Įsivaizduokite situaciją, kai norite įsigyti žemės sklypą, bet nežinote, ar galėsite jame statyti namą, arba turite sklypą, bet negalite jame įrengti komercinės paskirties objektų. Tokiais atvejais labai svarbu žinoti žemės sklypo paskirtį ir galimybes ją pakeisti. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip sužinoti sklypo paskirtį Lietuvoje, kokios yra jos keitimo galimybės ir kokie dokumentai reikalingi.
Lietuvoje žemės sklypų paskirtis yra griežtai reglamentuojama įstatymais, todėl svarbu žinoti, kaip sužinoti, ar jūsų sklypas patenka į urbanizuojamą teritoriją, ir kokie žingsniai reikalingi paskirties keitimui.
Šiame straipsnyje aptarsime, kaip nustatyti, ar jūsų sklypas patenka į urbanizuojamą teritoriją, kokie dokumentai reikalingi ir kokie galimi scenarijai keičiant žemės paskirtį.
Vilniaus miesto bendrojo plano fragmentas
Žemės sklypo paskirties nustatymas
Kiekvienas žemės sklypas turi pagrindinę naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą, kuriuos reglamentuoja LR Žemės Ūkio ir LR Aplinkos Ministrų įsakymas. Konkretaus sklypo paskirtis nurodoma VĮ Registrų Centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše, skiltyje "daikto pagrindinė naudojimo paskirtis" ir "žemės sklypo naudojimo būdas". Pagal tai nurodoma, kokią veiklą tame sklype galima vykdyti.
Patikimiausias ir išsamiausias būdas sužinoti žemės paskirtį yra kreipiantis į Registrų centrą. Prisijungus prie elektroninės Registrų centro klientų savitarnos sistemos, skiltyje "Nekilnojamojo turto kadastras ir registras", kairiajame meniu spustelėjus nuorodą "Registro išrašai ir pažymos" bei pasirinkus dokumento tipą - "Nekilnojamojo turto registro išrašas pagal nurodytą turto adresą", gausite reikiamą informaciją.
Taip pat galite pasinaudoti viešaisiais žemėlapiais. Įprastai namų valdos ten yra pažymėtos numeriais, gatvių pavadinimais ir geltona spalva, tad bent jau suprasti ar tai namų valdos paskirtis - sudėtinga nebus.
Kitos priemonės žemės sklypo paskirčiai nustatyti:
- Regia.lt: regionų geoinformacinės aplinkos portalas, skirtas rasti tikslų sklypo adresą, komunikacijas šalia sklypo.
- Geoportal.lt: nemokamai peržiūrėti Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapį ir Administracines ribas ir adresus.
Kaip rasti bet kurio namo nuosavybės ribą! NEMOKAMAI
Urbanizuota ir urbanizuojama teritorija: ką tai reiškia?
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimais, jeigu sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, vadinasi, sklypo paskirtį galėsite pakeisti, kitu atveju - ne. Tai yra esminis kriterijus, lemiantis galimybę keisti žemės paskirtį.
Kaip sužinoti, ar sklypas patenka į urbanizuotą ar numatomą urbanizuoti teritoriją?
Greičiausias būdas tai padaryti - išnagrinėti savivaldybės, kurioje turite ar ruošiatės turėti sklypą bendrąjį planą. Tiesiog paieškos sistemoje įveskite sakinį, pavyzdžiui: “Vilniaus rajono savivaldybės bendrasis planas”. Sužinoti galima ir savivaldybės administracijoje, architektūros skyriuje.
Taip pat galite pasinaudoti aukščiau nurodytu puslapiu, urbanizuotos teritorijos jame pažymėtos geltona spalva, taip pat nurodomos gatvės.
Trumpai ir aiškiai tariant - jeigu sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, vadinasi, sklypo paskirtį galėsite pakeisti, kitu atveju - ne.
