Daugiabučių namų bendrijų veikla Lietuvoje yra reglamentuojama įstatymais, o sprendimų priėmimas dažnai reikalauja gyventojų parašų rinkimo. Šiame straipsnyje aptarsime svarbius butų savininkų bendrijos (BSB) susirinkimų organizavimo ir protokolo pildymo aspektus Lietuvoje. Pateiksime pavyzdžių ir patarimų, kurie padės užtikrinti, kad susirinkimai būtų teisėti ir efektyvūs.
Pirmiausia, svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą. Tačiau galime pateikti bendrą informaciją ir patarimus, remiantis įstatymų nuostatomis ir praktika.
Bendrijos Narių Sąrašas ir Susirinkimo Reikalavimai
Sudaryti, laiku atnaujinti ir pildyti bendrijos narių sąrašą yra bendrijos pirmininko pareiga. Organizuojant bendrijos narių (BN) susirinkimą būtina turėti registruotojo bendrijos pirmininko parašu susirinkimo dieną patvirtintą bendrijos narių sąrašą, kurį reikia pridėti prie BN susirinkimo protokolo. Problema gali tapti tai, ar gausite aktualų bendrijos narių sąrašą.
Jei bendrijos pirmininkas nevykdo reikalavimo sušaukti bendrijos narių susirinkimą ir nepateikia bendrijos narių sąrašo, galima arba gauti visų 100 proc. savininkų rašytinį patvirtinimą parašu, kad jis yra bendrijos narys arba nėra bendrijos narys ir taip sudaryti sąrašą.
Jeigu susirinkimą šaukia bendrijos nariai, pirmiausiai jie turi įteikti reikalavimą raštiškai bendrijos pirmininkui. Vadovaujantis Bendrijų įstatymo 11 str. 1 punktu, susirinkimą gali iškviesti 1/5 bendrijos narių, įteikus bendrijos pirmininkui reikalavimą raštiškai, kad jis per mėn. laiko organizuotų susirinkimą, jei to nepadaro 1/5 bendrijos narių patys organizuoja susirinkimą.
Kaip turėtų atrodyti tas įteikiamas dokumentas pirmininkui, kuriuo reikalaujama surengti susirinkimą? Dokumentą reikėtų aiškiai pavadinti: REIKALAVIMAS. Taip, dokumentą turėtų pasirašyti visi susirinkimo reikalaujantys bendrijos nariai.
Pagal Bendrijos įstatymo 11 str. 1 dalį, bendrijos narių visuotinį susirinkimą gali sušaukti ir valdyba (be bendrijos narių). Valdyba sprendimą sušaukti susirinkimą gali priimti ir tuomet, jeigu, pavyzdžiui, vienas narys (bendrijos pirmininkas) tam ir nepritartų, tik svarbu, kad būtų įgyvendintos Bendrijų įstatymo 16 str.
Terminas sušaukti susirinkimą nebuvo pradelstas, susirinkimas buvo sušauktas, bet vis tiek norite terminą ginčyti? Jeigu pirmininkas tik iš dalies neįvykdė reikalavimo, pavyzdžiui, neįtraukė esminio reikalavimo klausimo dėl valdymo organų, reikškia, jis formuoja ginčą. Galbūt verta įteikti dar vieną reikalavimą (saugesnis sprendimas), o gal susirinkime visgi buvo priimti reikalingi sprendimai? Reikėtų labai išsamiai išnagrinėti situaciją.
Daugiabučio namo renovacija - vienas iš klausimų, dažnai svarstomų bendrijos susirinkimuose.
Kvorumas ir Balsavimas
Organizuojamas bendrijos narių visuotinis susirinkimas. Kiek bendrijos narių turi dalyvauti gyvai, kad susirinkimas būtų laikomas įvykusiu?
Visuotinis ataskaitinis bendrijos narių susirinkimas neįvyko, nes nebuvo kvorumo. Jeigu bendrijos narys, pavyzdžiui, ilgam išvykęs, iš anksto pateikė savo nuomonę pareiškimo biuletenį, ar užsiskaitys tie patys neįvykusio susirinkimo išankstinės nuomonės pareiškimo biuleteniai pakartotiniame susirinkime, ar iš naujo reikės balsuoti jau pareiškusiems nuomonę bendrijos nariams?
Bendrijos narių visuotiniame susirinkime (arba bendrijos nariams balsuojant raštu) vienas bendrijos narys turi vieną balsą, nesvarbu, kiek į bendriją įtrauktų butų ar patalpų, ar pastatų jis valdo nuosavybės teise.
Balsavimo metu už aktualų klausimą pasisakė pvz 22, prieš 10, susilaikė 15 balso teisę turinčių narių. Ar tai teisėtas pritarimas aktualiam klausimui? Logiškai mąstant susilaikę asmenys neturi būti priskiriami nei prie už, nei prie prieš. Susirinkimas buvo pakartotinis, kvorumo nereikia.
