Kaip Išsirinkti Sklypą Namo Statybai: Patarimai ir Rekomendacijos

Nuosavas namas daugeliui yra viena iš didžiausių gyvenimo svajonių, tačiau kelias iki tos svajonės gana vingiuotas ir su daug iššūkių. Žemės sklypo įsigijimas, kuriame svajojate statyti namą, yra vienas pirmųjų ir svarbiausių žingsnių. Tačiau ar tikrai žinote, į ką atkreipti dėmesį ir kaip išsirinkti žemės sklypą, kad vėliau netektų gailėtis? Jeigu Jūs ketinate statyti namą ir šiuo metu renkatės žemės sklypą namo statybai - šis straipsnis kaip tik jums.

Prieš perkant sklypą, reikia atkreipti dėmesį į visą sąrašą „kabliukų“, kad išleisti pinigai nebūtų išmesti į balą. Tačiau pirmiausia, norint patarti, reikia žinoti, kur žmonės dažniausiai klysta. Taigi, klaidų sąrašas, renkantis sklypą, tikrai nemažas. Ką daryti, kad išsirinktume geriausią variantą?

Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį renkantis sklypą namo statybai, kad galėtumėte priimti teisingą sprendimą ir išvengti galimų problemų ateityje.

Pirmieji Žingsniai Renkantis Sklypą

Prieš perkant sklypą, reikia atkreipti dėmesį į visą sąrašą „kabliukų“, kad išleisti pinigai nebūtų išmesti į balą. Niekuomet netikėkite pardavėjo PAŽADAIS ar visa jo pateikiama/sakoma informacija apie sklypą, kad ir kokia realybė atrodytų jums.

El. paštu „Pati galvodama apie žemės sklypo ar nekilnojamo turto objekto įsigijimą, esu linkusi patarti. Prieš perkant žemės sklypą būtina jame ramiai pabūti ir pamėginti pajausti, ar ši vieta pasiruošusi jus priimti. Jei nuojauta kužda, kad taip, tik tuomet verta įsigyti žemę ir imtis namo statybos“, - pataria nekilnojamojo turto brokerė Gitana Dernovaitė.

Į ką atkreipti dėmesį:

• Intuicija ir namų jausmas net tuomet, kai dar nė vienos plytos jūsų nusižiūrėtame sklype nėra.
• Vieta. Kartais žmogus vos tik atvykęs į vietą, kurioje įsivaizduoja savo būstą, ima pastebėti jam kliūvančius dalykus: ne tokia sklypo forma, ne tokie medžiai auga ir t. t.
• Taip pat verta atkreipti dėmesį ir į tai, kad žemės sklypas mieste visuomet brangs. O rajone šiuo metu galima pirkti su subsidija.
• Bet klausimas, į kurį būtina atsakyti sau: ar nusižiūrėta vieta leis pasijusti tarsi namuose?
• Dokumentų analizė. Juose turėtumėte matyti, kokia sklypo paskirtis, ar jame galima pastatyti tai, ką norisi. Šiuo atveju ne visuomet pirkėjui gali pagelbėti NT brokeris. Kartais praverčia ir architektas. Šis specialistas gali įvertinti sklypo paskirtį, esantį užstatymo plotą.
• Aukštingumo klausimas. Prieš įsigyjant sklypą visuomet verta pasiskambint, pvz., į regiono parko direkciją ir rajono savivaldybę, pasidomėti, ar galėsite sklype statyti norimo aukščio ir ploto namą.
• Ne mažiau aktualūs klausimai: sklypo nuožulnumas, reljefas, ar nėra šalia aukštos įtampos laidų.
• Geologinis tyrimas atskleis sklypo istoriją. Jis parodys, kokio tvirtumo pamato prireiks jūsų statomam būstui. Vienokio reikės ten, kur žemė kieta, kur žvyras, ir visai kitokio arti vandenų, kur daug drėgmės. Geologiniai tyrimai leis įsivertinti, kas yra po žeme.
• Jei po žeme priversta statybinių atliekų, neaugs jokie želdiniai. Ne dažnai, bet ir tai pasitaiko Lietuvoje.
• Svarbu įsivertinti sklype esančią augmeniją: pušis dažnai gali trukdyti pastatyti norimus namus (jos nebus galima nukirsti, ji priklauso tų medžių kategorijai, kurių sklype negali pajudinti).
• Ar privesta elektra? Jei ne, dar kartą pagalvokite, ar tikrai norėsite investuoti keliasdešimt tūkstančių. Šiuo metu tai bet kokį sklypą išbrangina.
• Apie planuojamo žemės sklypo formą visuomet verta padiskutuoti su architektu: tai gali suteikti namui savitumo. Ekspertas patars, koks atstumas būtinas iki kelio ir komercinių zonų.
• Kaimynai. Prieš perkant sklypą rekomenduojama pavaikščioti ir susipažinti su artimiausiais kaimynais.
• Investicija. Jai sklypo ieškote norėdami investuoti, perkant verta dairytis sklypų naujai suformuotuose kvartaluose, nes prisistačius žmonėms namų sklypai įprastai brangsta.

