Kaip Įvertinti Butą Daugiabutyje Lietuvoje: Praktiniai Patarimai ir Kriterijai

Turto vertinimas - neatsiejama kiekvieno nekilnojamojo turto pirkimo/pardavimo proceso dalis, tačiau vis dar dažnai kelianti daug klausimų ir neaiškumų. Daugybė nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimų sandorių yra sudaromi kiekvienais metais. Tikriausiai vienas iš pirmųjų klausimų iškylančių yra turto vertės įvertinimas. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip teisingai įvertinti butą Lietuvoje, atsižvelgiant į įvairius faktorius ir rinkos ypatumus.

Turto Vertinimo Svarba

Turto vertinimas - tai turto vertės nustatymas pagal atitinkamą turto arba verslo vertinimo metodą. Turto vertinimas yra būtinas tiems, kurie planuoja įsigyti būstą, skolinantis pinigų iš banko. Turto vertinimas bankui padeda nustatyti, kokią pinigų sumą ir kokiomis sąlygomis skolinti bei įvertinti pinigų skolinimo riziką, paskolos gavėjui tapus nemokiam.

Taigi, prieš bankui teikiant paskolą, jis turi įvertinti ar paskolos gavėjui tapus nemokiam, bankas pardavęs įkeistą turtą, galės padengti patirtas sandorio išlaidas.

Turto Vertinimo Eiga

1. Dokumentų Paruošimas

Pirmiausiai, atsižvelgiant į vertinamo turto tipą yra nustatoma, kokių dokumentų reikės turto vertinimui. Svarbiausi dokumentai - identifikaciniai, iš kurių būtų galima nustatyti turto savininkus, turto dydį, išsidėstymą bei adresą. Jeigu yra vertinamas butas, svarbu turėti ir kadastrinių matavimų bylą. Taip pat, būna atvejų, kai turto vertinimui reikalingi dokumentai yra netvarkingi, neregistruoti ar pamesti. Tokiu atveju jų suradimas ar sudarymas gali trukti iki 20d.

2. Turto Apžiūra

Sekantis žingsnis - turto apžiūra. Šiame etape yra apžiūrimas ir nufotografuojamas vertinamas turtas. Nekilnojamojo turto vertinimo proceso sklandumui užtikrinti, labai svarbu pasirūpinti reikiamais dokumentais. Ataskaitos paruošimas užtrunka nuo 2-4 d.d priklausomai nuo vertinamo turto apimties, vertinimo tikslo ir sudėtingumo.

Kaip Nustatyti Preliminarią Vertę Savarankiškai?

Jei norite parduoti savo sklypą, butą ar namą, teks atlikti savo turto vertės analizę. Nekilnojamojo turto skelbimų portaluose pabandykite paieškoti parduodamų butų ar namų, esančių šalia jūsų arba analogiškoje vietoje. Turėkite omenyje, kad namas Vilniaus rajone bus kur kas brangesnis, nei namas Kupiškio rajone.

Jei būsto kvadratūra nelabai panaši, skaičiuokite vieno kvadrato kainą. Tai vienas iš objektyviausių būdų vertinti nekilnojamąjį turtą. Pavyzdžiui, panašus namas tame pačiame kaime parduodamas už 50 000 eurų. Jo plotas - 150 kv. m. vadinasi vieno kvadratinio metro kaina - 50 000 : 150 = 333,33 euro už kv. m. Jei jūsų namas yra 250 kvadratinių metrų, tai už jį galite prašyti 333,33 x 250 = 83 333 eurų.

Taip pat turėkite omenyje, kad kuo kvadratūra didesnė, tuo įrengimo kaina už 1 kv. m dažniausiai būna mažesnė, dėl to reiktų objektyviai įvertinti savo pageidaujamą galutinę kainą. Gautą sumą suapvalinkite, bet tik įvertinę kitus kriterijus.

