Išsirinkti sklypą - vienas sudėtingiausių momentų, nulemsiančių namo statymo galimybes ir gyvenimo kokybę. Dalinamės informacija, kuri padės besidairantiems sklypo savo svajonių namui. Specialistų teigimu, tam, kad tinkamai išsirinktume ir netektų gailėtis, turėtume atsižvelgti į tam tikrus kriterijus: asmeninius poreikius, finansines galimybes, vertę ir likvidumą bei techninius aspektus.
Apgalvokite savo poreikius
Svarbiausia yra neskubėti ir pagalvoti, kokio tipo namo norėsite. Jei turite šeimą ir svajojate apie didelį namą, o šalia jo - sodą, kuriame auginsite daržoves ir vaisius, jums būtinas didesnis sklypas.
„Svarbu apmąstyti ir savo dienos poreikius, kur jūsų darbas, vaikų darželis, mokykla, kiek laiko sugaišite važiuodami iš darbo į namus. Atsižvelkite į patogų susisiekimą: ar gerai išvystyta viešojo transporto sistema, ar patogus susisiekimas važiuojant nuosavu transportu“,- pataria projektavimo ir statybos įmonių grupės „Norhouse“ vadovas Rokas Radvilavičius.
Jei ieškote sklypo toliau nuo miesto centro, jo kaina bus mažesnė, tačiau ilgiau reikės važiuoti iki centro, pavyzdžiui, jei sklypas yra Kairėnuose, o darbas - Šeškinėje, žinoma, reikės važiuoti per visą Vilnių, o tai užims daug laiko, tad galite užtrukti automobilių spūstyse.
Atsižvelkite į sklypo vertę
Ieškantiems sklypo, patariama atsižvelgti į sklypo viziją po penkerių ar dešimties metų. Ar sklypo vertė išaugs? Kaip rajonas, kuriame norite statyti namą, plėsis po kelių metų? Tikriausiai nebūtumėte patenkinti, jei po kelerių metų šalia jūsų namo pradėtų kilti gamykla ar didžiulis prekybos centras.
Prieš įsigyjant sklypą, būtina įvertinti komunikaciją, infrastruktūrą, kaimynystę. Pasak R. Radvilavičiaus, žmonės dažnai daro klaidą pirkdami pigų sklypą už miesto ir jame statydami brangų namą. Tokiu atveju, ateityje gali būti sunku parduoti namą.
Kuo sklypas arčiau miesto, tuo turėtų būti mažesnis - 5 ar 10 arų. Būtų geriausia, jei sklypo kaina sudarytų 20-30 proc. namo vertės. Pavyzdžiui, jei planuojama statyti namą už 150 tūkst. Eur, sklypas turėtų kainuoti iki 60 tūkst. Eur. Jei skirtumas didesnis, namas bus per mažos vertės.
Niekada nepasiduokite pirmajam įspūdžiui, nepirkite impulsyviai. Jei trūksta patarimų, ar abejojate pasirinkimu, galite kreiptis į specialistus, kurie įvertins sklypo vertę.
Įvertinkite turto išlaikymo sąnaudas
Ekonomikos klestėjimo metu pirkėjų sprendimams būdingas bruožas - nepagrįstai išaugę poreikiai. „Pirkėjas stengiasi aprėpti daugiau nei gali, sprendimuose - daug emocijų: įsigyjamas didelio ploto sklypas, kurį reikia prižiūrėti, projektuojamas didelio ploto namas, patiriami dideli išlaikymo kaštai“, - dalinasi savo pastebėjimais Mindaugas Vaitkūnas, nekilnojamojo turto agentūros „ReBank“ vadovas.
Taip pat reikėtų nepamiršti visuotinio nekilnojamojo turto mokesčio, kuomet mokestinės naštos dydis tiesiogiai priklauso nuo turto vertės. Latvija visuotinį NTM įsivedė 2013 sausio mėn., gyvenamiesiems namams taikomas 0.2 - 0.6% priklausomai nuo turto vertės.
Nesukurkite to, ko vėliau negalėsite parduoti
1995 - 2008 m. laikotarpiu NT namų rinkoje buvo kuriami šiai dienai nelikvidūs 250 - 320 kv.m namai. Dėl nepagrįstai išaugusių poreikių pirkėjai pirkdavo didelius 20 - 30 arų sklypus, projektuodavo 2-4 asmenų šeimai 5-7 kambarių namus.