Jeigu kalbate apie garažų bendrijos narių pakartotinį susirinkimą, tai pagal Bendrijų įstatymo nuostatas Visuotinio susirinkimo sprendimai yra teisėti, kai už juos balsuoja daugiau kaip pusė susirinkime dalyvaujančių bendrijos narių (jeigu susirinkime dalyvavo 47, "už" balsavo 22, tai užtenka balsų) , išskyrus sprendimus dėl bendrijos įstatų pakeitimo, dėl bendrijos valdymo organo arba bendrijos likvidavimo ar reorganizavimo.
Susirinkimo metu pirmininkas paprašė mokėti 100 eurų kas mėnesį, tai į protokolą kokią sumą rešyti, ar 170 neatskaičius mokesčių ar 100 eurų, atskaicius mokesčius? Patys su darbo užmokesčiu susijusių mokesčių geriau neskaičiuokite, nes jie gali keistis.
Balsavimo Teisės Perleidimas
Butas priklauso mamai, mama bute negyvena, o gyvena sūnus, kitu atveju butas priklauso uošvienei, o gyvena marti. Kokius dokumentus turi pateikti bendrijai sūnus ir marti, kad galėtų dalyvauti bendrijos susirinkimuose su balsavimo teise? Ar užtenka balsavimo perleidimo sutarties, ar ne?
Jeigu bendrijos įstatuose nenustatyta, kad balsavimo teisės perleidimo sutartis gali būti perleista, pavyzdžiui, tik kitam bendrijos nariui, tuomet sūnui ar marčiai jūsų nurodytu atveju užtenka pateikti laisvos rašytinės formos balsavimo teisės perleidimo sutartį.
Bendrijos visuotiniame susirinkime kiekvienas bendrijos narys turi po vieną balsą. Visų daugiabučio namo (daugiabučių namų) ir kitos paskirties pastatų savininkų susirinkime kiekvienas savininkas turi tiek balsų, kiek jam nuosavybės teise priklauso Nekilnojamojo turto registre įregistruotų nuosavybės teisės objektų tame (tuose) bendrijai priklausančiame (priklausančiuose) pastate (pastatuose).
Pranešimas Apie Susirinkimą
Bendrijos įstatuose įrašyta, kad apie bendrijos narių visuotinį susirinkimą pranešama viešu skelbimu ir papildomai pasirašytinai. Koks procentas bendrijos narių, priėmusių pranešimą pasirašytinai, yra pakankamas, kad susirinkimo šaukimas būtų teisėtas?
Jeigu įstatuose įrašyta, kad tokiais atvejais pranešimą reikia įteikti į rankas, reiškia, visiems (100 proc.) bendrijos nariams ir reikia įteikti į rankas. Dažniausiai įstatuose būna įrašyta keletas variantų: arba registruotu laišku, arba į rankas, arba į pašto dėžutes, gal jums verta pagalvoti apie tai.
Bendrijos Pirmininko ir Valdybos Rinkimai
Bendrijoje pirmininko ir valdybos narių kadencija pasibaigusi prieš kelis mėnesius, revizoriaus kadencija taip pat pasibaigusi. Visuotinį bendrijos narių susirinkimą šaukia ne mažiau kaip 1 /4 bendrijos narių.
Niekur nėra parašyta, kad valdybos nariai privalo būti bendrijos nariais (nebent jūsų bendrijos įstatuose yra tokia nuostata).
Bendrijos nariai nori perrinkti (atšaukti) bendrijos pirmininką ir valdybos narius. Pirmininkė nesutinka organizuoti susirinkimo, teigdama, kad tai neteisėta, nes į skelbimą turi įrašyti kandidatus, tam kad bendrijos nariai (kurie negali dalyvauti susirinkime gyvai) galėtų balsuoti iš anksto.
Skelbiant bendrijos narių susirinkimo darbotvarkę siūlomus sprendimus galima nurodyti, galima ir nenurodyti (nebent jūsų bendrijos įstatuose tuo klausimu kas nors įsakmiai įrašyta, kuo abejotume). Siūlomą sprendimą privaloma argumentuoti susirinkimo metu.
Kiti Svarbūs Klausimai
Ar bendrijos narių susirinkime gali dalyvauti svetimas asmuo, t. y. ne bendrijos narys, ne sutuoktinis, ne šeimos narys, ne nuomininkas? Ateina kažkieno draugas ir susirinkimo metu pirmininkui uždavinėja klausimus apie vykdomą veiklą. Ar tai nepažeidžiamas BDAR, mano ir kt. narių, kurie dalyvauja susirinkime? Ar teisę turi dalyvauti svetimas asmuo bendrijos susirinkime?