Pagrindiniai Aspektai Renkantis Sklypą

Renkantis žemės sklypą namo statybai, svarbu atsižvelgti į šiuos aspektus:

• Lokacija: Lokacijos aspektas susideda iš dviejų labai svarbių faktorių, kuriuos būtinai turite įsivertinti: emocija ir perspektyvios teritorijos su geru kainos ir kokybės santykiu bei gera infrastruktūra. Nors renkantis žemės sklypą reikia atsižvelgti į visą eilę svarbių aspektų, visgi pats svarbiausias kriterijus yra emocija.
• Sklypo Dokumentai: Dalis žemės sklypų Lietuvoje yra suformuoti sudarant detalųjį planą, formavimo-pertvarkymo projekte arba apskritai yra gražinti pagal išvadas.

Lokacija: Emocinis Ryšys ir Perspektyvi Vieta

Jeigu žmogui patinka sklypo vieta, kaimynystė, sklypą supanti gamta, gyvenimas tokioje vietoje žmogui teiks tikrą malonumą. Todėl atvažiavus į sklypą, labai svarbu jį „pajausti“. Rekomenduočiau aplankyti sklypą ne vieną, bet keletą kartų, siekiant suprasti, kad tai iš tiesų yra vieta, kuri jums tinka ir atitinka jūsų emocinius lūkesčius. Šiame sklype jums teks praleisti ne vienerius metus, todėl šis emocinis pojūtis yra išties svarbus.

Visi žmonės yra skirtingi, todėl skirtingi yra ir jų lūkesčiai žemės sklypams. Daliai žmonių svarbu, kad sklypą suptų medžiai, kitiems tai visiškai nesvarbu. Visgi, turite išsirinkti tokį variantą, kuris jums tinka ir patinka emociškai. Negana to, nagrinėdami skelbimus apie parduodamus žemės sklypus, turite atidžiai įsivertinti sklypo lokaciją ir susisiekimo aspektus.

Prieš perkant sklypą, rekomenduočiau panagrinėti bendruosius planus ir suprasti, kokios perspektyvos yra numatomos jūsų pasirinktoje vietovėje. Būtinai įvertinkite atstumus iki būsimų kelių, būsimų komercinių zonų. Šiame kontekste galėčiau skaitytojams rekomenduoti dvi perspektyvias lokacijas, pasižyminčias geru kainos ir kokybės santykių bei geru susisiekimu.

• Pirma - žemės sklypai aplink Minsko plentą. Šios lokacijos privalumas - patogus ir greitas susiekimas su Vilniaus centru, kurį pasieksite gerais ir erdviais keliais, bei santykinai pigi žemė.
• Antra - rekomenduočiau teritoriją aplink Grigiškes, o ypač teritorijas aplink Lentvarį. Šiuo metu tai yra teritorijos, į kurias žmonės nėra linkę keltis dėl neigiamų išankstinių nusistatymų ir stereotipų. Tačiau aplink šias teritorijas yra visa reikalinga infrastruktūra, o žemės kaina yra santykinai maža.