Šiuo metu tokio turto paklausa (išskyrus prabangos segmentą) neegzistuoja ne tik dėl perdėtai didelio ploto, tačiau taip pat dėl neekonomiško namo koncepcijos. M. Vaitkūnas pataria - rinkdamiesi būsimo namo statybos vietą, atsižvelkite į konkurencinę aplinką.
Jeigu analizuojamame mikrorajone panašių parametrų namų vertė svyruoja nuo 130 - 175 tūkst. Lt, yra rizikinga kurti 260 tūkst. Lt vertės „mikrorajono pažibą“, kuriai vėliau bus sunku surasti pirkėją.
Nepirkite „katės maiše“
„Išsirinkę sklypą, parodykite jį projektuotojams, kurie galėtų įvertinti plika akimi nematomus niuansus“, - pataria Karolis Sankauskas, įmonės „Projektavimo Sprendimai“ vadovas.
Jeigu sklypas yra teritorijoje, kurioje buvo rengiamas detalusis planas, būtina pardavėjo paprašyti platesnės informacijos apie infrastruktūrą: gali paaiškėti, jog norint gauti statybos leidimą, būtina visiems kvartalo kaimynams įrengti vandentiekį, nuotekas, nutiesti kelią.
Projektuotojas gali įvertinti sklypą inžineriniu aspektu: kur prisijungti prie elektros tinklo? (Galbūt, norint turėti elektrą, reikia pastatyti transformatorių), sklype numatomas vietinis ar centralizuotas vandentiekis su nuotekų tinklais? (Brangiau kainuoja įsirengti gręžinį ir valymo įrengimus, nei tiesiog prisijungti prie esamų tinklų).
Kokia situacija su dujotiekiu? Kaip spręsti lietaus nutekėjimą? Galbūt netoliese yra šviesolaidžio tinklai?
Neretai būna atvejų, jog žmonės, nusipirkę pigesnį sklypą, nusiperka „katę maiše“ - tuomet telieka investuoti ne į namo statybą, o į daug kainuojančius inžinerinius tinklus, kurie neretai viršija sklypo kainą.
Reikia paminėti, jog būtina gauti naujausią nuosavybės išrašą tos dienos metu, kada nagrinėjate sklypą - neretai pardavėjai, turėdami skolų, pateikia seną nuosavybės pažymėjimą, kuriame nematyti negatyvių aspektų, pvz.: - turto arešto.
K. Sankausko pasiūlymas elementarus - nepagailėkite laiko ir pasitarkite su projektuotojais prieš įsigydami savo svajonių sklypą - sutaupysite tikrai nemažai lėšų ir būsite tikri, kad ateityje nekils problemų. Tokia konsultacija dažnai būna nemokama, o jeigu mokama, tai - simboliškai.
Ar sklypo pasirinkimas įtakoja namo statybos kainą?
Įvertinkite visumą
„Vilniaus miesto plėtra vystoma į šiaurę, daugiausiai plečiamas Ukmergės plento rajonas, tad jis populiarėja“,- pastebi R. Radvilavičius. Namo statyboms taip pat žmonės dažnai renkasi Bajorų, Riešės, Bendorėlių pusę, tačiau susisiekimo prasme, anot specialistų, tai gali būti ne pačios geriausios vietos, jeigu reikia nuolat važinėti į kitą miesto pusę ar, pvz.: dažnai vykti į oro uostą, centrą ar senamiestį - tokiu atveju, geriau rinktis Pavilnio ar Kalnėnų rajoną.
Vilniuje namų kvartalai vystomi įvairiose vietose, todėl visuomet patariama atsižvelgti į savo prioritetus, gyvenimo būdą ir galimybes.
Nepamirškite, kad rinkoje parduodama nemažai sklypų, kurie nėra tinkami gyvenamojo namo statybai, tad naudinga bent pasikonsultuoti su specialistais, kurie įvertintų jūsų pasirinkimą ir padėtų pasirinkti tinkamą sklypą svajonių namo statybai.
Sklypo pasirinkimas yra svarbus žingsnis, nes tai tiesiogiai paveiks jūsų gyvenimą ateityje.
Pagrindiniai patarimai renkantis sklypą:
- Pasirinkite vietą, kuri jums patinka ir atitinka jūsų poreikius.
- Renkantis sklypą svarbu atsižvelgti į jo paskirtį, dydį, formą, reljefą, gruntą, inžinerinius tinklus, aplinką ir susisiekimą.