Kai žemės sklypai patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, problemų dėl sklypo paskirties keitimo nekils, jei - ne, tai jos pakeisti - negalėsite. Dažniausiai pasitaikantis atvejis yra tuomet, kai yra paveldimas arba nuo senai turimas žemės ūkio paskirties sklypas, o jame norima pastatyti namą ar sodo namelį.
Taip pat kai kurios savivaldybės turi pasitvirtinusios įvairius specialiuosius planus, kurie papildo bendruosius planus. Jei sklypas pagal bendruosius ir specialiuosius planus patenka į žemės ūkio teritorijas, yra galimybė rengti ūkininko ūkio sodybos projektą, bet sklypo dydis turi būti ne mažiau 0,5 ha.
Jei sklypas nepatenka į numatomas urbanizuoti teritorijas, o ūkininko sodybvietės rengti nėra galimybės, lieka laukti kol bus rengiamas naujas bendrasis planas ir teikti paršymą, kad Jūsų pageidaujamoje vietoje numatytų galimybę keisti žemės paskirtį.
Reikia nagrinėti savivaldybės bendrojo plano sprendinius. Jei jums tie sprendiniai neaiškūs, kyla klausimų konkretaus sklypo atveju, reikėtų kreiptis į savivaldybės administracijos specialistus atsakingus už teritorijų planavimą (dažniausiai tai būna architektūros arba urbanistikos, arba teritorijų planavimo skyriai).
Teritorijos, kurios numatytos urbanizuoti yra suplanuotos rajonų bendruosiuose arba juos detalizuojančiuose planuose. Situaciją reikia žiūrėti pagal sklypo, kuriame rajone jis randasi.
Pavyzdys, kaip patikrinti sklypo statusą Regia.lt žemėlapyje (Vilniaus rajono savivaldybė)
Žemės paskirties keitimo procesas
Jeigu žemės sklypas atitinka reikalavimus ir galite keisti jo paskirtį, svarbu žinoti paskirties keitimo eigą. Jeigu būsima paskirtis atitinka bendrąjį planą, nereikia rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento.
Tuo tikslu turite kreiptis į savivaldybės administracijos direktorių su prašymu pakeisti žemės sklypo paskirtį. Prie prašymo reikia pridėti žemės sklypo ir pastatų nuosavybės dokumento kopijas, žemės sklypo plano kopiją, statinių išdėstymo planą, ištrauką iš bendrojo plano ir kitus aktualius dokumentus (įgaliojimai, sutikimai ir t.t.). Savivaldybės administracija išnagrinės prašymą ir priims sprendimą dėl paskirties pakeitimo.
Atskirais atvejais, tam kad pakeisti žemės sklypo paskirtį ir/ar būdą nereikia rengti jokio teritorijų planavimo dokumento. Pavyzdžiui, jei turite sklypą ir norite pakeisti jo paskirtį ir būdą, o būsima žemės sklypo paskirtis ir būdas atitinka savivaldybės bendrojo plano sprendinius ir šiam keitimui pritars savivaldybės administracijos direktorius pasirašydamas įsakymą, Jums nereikės rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento.
Pavyzdžiui: Jūs, Kauno rajone, įsigijote žemės ūkio paskirties sklypą ir nusprendėte pasikeisti jo paskirtį liaudiškai tariant į gyvenamąją, t. y. Kitos paskirties žemė - Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos. Pirmiausia Jūs turite kreiptis į Kauno rajono savivaldybę.
Kitais atvejais norint pakeisti žemės sklypo paskirtį ir/ar būdą arba norint žemės sklypą padalinti ir tuo pačiu pakeisti žemės sklypų paskirtį ir/ar būdą yra rengiamas Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas arba detaliojo plano keitimas.
Dažnai pasitaikantis atvejis - nuosavybės teisių atkūrimo metu suformuotas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, kurį sudaro dalis miško, dalis žemės ūkio veiklai naudojamos žemės ir dalis gyvenamais ir (ar) ūkiniais pastatais užstatytos žemės. Šiuo atveju rengiamas sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas ir esamas sklypas padalinamas į tris naujus sklypus: miškų ūkio, žemės ūkio ir kitos (naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos) paskirties sklypus.
