Kaip nuimti hipoteką nuo nekilnojamojo turto Lietuvoje: išsamus vadovas

Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime hipotekos nuėmimo nuo nekilnojamojo turto procesą Lietuvoje. Aptarsime hipotekos esmę, registravimo ir išregistravimo tvarką, privalumus ir trūkumus bei naujausias reformas, supaprastinančias šią procedūrą.

Kas yra hipoteka?

Pagal Lietuvos Respublikos Hipotekos įstatymą, hipoteka yra turto įkeitimas (paprastai - nekilnojamojo) užtikrinant finansinio įsipareigojimo įvykdymą. Įkeistas turtas nėra perduodamas kreditoriui - savininkas vis dar gali juo naudotis. Savininkas gali netekti nuosavybės teisių, jei suėjus terminui pasiskolinta suma vis dar yra nesumokėta.

Dažniausiai hipoteka yra naudojama kuriant teisinį santykį su pasirinktu banku, kuris tokia priemone užsitikrina, kad skola bus grąžinta. Turtas paprastai būna įkeičiamas dėl paimtos būsto paskolos, kurios suma yra gana didelė, o laikotarpis yra ilgas - hipotekinė paskola paprastai yra grąžinama per 15 metų. Hipoteka gali būti naudojama ir tarp fizinių asmenų, kai norima užtikrinti, kad pasiskolinta didelė suma bus grąžinta laiku. Svarbu paminėti, kad toks įkeitimas gali vykti ir privalomąja tvarka. Pavyzdžiui, teismo metu siekiant užtikrinti, kad bus išlaikomas vaikas ar mokami alimentai, gali būti priskirta priverstinė hipoteka.

Hipotekos registravimas ir išregistravimas

Hipoteka yra registruojama pas notarą. Pirmiausia yra patvirtinamos nuosavybės teisės, peržiūrimas nekilnojamojo turto registras, patikrinamos draudimo sąlygos. Įkeičiami daiktai turi būti tokios kokybės, kad negrąžinus sumos turtą būtų galima parduoti varžytinėse (CK 4.171 str.). Įdomu ir naudinga yra tai, kad tam pačiam turtui hipoteka gali būti sudaroma kelis kartus įkeičiant jį skirtingiems kreditoriams. Atsitikus taip, kad skola negrąžinta, o turtas turi būti parduotas, visi kreditorių reikalavimai eilės tvarka įstatymų nustatyta tvarka.

Pasibaigus hipotekai, ji turi būti išregistruota iš hipotekos registro. Jei ji neišregistruota, o visa suma jau sumokėta, vis tiek yra laikoma, kad hipoteka egzistuoja. Taip pat nesvarbu, kad nekilnojamojo turto registras nerodo esančios hipotekos, nes Lietuvoje yra svarbesnis hipotekos registras.

Hipotekos privalumai ir trūkumai

Hipotekos pagrindinis sukuriamas privalumas - galimybė naudotis įkeistu turtu, kol yra apmokamos, pavyzdžiui, nekilnojamajam turtui įsigyti paimtos būsto paskolos. Pasak Civilinio kodekso 4.171 straipsnį, nuosavybės savininkui yra atlyginamos ir draudimo išlaidos. Taip pat, susitarus su kreditoriumi, galima įkeistą daiktą perleisti kitam asmeniui - tuomet hipoteka tampa to asmens atsakomybė. Jeigu turto, atitinkančio įkeičiamą sumą, asmuo neturi, galima pasinaudoti svetimo daikto hipoteka (CK 4.181), kurios metu vienas asmuo moka skolos sumą, o kitas yra atsakingas už įkeistą turtą. Tokios sąlygos nesukuria papildomų išlaidų bei įgalina pasinaudoti hipotekos teisėmis net neturint nuosavo turto.

