Kaip Patikrinti Ar Buto Nuoma Legali: Viskas, Ką Turite Žinoti

Nekilnojamo turto nuoma šiuo metu itin populiarus sprendimas tiek didžiuosiuose, tiek mažesniuose miestuose. Yra daug NT savininkų, kurie nori išnuomoti savo turimus butus, o taip pat yra nemažai žmonių, kurie mielai tuos butus nuomotųsi. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip užtikrinti, kad būsto nuoma būtų legali, kokie dokumentai reikalingi ir kokius mokesčius reikia mokėti.

Šiandien paklausa būstui Lietuvoje yra didesnė nei bet kada anksčiau. Visgi, nuomininkams tenka daugiau taikstytis prie pastarųjų iškeltų sąlygų bei daryti kompromisus, renkantis būstą. Būsto nuomą dažnai renkasi mokytis atvykę studentai ar jaunos šeimos.

VĮ „Registrų centras“ duomenimis, oficialiai registruojamų būsto nuomos sutarčių skaičius kasmet auga. Tačiau nekilnojamojo turto rinkos ekspertai teigia, kad butų nuomos rinkoje tokių sandorių sudaroma bent keletą kartų daugiau, ir visais atvejais būsto savininkams rekomenduojama sudaryti sutartis raštu bei jas oficialiai užregistruoti.

Detalus buto nuomos sąlygų aprašymas sutartyje padeda abiem šalims geriau suprasti savo teises ir pareigas, o oficialus sutarčių registravimas suteikia susitarimams daugiau skaidrumo, skatina abi puses atsakingai laikytis įsipareigojimų“, - teigia Džiuginta Daujotaitė, nekilnojamojo turto įmonės „Resolution“ vadovė.

Taip pat legali sutartis labai padeda, jei kyla ginčas tarp nuomotojo ir nuomininko, jei reikalinga pagalba dėl iškraustymo ar skolų padengimo. Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta.

Pagrindiniai Žingsniai Siekiant Legalios Nuomos

Norint, kad viskas pavyktų sklandžiai bei nekiltų neišsprendžiamų ginčų ar nemalonių nesklandumų, reikia žinoti kaip legaliai išnuomoti ar išsinuomoti butą ir kokia to nauda.

1. Rašytinė Nuomos Sutartis

Pirmas žingsnis link "legalumo" yra nuomos sutartis, kurioje numatytos visos nuomos sąlygos ir kaina. Nuomos sutartis turi būti sudaryta tvarkingai, galbūt kartais nepakaks standartinės sutarties iš interneto. Tokiu atveju nuomotojui ir nuomininkui rekomenduojama kreiptis į patyrusius brokerius kurie galės peržvelgti sutartį arba turi kreiptis į teisininkus, kad nereiktų sutarčių perrašyti kelis kartus. Norint prisiregistruoti nuomojamame bute ar name, reikalinga galiojanti nuomos sutartis su visais būtinais rekvizitais.

NT brokeris Ignas Zabarauskas pasakojo, kad sunku rasti atvejų, kuomet būstai būtų nuomojami be sutarčių. „Sutartis apsaugo ir nuomotojus, kurie nori išnuomoti savo būstą, ir nuomininkus, kurie nuomojasi. Ji visais atvejais yra reikalinga. Net jeigu būstą žmogus nuomoja giminaičiui ir atrodo, kad dėl visko pavyks susitarti, vis tiek patariu pasirašyti sutartį. Žodžiu aptartos sąlygos gali labai greitai pasimiršti, todėl ir patariu pasirašyti sutartį“, - komentavo NT brokeris.

Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.

Nuomos sutartyje turi būti nurodyti bent šie dalykai: adresas, kambarių/patalpų skaičius, plotas, inžinerinė/techninė įranga, naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokestis ir mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalines paslaugas tvarka.

Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.

Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.

2. Nuomos Sutarties Registracija

Keletas eurų kainuoja įregistruoti sudarytą nuomos sutartį VĮ "Registrų centras" tai galima padaryti ir internetu.

Tačiau, anot jo, atskiras klausimas yra dėl sutarčių registravimo Registrų centre. „Ne visi sutartis registruoja, dažniausiai tai daroma tada, kai nuomotojui ar nuomininkui tai yra naudinga ir jis turi įrodyti, kad būstas tikrai yra nuomojamas. Pavyzdžiui, nuomininkas gauna nuomos kompensaciją. Tačiau net ir neužregistruota sutartis turi savo teisinį svertą“, - pastebėjo I. Zabarauskas.

Visgi yra vienas būdas apsidrausti: galite registruoti nuomos sutartį Nekilnojamojo turto registre - tada net ir naujasis buto šeimininkas privalės jums toliau nuomoti butą.

3. Mokesčių Mokėjimas

Kadangi nuomojate savo turtą ir už tai gaunate nuolatines pajamas, esate traktuojamas kaip savarankiškai dirbantis žmogus. Ne, jūs verslo nevykdote, tačiau dirbate savarankiškai. Dėl to valstybei reikia susimokėti mokesčius.

