Perkant sklypą, svarbu įsivertinti aspektus, kurie žymiai įtakos sklypo kainą arba leis, o gal ribos jame statybų ar kitus procesus. Sklypas visuomet yra galimybė sukurti kažką daugiau.
Dažniausiai sklypai perkami:
- Investicijai
- Komercinės veiklos vystymui
- Žemės ūkio produkcijos auginimui
- Nuosavo namo, poilsiavietės statybai
- Naudingų iškasenų kasimui
- Galvijų, miško auginimui
- Ar tiesiog mėgavimuisi gamtos vaizdais
Taip pat labai svarbu, kad jei sklypas, pavyzdžiui, yra nuolat semiamas vandens, kils rūpesčių su jo panaudojimu.
Svarbu perkant:
- Pardavimo/atsiskaitymo sąlygos.
- Sklypo ir kt. su sklypu susiję dokumentai.
- Esamos ar galimos komunikacijos ar galimų komunikacijų įvedimo ar įrengimo kaina.
- Vietovės ypatumai: vystymo tendencijos, plėtra, perspektyvos.
- Dirvožemis, gruntas, iškasenos.
- Turto būklė.
- Turto eksploatacinės išlaidos.
- Turto vertė - vertinimas.
Geologiniai tyrimai padeda įvertinti grunto tinkamumą statyboms.
Pardavimo sąlygos ir pirmas įvertinimas
Jeigu Jūs suradote dominantį sklypą, pirmiausiai Jums reikia jį apžiūrėti ir įvertinti: kaip jums šis objektas patinka, darant prielaidą, kad viskas, kas yra parašyta skelbime ir/ar gautoje informacijoje iš pardavėjo, yra teisinga, t.y. vieta, plotas, paskirtis, galima paskirtis, naudojimo pobūdis, detalus planas, komunikacijos, kaina, dokumentai, leidimai ir kita...
Ir jeigu, gavus šią pradinę informaciją, Jums sklypas atrodo kaip geras kandidatas įsigijimui, prieš pradėdami gilintis į visą dokumentaciją ir detaliau nagrinėti šį turtą jau galite derėtis su pardavėju.
Niekuomet netikėkite pardavėjo pažadais ar visa jo pateikiama/sakoma informacija apie sklypą, kad ir kokia reali ji atrodytų jums.
Dokumentai
Kaina, pasiūlymas- Jums tiko, dabar imkimės dokumentų. Dokumentai - tai bendras apibūdinimas, jų gali būti labai daug ir begalės rūšių, todėl apie juos plačiau:
Dokumentai gali būti kelių tipų:
- Tiesioginiai sklypo dokumentai:
- Sklypo įsigijimo dokumentas
- Kadastrinių matavimų byla
- Detalus planas
- Priešprojektiniai pasiūlymai
- Statybos leidimas
- Sąlygų sąvadas
- Susiję dokumentai (neturimi bendrieji teritorijos):
- Bendrasis planas
- Kelių planas
- Komunikacijų planas
- Išteklių planas
Dokumentai, kuriuos būtina peržiūrėti iki bet kokios sutarties pasirašymo:
- Turto nuosavybės pažymėjimas. Jame gali būti įrašytas vienas savininkas ar keli. Šis dokumentas yra turto pasas, jis yra svarbus, nes viena iš jų- kad Jūs galėtumėte žinoti, ar tikrai kalbatės su savininku ar savininkais ir ar tas žmogus iš tiesų turi teisę pasirašyti sutartį ar susitarimą.
- Keli savininkai - jeigu savininkai keli ir jie negali atvykti į susitikimą su jumis pasirašyti avansinės sutarties, tuomet į avansinę sutartį kaip vieną iš punktų būtinai reikėtų įrašyti: kiti savininkai yra informuoti apie turto pardavimą, su jais yra suderintos šio turto pardavimo sąlygos ir pasirašantis asmuo prisiima visą atsakomybę už šios sutarties laikymąsi. Šis įrašytas sakinys neapsaugos Jūsų 100%, tačiau bent jau suteiks garantiją, kad Jūsų įmokėti pinigai yra saugūs ir kad galite tikėtis gauti vienokią ar kitokią kompensaciją neivykus sandoriui iš pinigus gavusio ir sutartį pasirašiusio asmens.
