Daugiabučių renovacija - tai vienas svarbiausių procesų, užtikrinančių gyvenamųjų pastatų ilgaamžiškumą, mažesnes šildymo išlaidas ir didesnį komfortą gyventojams. Lietuvoje didžioji dalis daugiabučių pastatyti dar sovietmečiu, todėl šiandien jie nebeatitinka šiuolaikinių energinio efektyvumo ir saugumo reikalavimų. Renovacijos esmė - tai energijos taupymo priemonių diegimas, siekiant sumažinti šilumos nuostolius ir pagerinti pastato techninę būklę. Tai apima fasado, stogo, rūsio perdangos šiltinimą, langų ir durų keitimą, šildymo bei vėdinimo sistemų atnaujinimą.
Daugiabučių renovacija nėra vien išorinis pastato atnaujinimas - tai ilgalaikė investicija į gyvenimo kokybę, energijos taupymą ir aplinkos apsaugą. Didžioji dalis senesnių daugiabučių praranda didelį kiekį šilumos per nesandarias sienas, stogą ir langus. Po renovacijos šie nuostoliai ženkliai sumažėja - gyventojai gali sutaupyti iki 50 % šildymo išlaidų, o pastatas tampa energetiškai efektyvesnis.
Renovacija suteikia ir kitų privalumų - pagerėja būsto mikroklimatas, nelieka skersvėjų, sienos išlaiko šilumą, o drėgmės lygis tampa tolygesnis. Renovacija svarbi ir iš ekologinės perspektyvos. Atnaujinus daugiabutį, sumažėja energijos suvartojimas, o tai reiškia mažesnį šiltnamio efektą sukeliančių dujų išmetimą. Valstybė šiuo procesu siekia dviejų tikslų: mažinti energijos švaistymą ir skatinti miestų atsinaujinimą.
Renovacijos proceso etapai
Daugiabučio namo renovacijos procesas prasideda nuo projekto inicijavimo. Tuo dažniausiai užsiima namo valdytojas, įvertinęs namo fizinę ir energetinę būklę - sukviečia namo butų savininkų susirinkimą. Sprendimą renovuoti daugiabutį turi priimti namo bendruomenė, vieno žmogaus užsidegimo tam nepakaks - pritarti turi ne mažiau nei 55 proc.
Daugiabučio gyventojų daugumai - ne mažiau 50 proc. + 1 namo butų savininkų susirinkime nusprendus renovuoti daugiabutį, laukia nemažai pasiruošimo darbų. Visu atnaujinimo procesu rūpinasi ne butų savininkai, bet namo bendrijos pirmininkas arba gyventojų paskirtas projekto administratorius. Jo atsakomybė - parengti ir įgyvendinti namo atnaujinimo projektą.
Namo bendruomenė turėtų paskirti atsakingą administratorių, kuris gali būti namo bendruomenės narys arba samdomas asmuo.
Energinio naudingumo sertifikatas
Namo atnaujinimo projekto planavimą sudaro keli etapai. Pirmiausia turi būti gautas energinio naudingumo sertifikatas. Jam gauti reikia įvertinti namo energinį naudingumą - apskaičiuoti, kiek namas suvartoja šilumos energijos. Pagal tai, kiek namas suvartoja šilumos energijos, yra nustatoma energinio naudingumo klasė. Kuo mažiau šilumos energijos sunaudoja daugiabutis, tuo aukštesnė jo klasė.
Senų namų energinio naudingumo klasė gali būti F ir G, o atnaujinti namai pasiekia C, B arba net A klasę. Nerenovuoti būstai dažniausiai priklauso žemiausiajai klasei (F ir G), po renovacijos būstas privalo pasiekti bent jau C klasę ir sutaupyti bent 40 proc. energijos. Kiekvienam renovuotam daugiabučiui keliamas reikalavimas pasiekti ne mažesnę nei C pastato energinio naudingumo klasę ir sutaupyti bent 40 proc. energijos sąnaudų.