Žemės paskirties keitimo etapai:
- Bendrojo plano analizė: išnagrinėkite savivaldybės bendrąjį planą, kad sužinotumėte, ar sklypas yra urbanizuotoje ar urbanizuojamoje teritorijoje.
- Prašymo pateikimas: kreipkitės į savivaldybės administracijos direktorių su prašymu pakeisti žemės sklypo paskirtį.
- Dokumentų rinkimas: pridėkite žemės sklypo ir pastatų nuosavybės dokumentų kopijas, žemės sklypo plano kopiją, statinių išdėstymo planą, ištrauką iš bendrojo plano ir kitus aktualius dokumentus.
- Sprendimo priėmimas: laukite savivaldybės administracijos sprendimo dėl paskirties pakeitimo.
Žemės naudojimo keitimai: nauja tvarka įsigaliojusi 2024 m. liepos 1 d.
Šių metų liepos 1 dieną įsigaliojusiame naujos redakcijos Teritorijų planavimo įstatyme iš esmės pakeista žemės sklypų paskirties ir/ar naudojimo būdo keitimo tvarka, kai neparengtas detalusis planas. Iki tol ši procedūra buvo paprasta - pateiktas prašymas išnagrinėjamas ir atsižvelgiant į savivaldybės bendrojo plano sprendinius pateikiamas administracijos direktoriaus įsakymas, leidžiantis pakeisti paskirtį ir/ar naudojimo būdą.
Taigi, jei anksčiau svarbiausia teisės aktuose numatyta teisėta priežastis atsisakyti patenkinti prašymą buvo bendrojo plano sprendiniai, dabar tokių priežasčių gerokai daugiau.
Kadangi priimant sprendimą dėl prašymo būtina atsižvelgti ir į visuomenės atstovų pasiūlymus, nuo šiol prašymas turės būti viešinamas TPDRIS sistemoje ir visuomenės atstovai galės teikti savo siūlymus.
Svarbu paminėti, kad paskirties ir/ar naudojimo būdo pakeitimas pagal naują tvarką kol kas dar neveikia, o pagal seną tvarką jos vykdymas negalimas, nes tai pažeistų teisės aktų reikalavimus. Neveikia viešinimui skirta funkcija TPDRIS sistemoje.
Kiti svarbūs aspektai
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad, vykdant žemės sklypo paskirties keitimo procedūras, gali kilti neaiškumų ar teisinių klausimų. Žemės sklypo paskirties keitimas Lietuvoje yra sudėtingas procesas, kurį reglamentuoja teisės aktai, o tai reikalauja atidumo bei teisinio aiškumo.
Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.
Dažnai pasitaikantis atvejis - nuosavybės teisių atkūrimo metu suformuotas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, kurį sudaro dalis miško, dalis žemės ūkio veiklai naudojamos žemės ir dalis gyvenamais ir (ar) ūkiniais pastatais užstatytos žemės. Šiuo atveju rengiamas sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas ir esamas sklypas padalinamas į tris naujus sklypus: miškų ūkio, žemės ūkio ir kitos (naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos) paskirties sklypus.
Žemės ūkio paskirties sklypas
Žemės ūkio paskirties sklype galima statyti tik žemės ūkio veiklai, ūkininko sodybai ar kaimo turizmui skirtus pastatus.
Pažymėtina, jog norint statyti (atkurti) ūkininko sodybą, tai galima daryti tik žemės sklype, kurio pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio (žemės naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), ir kuris yra ne mažesnis kaip 0,5 hektaro. Žemės ūkio paskirties sklype galima statyti ūkininko sodybą ir kelis pagalbinio ūkio pastatus.
Norint statyti (atkurti) ūkininko sodybą, reikia atitikti bent vieną iš šių sąlygų:
- Esate ūkininkas.