Pavyzdžiui, žemės sklypas prie vandens Lentvaryje arba Grigiškėse kainuos tiek pat, kiek sklypas Tarandėje arba Gineitiškėse tarp gyvenamųjų namų, kurie buvo pastatyti prieš 20-30 metų!

Sklypo Dokumentai: Detalusis Planas ir Servitutai

Jeigu jūsų pasirinktas sklypas yra suformuotas pagal detalųjį planą, tokiu atveju labai svarbu gauti patvirtintą detalųjį planą, kurio pagrindu ir buvo suformuotas žemės sklypas. Jame bus pavaizduoti tokie sklypo rodikliai kaip plotas, intensyvumas, inžinerinių tinklų lokacijos ir kiti svarbūs aspektai. Jeigu jūsų pasirinktas sklypas yra suformuotas pagal detalųjį planą, taip pat pamatysite gretimus sklypus ir jų pobūdžius.

Jeigu sklypas yra suformuotas pagal formavimo-pertvarkymo projektą, rekomenduočiau gauti dokumentus, kurie parodytų sklypo servitutus ir gretimybes. Kitas labai svarbus dokumentas - žemės sklypo planas. Turint šį dokumentą, galite įsivertinti jūsų pasirinkto žemės sklypo ribas.

Jeigu žemės sklypo matavimai yra preliminarūs (nėra kadastrinių matavimų), privalote juos pasidaryti prieš projektuodami namą ir gaudami statybos leidimą.

Kitas svarbus aspektas: iš preliminarių matavimų darant tiksliuosius žemės sklypo matavimus, jūsų sklypas gali nežymiai sumažėti. Jeigu visi jūsų kaimynai turi pasidarę tiksliuosius matavimus, jūsų žemės sklypo dydis gali sumažėti, pavyzdžiui, nuo 7 iki 6,7 arų.

Komunikacijos

Skelbimuose dažnai rašome, kad parduodamas žemės sklypas yra su visomis reikalingomis komunikacijomis. Tačiau nuvykus į vietą, paaiškėja, kad elektrą reikia vestis už 300 metrų, vandentiekis su nuotekomis yra „už Petro sklypo ir per kelią“. Turėkite omenyje, kad komunikacijų atvedimas kainuoja, todėl prieš perkant sklypą, siūlyčiau išsiaiškinti (užklausti pardavėjo), ar pardavėjas yra išsiėmęs technines sąlygas komunikacijų atvedimui.

Techninės sąlygos leidžia suprasti, kur tiksliai ir kaip jūs galite prisijungti prie reikalingos infrastruktūros. Šiuo atveju reikia turėti omenyje du niuansus. Prisijungimas prie elektros tinklų yra santykinai paprastesnė procedūra, kadangi ESO teikia kompensaciją už atvedamus elektros tinklus.

Tačiau prisijungimas prie kitos infrastruktūros (pavyzdžiui, vandentiekis, nuotekos, šviesolaidinis internetas, dujos) yra kiek sudėtingesnis kadangi didžiąją dalį investicijų turėsite prisiimti ant savo pečių. Jeigu prisijungti prie komunikacijų galimybių visgi nėra, nenusiminkite: centralizuotą vandentiekį pakeis artezinis gręžinys; centralizuotus nuotekų tinklus - vietiniai nuotekų tinklai; esant poreikiui šildytis dujomis, teks pagalvoti apie dujų talpyklą.

Būtinai pasidomėkite, ar dabartinis sklypo savininkas prisidės prie šių išlaidų! Pasikalbėkite ir su jūsų būsimais kaimynais - galbūt šalimais gyvenantys žemės sklypų savininkai susiduria su panašiomis problemomis ir bus linkę kooperuotis su jumis.

