Renkantis žemės sklypą, ypač svarbu atkreipti dėmesį į jo aukštį ir reljefą. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip teisingai vaizduoti sklypo aukštį planuose, kokie dokumentai ir tyrimai yra reikalingi, bei į ką svarbu atsižvelgti perkant žemės sklypą Lietuvoje.
Topografiniai ir Inžineriniai Tinklų Planai
Topografiniame plane turi būti vaizduojami objektai, kuriuos geodezininkas mato, o visi inžineriniai tinklai ir su jais susijusi infrastruktūra vaizduojama inžinerinių tinklų plane. Topografinius ir inžinerinių tinklų planus derina tik savivaldybės.
TIIIS1 ir TIIIS2 Paslaugos
Kuo skiriasi Topografinių ir inžinerinių tinklų planų erdvinių duomenų teikimas derinti ir tvarkyti (TIIIS1) ir Topografinių ir inžinerinės infrastruktūros objektų erdvinių duomenų ir kitos informacijos gavimas (TIIIS2) paslaugos? TIIIS1 paslauga skirta tik geodezininkams, suderinti topografinius ir inžinerinių tinklų planus. TIIIS2 paslauga skirta visiems www.planuojustatau.lt registruotiems vartotojams.
LR geodezijos ir kartografijos įstatymo 3 skyrius, 25 straipsnis: „3. Savivaldybių ir inžinerinių tinklų įmonių erdvinius duomenis (antžeminius ir požeminius objektus) gali užsisakyti kiekvienas fizinis asmuo, užsiregistravęs www.planuojustatau.lt puslapyje.
Duomenų užsakymas vykdomas per TIIIS2 paslaugą (žr. TIIIS2 duomenys suteikiami vienu paketu. Duomenys gaunami tada, kai juos pateikia EDT.
Duomenų Teikimas ir Derinimas
Pagal Topografinių planų ir inžinerinių tinklų planų derinimo tvarkos aprašą: “15. Plano derintojas prireikus ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo Aprašo 10 punkte nurodytos datos kreipiasi į inžinerinius tinklus, valstybinės reikšmės kelius valdančias institucijas ir įmones, geležinkelių infrastruktūros valdytojus dėl derinamo plano įvertinimo išvados bei turimos papildomos informacijos pateikimo.
Įvykdžius šį punktą, savivaldybės derintojas priima sprendimą priimti arba atmesti planą. Jeigu priimtas teigiamas sprendimas, inžinerinių tinklų įmonių darbuotojai gauna užduotį susipažinti su pateiktais duomenimis.
Prašymą panaikinti (atšaukti) galima iki pateikiant derinimui. Po pateikimo prašymo panaikinti negalima. Kai pateikiamas planas derinimui ir EDT per 10 darbo dienų prašymą atmeta, tačiau po atmetimo prašymas lieka neaktyvus, t.y. Rekomenduojame teikti planą iki 100 ha.
Derinimo paslaugoje sukuriant prašymą, automatiškai prašymui suteikiamas unikalus numeris, kuris sudaromas brūkšneliais atskiriant derinimo paslaugos sutrumpintą pavadinimą „TIIIS1“, datą (kada prašymas sukurtas) ir numerį (suteikiamas eilės tvarka pagal prašymo sukūrimo laiką kiekvienais metais pradedant nuo 000001) (pvz., TIIIS1-20210701-000001).
Savivaldybės vaidmuo
Kadangi viešojo administravimo subjektas yra tik savivaldybė, todėl derinti gali tik ji. Savivaldybė yra atsakinga už derinimo procesą, kurio metu gali papildomai konsultuotis ir su inžinerinių tinklų įmonėmis dėl geodezininkų pateiktų planų.
Po suderinimo, inžinerinių tinklų įmonės atstovai (EDT) gauna užduotį „Susipažinti su ED“, kurią įvykdę patvirtina, kad susipažino su pateiktais duomenimis.
Nuo 2022 m. sausio 1 d. konsultacijos su inžinerinių tinklų įmonėmis galimos tik per TIIIS portalą (žr. Per 2 d. d. Priskirtas vertinimo užduoties atlikėjas turi 5 d. d. Savivaldybės EDT gali inicijuoti vertinimą pakartotinai, likus ne mažiau, nei 3 d. d.
Savivaldybės „Mano Užduočių” sąraše esanti užduotis „Priimti ED” yra pažymima spalvotu simboliu, kai jose yra pateiktas naujas erdvinių duomenų tvarkytojo vertinimas.