- Įgaliojimas - jis turi būti galiojantis, jo funkcija- įgalioti asmenį atlikti konkretų veiksmą, kurio Jums reikia, t.y. parduoti, pasirašyti avansinę ar preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ar kitokio pobūdžio susitarimą, dėl kurio deratės su įgaliotu turto savininko atstovu. Jeigu pardavėjas veikia su įgaliojimu, pasirašykite avansinę ar preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį tik notarinėje kontoroje, kad įsitikintumėte, jog įgaliojimas neatšauktas ir dar galiojantis.
- Savininko asmens dokumentas turi būti galiojantis. Vairuotojo pažymėjimas be parašo yra ne dokumentas.
- Nuosavybės pažymėjimas.
- Labai svarbi yra jo ,,gavimo data“. Nuosavybės dokumetas gali būti „senas“ ir neatspindėti visos realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu sklypu tam laiko momentui. Jeigu nuosavybės pažymėjimui yra daugiau kaip 2 mėnesiai, dėl finansinio saugumo rekomenduotina kreiptis į notarą ar kitą instituciją/įmonę/asmenį, turintį prieigą prie Registrų centro informacijos- bus patikrinta, ar nėra atsiradę pasikeitimų, pavyzdžiui, apribojimų/suvaržymų,susijusių su konkrečiu sklypu.
- Kadastro žemėlapiai. Ar tikrai perkate tą sklypą, kurį Jums parodė pardavėjas? Taip atsitinka, jeigu turite reikalų su perpardavinėtojais ar „investuotojais“. Pasitaiko atvejų, kai jie patys tiksliai nežino, kur yra jų turimas sklypas, ypač tuomet, kai nėra padaryti tikslieji geodeziniai matavimai. Todėl prieš pirkdami sklypą pasitikrinkite Registrų centre arba pas matininkus (pagal sklypo nuosavybės Unikalų ar kadastrinį numerius), ar tikrai jums parodytas savininko sklypas yra būtent toje vietoje ir ar būtent tokios yra jo ribos.
- Preliminarūs geodeziniai matavimai. Šiuo metu leidžiama parduoti sklypus ir su preliminariais kadastriniais matavimais - jeigu jūs perkate didelį 1 ha ar didesnį sklypą, tai didelės įtakos gali ir neturėti, tačiau kai perkate sklypą iki 10 a ir paklaida gali būti iki 2a, tai įtakos jau turi. Todėl galite susitarti su savininku dėl užstato ir jeigu atlikus sklypo tiksliuosius kadastrinius matavimus sklypo plotas bus toks pats arba didesnis- jūs perkate, jeigu mažesnis - kaina mažės proporcingai arba jūs įgaunate teisę nutraukti sudarytą susitarimą ir savininkas privalo grąžinti visą įmokėtą sumą, bei pardavėjui atsiranda papildomų turtinių prievolių.
- Tikslieji matavimai nesiskirs nuo to, kas yra tikrovėje.
- Apribojimai - nuosavybės pažymėjime. Todėl būtina yra pažiūrėti, ar nuosavybės dokumente yra minima visa tai, ką jums minėjo savininkas: paskirtis, naudojimo pobūdis, komunikacijos. Taip pat atkreipkite dėmesį į apribojimus: kelio, ryšio, miško, vandens telkinių ir begalę kitų, kurie gali būti.
- Kadastrinių matavimų byla - atkreipkite dėmesį į tai, ar tikrai matėte tą sklypą, kuris pavaizduotas plane, nes kartais kai kurie savininkai patys tiksliai nežino, kur yra jų sklypas.
- Sklypo planas.
- Sklypo valdymo pagrindas - nuosavybė ar žemės nuoma.
- Nustatyta naudojimosi tvarka tarp bendraturčių.
- Servitutai -yra mažiau naudojamos žemės.
- Detalusis planas- ar patvirtintas.
- Komunikacijos- esamos- galimos, būsimos.
- NUOMININKAI - žemė būna išnuomota, tokiu atveju pirmumo teisę pirkti turi nuomininkai.
- KAIMYNAI - perkant žemės ūkio žemę kaimynai visuomet turi pirmumo teisę pirkti sklypą, todėl įtraukite tai į avansinį susitarimą, kad jeigu perka kaimynai, tai savininkas moka baudą už paimtą avansą ir sugaištą jūsų laiką.