VMI Teisės departamento direktorė Rasa Virvilienė teigė, kad gyventojas, norėdamas nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas, pavyzdžiui, butą, gali pats pasirinkti, kaip bus apmokestinamos jo nuomos pajamas. „Galima galima įsigyti verslo liudijimą (VL) „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis. Šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant šias patalpas gyventojams, o kiekvienam nuomojamam būstui privaloma įsigyti atskirą VL. Kitas būdas susimokėti mokesčius teikiant nuomos paslaugas yra pateikti metinę pajamų deklaraciją ir nuo praėjusį mokestinį laikotarpį gautų nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį“, - komentavo VMI atstovė.

Yra du pagrindiniai būdai mokėti mokesčius:

• Pagal verslo liudijimą. Tai yra fiksuotas metinis mokestis. Visos savivaldybės mokestį nustato pačios, tad mokesčiai rajone ir didmiestyje yra skirtingi.
• 15 proc. GPM (Gyventojų pajamų mokestis). Gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų.

Pavyzdžiui:

Sakykime, butą Vilniuje nuomojate už 400 eurų per mėnesį. Per metus gaunate 400 eur. x 12 mėn. = 4800 eur. pajamas. Nuo jų reikia sumokėti 15 proc., o tai yra 720 eurų. Jei butą nuomojate už 300, tada mokesčių teks susimokėti 300 x 12 = 3600 x 15 proc. = 540 eurų.

Aritmetika paprasta. Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM. Panašiai ir su kitais didmiesčiais. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi. Greičiausiai taip valstybė skatina provincijos žmones nuomoti legaliai.

Kai kitais metais deklaruodami sumokėsite mokesčius (gal ir nereikės mokėti iš viso, jei VMI grąžinama suma bus didesnė...), galėsite drąsiai teigti, kad nuomojate legaliai, mokate visus mokesčius. Jauniems žmonėms tai imponuoja, nes jie nelabai yra linkę duoti kyšius ar slėpti mokesčius.

Nuomotojo Ir Nuomininko Teisės Ir Pareigos

Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį (paprastai apie pusę procento objekto vertės) mokestį per mėnesį. Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti.

Svarbūs aspektai:

• Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.
• Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro).
• Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį.
• Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis).
• Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).

Remontas ir gedimai

Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.

Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai? Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.

Kitos svarbios sąlygos

• Teisė nuomoti. Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
• Turto draudimas. Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
• Nuomininko patikimumas. Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.

Mokesčių Pakeitimai

Finansų ministerija atkreipė dėmesį, kad šiuo metu vienodos rūšies nuomos pajamos apmokestinamos skirtingai. Anot jos, gyventojų pajamų mokesčio įstatymo pataisų projekte siūloma nustatyti, kad nekilnojamojo turto nuomos pajamos būtų apmokestinamos vienu būdu, kaip ir kitos investicinės pajamos t.y. taikant 15 proc. pajamų mokesčio tarifą.

„Atsisakoma galimybės nuo šių pajamų mokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį, nes patalpų nuoma nėra individuali veikla. Tačiau kartu, įvertinant tai, kad skirtingai nei kitais, savo esme iš kapitalo investicijų gaunamų pasyvių pajamų atvejais (pvz. dividendai, palūkanos), nuomojant nekilnojamąjį turtą patiriamos išlaidos, į kurias šiuo metu neatsižvelgiama, siūloma apmokestinant pajamas iš turto nuomos kitiems gyventojams (išskyrus žemę), jas mažinti 20 proc. gautų pajamų dydžio suma, kas lemtų, kad efektyvus mokesčio tarifas nuomos pajamų atveju būtų mažesnis ir sudarytų 12 proc.“ - komentavo ministerija.

Anot jos, pajamų gautų už patalpų nuomą gyventojams mokesčio tarifas mažėja - nuo 15 proc. iki 12 proc.

„Fiksuotas pajamų mokestis, kuris sumokamas įsigyjant verslo liudijimą, buvo patrauklus gyventojams, kurie nuomavo didesnės vertės turtą. Todėl mokesčio našta daugiausiai kils tiems, kurie nuomoja brangesnius būstus ir jų sumokamas fiksuoto dydžio mokestis yra sąlyginai labai mažas. Vilniuje 2023 metams nustatytas fiksuoto dydžio mokestis vienam gyvenamosios paskirties objektui - 684 eurai“, - skaičiavo ministerija.

Anot jos, jeigu gyventojas nuomoja būstą už 400 eurų per mėnesį, taikant 12 proc. pajamų mokesčio tarifą per metus gyventojas sumokėtų 576 eurus mokesčių. „Tuo tarpu taikant dabar 15 proc. pajamų mokesčio tarifą - 720 eurus, o pagal verslo liudijimą 684 eurus. Taip pat jeigu gyventojas nuomoja būstą už 1000 eurų per mėnesį, taikant 12 proc. pajamų mokesčio tarifą per metus gyventojas sumokėtų 1440 eurus mokesčių. Tuo tarpu taikant dabar 15 proc. pajamų mokesčio tarifą - 1800 eurus, o pagal verslo liudijimą 684 eurus“, - skaičiavo ministerija.

Mokesčių palyginimas

tags: #kaip #suzinoti #ar #butas #nuomojas #legaliai