Nuomojamo būsto nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Advokatai pastebi, kad tai kartais baigiasi iškeldinimu, kurio imasi būsto ar kitų nuomojamų patalpų savininkas. Taigi, kaip teisingai pranešti nuomotojui apie išsikraustymą ir kokie yra svarbiausi aspektai, kuriuos turėtų žinoti tiek nuomotojas, tiek nuomininkas?
Nuomos sutarties nutraukimas ir iškeldinimas
Pagal įstatymą, nuomotojas gali nutraukti sutartį, jei nuomininkas 3 mėnesius nemoka nuompinigių ar už komunalines paslaugas arba gadina nuomojamo būsto kokybę. Kai nuomos sutartis yra neterminuota, nuomotojas gali vienašališkai ją nutraukti, įspėjęs nuomininkus prieš pusmetį. Tačiau terminuota sutartis užtikrina teisinių ir faktinių santykių stabilumą.
Pranešimas apie išsikraustymą
Norėdamas nutraukti nuomos sutartį ir iškeldinti asmenis, nuomotojas turi turėti tam pagrindą ir planus pranešti nuomininkui. Geriausia pranešimą įteikti į rankas arba siųsti registruotu paštu. Laiko terminas, skirtas išsikeldinti, gali skirtis. Neterminuotos sutarties atveju, nuomininkui suteikiamas 6 mėnesių laikotarpis išsikelti.
Svarbu atsiminti, kad sutartį pripažinti negaliojančia gali tik teismas. Nesusitarus geruoju, reikėtų kreiptis į teismą.
Nuomininko teisės inicijuoti sutarties nutraukimą
Nuomininkas visais atvejais gali inicijuoti sutarties nutraukimą, nesvarbu, kokia tai sutartis ir kokio termino. Tokia pati iškeldinimo procedūra galioja ir šeimoms, turinčioms vaikų. Teismo sprendimu gali būti suteiktas ilgesnis terminas iškeldinti, pavyzdžiui, 6-8 mėnesiai nuo teismo sprendimo įsigaliojimo.
Iškeldinimo vykdymas
Iškeldinimą vykdo ne policija, o tik antstoliai, gavę vykdomąjį raštą. Jeigu antstolis, informavęs apie iškeldinimą, sulaukia bute esančio nuomininko pasipriešinimo, jis kviečia policiją.
Nuomos sutartis: ką būtina įtraukti?
Teisiškai išspręsti ginčą galima, jei yra nuomos sutartis. Svarbu iš anksto apgalvoti sutarties sąlygas. Gavęs įspėjimą apie nutraukiamą nuomos sutartį, nuomotojas turi teisę rodyti gyvenamąją patalpą potencialiam naujam nuomininkui, tačiau negali pažeisti nuomininko teisių ir interesų. Prieš protingą terminą nuomotojas privalo informuoti nuomininką ir nurodyti datą bei laiką, kada numato aprodyti patalpą būsimam nuomininkui.
Saugant nuomininko interesus, yra numatyti draudimai, kuriuo paros metu nuomotojas negali rodyti patalpų būsimiems nuomininkams: nuo 21 iki 9 val. esamų nuomininkų ramybė neturėtų būti trikdoma buto aprodymo vizitais.
Dažniausiai kreipiasi gyventojai, kuriems brokeriais prisistatantys asmenys pateikia tipinės formos nuomos sutartis, tačiau jomis aklai kliautis nereikėtų. Šiose sutartyse dažnai aptariamos tik esminės sutarties sąlygos, be kurių nuomos sutartis apskritai negalėtų egzistuoti. Tokios šabloninės sutartys dažniausiai neatspindi realių reikalavimų iš nuomotojo pusės ar nuomininko interesų apsaugos. Todėl patartina kuo išsamiau išreikšti sutarties turinį ar pasinaudoti galimybe į pateiktą standartinę sutartį įtraukti papildomų sąlygų.
Detalus, aiškus ir nedviprasmiškas sąlygų surašymas padės ir nuomotojui, ir nuomininkui, jei ateityje tarp jų kiltų ginčas.
Įstatymai numato privalomą gyvenamųjų patalpų nuomos sutarčių registravimą tik tais atvejais, kai jos sudaromos ilgesniam nei vienerių metų terminui. Tačiau sutarties neįregistravimas nedaro sutarties negaliojančios.
Kultūrinis mentalitetas ir susitarimai
Panašiose situacijose keblumai kyla dėl iš anksto nenumatytų sąlygų sutartyse. Iš tiesų, nemažai dalykų priklauso nuo kultūrinio mentaliteto ir sutarimo. Tipinėse, standartinėse sutartyse dažniausiai nebūna užsiminta apie tokias situacijas, todėl viskas labiausiai priklauso nuo gyventojo/nuomininko malonės. Savavališkai, neįspėjęs, savininkas negali lankytis išnuomotame būste ar atsivesti žmones.
