Kaip Sėkmingai Įsigyti Būstą Iš Varžytynių: Patarimai, Rizikos ir Teisinis Reglamentavimas

Technologijų dėka, varžytynės ištobulėjo ir skolininkų turtas jose parduodamas vis daugiau. Elektroninėje varžytynių sistemoje galima aukciono būdu įsigyti įvairaus turto, įskaitant butus. Žmonėms tai yra patogu, nes dalyvauti aukcione galima neišėjus iš namų.

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip sėkmingai įsigyti nekilnojamąjį turtą varžytynėse, kokie yra privalumai ir trūkumai, bei kaip išvengti galimų rizikų.

Nuo 2013 m. portale www.evarzytynes.lt paskelbtos 25 452 varžytynės. Įvyko 6 198 varžytynės, kuriose parduota turto už 207,4 mln. eurų.

Elektroninių Varžytynių Privalumai

"Esminiai elektroninių varžytynių privalumai - jos vyksta visą parą, dalyvauti labai patogu ir dabar varžytynės skaidrios". Prie antstolių kontorų jau nebesirikiuoja perpirkėjai, įsigydavę turtą komerciniais tikslais. Antstoliai negalėdavo kontroliuoti šių dalyvių srauto.

E-varžytynėse turto parduodama daugiau, bet visada lieka daiktų, kuriais niekas nesusidomi. Tai patvirtina ir statistika.

Kaip Išvengti Nemalonių Staigmenų

Pasak teisėjos Ritos Kisielienės, "Išvaržomus daiktus besirenkantys žmonės dažnai žiūri tik į nuotrauką ir nurodytą kainą. Į detalesnį aprašymą nesigilinama, tarsi tai būtų antraeilis dalykas. O tai yra pats svarbiausias dalykas."

Advokatas Kazimieras Karpickis pataria: "Visuose e-varžytynių skelbimuose nurodoma skolininko pavardė ir vardas. Galima jį susirasti ir su juo pačiu komunikuoti. Iš to, kaip bendrauja, ar sutinka bendrauti, ir galima spręsti apie jo ketinimus". Dalyvaujant varžytynėse derėtų suprasti, kad parduodamas turtas gali būti probleminis, nes jis parduodamas ne laisva valia.

Geriausias būdas išvengti galimų nepalankų pasekmių, pasak antstolės Audronės Adomaitienės, yra turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui. Šiuo būdu turtas gali būti parduodamas iki to momento, kol varžytynės nepaskelbtos elektroninėje erdvėje. Pirkėjais gali būti ir skolininko šeimos nariai, giminaičiai, arba pašaliniai žmonės, kurie domisi parduodamu turtu. Tai naudinga ne tik todėl, kad išvengiama konfliktų, bet ir todėl, kad didesne dalimi padengiama skola. Varžytynėse turtas gali būti parduodamas 20 proc. ar 40 proc. pigiau.

Teisėja R. „Užsienyje dirbantis lietuvis interneto portale www.evarzytynes.lt rado skelbimą apie parduodamą trijų kambarių butą jam tinkamoje vietoje, jam tinkamame aukšte, prabangiai įrengtą ir už tinkamą kainą. Nusprendė dalyvauti ir varžytynes laimėjo. Džiaugėsi, kad nusipirko butą gera kaina. Po mėnesio atvykęs, rado butą ne tik tuščią, be prabangių baldų, bet ir du kambarius vietoj trijų“,- pasakojo R. Šis pirkėjas kreipėsi į teismą, manydamas, kad jo teisės buvo pažeistos ir prašydamas panaikinti varžytynių aktą.

Ką Galima Įsigyti Varžytynėse?

Aukcionuose galima rasti įvairių būstų, nuo tvarkingų butų iki namų dalių, kuriems reikalingas remontas. Pavyzdžiui:

• Namo dalis Surviliškio miestelyje su pradine 1000 eurų kaina.
• Butai Šėtos gatvėje su krosniniu šildymu, taip pat už 1000 eurų.
• Tvarkingas trijų kambarių butas J. Basanavičiaus gatvėje, kurio pradinė kaina siekia beveik 42 tūkst. eurų.
• Butas Kėdainių mieste už 16 tūkst. eurų.
• Mažas butas Kėdainiuose už 3,5 tūkst. eurų.