Jei jūs namas yra ekonomiškas, šildomas šiuolaikiškomis sistemomis, galima drąsiai pridėti tūkstantį kitą. Jei namas yra šalia parduotuvės, darželio, mokyklos ar kitų socialinės traukos objektų - taip pat kaina gali didėti. Tokiu būdu galima išsigryninti patrauklią kainą, bet...

Jei turite butą daugiabučių kvartale, galima patikrinti, už kiek buvo parduoti panašios kvadratūros butai jūsų kaimynystėje. Yra keli interneto portalai, siūlantys už pinigus nusipirkti duomenis apie šalia vykusius NT sandorius, ir taip galite nustatyti preliminarią vertę, matydami REALIUS kaimynų pardavimus.

Pavyzdys: Butas Vilniuje S. Stanevičiaus g., 67m2,reikalingas remontas, kaina 55 000eur. Jei Jūsų butas toje pačioje gatvėje ir visiškai sutvarkytas, remontas kainavo apie 30 000eur., tai prašyti galima apie 85 000-95 000eur.

Kai analizuosite skelbimus ir sandorius atkreipkite dėmesį į laiką. Jei NT objektas pardavinėjamas ilgai, reiškia kaina užkelta.

Kriterijai, Įtakojantys Buto Vertę

Nusprendus įsigyti naujus namus, būtina atlikti namų darbus - išsigryninti prioritetinius kriterijus, kuriais vadovausitės rinkdamiesi būstą. Naujų namų paiešką reikėtų pradėti nuo objektyvaus savo ar šeimos finansinių galimybių įvertinimo.

Įsivertinus finansinius pajėgumus, būtina susidėlioti prioritetus, išskirti 5-7 svarbiausius kriterijus, kurie susiaurins paieškos apimtis ir leis nuosekliai bei kryptingai judėti pageidaujamo rezultato link. Pasikonsultavę su specialistais, išskyrėme 13 kriterijų, kuriuos rekomenduotina apsvarstyti ir kiekvieno jų svarbą įsivertinti prieš pradedant naujo buto paiešką.