Kaip ir kiti įsiskolinimo tipai, hipoteka turi savų trūkumų - kadangi grąžinant paskolą mokamos ir palūkanos, grąžintina suma gali tapti dvigubai didesne nei įkeisto turto vertė. Turint hipoteką, nuosavybės savininkui taip pat yra apribojamos tam tikros teisės. Taip pat hipotekos lakštas (kuriame registruojamas įkeitimas) būna sudaromas tik vienu egzemplioriumi, kurį gauna tik kreditorius, o asmuo, kurio turtas įkeistas hipoteka, turi mažiau kontrolės ir negali taip laisvai disponuoti savo turtu.

Hipoteka yra tinkamas būdas užtikrinti finansinio įsipareigojimo įvykdymą ir yra itin dažnai naudojama, kuomet asmeniui reikia būsto paskolos. Tai esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrinantis nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai įkeistas daiktas neperduodamas kreditoriui, ir yra viena iš prievolių kreditoriui tinkamo įvykdymo užtikrinimo priemonių, t. y. Hipoteka neatima iš daikto savininko teisės valdyti, naudoti įkeistą daiktą bei juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises. CK 4.192 str. Hipotekos objektas gali būti tik apdrausti, išskyrus žemę, daiktai, kurie gali būti parduoti varžytynėse (CK 4.171 str. 1, 4 d.). Hipoteka apima ir įkeisto daikto draudimo atlyginimą (CK 4.171 str.

Hipotekos reforma

Jau nuo kitų metų gyventojai ir verslas turės daugiau galimybių savarankiškai, nuotoliniu būdu ir be notaro patvirtinimo susitvarkyti įkeitimo (hipotekos) sandorius. Vyriausybė dar birželio mėnesį priėmė nutarimą, kuriuo nuo 2022 metų sausio 1 dienos likviduojamas Hipotekos registras, kurio valdytoja - Teisingumo ministerija. Kitu nutarimu Vyriausybė nusprendė reorganizuoti taip pat Teisingumo ministerijos valdomą Sutarčių registrą - nuo kitų metų jį pakeis Sutarčių ir teisių suvaržymų registras.

Registrų centras jau baigia įgyvendinti minėtų registrų modernizavimo projektą, kurio metu bus sukurtos ir į Registrų centro savitarnos sistemą integruotos naujos elektroninės paslaugos. „Dažniausiai juridiniai asmenys įkeičia transporto priemones, pinigines lėšas, turtines teises, gamybos įrangą. Iki šiol sandorio šalys kreipėsi į notarą, kad šis parengtų sandorio projektą, o vėliau, šalims jį pasirašius, patvirtintų notarine tvarka, - kalba Registrų centro Paslaugų valdymo direktorė Diana Vilytė. - Įdiegus pakeitimus juridiniai asmenys sutarties projektą sudaryti, įrašyti visus duomenis, juos patikrinti ar papildyti sutartį papildomais duomenimis galės patys Registrų centro savitarnoje.

Jos teigimu, šiuo metu Hipotekos registre neregistruojami kilnojamojo turto įkeitimo sandoriai, kai įkeistas turtas perduodamas saugoti kreditoriui, pavyzdžiui, įkeistas automobilis saugomas kreditoriaus aikštelėje.

Kita naujovė bus aktuali didesnei daliai gyventojų, kurie grąžinę paskolą ar kreditą dar turi kreiptis į kredito įstaigą ir notarą, kad iš registro būtų išregistruota hipoteka. Nuo kitų metų, sandorio šalys galės pačios pateikti prašymą Registrų centrui iš Sutarčių ir teisių suvaržymų registro ar Nekilnojamojo turto registro išregistruoti pasibaigusį įkeitimą (hipoteką). Svarbi sąlyga - įkeitimu (hipoteka) užtikrinta prievolė turi būti tinkamai įvykdyta.

„Tikime, kad elektroninių paslaugų plėtra ne tik leis sutaupyti brangų gyventojų ir verslo laiką, bet kartu prisidės ir prie valstybės pažangos, pasinaudojant skaitmenizacijos teikiama nauda. Šiuolaikiškos ir visuomenės poreikius atitinkančios paslaugos yra Registrų centro prioritetas, todėl kasdien peržiūrime savo teikiamų paslaugų spektrą ir ieškome galimybių kuo daugiau jų perkelti į vartotojams patogią ir priimtiną skaitmeninę erdvę“, - teigia D.