Taigi Jūs suradote patinkantį Jums žemės sklypą: jeigu jis JUS tenkina savo kriterijais ir jūs norite jo bei jaučiate, matote ar tiesiog nerimaujate, kad jį gali nupirkit kiti, susitarkite su savininku dėl visų pirkimo-pardavimo detalių, sąlygų, kainos ir galite pasirašyti avansinį susitarimą, kuriame BŪTINAI surašykite visus savo reikalavimus ir pridėkite visą savininko pateiktą medžiagą ir duokite pasirašytą atspausdintą sklypo skelbimo informaciją.
Ir jeigu visa savininko pateikta informaciją pasirodys teisinga, tuomet sandoris įvyks už sutartą kainą.
Kur reikia ieškoti atsakymų
Detalusis planas
Sklype galima padaryti tik tai, kas yra numatyta sklypo detaliajame plane arba tos vietovės bendrajame plane. Sklypams detaliuosius planus rengia architektai. Geriausia kreiptis į to miesto ar rajono, kuriame yra Jūsų norimas pirkti sklypas, architektą. Jis tiksliai žino visas rajono vystymo tendencijas, žino niuansus, apie kuriuos galite ir nesužinoti.
Architektas yra tas žmogus, į kurį reikia kreiptis konsultacijos, ką konkrečiame sklype galima padaryti ir kas yra numatoma šalia esančiose teritorijose.
Visą informaciją apie konkrečią vietą, t.y. sklypą, galima surasti rajono ar miesto savivaldybės svetainėje, tačiau tai gali jums užtrukti ir ten nepamatysite niuansų, kurių kartais pasitaiko.
Gruntas
Perkant sklypą labai svarbu atkreipti dėmesį ir į gruntą ir pasidaryti geologinius tyrimus. Pačius primityviausius geologinius tyrimus galite pasidaryti patys - skirtingose sklypo vietose su kastuvu iškaskite duobutes, dvi kraštuose ir vieną per vidurį sklypo, apytiksliai po 1 m gylio. Tuomet matysite dirvožemio sluoksnius ir ar yra arti paviršiniai gruntiniai vandenys.
Kadastiniai matavimai
Kadastriniai matavimai nusako tikslias jūsų sklypo ribas. Jeigu sklypas yra didelis, t.y. 1 ha ar daugiau, galbūt tai ir nėra labai svarbu, tačiau jeigu jūsų perkamas sklypas yra tarkim 8a ploto, o atlikus kadastrinius matavimus (tiksliuosius) paaiškėja, kad jūsų sklypo plotis liko tik 7 ar 6 arai, Jums gali tai visai nepatikti ir ypač tuo atveju, jeigu perkamas sklypas yra geroje, vertinamoje vietoje, turinčioje didelę 1a kainą.
Detalusis planas
Detalusis planas - tai dokumentas, pasakantis apie sklypą tai, ką ir kaip jame galima daryti, t.y. nurodantis galimybes. Detaliajame plane galite rasti:
- užstatymo tankį - tai yra pirmo aukšto visų statinių ( jeigu gali būti keli) antžeminės dalies ploto santykis su sklypo santykiu.
Servitutai
Visuomet sklypo nuosavybės dokumentuose būna pažymėta specialiosios naudojimo sąlygos, kuriose būna paminėti ar nepaminėti visi taikomi Jūsų norimam įsigyti sklypui apribojimai. Nesigąsdinkite, nėra nei vieno sklypo be apribojimų, tik vieni apribojimai yra kaip privalumas, kiti - kaip trūkumas.
Pvz.: vandentiekio apsaugos zona, ryšio priemonių apsaugos zona gali būti ir privalumas, ir kaip trūkumas, tai priklauso nuo to, kiek ploto jos užima.
Ar vienas kitas apribojimas yra konkrečiai jums privalumas ar trūkumas, priklauso nuo to, ką konkrečiame sklype ketinate daryti ar nedaryti, nes galbūt jūs tiesiog norite mėgautis gražia vieta gamtoje- būna ir taip.
