Visai nesvarbu pirmas kartas ar trečias - kiekvienas būsto pirkimas atrodo kaip žemėlapis be aiškių gairių. Vieni žingsniai lyg ir suprantami, kiti - migloti. Girdėjote iš draugų, matėte internete, bet kai pats įsijungėte į šitą procesą, iškilo tūkstančiai klausimų...Šiame tekste aiškiai ir papunkčiui pasakoju apie tai, kaip atrodo visas būsto pirkimo procesas.
Šiame straipsnyje detaliai aptarsime buto pirkimo eigą, nuo pasiruošimo iki nuosavybės įregistravimo, ir pateiksime naudingas nuorodas. Buto pirkimas - tai svarbus žingsnis kiekvieno žmogaus gyvenime, reikalaujantis ne tik finansinių resursų, bet ir atsakingo požiūrio bei žinių.
Žinoma, visų niuansų ir galimų variantų aptarti neįmanoma. Todėl jei nerasite jums reikalingų atsakymų, visada galite su manimi susisiekti ir susitarti dėl konsultacijos.
Pagrindiniai žingsniai prieš pradedant būsto paiešką
Prieš pradedant paiešką, svarbu atsakyti į keletą klausimų, kurie padės apsispręsti dėl tinkamiausio varianto:
- Kodėl nepatinka dabartinis būstas? Jei nežinote, kodėl nepatinka dabartinis būstas, bus sunku išsirinkti.
- Kokie svarbiausi reikalavimai naujam būstui? Jei būstas jų neatitinka, net nevažiuokite apžiūrėti. Pavyzdžiui, vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai, kambarių skaičius, aplinka, susisiekimas ir komunikacijos, kaina ir išlaikymo išlaidos.
- Kokios papildomos savybės, kurios pageidautinos, bet nėra būtinos? Pasitarkite su NT brokeriu.
- Kiek galite skirti būsto įsigijimui?
- Kiek laiko ieškosite?
- Norite statyti patys?
Jei prieš perkant naują būstą, esamojo parduoti nebūtina, puiku - pirkimas bus daug paprastesnis. Tačiau dažniausiai parduoti esamąjį vis dėlto reikia ir dažnai susiklosto tokia situacija, jog žmonės susiranda tinkamą naują būstą, bet kol parduoda savo esamąjį, surastas būstas jau turi naujus šeimininkus. O jeigu naujai išsirinktas būstas liko neparduotas 3 mėnesius, tai gal neverta jo pirkti?
Pradžia - suprasti, ko ir kodėl ieškote
Neskubėkite atsidaryti skelbimų portalų. Pirmas žingsnis - ne žiūrėti, ką siūlo rinka, o pagalvoti, ko jums reikia. Ar tai pirmas būstas, kuriame tiesiog norite turėti savo raktus ir ramybę? O gal ieškote erdvės šeimai, su perspektyva dešimtmečiui ar ilgiau? Arba jau turite būstą ir norite jį pardavę pirkti kitą?
Kuo aiškiau įsivardinsite, kam jums tas būstas, kokie kriterijai svarbūs, tuo lengviau bus rasti tinkamą. O svarbiausia - nepasiklysti tarp patrauklių, bet jums netinkančių variantų.
Nekilnojamojo Turto Paieška ir Kainos Nustatymas
NT paieška gali pasirūpinti pats pirkėjas, bet rekomenduotina tai pavesti šios srities specialistui - NT brokeriui, kuris atsižvelgdamas į pirkėjo poreikius suras ir pasiūlys geriausią variantą už priimtiniausią kainą. Pagrindiniuose portaluose nemažos dalies objektų kaina neatitinka realybės. Nurodyta kaina gali būti iki 50 proc. didesnė už rinkos kainą. Profesionalus NT brokeris jums padės nustatyti realią kainą.
Paieška: nuo skelbimų iki realių apžiūrų
Skelbimai - tik pradžia. Tikras būsto ieškojimas prasideda tada, kai pradedate eiti į gyvas apžiūras. Juk tik realybėje galima pamatyti, kad tas „tobulas“ butas su gražiomis nuotraukomis iš tikrųjų yra tamsus, su keistais kaimynais ir balkonu į konteinerius.