Patarimai
Norite pirkti sklypą ir nežinote, ar galėsite pakeisti sklypo paskirtį? Greičiausias būdas tai patikrinti - išnagrinėti savivaldybės bendrąjį planą. Jei sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją (bendrajame plane pažymėta atitinkama spalva ir indeksu), vadinasi, sklypo paskirtį galėsite pakeisti, kitu atveju - ne.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad, vykdant žemės sklypo paskirties keitimo procedūras, gali kilti neaiškumų ar teisinių klausimų. Žemės sklypo paskirties keitimas Lietuvoje yra sudėtingas procesas, kurį reglamentuoja teisės aktai, o tai reikalauja atidumo bei teisinio aiškumo.
Tad specialistų(matininko, geodezininko ar architekto) patirtis gali būti vertinga, siekiant išvengti klaidų ir užtikrinti, kad visi dokumentai atitiktų teisės aktų reikalavimus.
Turiu pabrėžti, kad informacija ar tam tikri nuostatai kinta, yra tikslinami ar net keičiami.
Papildomi patarimai perkant sklypą
Renkantis reikėtų atkreipti dėmesį, ar jie atlikti, nes po tokių matavimų žemės sklypas gali sumažėti net keliais arais.
Taip pat yra svarbu žinoti, ar yra patvirtintas detalusis planas. Detaliajame plane yra numatyta, kokią veiklą sklype galima vykdyti. Jame yra pažymėti esminiai sklypo rodikliai: plotas, užstatymo tankis, užstatymo intensyvumas, aukštingumas, komunikacijos, keliai, galimi statiniai, ir kita.
Jei yra savivaldybės atstovo parašas ir antspaudas, vadinasi, tokiu detaliuoju planu galima pasikliauti.
Specialistai siūlo dar prieš įsigyjant sklypą išsiaiškinti kokios yra numatytos techninės sąlygos komunikacijoms atvesti. Techninės sąlygos padeda suvokti kur ir kaip galima prisijungti prie reikalingos infrastruktūros.
Reikėtų apsispręsti, kokio masto veikla bus vykdoma, nes nuo to priklauso sklypo dydžio pasirinkimas. Žemės sklypai niekada nėra užstatomi 100 proc. Remiantis teritorijų planavimo normomis, didžiausias galimas užstatymo tankis specializuotų kompleksų, pramonės ir sandėliavimo ar inžinerinės infrastruktūros teritorijose - 80 proc., tačiau rekomenduojamas - mažesnis.
Kaip sužinoti, kam priklauso žemės sklypas?
Norint sužinoti, kam priklauso žemės sklypas reikia trijų įrankių: Regia.lt, Registrų centro portalo ir Google. Suradus patinkantį sklypą, pirmiausia reikia sužinoti jo tikslų adresą. Tam į pagalbą ateina regionų geoinformacinės aplinkos portalas Regia.lt. Jame ne tik surasite adresus, bet ir galite pamatyti komunikacijas šalia sklypo - ar šalia praeina dujos, elektra, vanduo, kokios artimiausios susisiekimo paslaugos.
Turėdami informaciją apie tikslų sklypo adresą, galime pradėti ieškoti savininko. Registrų centre galima gauti informaciją apie nekilnojamo turto savininką.
Administracinė informacija
Žemės sklypo (-ų) pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir (ar) naudojimo būdo (-ų) keitimas yra administracinė paslauga, kurios metu pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) būdas (būdai) keičiami žemės savininkų, valstybinės žemės patikėtinių ar įstatymų nustatytais atvejais kitų subjektų prašymu savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu pagal savivaldybės lygmens bendrąjį planą, specialiuosius planus, vietovės lygmens bendruosius, detaliuosius, specialiuosius planus.
Teisės aktai, reguliuojantys administracinės paslaugos teikimą:
- Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymas, 1995-12-12 Nr. I-1120;
- Lietuvos Respublikos žemės įstatymas, 1994-04-26 Nr. I-446;
- Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2014-01-15 nutarimas Nr. 44