Kiti Svarbūs Aspektai Renkantis Sklypą

Renkantis sklypą, svarbu atsižvelgti ir į kitus aspektus, kurie gali turėti įtakos jūsų gyvenimo kokybei ir statybos procesui:

• Privažiavimas: Įvertinkite kelio būklę ir galimybes privažiuoti prie sklypo.
• Kaimynystė: Pasidomėkite, kas gyvena šalia ir ar jums patinka aplinka.
• Pasaulio kryptys ir reljefas: Apgalvokite, kaip norėtumėte orientuoti namą sklype ir kokios yra reljefo ypatybės.
• Būsimo būsto ateitis: Įvertinkite, ar sklypas yra perspektyvus ir ar jo vertė ateityje augs.

Sklypo Apžiūra

Kadangi žemės sklypas nėra toks daiktas, kurį užsakius internetu, galima būtų grąžinti per 14 dienų, būtinai apžiūrėkite žemės sklypą nuvykę į vietą. Apžiūrint sklypą, svarbu įvertinti kelis aspektus.

Realus privažiavimas

Vykdami į vietą, įsitikinkite, ar egzistuoja reali galimybė pasiekti žemės sklypą važiuojant gatvėmis, ar nereikia važiuoti neaiškiais laukais ir dar neįrengtais keliais. Jei privažiavimo kelias dar neįrengtas, turite išsiaiškinti, ar tokio kelio statyba yra suplanuota, kas finansuos statybos darbus, ar privažiavimas numatomas per valstybinę žemę, ar per privačius sklypus. Visiems šiems klausimams atsakyti prašykite dokumentų.

Kaimynystė

Apsidairykite ir atkreipkite dėmesį į gretimuose žemės sklypuose esančius ir statomus statinius. Pasidomėkite šalia esančiais neaiškios funkcinės paskirties statiniais ir juose vykdoma veikla.

Nemalonūs kvapai, kurie gali atsirasti, pavyzdžiui, gamybos procese ar auginant gyvulius, gali reikšti, jog Jūsų apžiūrimame sklype gali būti nuolat juntamos šalia vykdomos komercinės ar ūkinės veiklos pasekmės, taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos ir atitinkami ribojamai. Stebėkite, ar aplinka nėra triukšminga, pavyzdžiui, girdimi transporto, įrenginių ar netoliese vykdomos veiklos skleidžiami garsai.

Komunikacijos

Pasiteiraukite, ar į žemės sklypą yra atvestas elektros įvadas, vandentiekis ir pan. Būdami žemės sklype galite įsitikinti, ar šie įvadai yra (elektros įvado spinta, šuliniai ir pan.), paprašykite juos parodyti.

Reljefas

Žemės sklypo reljefas yra itin svarbi aplinkybė planuojant ateityje statyti pastatus. Todėl, atvykę į vietą, vizualiai apžiūrėkite, ar žemės sklypas nėra akivaizdžiai žemiau ar aukščiau už šalia esančius sklypus, ar jis nėra šlaite, ar paviršiuje nesikaupia vanduo.

Nors renkantis žemės sklypą reikia atsižvelgti į visą eilę svarbių aspektų, visgi pats svarbiausias kriterijus yra emocija. Jeigu žmogui patinka sklypo vieta, kaimynystė, sklypą supanti gamta, gyvenimas tokioje vietoje žmogui teiks tikrą malonumą. Todėl atvažiavus į sklypą, labai svarbu jį „pajausti“.

Sklypo Teisinė Padėtis

Idealu sklypą nusipirkti tarsi baltą lapą - be jokių praeities sąsajų su buvusiais savininkais. Tad labai svarbu ne tik apžiūrėti sklypą, tačiau ir pasidomėti jo teisiniu statusu. Nors sklypas iš šalies žvelgiant yra toks kokį matote, tačiau siurprizų gali pateikti ir vėliau atsirasiančios biurokratinės kliūtys. Pigūs sklypai gali slėpti įvairių “kabliukų” - svarbu, kad parduodamas turtas nebūtų padalintas dalimis, užstatytas, areštuotas ir panašiai.

Sklypo Dokumentai

Apie parduodamo turto dokumentus jau rašėme skyreliuose „Kaip reikia pirkti turtą“ , „Dokumentai“.

