVS) | Savarankiškas valdymas, galimybė pasirinkti paslaugų teikėjus | Reikalauja aktyvaus gyventojų įsitraukimo, didesnė atsakomybė |
| Namo bendrija | Gyventojų iniciatyva, galimybė gauti paramą | Reikalauja finansinių išteklių, gali būti brangesnė nei administratorius |
| Daugiabučio namo administratorius | Nešališkumas, profesionalios paslaugos | Mažesnė gyventojų įtaka sprendimams, gali būti mažiau lankstus |