Tačiau jeigu jūs norite statyti sklype,kurio plotas yra tarkim 15a, namą, o nuosavybės pažymėjime, prie apribojimų, minima apie dujotiekio apsaugos zoną, kuri irgi yra 15a, tuomet labai didelė tikimybė, kad šis sklypas yra neskirtas NAMO STATYBAI, ir jeigu kas jums sako kitaip, nori jus apgauti.
Būna minimi ir servitutiniai keliai, skirti pėstiesiems, pasivaikščiojimo takai ar kiti servitutiniai keliai, skirti komunikacijų aptarnavimui ar bendram naudojimui. Tokiu atveju realiai naudojama jūsų sklypo dalis yra mažesnė negu minima nuosavybės pažymėjime, t.y.
Sklypo VIETA
Sklypo VIETA yra vienas esminių dalykų, nustatančių sklypo vertę. Perkant sklypą reikia įvertinti: koks susisiekimas su miestu?, kokia privažiavimo kelių būklė statybiniai tecnikai, statybos laikotarpiu, kokios kelio perspektyvos gyvenant žiemą ar rudenį?, kur yra artimiausia darželis, mokykla, ar kursuoja viešasis transportas, kur artimiausia parduotuvė?
Pagrindinai DOKUMENTAI:
Nuosavybės dokumentas (atkreipkite dėmesį, koks žemės naudojimo būdas ir pobūdis? Kokie yra sklypo naudojimo apribojimai, servitutai?), sklypo planas (svarbu - apsaugos zonos, apribojimai, servitutai per sklypą), topo nuotrauka gali ir nebūti, detalusis planas (jei jis buvo rengtas, būtina atkreipti dėmesį į pagrindinį ir inžinerinį brėžinius. Jei nebuvo rengtas, pasižiūrėkite pagal sklypo vietovę galiojančius bendruosius, specialiuosius planus.
Sklypo GRUNTAS:
Perkant sklypą svabu įverinti, ar sklype neauga pelkiniai augalai, ar nėra šlapia, ar aplinkinių sklypų atžvilgiu nėra žemiausia sklypo vieta. Labai svarbu išsiaiškinti, koks yra gruntas: pasiklausiti aplinkinių kaimynų (jei yra), numatomoje namo vietoje su kastuvu iškasti 1,2m duobę ir jei gruntas kelia įtarimų, o rimtai galvojate pirkti sklypą, verta pasidaryti geologinį tyrimą, kuris preliminariai kainuoja apie 290 eur. Nuo to priklauso, kokie pamatai bus projektuojami. Jei gruntas prastas, t.y. nėra "kieto pagrindo", pamatai kainuos dvigubai brangiau (gali būti ir brangiau), nei įprasti pamatai. Tokio pobūdžio informaciją būtų geriau žinoti prieš nusiperkant sklypą, nei netikėtai sužinoti pradedant statybas.
Sklypo ORIENTACIJA pagal pasaulio kryptis.
Optimaliausia, kai įmanoma namo garažą ar automobilio stoginę suprojektuoti iš šiaurinės pusės, o, pavyzdžiui, miegamuosius iš rytinės ar vakarinės pusės, svetainę iš pietinės ar vakarinės pusės ir tt..
Inžineriniai TINKLAI
Inžineriniai tinklai yra vienas esminių dalykų, nustatančių sklypo vertę. Ar yra pažymėti esami tinklai reiktų žiūrėti topografinėje nuotraukoje. Ji turėtų būti daryta ne seniau, nei prieš metus. Joje atkreipkite dėmesį, ar yra tinklų atvadai (kanalizacijos šulinukas, elektros įvadinė dėžutė) įvesti į jūsų sklypą. Jei vandentiekis parodytas gatvėje ar kažkur netoliese reiktų pasidomėti kam priklauso tas tinklas, ir ar bus galima prie jo prisijungti.
Pagrindinis dalykas yra, ar tinklai topografinėje nuotraukoje, pažymėti kaip esami ar detaliajame plane ar kitokiame projekte kaip projektuojami ar planuojami tinklai. Jeigu perkate sklypą be inžinerinių tinklų - ši dalis jums mažiau aktuali, tik verta pasidomėti, kokios perspektyvos laukia pasirinktos vietovės. Tada visą dėmesį sutelkti į elektros įvadą į sklypą. Jei jo nėra prie sklypo ribos, pasidomėkite, kur arčiausiai yra transformatorinė. Jeigu jos nėra - domėkites elektros įvedimo projektu, terminais. Geriausia tai daryti elektrą tiekiančioje įmonėje.