- Būtina atlikti geodezinius tyrimus, kad būtų nustatytos sklypo savybės, tokių kaip sklypo ribos ir plotas.
- Apsvarstykite aplinkos ypatybes, tokias kaip aplinkiniai pastatai, arti esantis eismas, oro tarša ir pan.
- Nustatykite savo biudžetą ir apsvarstykite sklypo kainą.
- Būtina patikrinti, ar sklypas yra teisėtas, ar nėra jokių teisinių problemų ir ar jame nėra jokių apribojimų ar ribojimų, galinčių kliudyti būsimo namo statybai.
- Patikrinkite, ar jūsų pasirinktas sklypas nėra užterštas arba nesaugus gyventi dėl arti esančių gamtinių ar pramoninių zonų.
Atkreipkite dėmesį, kad sklypo pasirinkimas yra individualus ir priklauso nuo jūsų poreikių ir gyvenimo būdo.
Žemės sklypo įsigijimo dokumentai
Norint tinkamai pasiruošti žemės pirkimui, svarbu susipažinti su pagrindiniais dokumentais, kurie padės įvertinti sklypo tinkamumą ir išvengti nemalonių staigmenų ateityje.
| Dokumentas | Aprašymas |
|---|---|
| Sklypo įsigijimo dokumentas | Dokumentas, patvirtinantis, kaip įsigijote žemės sklypą (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.). |
| Kadastrinių matavimų byla | Dokumentas, kuriame nurodyti tikslūs žemės sklypo matmenys ir ribos. |
| Turto nuosavybės pažymėjimas | Dokumentas, kuriame nurodytas žemės sklypo savininkas (-ai). |
| Įgaliojimas | Jei pardavėjas veikia pagal įgaliojimą, būtina patikrinti jo galiojimą. |
| Asmens dokumentas | Galiojantis pardavėjo asmens tapatybės dokumentas. |
| NŽT licencija | Parduodant žemės ūkio paskirties žemę, reikalinga NŽT licencija. |
Kaip išsirinkti žemės sklypą
Panaršius NT skelbimus, gali apraibti akys nuo gausios žemės sklypų pasiūlos. Deja, tai - tik tariamas įspūdis, visiškai paruoštų sklypų individualių namų statybai yra tik kelios dešimtys ir dažniausiai jie būna tame rajone ar vietoje, kur Jūs nenorėtumėte įsikurti.
- Apžiūrėkite rajonus.
- Apžiūrėję rajonus, panaršykite internete, kur rasite papildomos informacijos apie rajonus.
Jei turite pažįstamų, kurie gyvena šiuose rajonuose, paklauskite ir jų nuomonės. Tuomet susirašykite kiekvieno rajono pranašumus ir trūkumus, išsirinkite rajonus, kurie Jums atrodo patraukliausi.
Dažniausiai kažkuriame rajone esančio sklypo pardavėjo prašoma kaina už arą būna panaši į rinkos vidurkį. Tačiau yra daugybė niuansų, kurių neįvertinus gali tekti išleisti sklypo paruošimui daug pinigų. Tuomet suprasite, kad permokėjote už sklypą. Tik žinant visą informaciją apie sklypą, galima pradėti derybas dėl galutinės sklypo kainos.
Pirmiausiai, anot K.Sankausko, svarbi sklypo vieta. Lokacijos aspektas susideda iš dviejų labai svarbių faktorių, kuriuos būtinai turite įsivertinti: (1) emocija; (2) perspektyvios teritorijos su geru kainos ir kokybės santykiu bei gera infrastruktūra.
„Nors renkantis žemės sklypą reikia atsižvelgti į visą eilę svarbių aspektų, visgi pats svarbiausias kriterijus yra emocija. Jeigu žmogui patinka sklypo vieta, kaimynystė, sklypą supanti gamta, gyvenimas tokioje vietoje žmogui teiks tikrą malonumą. Todėl atvažiavus į sklypą, labai svarbu jį „pajausti“. Rekomenduočiau aplankyti sklypą ne vieną, bet keletą kartų, siekiant suprasti, kad tai iš tiesų yra vieta, kuri jums tinka ir atitinka jūsų emocinius lūkesčius. Šiame sklype jums teks praleisti ne vienerius metus, todėl šis emocinis pojūtis yra išties svarbus. Visi žmonės yra skirtingi, todėl skirtingi yra ir jų lūkesčiai žemės sklypams. Daliai žmonių svarbu, kad sklypą suptų medžiai, kitiems tai visiškai nesvarbu. Visgi turite išsirinkti tokį variantą, kuris jums tinka ir patinka emociškai“, - aiškino jis.