Savininkams reikia suprasti, kad tai jo nuosavybė, tačiau žmonės jam moka pinigus už gyvenimą ten ir kad ten niekas nevaikščiotų. Nemažai ginčų išspręstų žmogiškas abiejų pusių suvokimas, nes galvodami tik apie save ir savo pusę, žmonės įsivelia į konfliktines situacijas, lieka nepatenkinti. Tam padėtų pasikonsultavimas su tikrais brokeriais ar teisės ekspertais, o kartais tiesiog įstatymų paskaitymas bei suvokimas pasirašomos sutarties.
Sutarties sudarymas ir sąlygos
Jeigu susitariama dėl to, kada sutartis baigsis (pvz., „Nuoma vieneriems metams“), tai privaloma sutartį surašyti raštu. Tačiau jei dėl trukmės nesitariama ir nesinuomojama iš įmonės ar valstybės, galima susitarti ir žodžiu (nieko nepasirašant). Pasitaiko, kad nuomotojai nenori pasirašyti net ir konkrečiam laikui sudaromos sutarties, nes slepia mokesčius. Tokį butą nuomodamasis nuomininkas rizikuoja, kad gali būti bet kada „išprašytas“.
Net ir pasirašius sutartį, galimas atvejis, kada galite būti „prieš laiką išprašytas“: jeigu nuomotojas parduos/padovanos kam nors butą. Tokiu atveju galėtumėte nebent reikalauti nuomotojo atlyginti nuostolius. Visgi, yra vienas būdas apsidrausti: galite registruoti nuomos sutartį Nekilnojamojo turto registre - tada net ir naujasis buto šeimininkas privalės jums toliau nuomoti butą.
Būtini nuomos sutarties elementai
Nuomos sutartyje turi būti nurodyti bent šie dalykai:
- Adresas
- Kambarių/patalpų skaičius
- Plotas
- Inžinerinė/techninė įranga
- Naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos
- Nuomos mokestis ir mokėjimo terminai
- Atsiskaitymų už komunalines paslaugas tvarka
Sutarties sąlygų ribojimai
Kai kurių dalykų sutartyje nurodyti neprivaloma, o jei jie bus nenurodyti, bus privalu vadovautis įstatymų „rekomendacijomis“.
Taip pat atskira nuomos sutartimi negalima išnuomoti pereinamojo kambario ar negyvenamo kambario (tualeto, sandėliuko, virtuvės). Tai nuomojama tik kartu su kitomis patalpomis.
Atsakomybė už žalą
Nuomodamasis butą, nuomininkas (ir jo šeimos nariai) atsako už tai, dėl ko yra pats kaltas (arba kalti jo įsileisti žmonės), bet neatsako už žalą iš kitur.
Laikini gyventojai
Be savęs ir savo šeimos narių (dėl kurių sutarta), nuomininkas gali pakviesti kitų laikinų gyventojų (pvz., draugą), bet tik su nuomotojo sutikimu.
Sutarties pabaiga
Jeigu nuomojantis buvo tartasi iki kada nuomojama (terminuota sutartis), tai atėjus tam laikui sutartis ir baigiasi, jei nuomotojas ar nuomininkas to nori. Jei niekas neišreiškia tokio noro, sutartis lieka galioti tarsi būtų sudaryta nesitariant dėl pabaigos laiko. Pasibaigus terminui, gali pasikeisti ir sąlygos.
Jeigu dėl pabaigos laiko nesitarta (neterminuota sutartis), sutartis baigiasi po to, kai nuomotojas parašo nuomininkui pranešimą apie nutraukimą. Nuomininkas visada (nesvarbu, tartasi ar ne dėl pabaigos laiko) gali nutraukti sutartį parašęs pranešimą nuomotojui prieš 1 mėnesį.
Pagerinimai ir pabloginimai
Jei kažką pablogino, nuomininkas turi atlyginti nuomotojui nuostolius. Jei kažką pagerino, nuomininkas gali pagerinimus pasiimti sau, bet tik jeigu juos įmanoma pasiimti nieko nesugadinant; kitu atveju pagerinimai atitenka nuomotojui.
Pavyzdžiui, jei nuomininkas pakabino naują šviestuvą, gali jį nusiimti ir išsivežti (ir vėl užkabinti seną šviestuvą), bet jei uždažė atsilupusią sieną, tai, aišku, dažų neatsiims.
tags: #kaip #nuomotuojui #pasakyti #kad #issikraustai