Tačiau, aukcionuose parduodami ir butai, kuriuose gyvena žmonės. Ir nors jie atrodo dar pakankamai pusėtinai, naujasis savininkas nusipirktų ne tik butą, bet ir galvos skausmą, kaip iš jo iškeldinti jame gyvenančius žmones.

Rizika Perkantiems Būstą Varžytynėse

Perkant būstą varžytynėse, svarbu suprasti, kad tai yra priverstinai parduodamas turtas. Tai reiškia, kad galite susidurti su įvairiomis problemomis:

• Bute gali gyventi žmonės, kuriuos reikės iškeldinti.
• Gali būti nebaigtų statybų, kurias reikės įteisinti.
• Skolininkas gali ginčyti turto pardavimą teisme.
• Buvęs savininkas gali palikti butą nusiaubtą ir užrakintą.

Tačiau mažesnę būsto kainą galima laikyti savotiška nuolaida, simboliniu atlygiu už galimus nemalonumus, gaišatį, išlaidas ir nervinę įtampą.

Antstoliai gali nežinoti tokių faktų, kurių nėra viešuose registruose. Tarkime, asmuo, kurio butas areštuotas ir parduodamas iš varžytynių, yra leidęs tame bute gyventi kitiems asmenims, o susitarta su jais tik žodžiu, taigi informacijos, kad tuo turtu leista kažkam naudotis, nėra jokiuose viešuose registruose.

Kaip Apsidrausti Nuo Problemų?

• Susisiekite su antstoliu: Prieš perkant butą, susisiekite su teismo antstoliu ir susipažinkite su turima informacija apie būstą.
• Apžiūrėkite būstą: Būtinai nuvykite apžiūrėti išvaržomo buto. Jei bute gyvena žmonės, pabendraukite su jais ir išsiaiškinkite jų ketinimus.
• Pasikonsultuokite su specialistais: Planuojant įsigyti išvaržomą turtą ir siekiant, kad investicija būtų naudinga, pravartu pasikonsultuoti su atitinkamos srities specialistu.

Ką Daryti, Jei Bute Gyvena Žmonės?

Vienas kebliausių atvejų įsigijus butą iš varžytynių - kai buvę savininkai atsisako išsikelti. Nors tai gali atrodyti ne visai teisinga pirkėjo atžvilgiu, pačiam pirkėjui ir tenka imtis priemonių įnamiams iškeldinti. Tai gali trukti nenuspėjamą laikotarpį.

Dėl sprendimo iškeldinti tektų kreiptis į teismą. Vis dėlto įsigijus butą su įnamiais neteks laukti mažamečių pilnametystės.

„Nustačius, kad bute, į kurį nukreipiamas skolos išieškojimas, registruota mažamečių vaikų, įstatymas numato antstoliui pareigą informuoti vaikų teisių apsaugos tarnybą. Bet vaikai - ne kliūtis parduoti turtą. Informavus tarnybą, kad pardavus būstą vaikai gali likti be pastogės, įstatyme numatytos procedūros vykdomos toliau. Vyksta teismas, su sprendimu priverstinai iškeldinti pirkėjas kreipiasi į antstolį, o šis žmones iškeldina iš būsto“, - aiškino A. Selezniovas.

Kaip Vyksta Varžytynės?

Lietuvos antstolių skelbiamos varžytynės vyksta tik internete, jose galima dalyvauti nuotoliniu būdu. Tokia turto pardavimo iš varžytynių tvarka įsigaliojo 2013 m. sausio 1 dieną.

Trylika svarbių momentų:

• Varžytynės vykdomos internete, jose galima dalyvauti nuotoliniu būdu.
• Gali dalyvauti asmenys, kurie naudojasi Lietuvoje veikiančiomis elektroninės bankininkystės sistemomis arba turi Lietuvoje išduotą elektroninį parašą.
• Galima registruotis ir dalyvauti jau prasidėjusiose varžytynėse.
• Galima dalyvauti keleriose pasirinktose varžytynėse tuo pačiu metu.
• Varžytynės vyksta viešai, tačiau elektroninis procesas užtikrina dalyvių konfidencialumą.
• Iš varžytynių gali būti parduodamas skolininkui priklausantis nekilnojamasis turtas arba kitas registruojamas turtas, kurio vertė viršija 2 tūkst. 30 eurų, taip pat kitas kilnojamasis turtas, kurio vieneto vertė viršija 30 tūkst. eurų.
• Skolininkas turi teisę pasiūlyti savo pirkėją; jei į antstolio depozitinę sąskaitą iki varžytynių pradžios sumokama reikiama pinigų suma, varžytynės atšaukiamos.
• Pirmosiose varžytynėse pradinė turto kaina sudaro 80 proc. rinkos kainos, antrosiose varžytynėse - 60 proc. rinkos kainos.
• Varžytynių dalyvio mokestis sudaro 10 proc. pradinės parduodamo turto kainos.
• Jeigu asmuo varžytynėse įsigyja turtą, dalyvio įmoka įskaičiuojama į galutinę pirkinio kainą. Turto neįsigijusiems asmenims dalyvio mokestis grąžinamas per tris dienas.
• Varžytynės laikomos įvykusiomis, jeigu jose dalyvauja bent vienas pirkėjas.
• Informacija apie visą iš varžytynių parduodamą turtą skelbiama specialiame interneto portale „E-varžytynės“.
• Varžytynės trunka ne trumpiau kaip 20 arba 30 dienų atsižvelgiant į parduodamo turto rūšį. Tačiau varžytynės tęsiasi tol, kol keliama kaina.

Svarbu: Prieš perkant butą visais atvejais reikėtų pirmiausia nuvykti pas teismo antstolį susipažinti su jo turima pirmine informacija - dauguma galimų būsto pirkėjų taip ir daro.

PVM klausimai

Europos Sąjungos Teisingumo Teismas (ESTT) rugsėjo viduryje priėmė svarbų sprendimą, turėsiantį įtakos pridėtinės vertės mokesčio (PVM) grąžinimo praktikai įsigijus varžytynėse parduodamą turtą. Kai skolininkui bankroto byla nėra iškelta, varžytynėse jo turtą nusipirkęs asmuo gali susigrąžinti turto pirkimo PVM.

Tik kada perkama iš bankrutuojančio skolininko, pirkėjui tenka skaičiuoti ,,atvirkštinį PVM“ už skolininką, dėl ko grąžintinos PVM sumos paprastai nelieka.

Vis dėlto bankrutuojantiems skolininkams Lietuvoje iki 2022 metų vidurio buvo nustatyta kitokia tvarka: turto pirkėjas turi sumokėti PVM į biudžetą už bankrutuojantį pardavėją (tai yra vadinamasis, „atvirkštinio“ PVM).

Varžytynių Dalyvio Atmintinė

Žemiau pateikiama lentelė, apibendrinanti pagrindinius varžytynių etapus:

Paskola perkant turtą iš varžytinių

Gauti paskolą įsigyti turtą iš varžytinių galima, tačiau tokie atvejai nėra dažni, jie sudėtingesni ir trunka ilgiau. Visgi nusprendus įsigyti suvaržytą NT, verta turėti omenyje, kad jo finansavimo procesas skirsis nuo įprastinio.

„Įprastai, imdami paskolą NT objektui įsigyti, bankui įkeičiame perkamą turtą kaip užstatą už mums suteikiamą paskolą. Tuo metu perkant suvaržytą NT, šis turtas negali būti įkeičiamas bankui. Dėl to taikome kitokią užstato formą - pasirašome su klientu neprotestuotiną vekselį suteikiamos paskolos sumai. Vekselis netenka galios tuomet, kai nupirktas turtas tampa nebesuvaržytas ir jis yra įkeičiamas bankui, kaip ir įprastos NT paskolos atveju“, - sako pašnekovas.

Jis pažymi, kad toks NT turėtų būti likvidus ir geros būklės. Svarstant įsigyti prastos būklės būstą, reikia įsivertinti riziką, jog turtas galimai nebus tinkama įkeitimo priemonė bankui. Tokiu atveju bankas gali paprašyti papildomai įkeisti kitą gyvenamosios paskirties turtą, priklausantį pirkėjui, kurio vertė būtų pakankama suteikti suvaržyto turto finansavimą.

Tad ekspertas pataria perkant suvaržytą NT pirmiausia įsivertinti ne tik savo finansus, bet ir kitas aplinkybes bei rizikas, susijusias su tokio turto įkeitimo apribojimais, terminais ar įkeičiamo turto būkle.

tags: #kaip #pirkti #buta #is #varzytiniu