Be to, Sutarčių ir teisių suvaržymų registre nuo kitų metų atsiras galimybė registruoti kituose registruose neregistruojamų daiktų, pavyzdžiui kompiuterinės įrangos, pramonės įrenginių, dviračių, paspirtukų, keturračių ar baldų, nuomos ir panaudos sutartis.

Modernizavimo projekto metu taip pat ketinama sukurti naują programinę priemonę, kuri bus skirta duomenų teikėjams (notarams, antstoliams, Valstybinei mokesčių inspekcijai, „Sodrai“, teismams) teikti duomenis į Nekilnojamojo turto registrą ir Sutarčių ir teisių suvaržymų registrą.

Vyriausybės sprendimu nuo kitų metų sausio panaikinus Hipotekos registrą į Sutarčių ir teisių suvaržymų registrą perkeliami kilnojamųjų turtų įkeitimai (išskyrus Nekilnojamojo turto registre įregistruotų turtinių teisių įkeitimus), laivų ir orlaivių hipotekos, įmonės hipotekos. Į Nekilnojamojo turto registrą iš likviduojamo Hipotekos registro bus perkeltos nekilnojamojo daikto hipotekos ir turtinių teisių į nekilnojamuosius daiktus įkeitimai.

Įgyvendinant numatytą pertvarką Registrų centras šių metų gruodžio 31 - sausio 4 dienomis vykdys esminius pertvarkomo Hipotekos registro duomenų migravimo į Nekilnojamojo turto registrą ir Sutarčių ir teisių suvaržymų registrą darbus. Dėl duomenų migravimo ir programinių priemonių atnaujinimo laikinai bus stabdomas duomenų teikimas į Hipotekos registrą, taip pat šio registro duomenų teikimas duomenų gavėjams.

Notaro vaidmuo

Lietuvoje daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą perleidimo ir daiktinių teisių bei nekilnojamojo daikto suvaržymo sandoriams, išskyrus bankroto proceso metu sudaromus nekilnojamojo daikto perleidimo sandorius, privaloma notarinė forma. Notarinė forma šiems sandoriams nustatyta atsižvelgiant į jų ekonominę ir socialinę svarbą. Taigi, ketindamos perleisti nekilnojamąjį daiktą ar suvaržyti teises į jį, sandorio šalys visais atvejais privalo kreiptis į notarą.

Labai svarbų vaidmenį tvirtinant nekilnojamųjų daiktų perleidimo ir suvaržymo sandorius, o taip pat ir atliekant kitus notarinius veiksmus, atlieka valstybės registrai. Registrų centras tvarko Nekilnojamojo turto ir Juridinių asmenų registrus.

Centrinė hipotekos įstaiga tvarko Hipotekos, Turto arešto aktų, Neveiksnių ir ribotai veiksnių asmenų, Įgaliojimų, Vedybų sutarčių, Testamentų ir Sutarčių registrus. Hipotekos registras pateikia išsamią informaciją apie sudarytus hipotekos ir įkeitimo sandorius bei jų sąlygas. Turto arešto aktų registre pateikiama informaciją apie turto areštus. Įgaliojimų registre galima patikrinti pateikto notarine tvarka patvirtino įgaliojimo duomenis bei pamatyti jo vaizdą.

Lietuvos notarų rūmai tvarko vadinamąjį „juodąjį sąrašą“, kur įrašoma notarų pateikta informacija apie nepatikimus klientus.

Nuo 2012 m. liepos 1 d. notarai taip pat nustato priverstinę hipoteką ir įkeitimą hipotekos kreditoriaus prašymu Civiliniame kodekse numatytais atvejais. Paprastai notarai nustato priverstinę hipoteką, kuria siekiama užtikrinti valstybės reikalavimus, kylančius iš pirkimo-pardavimo išsimokėtinai sutarčių. Tokios priverstinės hipotekos sudaro beveik 98 proc.