Ir priešingai - variantas, kurio vos nepraleidote, gali būti jaukus, šviesus, ir „sava aura“. Žiūrėkite, lyginkite, stebėkite, kaip jaučiatės apžiūrėdami butus. Per kelias apžiūras imsite aiškiai jausti, kas jums svarbu: planas, šviesa, erdvė, tyla, kaimynystė.
Būsto Apžiūra ir Dokumentų Patikra
Prieš priimant sprendimą dėl pirkimo, būtina įsitikinti, kad būstas atitinka jūsų reikalavimus:
- Ar būstas atitinka pagrindinius reikalavimus?
- Ar patinka objektas pagal aprašymą ir nuotraukas?
- Ar aprašymas atitinka realybę?
- Ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų? Pavyzdžiui, areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys parduoti objektą.
Realus biudžetas: kiek galite sau leisti
Kalbant apie biudžetą svarbu ne tik „kokią paskolą duotų bankas“. Pirmiausia, reikia įsivertinti: kiek turite santaupų pradinei įmokai, kiek lieka mėnesinei įmokai, ar turite „finansinę pagalvę“, jei kas nors pakryptų ne taip (liga, darbo netekimas ar pan.).
Bankai dažniausiai reikalauja 15-20 % pradinio įnašo. O kur dar plius notaras, vertinimas, dokumentai, kitos smulkmenos, gal remontas, baldai... Visa tai reikėtų įsivertinti iš anksto.
Ir nepamirškite - jei išsiteksite banko leidžiamose ribose, bet kas mėnesį skaičiuosite centus, realaus gyvenimo komforto taip ir nepavyks sukurti.
Pirmasis kontaktas su banku
Jei paskolos nereikia, sveikinu, šitą žingsnį galite praleisti.
Bet, jei reikia, tada kai jau maždaug žinote, ko norite ir kiek galite mokėti - laikas nueiti į banką. Net jei dar neturite konkretaus objekto. Kodėl? Nes bankas galės įvertinti jūsų pajamas, įsipareigojimus, ir pasakyti, kiek galėtų skolinti.
Kuo tai naudinga? Turėsite aiškų orientyrą, kurio galėsite laikytis ieškodami būsto. Taip pat turėsite ir stiprų pradinį tašką derybose, kai rasite tinkamą variantą.
Finansavimo Klausimai ir Paskolos Gavimas
- Kokio dydžio paskolą galite gauti?
- Kokia maksimali finansuojama suma pasirinktam turtui?
Radote? Puiku. Dabar - derybos ir preliminari sutartis
Kai randate tą vienintelį būstą - kyla noras greitai pasirašyti sutartį. Bet dabar pats laikas stabtelėti.
Pirmiausia - derybos. Kartais galima nuleisti kainą, kartais - susitarti dėl baldų, o kartais dėl terminų (ypač būna svarbu keičiant būstą). Aptarus visas sąlygas, pasirašoma preliminari sutartis, taip pat dažniausiai sumokama avansinė suma, kuri vėliau įskaičiuojama į pirkimo sumą.
Preliminarioji Sutartis ir NT Vertinimas
Suradus patinkantį NT ir apsisprendus dėl jo pirkimo rekomenduojamas NT vertinimas, kuris turėtų būti atliekamas prieš pasirašant preliminariąją sutartį. Kiekvienas bankas turi jiems priimtinų vertintojų sąrašą, kurie NT vertinimo ataskaitą paprastai pateikia per 1-5 dienas. NT vertinimo ataskaitos preliminari kaina priklausomai nuo vertinamo turto tipo 300-600 Lt. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinės formos.
Preliminari sutartis nėra privaloma, tačiau ji suteikia abiem šalims aiškumo ir tam tikrą garantiją, kad abi pusės ketina užbaigti sandorį. Preliminari sutartis apsaugo pirkėjo ir pardavėjo interesus. Jei kažkuri šalis persigalvotų ir nuspręstų nutraukti sutartį, kitai šaliai gali tekti mokėti avanso dydžio baudą.
Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė. Dažniausiai, tai padaryti pasiūlys pats pardavėjas, nes kiekvienas yra suinteresuotas turėti garantiją, kad po žodinio susitarimo seks realūs veiksmai.
Preliminariąją sutartį sudaryti rekomenduojama:
- įvertinus savo, kaip pirkėjo, finansines galimybes tinkamai atsiskaityti su pardavėju;
- išsiaiškinus atsiskaitymo sąlygas: galutinę turto kainą, jos apskaičiavimo tvarką, jei kaina nėra fiksuota, avanso dydį, sumokėjimo būdą, terminus, kitas atsiskaitymui įtakos turėti galinčias aplinkybes;
- turint bent 15 proc. būsto kainos sudarantį pradinį įnašą;
- gavus konkrečius bankų ar kredito įstaigų pasiūlymus paskolos ar kredito suteikimui;
- atlikus perkamo turto vertinimą, jei pardavėjas sutinka;
- išanalizavus, kokius darbus atliks nekilnojamojo turto plėtotojas ir užfiksavus juos sutarties projekte (jei perkamas naujas būstas);
- įvertinus terminus: naujo statinio statybos užbaigimo, notarinio sandorio sudarymo, turto suvaržymų išregistravimo, vidaus apdailos darbų atlikimo, pardavėjo (arba nuomininko, naudotojo) išsikraustymo, pirkėjo įsikėlimo datas;
- įvertinus kitus svarbius aspektus ir išankstines sąlygas: sutarties nutraukimo sąlygas, galimus pakeitimus ir jų sąlygas bei netesybas, leistiną būsto ploto pokytį (perkant naujos statybos būstą), notarų biurą, kuriame bus sudaromas pagrindinis sandoris ir jo išlaidų apmokėjimo sąlygas;
- susipažinus su turto dokumentais bei įsitikinus, kas yra turto savininkas (gavus pardavėjo asmens dokumentą).
Pasirašius preliminariąją sutartį reikia pasiruošti pagrindiniam notariniam sandoriui - turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Iki pasirašymo reikės: sumokėti avansą, atlikti turto vertinimą, jei tai nebuvo padaryta anksčiau (vertinimo reikalaus kredito įstaiga), gauti kredito įstaigos raštą dėl paskolos suteikimo.
Turto vertinimas ir banko sprendimas
Jei perkate be paskolos, šis etapas jums neaktualus, bet jei su paskola, nepamirškite, kad reikės oficialaus turto vertinimo. Bankas pagal jį vertins, ar turtas tikrai vertas tiek, kiek prašoma, ir nuo to gali priklausyti banko sprendimas ir finansuojama suma.
Vertinimą daro licencijuoti vertintojai. Kai vertinimas baigtas, jį reikia siųsti atsirinktam bankui ar keliems, išsirinkti kurio banko pasiūlymas palankiausias jums, pasirašyti kredito sutartį arba gauti banko garantinį raštą. Tik atlikus šiuos žingsnius jau galima judėti pas notarą.
Kaip sužinoti mokestinę vertę pagal unikalų numerį?
Konkretaus NT objekto aktualią mokestinę vertę, nustatytą masinio vertinimo būdu, nemokamai galima rasti Registrų centro interneto svetainėje arba REGIA žemėlapyje. Paieškai atlikti reikalingas NT objekto unikalus numeris.
Dominančio nekilnojamojo turto unikalų numerį galima sužinoti Registrų centro tinklalapyje, pasinaudojus Neatlygintina paieška pagal adresą. Turto savininkai mokestinę vertę taip pat gali sužinoti Registrų centro savitarnoje.
NT mokestinę vertę taip pat galima sužinoti atvykus į Registrų centro klientų aptarnavimo padalinį ir užpildžius prašymą. Norint sužinoti bendrosios jungtinės nuosavybės teise valdomo nekilnojamojo turto mokestines vertes, būtina pateikti santuokos liudijimą. Norint sužinoti sutuoktinio valdomo nekilnojamojo turto mokestines vertes, būtina pateikti notaro patvirtintą įgaliojimą.