Investicijų planas
Gavus energinio naudingumo sertifikatą rengiamas investicijų planas, kurį parengia konkurso būdu išrinktas Investicijų plano rengėjas. Plane numatomos namo atnaujinimo priemonės, preliminari kaina, atnaujinimo atsipirkimo laikas ir kitos detalės. Investicijų planas turi būti viešai aptariamas butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime bei patikslintas pagal pateiktas susirinkimo dalyvių pastabas.
Investicijų planas yra orientacinis, jame numatytas biudžetas yra maksimalus. Vėliau, perkant paslaugas kainos dažniausiai mažėja. Parengtas investicinis planas tvirtinamas ne mažiau kaip 55 proc. namo gyventojų balsų ir kartu su energinio naudingumo sertifikatu pateikiamas Būsto energijos taupymo agentūros (BETA) vertinimui. Tuo rūpintis būtų savininkams nereikia - gyventojų pasirinktas renovacijos projekto administratorius yra atsakingas už šių dokumentų derinimą. Investicinis planas turi būti parengtas per laikotarpį nuo kvietimo paskelbimo iki paraiškų teikimo termino pabaigos.
Kokias priemones rinktis?
Investicijų plane galima rinktis iš įvairių energinį efektyvumą didinančių priemonių - pradedant sienų ir stogo šiltinimu, langų keitimu, šildymo ir karšto vandens sistemų pertvarkymu bei keitimu, ventiliacijos ir rekuperacijos sistemų tvarkymu ir pan. Gali būti keičiamos ir kitos pastato bendrojo naudojimo inžinierinės sistemos, nesusijusios su energiniu efektyvumu: priešgaisrinės saugos, geriamojo vandens, elektros instaliacijos ir pan. Šioms priemonėms daugiabučių namų modernizavimo programoje galima skirti iki 20 proc. investicijų.
Paskutiniai žingsniai prieš renovaciją
Parengus projektą ir gavus banko sprendimą, viešojo konkurso būdu per mėnesį išrenkamas projektavimo darbų rangovas, kuris parengia techninį namo renovacijos projektą. Jame numatomos visos renovacijos detalės ir gyventojų pasirinkti namo atnaujinimo sprendimai, kurie yra derinami su atsakingomis institucijomis.
Vėliau renovacijos projekto administratorius skelbia dviejų savaičių trukmės rangovų konkursą viešojo pirkimo būdu. Rangovų pateikti pasiūlymų vokai yra atplėšiami viešai, gyventojai raginami dalyvauti šioje procedūroje. Renovacijai atlikti pasirenkamas rangovas, pasiūlęs įgyvendinti projektą remiantis ekonominio naudingumo kriterijais: projekto atlikimo terminu, papildomu statinio garantiniu terminu, atestuotu statybos vadovų skaičiumi ir vidutiniu darbo užmokesčiu įmonėje.
Kiek užtruks renovacija?
Atlikus minėtus parengiamuosius žingsnius, pradedami namo renovacijos darbai, kurie priklausomai nuo darbų apimties gali trukti iki metų. Darbus gali sulėtinti nepalankios oro sąlygos. Tai ypač aktualu nusprendusiems atnaujinti šildymo sistemą, nes tokie darbai gali būti atliekami tik ne šildymo sezono metu.
Pastebėjus darbų broką ar blogai dirbančius statybininkus, gyventojai turėtų kreiptis į projekto administratorių. Jis yra atsakingas už atnaujinimo darbų organizavimą ir jų įgyvendinimą, todėl turi atsakyti gyventojams į visus kylančius klausimus, jeigu reikia į susirinkimą pakviesti rangovo vadovą, kad gyventojai patys galėtų jam išsakyti pastabas, išsiaiškinti, kaip vyksta darbai. Taip pat gyventojai gali kreiptis į techninį prižiūrėtoją arba statybos darbų vadovą. Jeigu nepavyksta problemų išspręsti vietoje, gyventojai gali kreiptis į BETA.
Sėkminga namo renovacija iš esmės priklauso nuo sklandaus gyventojų ir renovacijos administratoriaus bendradarbiavimo. Gera gyventojų ir administratoriaus sinergija supaprastina gan sudėtingą procesą iki kelių aiškių žingsnių.
Finansinė pagalba: kaip ją gauti?