Jeigu elektros nėra, pagalvokite, kaip gaminsite elektrą statybos metu, ar įmanoma statybos laikotarpiui laikinai pasijungti elektrą. Jeigu vandentiekio ir kanalizacijos tinklai tik planuojami, tada reiktų naudotis vietiniais inžineriniais tinklais - šachtiniu šuliniu ar giluminiu gręžiniu, sertifikuota nuotekų kaupimo talpa, ir, jei yra galimybė suprojektuoti vietinius valymo įrengimus (tai padaryti paprasčiau kai šalia sklypo yra upelis, melioracijos griovys, sklypas didesnis nei 15 arų, kai tai numatyta detaliajame plane ).
Dujotekis rečiausiai pasitaikantis inžinerinis tinklas. Dujų tiekimo įmonėje pasidomėkite.
DRENAŽINIAI vamzdžiai labai dažnai pasitaiko rajoniniuose sklypuose . Tą matysite tik topo nuotraukoje, o jei jos nėra, informacijos galite gauti melioracijos skyriuje arba savivaldybėje pagal jūsų sklypo buvimo vietą . Jeigu drenažas yra - reikia atkreipti dėmesį: koks diametras ir ar jis neina per numatomos statybos vietą. 100mm ir didesnio diametro drenažą paprastai draudžiama naikinti, o apvedimai brangiai kainuoja, bet jie būtini. Patikslintos drenažo linijos apsaugos zona - 5 m, projektinės -15 m. Apsaugos zonoje statyti negalima, bet galima patikslinti, o patikslinus drenažo vietą nežinia į kurią pusę ji pasistums.
Jei visus punktus įvertinote ir ruošiatės pirkti sklypą prieš pasirašydami pirkimo sutartį įvertinkite ar viskas, kas yra žadama pardavėjo yra įtraukta į sutartį . Taip pat darbų atlikimo terminai ir atsakomybė.
Sklypo apžiūra prieš perkant yra būtina.
Jei sklypas yra Šiaulių mieste ar Šiaulių rajone, mūsų įmonė gali suteikti išsamią informaciją apie jūsų pasirinktą sklypą. Jeigu sklypą norite įsigyti kituose Lietuvos mietuose ir rajonuose galime pakonsultuoti, o geriausia užeiti pas vietinį architektą ar į savivaldybę.
Kaip sužinoti, kam priklauso žemės sklypas?
Kartais gali nutikti taip, kad jus domina miškas ar žemės sklypas, tačiau nežinote, kur kreiptis dėl jo pirkimo. Žemės sklypo savininką taip pat galima norėti atrasti ir dėl kitų priežasčių. Norėdami sužinoti kam priklauso žemės sklypas ir/ar jame augantis miškas, galite pasinaudoti Registrų centro Nekilnojamojo turto kadastru ir registru.
Pirmiausia, jums reikės sužinoti tikslų dominančio nekilnojamojo turto adresą. Tą padaryti galite keliais skirtingais būdais. Vienas paprasčiausių - pasinaudoti Regia.lt, kur rasite daug detalios informacijos apie jus dominantį sklypą.
Žinodami tikslų nekilnojamojo turto adresą, galite pasinaudoti jau minėtų Registrų centro Nekilnojamojo turto kadastru ir registru. Tam tikslui turėsite prisijungti prie Registrų centro portalo savitarnos sistemos vienu iš leistinų ir jums priimtinų būdų. Prisijungę rasite Nekilnojamo turto ir registrą ir kadastrą. Galiausiai jums reikės pasirinkti norimo dokumento tipą (išrašą). Šiuo atveju tai - Nekilnojamojo turto registro išrašas pagal nurodytą turto adresą.
Išrašo išdavimo prašymą taip pat galite pateikti paštu, elektroniniu paštu ar atvykus į Registrų centro klientų aptarnavimo padalinį. Kiekvienu atveju reikalavimai tinkamam prašymo pateikimui skiriasi, todėl būtina atsižvelgti į tam keliamus reikalavimus.