Kai kuriems nekilnojamojo turto objektams, pavyzdžiui, inžineriniams statiniams, mokestinė vertė apskaičiuojama išlaidų (kaštų) metodu, todėl ją Registrų centras apskaičiuoja tik pareiškėjui kreipiantis į Registrų centro klientų aptarnavimo padalinį, užpildžius prašymą ir apmokėjus vertės perskaičiavimo darbus. Išlaidų (kaštų) metodu apskaičiuota mokestinė vertė galioja 5 metus, tačiau pareiškėjas gali pateikti prašymą perskaičiuoti mokestinę vertę dažniau. Turto savininkai gali gauti viso savo valdomo turto mokestinės vertės išrašus. Jį užsisakyti galima Registrų centro savitarnoje, pateikus prašymą elektroniniu būdu ar atvykus į artimiausią klientų aptarnavimo padalinį.
Registrų centro apskaičiuotos žemės sklypų vidutinės rinkos vertės yra naudojamos tik kaip pagrindas konkrečiai mokesčio sumai apskaičiuoti. Šios vertės yra pateikiamos Valstybinei mokesčių inspekcijai, kuri nustato konkrečias mokėtinas sumas kiekvienam žemės sklypo savininkui.
Lentelė: Svarbiausi nekilnojamojo turto rinkos vertės veiksniai
| Veiksnys | Aprašymas |
|---|---|
| Vieta | Nuo NT lokalizacijos gali priklausyti ne tik jo rinkos vertė, bet ir tam tikri apribojimai. |
| Turto būklė | Namo ar buto įrengimas, žemės sklypo priežiūra, ar turtas reikalauja papildomų investicijų. |
| Rinka | Kreditavimo sąlygos, ekonominė situacija, nedarbo lygis, atlyginimų kaita, valstybės politika. |
| Individualūs požymiai | Paskirtis, dydis, statybos metai, maksimalus ir geriausias turto panaudojimas, patrauklumas rinkoje. |
Svarbu žinoti, kad masinio vertinimo metodika leidžia per santykinai trumpą laiką, vienodais principais ir nedideliais kaštais įvertinti didelį nekilnojamojo turto objektų kiekį.
Atliekant masinį vertinimą naudojami Registrų centro duomenų bazėse sukaupti duomenys ir įvertinama panašių NT objektų grupė. Nustatyta jų vidutinė rinkos vertė yra pagrįsta realiai įvykusių NT sandorių duomenimis. Nustatant vidutines rinkos vertes masinio vertinimo būdu atsižvelgiama į NT objekto buvimo vietą, naudojimo paskirtį, fizines savybes, tačiau šio objekto valdymo forma, suplanavimas, dizainas ir interjero detalės ir kitos individualios savybės, skirtingai nei individualaus vertinimo metu, skaičiuojamai vertei įtakos neturi.
Praėjus dešimtmečiui nuo finansų krizės bei nekilnojamojo turto kainų burbulo sprogimo pastebėjome, kad mūsų klientai dažniausiai turi bent jau pirminį suvokimą apie objektų kainas, tačiau nereikia sutapatinti šio suvokimo ir profesionalų parengtos individualios turto vertinimo ataskaitos. Raštu išdėstyta profesionali vertintojo nuomonė - pagrindinė sėkmės sąlyga perkant ar parduodant nekilnojamąjį turtą. Būtent individualus nekilnojamojo turto vertinimas užtikrina, kad jūs nepatirsite perteklinės mokestinės naštos ir gausite maksimalią finansinę grąžą.
Pagrindinė Pirkimo-Pardavimo Sutartis
Pagrindinė pirkimo - pardavimo sutartis pasirašoma pas notarą, kuomet nekilnojamojo turto pardavėjas turi visas reikalingas pažymas, leidimus ir kt. dokumentus sandoriui sudaryti, o pirkėjui yra išduotas banko garantinis raštas dėl paskolos suteikimo arba jau yra pasirašyta kredito sutartis.