1. Vieta: Investuojantys į butus asmenys įprastai renkasi butus centre ar netoli jo, taip pat prestižiniuose gyvenamuosiuose rajonuose. Vaikus auginančios šeimos pirmenybę teikia ramesniems, nuošalesniems rajonams. Tačiau, siekiant susikurti komfortišką gyvenimą bei išvengti nemalonių staigmenų, prieš pradedant paiešką, rekomenduotina susipažinti su miesto plėtros planu.
2. Aukštas ir išplanavimas: Buto vieta pastate yra pakankamai svarus rodiklis, norintiems sumažinti būsto eksploatavimo kaštus. Kuo mažiau lauko sienų turi butas, tuo mažiau šilumos jis atiduoda į išorę. Butai, esantys ne pirmame ar viršutiniame pastato aukštuose bei turintys vieną lauko sieną, - šilumą patalpoje laiko geriausiai. Tačiau pirmo ir viršutinio aukštų gyventojai gali turėti ir privilegijų. Neretai pasitaiko, kad butai pirmame namo aukšte turi terasas - individualius išėjimus į kiemą, žalios vejos plotelį.
3. Plotas: Buto plotas priklauso nuo numatomo gyventojų skaičiaus. Tad reikėtų vertinti esamą šeimyninę situaciją ir planuojamus pokyčius per artimiausius 5-10 metų. Nereikėtų renkantis butą galvoti apie labai tolimą perspektyvą. Pastaruoju metu stebima tendencija gyvenamąją vietą keisti pakankamai reguliariai, atsižvelgiant į gyvenimo pokyčius. Naujo buto pirkimas nebėra laikomas viso gyvenimo investicija ir pirkėjai stengiasi labai racionaliai vertinti reikiamą plotą.
4. Įrengimas: Jei vienas svarbiausių kriterijų yra buto kaina, o būsto įsigijimui turimų lėšų pakanka tik privalomam įnašui padengti, vertėtų žvalgytis įrengto buto, kurio stovis pilnai tenkina ir į jį įsikelti galima be papildomų investicijų.
5. Energinė klasė: Svarbus veiksnys, nulemiantis buto eksploatavimo išlaidas, yra jo energinio efektyvumo klasė. Šią informaciją pardavėjas įprastai nurodo skelbime, nepavykus rasti - vertėtų pasiteirauti. Taip pat didelę įtaką buto išlaikymo išlaidų dydžiui turi gyvenamojo namo pastatymo metai.
6. Langų orientacija: Renkantis butą svarbu žinoti jo langų išdėstymą pagal pasaulio kryptis, nuo to priklauso natūralios šilumos ir šviesos kiekis bute. Mėgstantys šilumą ir šviesą neretai renkasi butus, kurių langai orientuoti į pietų, pietvakarių pusę, tačiau vasaros laikotarpiu šių butų savininkai kenčia nuo karščio. Į vakarus orientuotų butų šeimininkai patiria mažiau nepatogumų vasarą, nes vakarinės saulės spinduliai nėra tokie kaitrūs. Kiek mažesnis kiekis šviesos ir šilumos tenka butams, orientuotiems į rytus. Rytinė saulė nėra tokia kaitri ir šviečia trumpiau. Per langus, orientuotus į šiaurinę pusę, šviesos ir šilumos į namus patenka mažiausiai. Siekiant išlaikyti balansą ir vasaros metu neleipti iš karščio, o žiemą - nedeginti šviesos namuose nuo ankstyvų pietų, vertėtų rinktis butą su langais į skirtingas pasaulio kryptis.
7. Liftas: Mažaaukštės statybos gyvenamuosiuose daugiabučiuose namuose liftai įrengiami ne visada. Tai leidžia gyventojams sutaupyti, kadangi lifto eksploatavimo ir priežiūros išlaidos nėra tokios menkos. Daugeliui žmonių lifto nebuvimas nekelia nepatogumų, bet pasitaiko atvejų, kai jis yra būtinas.
8. Parkavimas: Pastarąjį dešimtmetį automobilių parkavimas didmiesčių miegamuosiuose rajonuose tampa vis opesne problema. Pasitaiko atvejų, kai šalia namo įrengta uždara bendro naudojimo parkavimo aikštelė, kuria gali neatlygintinai naudotis visi namo gyventojai. Tačiau tokie atvejai labai reti. Įprastai, ypač perkant butą naujame daugiabučių rajone, automobilių parkavimo vietą siūloma įsigyti kartu su butu, kiek sudėtingesnė situacija yra su aikštelėmis, esančiomis šalia senos statybos daugiabučių.
9. Patalpų paskirtis: Ne kartą yra tekę girdėti, kad žmonės per neapsižiūrėjimą ar nežinojimą įsigyja butus ne gyvenamosios paskirties patalpose. Ši faktą svarbu žinoti prieš įsigijimą, susipažinti su reikalavimais, taikomais tam tikros paskirties pastatams, bei suprasti tokio pasirinkimo rizikas. Dažniausiai pasitaikantys ne gyvenamosios paskirties būstai - lofto tipo butai. Jie pakankamai patrauklūs dėl nestandartinių erdvių.
10. Gyventojų tankumas: Mikrorajono gyventojų tankis neatrodo esminis kriterijus, tačiau to nevertėtų praleisti pro akis. Itin didelio gyventojų tankumo mikrorajonuose gyvenantys asmenys susiduria su nemažai nepatogumų: automobilių parkavimo sunkumais, šiukšlių gausa, nepakankamu vietų skaičiumi šalia esančiose ugdymo įstaigose, intensyviu automobilių eismu, kaimynų gausa, triukšmu bei nuolatinėmis automobilių spūstimis. Reikėtų apsvarstyti, ar ilgainiui tai netaptų nepasitenkinimo priežastimis.
11. Susisiekimas: Laisvas ir patogus judėjimas yra labai svarbus, ypatingai auginantiems vaikus ir ieškantiems buto šeimai. Reikėtų įvertinti jų galimybes savarankiškai nuvykti į mokyklą ar būrelius viešuoju transportu. Ar patogu ir saugu jiems nueiti į stotelę, ar neteks eiti neapšviestais keliais ar kirsti didelio intensyvumo gatvės? Taip pat reikėtų pastebėti kelionių automobiliu trukmę piko metu.
12. Rinkos tendencijos: Renkantis būstą vertėtų pasidomėti pastarųjų metų situacija nekilnojamo turto rinkoje. Kokiose mikrorajonuose būstų pirkimas ir nuoma buvo intensyviausi arba kur buvo stebimas ženklesnis kainų augimas lyginant su vidurkiu.
13. Infrastruktūra: Keliai, kvartalo apšvietimas, triukšmas - visa tai reikėtų įsivertinti renkantis būstą, taip pat, vertėtų pasidomėti atstumais iki artimiausių apsipirkimo vietų, viešojo transporto stotelių, švietimo ar gydymo įstaigų. Kuo daugiau reguliariai lankomų įstaigų ir institucijų yra pasiekiamos pėsčiomis arba per trumpą laiką, tuo mažiau dilemų asmeniui ar šeimai reikia spręsti.