Susirinkimo pirmininkas turėtų paklausti, kokiu pagrindu ir kokiu tikslu dalyvauja ne bendrijos narys ir ne savininkas. Bendrijos narių susirinkimas gali balsuoti už tai, kad būtų leista tam asmeniu dalyvauti arba gali balsuoti taip, kad jis turi pasišalinti (turėtų pasišalinti, jei to nepadarytų, galima būtų kviesti policiją, pareiškiant kaltinimą dėl trukdymo susirinkimui).
Ar visuotiname susirinkime priimtą klaidingą sprendimą gali visuotinas susirinkimas atšaukti, paskelbti negaliojančiu, sekančiame susirinkime? Aukščiausias organas bendrijoje - bendrijos narių visuotinis susirinkimas. Jis gali priimti įvairius sprendimus, taip pat ir atšaukiančius, žinoma, vadovaujantis protingumo, sąžiningumo, žalos nedarymo, teisėtumo principais.
Ką daugiabučio namo susirinkimo darbotvarkėje turėtų reikšti formuluotė „Kitų klausimų svarstymas“? Ar tai neturėtų būti klausymų, iškilusių susirinkimo metu, aptarimas? Ar namo administratorius gali po šia formuluote „dangstyti“ klausymus, kuriuos yra iš anksto numatęs svarstyti susirinkimo metu, tačiau vengia juos konkrečiai įvardinti prieš susirinkimą skelbiamoje darbotvarkėje?
Ne, darbotvarkės dalyje "Kiti klausimai" neturėtų būti slepiami svarbūs klausimai. Tai galėtų būti kažkokie papildomi nenumatyti klausimai, bet nelabai reikšmingi.
Bendrijos pirmininku renkamas fizinis asmuo, atitinkantis bendrijos įstatuose nustatytus reikalavimus. Jeigu bendrijos nariai nusprendžia bendrijos pirmininku rinkti asmenį, kuris neturi buto ar kitų patalpų tame (tuose) pastate (pastatuose), kurio (kurių) bendrojo naudojimo objektams valdyti įsteigta bendrija, bendrijoje sudaromas kolegialus valdymo organas - valdyba. Bendrijos pirmininką renka ir iš pareigų atšaukia, tvirtina bendrijos pirmininko pareigybės aprašymą ir nustato bendrijos pirmininko darbo užmokestį visuotinis susirinkimas (įgaliotinių susirinkimas) bendrijos įstatuose nustatyta tvarka 3 metų laikotarpiui. Bendrijos pirmininko kadencijų skaičius neribojamas.
Jei pirmininkas nevykdo Jūsų valios, tiesiog galite jį perrinkti, nereikia jokio atsistatydinimo. Sušaukite susirinkimą, kuriame turi dalyvauti ne mažiau kaip 51 proc. gyventojų, išrinkite naują pirmininką, kuris turi registruotis registrų centre. Senasis neturės jokios galios ir negalės vykdyti jokios renovacijos. Papildomos sąlygos: prieš susirinkimą 2 savaites turi būti pakabintas skelbimas, kad šaukiamas susirinkimas, jis turi būti pasirašytas 1/4 gyventojų ir po susirinkimo turi būti parašytas protokolas. Priešingu atveju, registrų centras neregistruos pirmininko. Primename, kad susirinkimą šaukti bendrijos nariai turi teisę tik tada, jei per mėnesį jo nesušaukia bendrijos valdyba. Kitokios galios bendrijos narių parašai neturi.
Dažnai nutinka taip, kad daugiabučio gyventojai atsisako idėjos kurti namo bendriją tik todėl, kad nesuranda žmogaus, kuris norėtų ir galėtų būti bendrijos pirmininku. Būtina atkreipti dėmesį, kad išsilavinęs ir kvalifikuotas bendrijos pirmininkas - labai svarbi figūra norint užtikrinti efektyvią bendrijos veiklą.
Teisės aktuose įtvirtintos kadencijos šių bendrijų valdymo organams: bendrijos pirmininkas renkamas 3 metų kadencijai, valdyba (jei ji sudaryta) - įstatuose nustatytai, bet ne ilgesnei kaip 3 metų, kadencijai. Tad pasibaigus valdymo organų kadencijai, turi būti šaukiamas bendrijos narių susirinkimas ir išrenkamas ar perrenkamas atitinkamas valdymo organas.
Bendrijos turi atnaujinti savo duomenis ir pateikti gautuose pranešimuose nurodytus dokumentus“, - sako J. Gavus pranešimą apie numatomą inicijuoti likvidavimą bendrija turi per pranešime nurodytą 3 mėnesių terminą pateikti pranešime nurodytus dokumentus. Šiuo metu Juridinių asmenų registre yra įregistruota beveik 9,2 tūkst. daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties statinių savininkų bendrijų.
tags: #kaip #perrinkti #daugiabuciu #bendrijos #pirmininka