Nuo 2012 m. liepos 1 d. buvo įgyvendinta efektyvesnė išieškojimo iš įkeisto turto tvarka. Iki tol dėl priverstinio skolos išieškojimo reikėdavo kreiptis į hipotekos teisėją, kuris pirmiausia priimdavo nutartį areštuoti turtą ir įspėti skolininką, kad negrąžinus skolos turtas bus parduotas ir varžytynių arba perduotas kreditoriui administruoti. Vėliau teisėjas priimdavo nutartį parduoti įkeistą turtą iš varžytynių (arba perduoti kreditoriui administruoti), o antstoliui įvykdžius išieškojimą, teisėjas priimdavo nutartį dėl išieškotų lėšų paskirstymo.

Dabar išieškojimui iš įkeisto turto naudojamas vykdomojo įrašo institutas. Kreditorius kreipiasi į notarą, o šis, įspėjęs skolininką ir įkaito davėją, po 20 dienų išduoda vykdomąjį įrašą skolai išieškoti. Kreditorius, kreipdamasis į notarą, nurodo duomenis apie sandorio šalis, negrąžintos skolos dydį ir pagrindą išieškoti skolą pirma laiko, jei skola išieškoma pirma laiko. Už šių duomenų teisingumą atsako hipotekos kreditorius. Notaras tik patikrina, ar kreditoriaus pateikti duomenys atitinka Hipotekos registro duomenis.

Pažymėtina, kad siekiant efektyvaus išieškojimo proceso, Teisingumo ministro įsakyme, reglamentuojančiame vykdomųjų įrašų atlikimą, yra numatyta, kad skolininko prieštaravimai dėl kreditoriaus nurodyto skolos dydžio, taip pat prieštaravimai dėl teisinio pagrindo hipotekai (įkeitimui) patenkinti prieš terminą pagristumo ir pranešimo su siūlymu sumokėti kreditoriui skolą neįteikimas nestabdo vykdomojo įrašo atlikimo.

Notaro atsakomybė išieškojimo procese yra aiškiai apibrėžta Notariato įstatyme. Notaro veiksmai, atlikti išduodant vykdomąjį įrašą ar atsisakymas jį išduoti skundžiami ypatingąja teisena.

Jeigu kyla ginčas dėl skolos dydžio, pagrindo išieškoti skolai pirma laiko ir panašiai, tokie ginčai sprendžiami tarp šalių ieškinio teisenos tvarka. Kai skolininkas ginčija išieškojimą ieškinine tvarka, išieškojimo veiksmai nestabdomi, nebent pritaikomos laikinosios apsaugos priemonės.

Notaras, atlikęs vykdomąjį įrašą, apie jo atlikimo faktą praneša Hipotekos registrui, o vykdomojo įrašo kopiją išsiunčia skolininkui ir įkaito davėjui. Nuo vykdomojo įrašo įregistravimo Hipotekos registre dienos skolininkas neturi teisės disponuoti įkeistu turtu be kreditoriaus sutikimo.

Notarai jau nuo pat reformos pradžios išdavinėjo vykdomuosius įrašus.

Įgyvendinus reformą, notarams taip pat suteikta funkcija perduoti Hipotekos registrui duomenis apie hipotekos pabaigą.

Atsižvelgdami į informacinių technologijų pažangą ir orientuodamiesi į visuomenę, kuri sėkmingai naudojasi informacijos ar žinių ištekliais, siekdami, kad notarų teikiamos paslaugos atitiktų visuomenės poreikius, būtų prieinamos ir patogios klientams, Lietuvos notarų rūmai 2009 m. inicijavo ir įgyvendina elektroninių paslaugų informacinės sistemos „e.Notaras“ projektą.

Informacinė sistema „e.Notaras“ sudarys galimybę notarams atlikti notarinį veiksmą, o klientams - tokią paslaugą gauti elektroniniu nuotoliniu būdu.

Dėl vienų notarinių veiksmų klientas galės užsakyti paslaugą ir pateikti notarui dokumentus elektroniniu būdu, tačiau rezultatą gaus tik atvykęs į notaro biurą. Kiti notariniai veiksmai bus visiškai atliekami elektroniniu nuotoliniu būdu.