- Pilkas simbolis: „Mano Užduočių” sąraše, pilku simboliu pažymima „Priimti ED” užduotis, kurioje gautas naujas vertinimas. Pilkas simbolis šalinamas kai atidaroma „Priimti ED“ užduotis. Pilko simbolio rodymas/neberodymas sprendžiamas darbuotojo lygyje, t.y.
- Raudonas simbolis : „Mano Užduočių” sąraše raudonu simboliu pažymima „Priimti ED“ užduotis, kurioje gautas bent vienas neigiamas vertinimas.
- Geltonas simbolis: „Mano Užduočių” sąraše geltonu simboliu pažymima „Priimti ED“ užduotis, kurioje gautas bent vienas vertinimas - „Neteisingas EDT".
Šie žymėjimai galioja tik vienam priėmimo užduoties ratui. Savivaldybei priėmus sprendimą žymėjimas užduočių sąraše yra naikinamas.
GEDR.gdb Failas
Gautas planas derinimui (TIIIS1 paslauga). GEDR yra automatiškai suformuotas TIIIS FGDB failas, sukonvertuotas iš DWG failo į FGDB failą. Tai yra pagalbinė priemonė tikrinant pateiktą planą.
Kodėl atsirado papildomi objektai GEDR.gdb, kurį sugeneravo TIIIS? Tai yra pagalbinis (nereglamentuotas) sluoksnis, kurį EDT gali įsijungti ir peržiūrėti, kokias anotacijas geodezininkas pateikė brėžinyje.
Klaidos ir Jų Šalinimas
Kodas 3999 - planinės padėties klaida. Pagal GKTR 3.01:2023 Kodas 3999 - Kitų ar neatpažintų inžinerinių tinklų planinės padėties klaida, kai neįmanoma nustatyti padėties (naudojama, kai nėra patikimos kartografinės medžiagos ir kai nėra galimybės nustatyti padėtį vietovėje).
Duomenų Pateikimas ir Formatas
Pagal GKTR 3.01:2023, sudarant topografinį ar inžinerinių tinklų planą, linijinių ir plotinių erdvinių objektų savybėms aprašyti naudojamas su jais sutapdintas identifikavimo/aprašomasis (toliau - ID) taškas, išreikštas bloku.
Norint perduoti aprašomąją EO informaciją ID taškas sutapdinamas su linijiniu EO, kurio aprašomąsias savybes (atributus) norima perduoti (žr. paveikslėlį apačioje). Pavyzdžiui, geodezininko kvalifikacijos pažymėjimo numerį, EO medžiagą, vamzdžio skersmenį ir pan.
ID taško nereikia dėti ant kiekvienos linijos. Jis dedamas tik tuo atveju, kai norima objektui priskirti papildomą aprašomąją informaciją nei EO KODAS. ID taško (bloko) pavadinimas turi sutapti su juo aprašomo išmatuoto objekto kodu.
ID taškas, kuris nurodo plotinį EO, dedamas uždaros linijos, formuojančios plotą, viduryje. Pavyzdžiui, nubrėžiama linija, užkoduota kodu 2631, o jos viduje dedamas ID taškas kodu 2601. Taip yra atvaizduojamas gyvenamasis namas.
Taip pat plotą galima formuoti ir su skirtingomis plotą ribojančiomis linijomis (žr. paveikslėlį apačioje). Jei reikalinga pateikti papildomą aprašomąją plotinio EO informaciją (atributus) - jie įrašomi į ID taško (bloko) atributus.
Visais atvejais reikėtų vienam objektui dėti vieną ID tašką, kuriame būtų užpildoma reikiama atributinė informacija. Jeigu geodezininkui reikalinga pateikti tam tikras papildomas anotacijas, jos yra keliamos į atitinkamus sluoksnius (blokus).
Sklypo Pasirinkimas ir Reljefas
Sklypo pasirinkimas yra svarbus žingsnis, nes tai tiesiogiai paveiks jūsų gyvenimą ateityje. Planuojate įsigyti žemės sklypą ir, nors pardavėjas sako, kad „viskas yra gerai“, Jūs patys norite tuo įsitikinti, tik nežinote nuo ko pradėti?
Svarbiausia, būkite atidūs, patikrinkite informaciją, mąstykite kritiškai, emocijas atidėkite vėlesniam laikui, pavyzdžiui, kai jau galėsite pasidžiaugti geru pirkiniu. Kadangi žemės sklypas nėra toks daiktas, kurį užsakius internetu, galima būtų grąžinti per 14 dienų, būtinai apžiūrėkite žemės sklypą nuvykę į vietą.