Tačiau reikia turėti omenyje, kad gautame išraše nerasite savininko kontaktinių duomenų: Registrų centras fizinių asmenų kontaktinių duomenų (telefono numerio ar elektrinio pašto adreso) nekaupia ir neteikia. Be to, tokiu būdu užsakytas išrašas bus nuasmenintas, kuriame nebus ir savininko duomenų.
Kad gauti savininko duomenis, būtina įrodyti (pvz. pateikti atitinkamus dokumentus), kad duomenų gavėjo interesas yra viršesnis už turto savininko (duomenų subjekto) interesą. Tai reiškia, kad norint sužinoti kam priklauso miškas ar žemės sklypas, neužteks viso labo pateikti dokumentais nepagrįstą interesą miško ar sklypo pirkimui.
Išrašo gavimas yra mokama paslauga, kurios kaina priklauso nuo skubos, kuria išrašą norite gauti.
Kaip išsirinkti žemės sklypą
Naudokitės regia.lt platforma
Lietuvoje žemės ir miško sklypų nuosavybės teisės yra registruojamos ir viešai prieinamos, todėl norint sužinoti, kam priklauso konkretus sklypas, yra keli būdai. Naudokitės regia.lt platforma kad peržiūrėtumėte sklypų ribas, paskirtį ir jų unikalius numerius.
Regia.lt yra patogi platforma, kuri leidžia vizualiai peržiūrėti Lietuvos žemės ir miško sklypus. Norėdami rasti konkretų sklypą, galite įvesti adresą, sklypo unikalų numerį arba naudoti interaktyvų žemėlapį. Pasirinkę norimą sklypą, matysite jo ribas, paskirtį ir kitą susijusią informaciją.
Registrų centras
Registrų centre registruojami visi žemės ir miško sklypai Lietuvoje. Norėdami sužinoti, kam priklauso konkretus sklypas, galite naudotis Registrų centro teikiama paslauga - Nekilnojamojo turto registro išrašais. Šie išrašai pateikia informaciją apie sklypo savininką, teises į turtą bei kitą teisinę informaciją. Užklausą galite pateikti tiesiogiai Registrų centro padalinyje arba internetu per Registrų centro savitarnos sistemą.
Namas gamtoje - daugelio svajonė, kuri prasideda nuo tinkamo sklypo pasirinkimo.
Trys įrankiai savininko paieškai
Ieškant patinkančio sklypo savo namo statybai ir važinėjant po įvairias vietas, kartais atrandame sklypus, kurie mums patinka, tačiau jų nerasime skelbimų portaluose. Norint sužinoti, kam priklauso žemės sklypas reikia trijų įrankių: Regia.lt, Registrų centro portalo ir Google.
REGIA
Suradus patinkantį sklypą, pirmiausia reikia sužinoti jo tikslų adresą. Tam į pagalbą ateina regionų geoinformacinės aplinkos portalas Regia.lt. Jame ne tik surasite adresus, bet ir galite pamatyti komunikacijas šalia sklypo - ar šalia praeina dujos, elektra, vanduo, kokios artimiausios susisiekimo paslaugos.
Nuvykus prie sklypo ir bandant pasinaudoti Regia.lt portalu mobiliajame telefone, džiaugsmo nebus daug, todėl rekomenduojama naudoti kompiuterį. Turėdami informaciją apie tikslų sklypo adresą, galime pradėti ieškoti savininko.
Registrų centras
Registrų centre galima gauti informaciją apie nekilnojamo turto savininką. Tikrai ne visus buvo galima iškart lengvai surasti. Mums teko parašyti vieno sklypo savininko draugui ir paprašyti kontakto. Be abejo, ieškant kontaktų nereikia peržengti ribų.
| Žingsnis | Veiksmas | Pastabos |
|---|---|---|
| 1 | Apžiūrėti sklypą | Įvertinti vietą, plotą, paskirtį. |
| 2 | Derybos su pardavėju | Suderinti kainą ir sąlygas. |
| 3 | Dokumentų patikrinimas | Nuosavybės pažymėjimas, kadastriniai matavimai, detalusis planas. |
| 4 | Geologiniai tyrimai | Įvertinti grunto tinkamumą. |
| 5 | Inžinerinių tinklų įvertinimas | Ar yra elektra, vanduo, dujos. |
| 6 | Avansinis susitarimas | Įtraukti visus reikalavimus ir sąlygas. |