Šiaulių banko ekspertas pabrėžia, kad daugiabučio atnaujinimo kreditas suteikiamas ne kiekvienam buto savininkui atskirai, o jį gauna daugiabutis namas, atstovaujamas administratorius. Pastarasis atstovauja butų savininkų interesams ir yra atsakingas už visą renovacijos projektą.
„Šiuo atveju banko dėmesys krypsta į du aspektus - namo butų savininkų pritarimą namo atnaujinimui ir mokumą. Privalumas - daugiabučio namo gyventojų finansinis stabilumas, būtų gerai, kad jie neturėtų didelių skolų už komunalines paslaugas.“, - sako Šiaulių banko atstovas G. Už paskolos grąžinimą laiku yra atsakingi patys buto savininkai.
Šiaulių banko ekspertas ramina tuos, kurie mano, kad turės mokėti už savo nemokius kaimynus. „Kiekvienas buto savininkas atsako tik už save - privalo grąžinti tik tą dalį kredito, kuri yra suteikta jo butui“, - tikina G. Specialistas pabrėžia, kad namo renovacijai skirti pinigai nėra išlaidos, juos veikiau reikėtų vertinti kaip investiciją.
Šildymo kompensacijų pokyčiai: atsisakiusiems daugiabučio renovacijos bus išmokama perpus mažiau
Po daugiabučio namo atnaujinimo vidutiniškai sutaupoma 55-60 proc. šilumos energijos, būna atvejų, kai pasiekiamas ir 70 proc. Investiciniai planai sudaromi taip, kad po daugiabučio namo atnaujinimo gyventojų sąskaitos (sudėjus šildymo išlaidas ir paskolos bankui įmokas) būtų mažesnės nei iki namo atnaujinimo. Svarbu paminėti, kad socialiai remtiniems gyventojams, turintiems teisę į kompensaciją už šildymą - valstybė dengia net 100 proc.
Šiaulių banko specialistas pabrėžia, kad lengvatiniams būsto renovacijos kreditams taikomos palūkanos yra žemos, lyginant su kitais skolinimosi būdais. „Tokiu atveju gyventojui nereikia mokėti viso kredito laikotarpio palūkanų. Palūkanos mokamos už panaudotą ir negrąžintą kredito dalį. Be to, lengvatiniams renovacijos kreditams nėra taikomi kitiems kreditams įprasti mokesčiai: dokumentų analizės, kredito administravimo, įsipareigojimų, sutarties sąlygų pakeitimo ir išankstinio grąžinimo mokesčiai“, - tikslina Šiaulių banko specialistas G.
Išskirtiniai kreditavimo aspektai - tik vienas iš daugelio būsto modernizavimo privalumų. Džiugins per pusę sumažėję mokesčiai už šildymą, reprezentatyvesnė namo išvaizda, pagerėjusi gyvenimo kokybė ir pakilusi būsto vertė. Pasak G.Bendrijos veikla ir gyventojų teisės
Svarbu žinoti, kad bendrija gali būti paramos gavėja, jei tai įrašyta bendrijos įstatuose ir įregistruota VĮ Registrų centro registruose. Informaciją galima pasitikrinti VMI elektroninėje sistemoje.
Kiek kainuoja renovacija?
Preliminari daugiabučio atnaujinimo priemonių įgyvendinimo kaina nustatoma vadovaujantis Statybos produktų sertifikavimo centro interneto tinklalapyje paskelbtomis rekomendacijomis dėl kainų nustatymo. Kainynas yra ir puiki pagalbinė priemonė planuoti finansinius resursus bei renovacijos biudžetą, palyginti skirtingų modernizacijos priemonių kainas, jų privalumus ir trūkumus. Kainyne pateiktos visos galimos namo atnaujinimo darbų išlaidos.
BETA duomenimis, šiemet vieno projekto vidutinė rangos darbų vertė siekia 430 tūkst. eurų. Vidutinė skaičiuojamojo 1 kv. m kaina siekia apie 200 eurų atskaičius 40 proc. valstybės paramos. Investicijos namo renovacijai vidutiniškai atsiperka per 10-12 metų.