Kaip Padidinti Buto Vertę?

Dažnai naujakuriams, įsirenginėjantiems neseniai įsigytą būstą, yra aktualu kuo greičiau padidinti būsto vertę tam, kad būtų išmokėti pinigai iš banko. Svarbiausia suprasti, kad vertintojas rengdamas ataskaitą vadovaujasi tuo, kokius darbus mato atliktus bute bei objektyviais vertinimo ir vertės apskaičiavimo metodais.

Labai sunku kalbėti apie konkrečius darbus, kurie pakelia buto vertę, nes yra darbų eiliškumas, pagal kurį dirba butą įrenginėjantys meistrai. Negali žmogus, neatlikęs vienų darbų, imtis kitų vien dėl to, kad jų atlikimas turi daugiau reikšmės nustatant turto vertę. Vertei įtakos turi ir naudojamos apdailos medžiagos - kuo medžiagos kokybiškesnės ir ilgaamžiškesnės, tuo daugiau vertės butui suteikia.

Vertintojas galbūt nematys skirtumo tarp to, kurios firmos laminatą nuspręsite dėti namuose, bet atkreips dėmesį, ar grindys - linoleumas, ar natūralaus medžio parketas.

Turto Vertinimas Su UNTU

UNTU siūlo galimybę kiekvienam pasinaudoti paslauga ir nemokamai sužinoti preliminarią savo buto kainą rinkoje. Su UNTU galima nemokamai nustatyti kiekvieno naujos ar senos statybos name esančio buto preliminarią kainą.

Vidutinė rinkos kaina yra rinkos terminas. Tai yra tam tikra vertė, kurią kiekvienam statiniui ir butui priskiria Registrų centras. Toks buto kainos vertinimas yra visiškai automatizuotas, atliekamas tam tikru periodiškumu. Jeigu norite sužinoti savo buto vidutinę rinkos kainą internetu, jums tereikia žinoti unikalų daikto (šiuo atveju NT objekto) identifikacinį numerį. Šį numerį turi kiekvienas NT objektas ir, jeigu nežinote šio numerio, jį nesunkiai galima nustatyti tame pačiame Registrų centro interneto puslapyje, tiesiog suvedus objekto adresą.

Vidutinei rinkai daugiausiai įtaką daro aplink jūsų objektą sudarytų ir Registrų centre užfiksuotų NT sandorių visuma. UNTU buto kainos skaičiuoklė veikia automatizuotai ir nemokamai.

Pati UNTU buto vertės skaičiuoklė veikia labai paprastai. Pagrindiniame lange pasirinkite, jog norite sužinoti daugiabučio namo buto vertę. Tuomet suveskite gatvę, kurioje yra daugiabutis ir namo numerį. Kitame žingsnyje pasirinkite aukštą, kuriame yra butas. Nuo aukšto stipriai priklauso ir pačio būsto kaina. Po to reikės pereiti prie tam tikrų vertinimų. Kuo objektyvesni būsite - tuo tikslesnę informaciją parodys skaičiuoklė. Nurodykite buto įrengimo kokybę nuo 1 iki 5 balų. Pažymėkite papildomus buto patogumus (iš sąrašo), jeigu jie yra šiame bute ar jam priklauso.