Be to, K.Sankauskas tikina, kad reikėtų atidžiai įsivertinti sklypo lokaciją ir susisiekimo aspektus. Prieš perkant sklypą, jis rekomenduoja panagrinėti bendruosius planus ir suprasti, kokios perspektyvos yra numatomos jūsų pasirinktoje vietovėje.
„Būtinai įvertinkite atstumus iki būsimų kelių, būsimų komercinių zonų. Šiame kontekste galėčiau skaitytojams rekomenduoti dvi perspektyvias lokacijas, pasižyminčias geru kainos ir kokybės santykių bei geru susisiekimu“, - komentavo jis.
Taip pat ekspertas rekomenduoja atkreipti dėmesį į sklypo dokumentus. Dalis žemės sklypų Lietuvoje yra suformuoti sudarant detalųjį planą, formavimo-pertvarkymo projekte arba apskritai yra grąžinti pagal išvadas.
„Jeigu jūsų pasirinktas sklypas yra suformuotas pagal detalųjį planą, tokiu atveju labai svarbu gauti patvirtintą detalųjį planą, kurio pagrindu ir buvo suformuotas žemės sklypas. Jame bus pavaizduoti tokie sklypo rodikliai kaip plotas, intensyvumas, inžinerinių tinklų lokacijos ir kiti svarbūs aspektai. Jeigu jūsų pasirinktas sklypas yra suformuotas pagal detalųjį planą, taip pat pamatysite gretimus sklypus ir jų pobūdžius. Jeigu sklypas yra suformuotas pagal formavimo-pertvarkymo projektą, rekomenduočiau gauti dokumentus, kurie parodytų sklypo servitutus ir gretimybes“, - sakė K.Sankauskas.
Kitas labai svarbus dokumentas - žemės sklypo planas. Turint šį dokumentą, galite įsivertinti jūsų pasirinkto žemės sklypo ribas. Jeigu žemės sklypo matavimai yra preliminarūs (nėra kadastrinių matavimų), privalote juos pasidaryti prieš projektuodami namą ir gaudami statybos leidimą. Dar svarbus aspektas: iš preliminarių matavimų darant tiksliuosius žemės sklypo matavimus, jūsų sklypas gali nežymiai sumažėti. Jeigu visi jūsų kaimynai turi pasidarę tiksliuosius matavimus, jūsų žemės sklypo dydis gali sumažėti, pavyzdžiui, nuo 7 iki 6,7 arų.
„Galų gale, rekomenduočiau išsiimti naujausią žemės sklypo nuosavybės pažymėjimą. Jame pamatysite, ar sklypas nėra areštuotas ar įkeistas. Tačiau neturėtumėte išsigąsti ir šių apribojimų, kuriuos galite pamatyti nuosavybės dokumente - tam tikrus apribojimus turi išties daug žemės sklypų“, - komentavo K.Sankauskas.
Dar vienas aspektas, į kurį rekomenduojama atkreipti dėmesį - komunikacijos. Skelbimuose dažnai rašoma, kad parduodamas žemės sklypas yra su visomis reikalingomis komunikacijomis. Tačiau nuvykus į vietą, paaiškėja, kad elektrą reikia vestis už 300 metrų, vandentiekis su nuotekomis yra „už Petro sklypo ir per kelią“.
„Turėkite omenyje, kad komunikacijų atvedimas kainuoja, todėl prieš perkant sklypą, siūlyčiau išsiaiškinti (užklausti pardavėjo), ar pardavėjas yra išsiėmęs technines sąlygas komunikacijų atvedimui. Techninės sąlygos leidžia suprasti, kur tiksliai ir kaip jūs galite prisijungti prie reikalingos infrastruktūros“, - sakė K.Sankauskas.
Anot jo, šiuo atveju reikia turėti omenyje du niuansus. Prisijungimas prie elektros tinklų yra santykinai paprastesnė procedūra, kadangi ESO teikia kompensaciją už atvedamus elektros tinklus. Tačiau prisijungimas prie kitos infrastruktūros (pavyzdžiui, vandentiekis, nuotekos, šviesolaidinis internetas, dujos) yra kiek sudėtingesnis, kadangi didžiąją dalį investicijų turėsite prisiimti ant savo pečių.