Tiesioginiai sklypo dokumentai:

• Sklypo įsigijimo dokumentas
• Kadastrinių matavimų byla
• Turto nuosavybės pažymėjimas

Svarbu patikrinti:

• Kadastro žemėlapiai. Ar tikrai perkate tą sklypą, kurį Jums parodė pardavėjas?
• Preliminarūs geodeziniai patavimai.

Architekto Patarimai

„Capital Architects“ architektė-projektų vadovė Ieva Pavilonė sako, kad dažniausia klaida renkantis sklypą yra visų galimų apsaugos zonų sklype ir, kur yra sklypas, neįvertinimas. Ji paaiškina, kad apsaugos zonos, pirmiausia, gali būti inžineriniams tinklams, pavyzdžiui, sklype arba palei sklypą iš gatvės pusės gali eiti elektros apsaugos zona. Taip pat vandentiekio, nuotekų inžineriniai tinklai, kurie gali eiti per sklypą ir riboti užstatymą.

Pašnekovė priduria, kad neretai pirkėjams kyla klausimas, ką rinktis pirma - sklypą ar namą. Architektė sako, tai turėtų vykti kompleksiškai. „Iš esmės viskas eina kartu - reikia kartu ir galvoti, žinoti, kokio namo reikia, ir tuomet rinktis sklypą“, - sako I. Pavilonė.

Patarimai, kaip nepadaryti klaidų:

• Pirmiausia reikia susirasti ir išnagrinėti teritorijos, kurioje planuojama pirkti sklypą namo statyboms, bendrąjį planą. Reikia įsitikinti, ar teritorija, kurioje planuojama pirkti sklypą, yra gyvenamoji, ar kažkur šalia nėra komercinės, sandėliavimo paskirties sklypų, kuriuose ateityje kaimynystėje gali atsirasti koks nors sandėlis.
• Taip pat prieš perkant sklypą reikėtų prašyti pardavėjo, kad suteiktų informacijos apie sklypo detalųjį planą. Pasiaiškinti, kokiu būdu buvo suformuotas sklypas - ar tiesiog kadastriniais matavimais, ar detaliuoju planu, ar formavimo pertvarkymo projektu. Nes du paskutiniai dokumentai gali reikšti, kad sklype yra kažkokių apribojimų.
• Taip pat reikia pasižiūrėti NT išrašą, nes jame taip pat galima rasti daug naudingos informacijos, būna aprašyti servitutai, ar tokių sklype yra, apsaugos zonas. Bet išrašas turi būti atnaujintas“, - patarimais dalijasi architektė.

Ji tęsia, kad mažiausiai „kabliukų“ atsiranda tuomet, kai sklypui yra parengtas detalusis planas. „Taip pat visada patrauklu turėti galimybę prisijungti prie centralizuotų nuotekų valymo tinklų, vandentiekio, dujų“, - priduria I. Pavilonė.

UAB „Projektavimo Sprendimai“ Rekomendacijos

Žemės sklypo gyvenamajai statybai pasirinkimas toli gražu nėra lengva užduotis: siekiant teisingai išsirinkti žemės sklypą, labai svarbu laikytis tam tikrų taisyklių ir rekomendacijų, kurias pateikia UAB „Projektavimo sprendimai“ vadovas Karolis Sankauskas.