Kitame lange jau matysite, kokia yra jūsų buto rinkos vertė ir už kiek preliminariai galėtų būti parduotas šis nekilnojamas turtas. Užpildymas jums truks ne ilgiau nei 2-3 minutes, o rezultatus galėsite išsisaugoti ar net nemokamai patikslinti vertinimą palikdami savo telefono numerį.

Jeigu norite patikslinti buto kainos vertinimą dar labiau arba gauti profesionalias įžvalgas bei rekomendacijas dėl pardavimo, paprasčiausiai palikite UNTU tinklapyje savo telefono numerį.

Individualus turto vertinimas kainuoja maždaug nuo 120 eurų, tačiau konkretūs įkainiai labai priklauso nuo paslaugą atliekančio specialisto bei pačio buto specifikos.

Turto Vertės Pokyčiai

Nekilnojamojo turto vertė nuolatos keičiasi. Tai viena iš priežasčių, dėl ko turto vertintojo pažyma galioja vos 3-5 mėnesius. Kiek šiemet vertas jūsų nekilnojamas turtas? Šis klausimas yra labai svarbus, nes nuo to priklauso, kaip turi būti atliekamas turto vertinimas.

Turto Vertinimo Metodai

Jei norite parduoti savo NT, pakaks ir paprasto turto vertinimo iš viešai prieinamų šaltinių. Jei turto vertinimas reikalingas politiko deklaracijai, bankui ar kitai oficialiai institucijai, reikalingas profesionalus turto vertinimas, kurį atlieka turto vertintojai. Jis kainuoja 30-200 eurų priklausomai nuo to, ar reikia detalaus, ar pakanka bendrojo.

Turto Vertintojo Paslaugos

Turto vertinimą gali atlikti ir profesionalūs turto vertintojai. NT brokeriai retai kada patys vertina turtą, tačiau paprastai turime nemažai partnerių, kurie tuo užsiima. Brokeris visada pasakys, kiek realiai galite gauti ir kur gali kilti problemų parduodant NT brangiau, nei rinkos vertė.

Pirmojo Būsto Pirkimas

Pirmojo būsto pirkimas - viena svarbiausių gyvenimo investicijų. Prieš įsigyjant svarbu ne tik tinkamai įvertinti savo finansines galimybes, bet ir apie perkamą būstą gauti kuo daugiau informacijos.

Pagrindiniai aspektai, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį:

• Vieta pastate: Visi to paties daugiabučio gyventojai už šildymą moka skirtingas sumas, nors ir gyvena tame pačiame name. Naujuose daugiabučiuose dažniausiai kaštų skirtumą lemia individualus šildymo reguliavimas, kur kas mažesnę įtaką daro buto vieta name. Tačiau neretai net ir ten, kur šildymas nereguliuojamas, sąskaitos skiriasi. O jeigu jos vienodos, tuomet skiriasi šilumos kiekis namuose. Norintys šilčiau gyventi ar mažiau negu kaimynai mokėti už šildymą, senos statybos namuose turėtų rinktis vidinius butus. Dvi išorines sienas turintys kampiniai butai dalį šilumos „atiduoda“ į išorę.

Pavyzdžiai Naujų Daugiabučių Projektų Vilniuje ir Kaune:

• „Paukščių takas II“, Ozo g.
• „NIRO“, Mozūriškių g.
• „Asiūklės parkas“, Vilniaus r.
• „Asterra“, Jurginų g. 12E, Avižienių sen., Lindiniškių k., Vilniaus r.
• „Baltijos panorama“, Baltijos pr.

Ši informacija padės jums geriau suprasti, kaip įvertinti butą daugiabutyje Lietuvoje ir priimti teisingą sprendimą.

tags: #kaip #vadinosi #daugiabutis #o #pirmame #aukste