„Jeigu prisijungti prie komunikacijų galimybių visgi nėra, nenusiminkite: centralizuotą vandentiekį pakeis artezinis gręžinys; centralizuotus nuotekų tinklus - vietiniai nuotekų tinklai; esant poreikiui šildytis dujomis, teks pagalvoti apie dujų talpyklą. Būtinai pasidomėkite, ar dabartinis sklypo savininkas prisidės prie šių išlaidų! Pasikalbėkite ir su jūsų būsimais kaimynais - galbūt šalimais gyvenantys žemės sklypų savininkai susiduria su panašiomis problemomis ir bus linkę kooperuotis su jumis“, - rekomendavo jis.
Nepamirškite ir privažiavimo. Kaip susisieksite su jūsų būsimais namais? Neretai parduodami sklypai būna su dar neasfaltuotu privažiavimu, todėl būtinai įsivertinkite kelią, kuris veda prie jūsų pasirinkto žemės sklypo.
„Jei tai keliukas pievoje - sveikinu, jūs turite nuostabią išlaidų eilutę. Jeigu sklypas turi gerai sukonfigūruotą privažiavimą - jums pasisekė gerąja to žodžio prasme. Pakalbėkite su dabartiniu žemės sklypo savininku ir pasidomėkite, kam priklauso gretimi žemės sklypai (jeigu perkate sklypą sklypų masyve). Jeigu gero privažiavimo nėra, galbūt gretimų sklypų savininkai bus linkę kooperuotis ir tokį privažiavimą pasidaryti? Galbūt jau yra parengtas techninis privažiavimo projektas?“ - atkreipė dėmesį K.Sankauskas.
Taip pat jis siūlo pasidomėti, ar netoliese yra viešojo transporto stotelių - sklypai su geru priėjimu prie viešojo transporto stotelių yra gerokai patrauklesni, juos galėsite lengviau realizuoti ateityje keisdami gyvenamąjį būstą ir vietą.
Įvertinkite ir kaimynystę. K.Sankauskas siūlo pereiti per gretimas teritorijas ir įsivertinti šalimais gyvenančius kaimynus. Panagrinėkite, ar aplinkui nėra „apsileidusių“ kaimynų, ar kaimynystė yra tvarkinga.
Apžiūrėkite pasaulio kryptis ir reljefą. Ekspertas rekomenduoja atvykus į sklypą pamąstyti apie savo būsimo namo lokaciją jame.
„Atminkite, jog dažniausiai pati nepatraukliausia pasaulio kryptis yra šiaurė - joje dažniausiai stengiamasi suprojektuoti parkavimą, įvažiavimą, palikti kuo mažiau vietos, kad galima būtų turėti daugiau ploto kitose pusėse, t.y. tose, kuriose yra daugiau saulės apšvietimo. Atminkite, kad kiekvienas žmogus yra skirtingas ir vienam gali patikti rytiniai saulės spinduliai miegamajame vos tik prabudus, o kitam atvirkščiai. Vienam patinka terasą turėti vakarinėje kryptyje, o kitam pietinėje. Tokie dalykai labai svarbūs formuojant namo vidinį išplanavimą ir parenkant pastato vietą sklype“, - sakė jis.
Be to, K.Sankauskas siūlo atvažiavus apžiūrėti sklypo, įvertinti ir jo reljefą. Šlaite projektuojamas namas vienam patiks, o kitam - ne, todėl tą dalyką galite įsivertinti patys, pagal save.
„Bestebėdami reljefą, pasidomėkite grunto tyrimais. Nemažai sodų bendrijų yra įrengta tose vietose, kuriose anksčiau buvo numelioruotos pelkės. Tai nėra tragedija, bet atminkite - už pamatus mokėsite daugiau“, - sakė jis.
Galiausiai, K.Sankauskas rekomenduoja apgalvoti būsimo būsto ateitį.
„Neretai pirkdami sklypą, pirkėjai susigundo itin žema sklypo kaina - tačiau įsikelia į vietą, turinčią mažiau perspektyvų. Atsiminkite, kad jūsų gyvenamasis būstas yra ne tik jūsų gyvenamoji vieta, bet ir investicija. Todėl svarbu, kad ilguoju laikotarpiu jūsų būsto vertė augtų, o ši investicija - atsipirktų. Šį tikslą pasieksite atidžiai išanalizavę viršuje paminėtus punktus ir nusipirkę sklypą ten, kur matomos puikios rinkos perspektyvos. Taip ne tik neprarasite lėšų, bet norėdami po kurio laiko parduoti būstą - dar ir uždirbsite“, - apibendrino jis.