1. Lokacija. Lokacijos aspektas susideda iš dviejų labai svarbių faktorių, kuriuos būtinai turite įsivertinti: (1) emocija; (2) perspektyvios teritorijos su geru kainos ir kokybės santykiu bei gera infrastruktūra.
2. Sklypo dokumentai. Dalis žemės sklypų Lietuvoje yra suformuoti sudarant detalųjį planą, formavimo-pertvarkymo projekte arba apskritai yra gražinti pagal išvadas.
3. Komunikacijos. Skelbimuose dažnai rašome, kad parduodamas žemės sklypas yra su visomis reikalingomis komunikacijomis. Tačiau nuvykus į vietą, paaiškėja, kad elektrą reikia vestis už 300 metrų, vandentiekis su nuotekomis yra „už Petro sklypo ir per kelią“.
4. Privažiavimas. Kaip susisieksite su jūsų būsimais namais? Neretai parduodami sklypai būna su dar neasfaltuotu privažiavimu, todėl būtinai įsivertinkite kelią, kuris veda prie jūsų pasirinkto žemės sklypo.
5. Kaimynystė. Kaip ir minėjau straipsnio pradžioje, sklypą reikia „prisijaukinti“ ir pajusti emocinį ryšį su jūsų pasirinkta vieta. Todėl siūlau praeiti per gretimas teritorijas ir įsivertinti šalimais gyvenančius kaimynus.
6. Pasaulio kryptys ir reljefas. Atvykus į sklypą pamąstykite apie savo būsimo namo lokaciją jame. Atminkite, jog dažniausiai pati nepatraukliausia Pasaulio kryptis yra šiaurė - joje dažniausiai stengiamasi suprojektuoti parkavimą, įvažiavimą, palikti kuo mažiau vietos, kad galima butų turėti daugiau ploto kitose pusėse, t.y. tose, kuriose yra daugiau saulės apšvietimo.
7. Būsimo būsto ateitis. Neretai pirkdami sklypą, pirkėjai susigundo itin žema sklypo kaina - tačiau įsikelia į vietą, turinčią mažiau perspektyvų. Atsiminkite, kad jūsų gyvenamasis būstas yra ne tik jūsų gyvenamoji vieta, bet ir investicija.

Statybos Leidimai ir Reikalavimai

Prieš pradedant statybas svarbu turėti reikalingus leidimus. Pagal kategorijas visi statiniai yra skirstomi į nesudėtingus, neypatingus bei ypatingus. Ypatingų ir neypatingų statinių statybai leidimas visuomet privalomas. Visgi, nesudėtingiems statiniams leidimo reikia ne visada. Kas priskiriama šiai kategorijai?

Kai radote ir įsigijote sklypą, apsisprendėte dėl projekto bei gavote reikalingus leidimus, galima pereiti prie statybos darbų.

Kada Reikalingas Kaimyno Sutikimas?

Lietuvos teisės aktai numato, kad kiekvienas asmuo turi teisę naudotis savo sklypu, tačiau tuo pačiu neturi pažeisti kitų asmenų teisių - ypač artimiausių kaimynų. Kaimyno sutikimas tokiu atveju tampa garantija, kad statytojas įvertino poveikį aplinkai ir sąmoningai derina veiksmus su šalia esančio sklypo savininku.

Ne kiekvienam projektui reikia derinimo su kaimynu - dažnai žmonės klaidingai mano, kad kiekvienas tvorelės perdažymas ar sandėliuko statyba turi būti su kažkuo „sutarta“.

Dažniausios Situacijos, Kai Sutikimas Privalomas:

• Kai statoma arčiau kaip 3 metrai nuo kaimyno sklypo ribos (jei sienoje nėra langų ar durų).
• Kai statinys užstoja kaimyno sklypą.
• Kai keičiamas sklypo reljefas ir tai gali paveikti kaimyno teritoriją.

Atstumai Iki Sklypo Riboženklio

Asmenims, statantiems pastatus, paprastai yra žinoma, kad statinių išdėstymas greta esančių sklypų atžvilgiu net ir nuosavame sklype yra reglamentuotas teisės aktuose ir šių reikalavimų privalu laikytis. Statybos inspekcija primena, kad statinių išdėstymo namo sklype gretimų sklypų atžvilgiu reikalavimai vienbučių ir dvibučių namų statyboms nustatyti statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ (reglamentas STR 2.02.09:2005) 8 priede.

Apibendrinimas

Renkantis sklypą namo statybai, būtina atsižvelgti į daugybę veiksnių, pradedant nuo emocinio ryšio su vieta ir baigiant teisiniais bei techniniais aspektais. Tinkamai įvertinus visus šiuos kriterijus, galėsite džiaugtis savo pasirinkimu ir sėkmingai įgyvendinti svajonę apie nuosavą namą.

tags: #kaip #issirinkti #sklypa #namo #statybai