Pagrindiniai Aspektai Renkantis Žemės Sklypą
Renkantis sklypą svarbu atsižvelgti į jo paskirtį, dydį, formą, reljefą, gruntą, inžinerinius tinklus, aplinką ir susisiekimą. Atkreipkite dėmesį, kad sklypo pasirinkimas yra individualus ir priklauso nuo jūsų poreikių ir gyvenimo būdo.
- Vieta ir poreikiai: Pasirinkite vietą, kuri jums patinka ir atitinka jūsų poreikius. Ar norite būti arčiau miesto centro? Ar norite gyventi arti darbo vietos ar arti vaikų mokyklų?
- Sklypo dydis ir paskirtis: Sklypo dydis turėtų atitikti jūsų poreikius. Ar norite turėti didelį kiemą ar mažą, lengvai prižiūrimą kiemą? Taip pat turėkite omenyje, kad didesnis sklypas reikalauja daugiau priežiūros ir yra brangesnis.
- Geodeziniai tyrimai: Būtina atlikti geodezinius tyrimus, kad būtų nustatytos sklypo savybės, tokių kaip sklypo ribos ir plotas. Tai padės jums patikrinti, ar sklypas yra teisingai parinktas ir ar jame nėra jokių problemų.
- Aplinkos ypatybės: Apsvarstykite aplinkos ypatybes, tokias kaip aplinkiniai pastatai, arti esantis eismas, oro tarša ir pan.
- Biudžetas: Nustatykite savo biudžetą ir apsvarstykite sklypo kainą.
- Teisėtumas: Būtina patikrinti, ar sklypas yra teisėtas, ar nėra jokių teisinių problemų ir ar jame nėra jokių apribojimų ar ribojimų, galinčių kliudyti būsimo namo statybai.
- Saugumas ir aplinka: Patikrinkite, ar jūsų pasirinktas sklypas nėra užterštas arba nesaugus gyventi dėl arti esančių gamtinių ar pramoninių zonų. Jei sklypas yra šalia miško, parko ar vandens telkinio, jis bus vertingesnis ir gražesnis.
Reljefo Svarba
Žemės sklypo reljefas yra itin svarbi aplinkybė planuojant ateityje statyti pastatus. Todėl, atvykę į vietą, vizualiai apžiūrėkite, ar žemės sklypas nėra akivaizdžiai žemiau ar aukščiau už šalia esančius sklypus, ar jis nėra šlaite, ar paviršiuje nesikaupia vanduo.
Žemės sklypo reljefas yra itin svarbi aplinkybė planuojant ateityje statyti pastatus. Todėl, atvykę į vietą, vizualiai apžiūrėkite, ar žemės sklypas nėra akivaizdžiai žemiau ar aukščiau už šalia esančius sklypus, ar jis nėra šlaite, ar paviršiuje nesikaupia vanduo.
Servitutai
Servituto nustatymo planas rengiamas pavaizduoti servituto ribas valstybinėje koordinačių sistemoje ir vietą žemės sklype, todėl servitutų nustatymo plano sudarymas atliekamas tik sklypams, suformuotiems atlikus kadastrinius matavimus. Jei žemės sklypas suformuotas atliekant preliminarius matavimus, papildomai turi būti atliekami žemės sklypo kadastriniai matavimai valstybinėje koordinačių sistemoje (LKS-94).
Pagal Civilinio kodekso 4.111 straipsnio 1 dalį, servitutas yra daiktinė teisė, suteikianti teisę naudotis svetimu nekilnojamuoju daiktu arba ribojanti daikto savininko teisę naudotis daiktu.
Nekilnojamojo turto registro įstatymo 23 straipsnio 2 dalis nustato, kad kartu su prašymu įregistruoti daiktinę teisę turi būti pateikiami dokumentai, patvirtinantys daiktinių teisių atsiradimą.
Nekilnojamojo turto registro įstatymo 13 straipsnis reglamentuoja daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą įregistravimo sąlygas. Daiktinės teisės ir jų suvaržymai gali būti registruojami tik tuo atveju, kai nekilnojamojo turto registre įregistruotas pats nekilnojamasis daiktas.
Asmuo, norintis įregistruoti servituto teisę, turi pateikti prašymą ir teisės aktų reikalavimus atitinkančius dokumentus, įskaitant notaro patvirtintą sutartį ir žemės sklypo planą.