Nuo 2013 m. vykstančios daugiabučių atnaujinimo programos metu Lietuvoje iki šiol renovuoti 2274 daugiabučiai, kuriuose yra daugiau nei 65 tūkst. butų, o šiuo metu dar 407 pastatai yra renovuojami. Bendros investicijos į šių daugiabučių modernizavimą siekia 700 mln. eurų.
Šioje konsiltacijų e. erdvėje konsultuojame bendrijų veiklos klausimais, bet manytume, kad ir paskirtasis administratorius dėl sprendimų, susijusių su bendrais visų savininkų interesais naudojantis bendrojo naudojmo objektu, pavyzdžiui, kai reikia priimti sprendimą dėl bendros elektros apskaitos būdo ir dėl nepriklausomo tiekėjo pasirinkimo, turėtų gauti daugumos savininkų tam pritarimą. Tam, kad sprendimas būtų priimtas, administratorius turėtų sušaukti savininkų...
Žinoma, prieš tai galima (reikėtų) pasikalbėti su kaimynais, paprašyti geranoriškai gerbti vienas kitą. Kartais savininkai priima sprendimus pasididinti savo sienų garso izoliaciją.
Dažniausiai užduodami klausimai
- Kas inicijuoja daugiabučio renovaciją? Renovaciją gali inicijuoti daugiabučio bendrija, administratorius arba pati savivaldybė.
- Kiek laiko trunka visas renovacijos procesas? Vidutiniškai visas procesas - nuo idėjos iki darbų pabaigos - trunka 12-24 mėnesius.
- Kiek kainuoja daugiabučio renovacija? Kaina priklauso nuo pastato dydžio, būklės ir pasirinkto darbų masto. Vidutiniškai vienam butui tenkanti suma svyruoja nuo 3 000 iki 8 000 eurų.
- Kas prižiūri renovacijos kokybę? Kokybę kontroliuoja projekto administratorius, BETA specialistai ir nepriklausomi statybos techniniai prižiūrėtojai.
- Ar galima gauti paramą renovacijai, jei namas dar neįtrauktas į programą? Taip, jei gyventojai nusprendžia patys inicijuoti renovaciją, galima teikti paraišką savivaldybei arba BETA.
- Ar po renovacijos padidėja mėnesinės įmokos? Trumpuoju laikotarpiu įmokos gali padidėti dėl paskolos įmokų, tačiau dėl sumažėjusių šildymo sąnaudų bendros išlaidos dažnai išlieka tokios pačios arba net mažesnės.
- Kokie pagrindiniai renovacijos privalumai? Renovacija mažina šildymo išlaidas, didina būsto vertę, gerina gyvenimo komfortą ir saugumą.
- Kas nutinka, jei gyventojas nesutinka su renovacija? Jei gyventojas nepritaria, tačiau dauguma (ne mažiau kaip 55 %) balsuoja už, sprendimas vis tiek įsigalioja.
Naujovės daugiabučių renovacijos programoje
Šiuo metu paskelbtas kvietimas daugiabučių renovacijai pagal fiksuotą įkainį numato daug naujovių, kurios supaprastina ir pagreitina šių namų atnaujinimo procesą, leidžia butų savininkams tiksliai apskaičiuoti, kiek paramos gali gauti. Finansuojamos ir papildomos priemonės, didinančios pastato patrauklumą, gerinančios gyvenimo kokybę, o kartu keliančios turto vertę.
Aplinkos projektų valdymo agentūros (APVA) Pastatų modernizavimo departamento direktorė Gintarė Burbienė atkreipia dėmesį, kad daugiabučių renovacijos programa Lietuvoje veikia jau beveik 20 metų, o nuo 2022 m. kvietimai atnaujinti daugiabučius buvo skelbiami nepertraukiamai. Visgi, ne visiems jie buvo patrauklūs ir aktualūs.
Būtina sąlyga - po pastato modernizavimo pasiekti ne mažesnę nei B energinio naudingumo klasę ir šiluminės energijos sąnaudas sumažinti ne mažiau kaip 40 proc.