Pirkimo-pardavimo sutarties tvirtinimo pas notarą kaina 0,45-0,5 proc. nuo sandorio sumos (pirkimo-padavimo kainos sutartyje), papildomai už sutarties projektą, duomenų sandoriui užsakymą ir patikras registruose.
Pirkėjo veiksmai: suderinti su banku visas sąlygas, gauti teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų.
Notaras: viskas tampa oficialu
Pas notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis. Čia viskas turi būti aišku iki paskutinio kablelio. Verta pastebėti, kad dažnai tiesiog perkeliamos sąlygos, kurios buvo aprašytos preliminarioje sutartyje. Tiesa, šiuo atveju viskas aprašome plačiau, tiksliau ir su daugiau įstatyminių reikalų.
Jei perkate su paskola, po notaro (dažniausiai numatomas 2-5 dienų atidėjimo terminas), turite pervesti savo mokamą dalį, įregistruoti turtą savo vardu. Po to - pasirašyti su banku hipotekos sutartį. Tik tada bankas sumoka pardavėjui galutinę sumą. Nepamirškite, kai už turtą visiškai atsiskaitėte, notaras turi išduoti pažymą apie sandorio užbaigimą. Ją būtinai užregistruokite Registrų centre.
Jei perkate be paskolos, viskas paprasčiau. Sumokate pinigus pagal sutarties sąlygas, registruojate turtą savo vardu. Viskas: liko tik pagal susitartus terminus ir sąlygas perimti turtą, pasirašant perdavimo aktą su fiksuotais skaitiklių parodymais (tai svarbu, kad nekiltų bėdų pasirašant sutartis su tiekėjais savo vardu).
Galutinis Atsiskaitymas ir Nuosavybės Teisės Registravimas
Pas notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas. Jei finansuoja bankas, pilnas atsiskaitymas su pardavėju gali užtrukti apie 30 dienų.
Nekilnojamojo turto pardavėjui gavus pinigus iš banko, jis turi nuvykti į notarų biurą ir patvirtinti apie tinkamą pirkėjo atsiskaitymą pagal sutartį. Pardavėjas turi kreiptis į notarą, kuris patvirtino pirkimo - pardavimo sutartį. Notaras patvirtins visišką Jūsų įsipareigojimų įvykdymą pardavėjui ir išduos liudijimą. Šį liudijimą turite pateikti VĮ Registrų centrui, o liudijimo kopiją banko vadybininkui.
Registruojant nuosavybės teisę į įsigytą NT pasirenkate terminą, per kurį pageidaujate, kad turtas būtų įregistruotas (galimi terminai - 1, 3, 5 arba 10 darbo dienų). Įregistravus nuosavybės teisę į įsigytą turtą, Jums bus išduotas nuosavybės teisę patvirtinantis registro išrašas.
Mokesčio už nuosavybės teisių įregistravimą ir pažymėjimo išdavimą dydis priklausys nuo registruojamo turto rūšies, vidutinės NT rinkos vertės ir Jūsų pasirinkto termino.
- gauti teismo leidimą įkeisti perkamą būstą, kuriame gyvena nepilnamečiai vaikai ir būstas yra laikomas šeimos turtu.
- jeigu Jūsų šeima su nepilnamečiais vaikais gyvena ne bankui įkeičiamame būste, o kitame.
Viskas jūsų rankose
Viskas, darbas padarytas. Galite kraustytis, remontuoti, švęsti ir mėgautis naujais namais. Tikiuosi, kad šis tekstas pagelbės priimti sprendimus, suprantant visus etapus, be streso, be skubėjimo ...
Tuo tarpu pasirašyti elektroninius notarinio veiksmo dokumentus galima tik su kvalifikuotu mobiliuoju elektroniniu parašu, kvalifikuotu elektroniniu parašu, esančiu lustinėje kortelėje ar USB laikmenoje arba kvalifikuotu „Smart-ID“ sertifikatu.
Hipotekos sutartis Sutarčių ir teisių suvaržymų registre registruojama tuo pačiu, vieno langelio principu. Po jos įregistravimo pirkėjo kreditorius išmoka pirkėjui suteiktą kreditą.
Būsto pirkimo procesas
tags: #kaip #padariyti #buto #ivertinima