Klientas galės per informacinę sistemą „e.Notaras“ patvirtinti notarinį dokumentą elektroniniu parašu, pavedimu sumokėti notarui už paslaugą, o notaras kliento aprobuotą dokumentą patvirtins savo elektroniniu parašu.

Kaip greitai bus įgyvendinta informacinė sistema „e.Notaras“, lems teisiniai informacinės visuomenės procesai.

Dabartinės Lietuvos Respublikos Vyriausybės programoje yra numatyta persvarstyti teismų funkcijas ir nebūdingas jiems funkcijas perduoti notarams (ar kitoms institucijoms), kartu užtikrinant tinkamą šių funkcijų atlikimą.

Teisingumo ministerija, kaip politiką notariato srityje formuojanti ministerija, jau numatė šios priemonės įgyvendinimo veiksmų planą. Ministro patvirtintame plane - kelios galimybės, kokius veiksmus galima būtų pavesti notarams.

Be to, Lietuvos Respublikos Seimui yra pateiktas įstatymo projektas dėl Notariato įstatymo pakeitimo, kuriame numatyta suteikti notarams teisę išduoti vykdomuosius įrašus dėl piniginių prievolių, kylančių iš notaro patvirtintų sandorių.

Hipotekos išieškojimas iš įkeisto turto

Tiek teorinėje, tiek praktinėje plotmėje egzistuoja galimybė, jog skolininkas neatliks tam tikrų veiksmų, numatytų sutartyje ar įstatyme, ir tokiu būdu neįvykdys teisiniais santykiais sukurtos (prisiimtos) pareigos ar įvykdys jas netinkamai. Siekiant kontroliuoti galimas pareigos neįvykdymo pasekmes bei apsaugoti kreditoriaus interesus, civilinės teisės sistemoje įtvirtintas prievolių įvykdymo užtikrinimo institutas. Šio instituto esmė ta, jog skolininkui neįvykdžius arba netinkamai įvykdžius prievolę, kreditoriui atsiranda papildoma turtinio pobūdžio priemonė paveikti skolininką, kad jis tinkamai įvykdytų savo pareigą prievolėje. Atsiranda būtinybė ieškoti papildomų būdų ne tik skatinti skolininką tinkamai įvykdyti pareigą prievolėje, bet ir visiškai patenkinti kreditoriaus interesus.

Tokie papildomi prievolių įvykdymo užtikrinimo būdai numatyti įstatyme. Vieni prievolių užtikrinimo būdai turi skatinamąjį pobūdį skolininkui įvykdyti prievolę, pavyzdžiui, netesybos, o kiti garantuoja kreditoriui, kad skolininko nemokumo atveju už jį prievolę įvykdys, pavyzdžiui, laiduotojas, įkaito davėjas ir t.t. Atsižvelgiant į prievolių įvykdymo užtikrinimo būdus, gali būti skiriamas ir jų pobūdis: prievolinis ir daiktinis. Daiktinio pobūdžio prievolių įvykdymo užtikrinimo būdai reglamentuojami LR CK 4 knygoje. Tai būtų hipoteka, įkeitimas, daikto sulaikymas ir kt. Šiuolaikinėje rinkos ekonomikoje dažniausiai taikomi hipoteka ir įkeitimas kaip daiktinio pobūdžio prievolių įvykdymo užtikrinimo būdai. Ir tai suprantama. Kadangi tokiu būdu užtikrintos prievolės garantuoja mažiausius galimus kreditoriaus nuostolius tuo atveju, jei prievolė, kuri užtikrinta hipoteka ar įkeitimu, įvykdoma netinkamai ar visai neįvykdoma.

Kitaip tariant, išieškojimo procesas egzistuojant prievolės užtikrinimui skiriasi nuo išieškojimo proceso bendra tvarka. LR CPK 745 str. 1 d. Išieškojimui iš hipoteka įkeisto turto ir įkeitimu įkeisto turto, numatytomis išimtimis tiek, kiek tokio pobūdžio išieškojimo nereglamentuoja LR CK. Toks reglamentavimas suponuoja išieškojimo iš hipoteka ir įkeitimu užtikrinto turto tarpusavio ryšį su išieškojimu bendra tvarka. Tam, kad tinkamai atskleisti tarpusavio ryšį, panagrinėsime abiejų išieškojimo procesų esminius skirtumus ir panašumus.