„Šis kvietimas buvo labai laukiamas, kadangi apima visas kategorijas: galima siekti tiek B, tiek A klasės, naudoti skydinės arba tradicinės renovacijos priemones, todėl tikimės, kad gyventojai aktyviai jame dalyvaus“, - sako G. Burbienė.
Dabartiniam kvietimui Europos investicijų bankas (EIB) iš Modernizavimo fondo skyrė 165 mln. eurų. Planuojama, kad už šią sumą bus galima atnaujinti 450-600 daugiabučių namų visoje Lietuvoje, ir tai padaryti per žymiai trumpesnį laikotarpį bei atsisakius dalies biurokratinių procesų.
Nauja apmokėjimo tvarka suteiks daugiau aiškumo
Kalbėdama apie naują kvietimą, G. Burbienė akcentuoja kelis jo išskirtinumus. Visų pirma, jis yra tęstinis, ilgo laikotarpio ir ne konkursinis. Dėl šios priežasties, pateikus paraišką, ji iš karto gali būti vertinama, greičiau prasideda pirkimo, projektavimo procesai ir artėjama prie renovacijos darbų.
„Kitas pokytis - trumpėja ir mažėja biurokratiniai procesai - gerinimo etapai bei mokėjimo prašymų teikimas, pavyzdžiui, anksčiau per visą projekto įgyvendinimo laikotarpį administratorius turėdavo pateikti apie 40 mokėjimo prašymų. Dabartiniam kvietimui taikomas fiksuotas įkainis leidžia pateikti 3-4 mokėjimo prašymus. Dar vienas privalumas - aiškumas. Pagal šį kvietimą gyventojai gali gauti labai tikslų atsakymą, kiek paramos gali gauti“, - teigia G. Burbienė.
Administruojant projektą ir atliekant statybos techninę priežiūrą, siekiant B energinio efektyvumo klasės, įkainis būtų 89 eurai už 1 m² namams, kurių plotas siekia nuo 1000 iki 1500 m² (jei renovuojama skydais - 105 eurai), o namams nuo 1500 iki 3000 m² - 54 eurai (su skydais - 64 eurai) ir panašiai.
Fiksuotų išlaidų įkainis energinį efektyvumą gerinančioms priemonėms siekti B energinio efektyvumo klasei yra 120 eurų už 1 m² namams, kurių plotas nuo 1000 iki 1500 m² (su skydais - 172 eurai), o namams nuo 1500 iki 3000 m² - 115 eurų (su skydais - 165 eurai).
Dėmesys namo architektūros kokybei ir patogumui
Dar viena gyventojams aktuali naujovė - galimybė rinktis iš platesnio spektro pastato funkcionalumą, patrauklumą ir vertę didinančių priemonių. Pavyzdžiui, nuo šiol parama gali būti suteikiama langų bei balkonų durų angų didinimui, balkonų praplėtimui, naujų balkonų įrengimui pirmuose aukštuose, kur jų nebuvo.
Sprendžiant dažną senų daugiabučių laiptinių problemą - laiptų pakopų nudilimą - jas bus galima suremontuoti išklijuojant akmens masės neslidžiomis plytelėmis.
Taip pat valstybė skirs paramą dviračių saugyklų įrengimui, kad namo gyventojai galėtų dažniau naudoti šias gamtai draugiškas transporto priemones.
Finansuojamas gali būti ir rūsio patalpų pritaikymas priedangai, kurioje gyventojai galėtų greitai pasislėpti kilus karinei atakai ar kitai ekstremaliai situacijai, kurių dėl klimato kaitos, įtemptos geopolitinės situacijos pasitaiko vis dažniau.
Paraiškos gali būti teikiamos iki spalio mėn. Norintiems pasinaudoti kvietimu primename, kad teikiamoms paraiškoms nebus taikomas konkursinis atrankos būdas - jos bus priimamos tol, kol bus išnaudotos kvietimo lėšos arba pasibaigus kvietimo laikui - 2025 m. spalio 1 d.
Jei kvietimas bus stabdomas anksčiau dėl viršytos pateiktų paraiškų prašomos valstybės paramos sumos, pateiktos paraiškos gali būti įtrauktos į rezervinį sąrašą.
tags: #kaip #renovuoti #daugiabucio #stoga