Gyvenimas daugiabučiame name neatsiejamas nuo bendrų sprendimų su kaimynais dėl namo priežiūros. Siekiant užtikrinti sklandų procesą ir sumažinti rūpesčius, gyventojai gali rinktis iš kelių variantų: įkurti namo bendriją ir patiems rūpintis priežiūra arba patikėti šį darbą būsto administratoriui. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip sužinoti savo namo administratorių, kokios paslaugos priklauso, ir kokias teises turi gyventojai.
Ką daro daugiabučio namo administratorius?
Pagrindinė daugiabučio namo administratoriaus misija - suteikti pagalbą sprendžiant namo priežiūros klausimus. Administratorius užtikrina visapusę pastato priežiūrą, įskaitant:
- Inžinerinės įrangos funkcionavimą
- Efektyvų energetinių resursų naudojimą
- Reagavimą į skubius pranešimus 24 val. per parą
- Būsto priežiūros sąnaudų mažinimą
Pasak „Mano būsto“ Daugiabučių namų administravimo departamento direktoriaus Mindaugo Genio, administratorius yra pagalbininkas, tačiau daugelį sprendimų priima būtent gyventojai.
Kokios pagalbos ir paslaugų galima tikėtis?
Svarbiausiomis administratorių teikiamomis paslaugomis teisininkas Rolandas Klimavičius įvardina techninės priežiūros teikimą (šildymo, elektros sistemų ir paties statinio bendrą priežiūrą), sutarčių su atliekų vežėjais sudarymą bei informavimą apie savo veiklą. Visos daugiabučių namų administratorių atliekamos funkcijos įvardintos Vyriausybės nutarime „Dėl Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdinių nuostatų patvirtinimo“.
Pagrindinės administratorių funkcijos:
- Tvarko buto patalpomis besinaudojančių žmonių duomenis
- Organizuoja techninę, inžinerinių sistemų ir žemės sklypų priežiūrą
- Rengia ilgalaikį bendro naudojimo objektų atnaujinimo planą
- Organizuoja ir rengia jų pirkimus
- Teikia gyventojams pasiūlymus dėl energiją taupančių priemonių
- Organizuoja balsavimą raštu dėl atnaujinimo
- Rengia sąskaitas už savo suteiktas paslaugas
Pagal jį administratoriui už suderintą atlygį gali būti pavesta atlikti ir kitas, nenurodytas funkcijas, susijusias su patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimu.
Administratorius ar bendrija: ką pasirinkti?
Rinktis vieną iš trijų galimų savo turto priežiūros formų - gyventojų teisė. Jie tai gali daryti pasitelkę ne tik administratorių ar įkūrę namo bendriją, bet ir sudarę jungtinės veiklos sutartį. Namo valdymo formos pasirinkimas dažniausiai priklauso nuo pačių gyventojų, jų tarpusavio santykių bei namo tipo, dydžio ir daugybės kitų veiksnių.
Tačiau kalbant paprastai, yra du akivaizdūs argumentai rinktis būsto administratorių:
- Nešališkumas. Administratorius visada yra nešališkas, o visų gyventojų teisės ir poreikiai jam vienodai svarbūs.
- Ekonomiškumas. Būsto administratorius dažnu atveju yra pigesnis nei bendrija, nes kuriant namo bendriją, jos pirmininkui bei buhalterei yra mokami atlyginimai.
Administratoriaus vadybos specialistai, nuolat prižiūrintys namo būklę, gali iškart atsakyti į kone visus su administruojamu namu susijusius gyventojų klausimus, pasiūlyti reikiamus sprendimus bei taip išspręsti gyventojams kylančius rūpesčius.
Kokias paslaugas teikia namo administratorius?
Visų pirma - tai visų su pastatu bei jo aplinka susijusių klausimų administravimo paslaugos. Administratorius nuolat komunikuoja su gyventojais apie namo būklę, teisiškai atstovauja gyventojus, organizuoja turto savininkų susirinkimus bei balsavimus visais su namo bendro turto valdymu susijusiais klausimais, sprendžia kilusias problemas ir įgyvendina gyventojų pageidavimus dėl gyvenamosios aplinkos pagerinimo.
Būsto administratorius taip pat organizuoja namo bendrųjų konstrukcijų ir visų daugiabučio inžinerinių sistemų - šilumos, vandentiekio, nuotekų bei elektros - priežiūrą. Svarbi administratoriaus teikiama paslauga - teisinga daugiabučio priežiūrai skirtų išlaidų apskaita arba, kitaip tariant, teisingas išlaidų, kurios buvo skirtos namo priežiūros darbams atlikti, išdalinimas gyventojams.
Dažniausiai užsakomos administratoriaus paslaugos: asmeninis vadybininkas, visą parą budinti avarinė tarnyba ir Klientų aptarnavimo centras bei galimybė už suteiktus didesnės apimties darbus išsimokėti dalimis.
Gyventojų pageidavimų spektras - itin platus, pradedant aplinkos gražinimu ir baigiant kaimynų nesutarimų sprendimu.
Kaip sužinoti, kad namo administratorius dirba gerai?
Akivaizdžiausias administratoriaus darbo rodiklis - prižiūrimo namo būklė. Jei pastatas nors ir senas, bet yra tvarkingas, prižiūrėtas, gyventojai reguliariai išgirsta siūlymus atnaujinimams atlikti - vadinasi, administratorius savo darbą atlieka sąžiningai.
Kitas labai svarbus kriterijus - administratoriaus bendravimas su gyventojais. Kaip greitai specialistai atsako į klausimus, ar registruoja į gyventojų paklausimus ir problemas, kaip į juos reaguoja. Glaudus bendradarbiavimas administratoriaus ir gyventojų - sėkmingas garantas išspręsti namo problemas, pagerinti gerbūvį.
Kaip pakeisti administratorių?
Daugumai daugiabučių namų administratoriai yra priskirti nuo seno. Jei patalpų savininkai nėra patenkinti administratoriaus veikla, gali jį pakeisti arba steigti bendriją.
Nepatenkinti administratoriaus veikla butų savininkai organizuoja susirinkimą dėl Jungtinės veiklos sutarties pasirašymo (JVS).
Kur kreiptis dėl administratoriaus veiklos priežiūros?
Butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę atlieka savivaldybės.
Kauno miesto atveju, prašymai pateikiami Savivaldybės administracijos Būsto modernizavimo, administravimo ir energetikos skyriui.
Bendrijos steigimas: svarbūs aspektai
Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai. Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas.
Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimo datą.
Apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą, vietą ir laiką visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams pranešama ne vėliau kaip prieš 14 dienų.
Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų.
Sprendimas registruoti bendriją priimamas steigiamajame susirinkime. Notaro patvirtintus dokumentus bendrijos pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų registruoja bendriją arba praneša apie atsisakymą registruoti, nurodydamas priežastį.
Jei buvęs administratorius neperduoda dokumentų ir lėšų: naujasis valdytojas privalo kreiptis į teismą su ieškiniu, prašydamas teismo įpareigoti buvusį valdytoją atlikti veiksmus.
Ši informacija padės jums suprasti, kaip sužinoti savo namo administratorių, kokias paslaugas jis teikia ir kaip užtikrinti, kad namas būtų tinkamai prižiūrimas.
tags: #kaip #suzinoti #savo #busto #administratoriu