Abiem atvejais, išieškojimas galimas tik skolininkui neįvykdžius prievolės arba netinkamai ją įvykdžius. Tačiau skirtingai reglamentuojama išieškojimo pradžia. Skirtingi veiksmai turi būti atlikti siekiant įgyti teisę pradėti išieškojimo procesą. Išieškojimo iš įkeisto turto atveju, kreditoriui numatyta pareiga įspėjimo dėl išieškojimo iš įkeisto turto pateikimas. O tuo tarpu, išieškant bendra tvarka, kreditorius pirmiausia turi gauti vykdomąjį dokumentą (LR CPK 587 str.) ir pateikti vykdomąjį dokumentą antstoliui vykdyti (LR CPK 650 str. 1 d.). Toks skirtingas reglamentavimas yra pagrįstas hipotekos ir įkeitimo paskirtimi, t.y. ne tik reikalavimo, bet ir pigesnio bei operatyvesnio išieškojimo proceso užtikrinimu. O teisenos tvarka siekdamas įgyvendinti savo reikalavimus.

Kitas esminis skirtumas tarp nagrinėjamų išieškojimo rūšių yra reikalavimai dėl išieškojimo eilės. Tačiau toks kreditoriaus pasirinkimas turi atitikti LR CPK 664 ir 665 str. įtvirtintą išieškojimo iš skolininko turto eilę. Galioja bendra taisyklė, jog iš paskesnės eilės turto galima išieškoti tik tuo atveju, jei nėra žinomo pirmesnės eilės turto. Tuo tarpu, išieškant iš įkeisto turto netaikomi išieškojimo iš skolininko turto eilės apribojimai (LR CPK 662 str. 5 d.). Tokiu būdu hipotekos ir/ar įkeitimo kreditoriui suteikiama privilegijuota padėtis. Įkeičiamo turto paskirtis yra užtikrinti kreditoriaus reikalavimų įvykdymą. Įkeičiamas ir tokiu būdu jis pats gali objektyviai įvertinti galimybę tokiu turtu užtikrinti jo reikalavimą. Taikant išieškojimo iš turto eilę, būtų paneigiama hipotekos ir įkeitimo, kaip užtikrinimo būdo, paskirtis. Pažymėtina, jog išieškojimo iš skolininko turto eilės įtvirtinimas skirtas apsaugoti skolininko turtinius interesus. Tačiau tokios eilės netaikymas išieškant iš hipoteka ar įkeitimu užtikrinto turto, nereiškia, jog skolininko interesai yra ignoruojami. Šias procesines teises kaip ir skolininkas, LR CPK 745 str. 2 d.) interesai apsaugomi suteikiant įkaito davėjui teisę nurodyti įkeistų daiktų pardavimo eilę, jei išieškoma parduodant iš varžytynių jungtine hipoteka įkeistus daiktus (LR CK 4. 194 str. 1 d.). Įkeitimo atveju, skolininko ar įkaito davėjo interesai apsaugomi LR CK įtvirtinta įkeistų daiktų realizavimo tvarka (LR CK 4. 219 str. 5 d.), t.y. šalims suteikiama teisę susitarti dėl įkeisto turto realizavimo būdo. O būtent susitarimo pagrindu, galimas visų šalių interesų pusiausvyros įgyvendinimas.

Esminis nagrinėjamų procesų panašumas yra tas, jog įkeisto turto realizavimui, atsižvelgiant į jo pob... 491 straipsnis. 1. 2011 12 22 įstatymu Nr. (Žin., 2012, Nr. 2. 2015 10 20 įstatymu Nr. (TAR, 2015, Nr. 3. 2019 12 19 įstatymu Nr. (TAR, 2020, Nr.

tags: #kaip #nuimti #nuo #hipotekos