4.119 straipsnis. 1. Kai kelio servitutu suteikiama teisė važiuoti transporto priemonėmis, papildomai nenustatant galimybės pasinaudoti juo kitais tikslais ir nenustatant naudojimosi juo apribojimų, laikoma, kad tokiu keliu galima važiuoti įvairiomis transporto priemonėmis ir naudotis kaip pėsčiųjų taku. 2. Jeigu nustatant kelio servitutą, suteikiantį teisę važiuoti transporto priemonėmis, nenustatomas kelio plotis ir jo neįmanoma nustatyti pagal anksčiau buvusį kelią, jei toks buvo, laikoma, kad galima naudotis keturių metrų pločio keliu.
Komunikacijos
Pasiteiraukite, ar į žemės sklypą yra atvestas elektros įvadas, vandentiekis ir pan. Būdami žemės sklype galite įsitikinti, ar šie įvadai yra (elektros įvado spinta, šuliniai ir pan.), paprašykite juos parodyti. Pasiteiraukite, kam priklauso komunikacijos, o jei jos yra privati nuosavybė, išsiaiškinkite, ar išspręstas atlygintinumo klausimas, ar pardavėjas turi visus reikalingus sutikimus prisijungti prie komunikacijų.
Pavyzdžiui, pasitaiko atvejų, kai įsigijus žemės sklypą, paaiškėja, kad vandens tiekimas numatomas iš privačiam asmeniui priklausančio vandens gręžinio, o gręžinio savininkas nesutinka tiekti vandens arba reikalauja nepagrįstai didelio mokesčio už tiekiamą vandenį.
Duomenų Tikrinimas Registrų Centre
Pasitikrinkite aktualius Nekilnojamojo turto registre esančius duomenis. Juos galite gauti iš žemės sklypo savininko. Nors Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išraše pateikiama ribota informacija, tačiau ir ji gali suteikti nemažai žinių apie nekilnojamojo turto objektą.
Žemės Sklypo Naudojimo Paskirtis ir Būdas
Jei matote, kad nurodytas žemės sklypo naudojimo būdas neatitinka Jūsų planuojamos statybos, galite susidurti su nenumatytomis kliūtimis. Nors teisės aktai numato galimybę keisti žemės sklypo naudojimo paskirtį ir būdą, bet ne visais atvejais leidžiama tai daryti. Tokiu atveju turite atlikti išsamesnį duomenų tyrimą arba prisiimti riziką, jei Jūsų statybos projekto nebus galimybės įgyvendinti.
Kitos Daiktinės Teisės
Šios teisės yra susijusios su nekilnojamojo daikto valdymu, naudojimu ir disponavimu, todėl yra labai svarbios ir apie jas būtina žinoti prieš įsigyjant nekilnojamąjį daiktą. Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išraše prie kitų daiktinių teisių matote įrašą „kelio servitutas - teisė važiuoti transporto priemonėmis, naudotis pėsčiųjų taku (tarnaujantis)“. Toks įrašas reiškia, kad per Jūsų planuojamą pirkti žemės sklypą kiti asmenys vaikščios ir važiuos transporto priemonėmis.
Specialiosios Žemės Naudojimo Sąlygos
Šios sąlygos reiškia, kad žemės sklype taikomi ūkinės ir kitokios veiklos apribojimai, kurių turinys yra apibrėžtas įstatyme. Pavyzdžiui, jei sklypas patenka į kultūros paveldo objekto ar vietovės teritoriją, joje galios specialiosios žemės naudojimo sąlygos ir bet kokia ūkinė veikla turi būti suderinama su kultūros paveldo apsauga bei vertingųjų savybių išsaugojimu, o tai reiškia, kad statyba gali būti ribojama arba, apskritai, negalima.
Planavimas ir Dokumentai
Detalusis Planas
Detalūs planai galioja neterminuotai arba tol, kol nėra pakeičiami ar pripažįstami netekusiais galios ir jie yra privalomi visiems suplanuotoje teritorijoje veikiantiems fiziniams ir juridiniams asmenims. Taigi, jei žemės sklypas patenka į teritoriją, suplanuotą detaliuoju planu, pirmiausia turėtumėte žiūrėti į šiuo teritorijų planavimo dokumentu suplanuotus ir leidžiamus teritorijos tvarkymo reglamentus, įskaitant užstatymo tankį, intensyvumą, statybos zoną, leidžiamą statinių aukštį ir kt.
Teritorijos Bendrasis Planas
Bendrieji planai (jei parengti) paprastai skelbiami tos vietovės savivaldybės tinklalapyje. Pasitikrinkite į kokią teritoriją patenka Jūsų planuojamas pirkti žemės sklypas, ar toje teritorijoje galima Jūsų planuojama statyba, ar nėra suplanuotos perspektyvinės gatvės ar kitos visuomenės poreikiams reikalingos teritorijos.
Žemės Sklypo Formavimo ir Pertvarkymo Projektas
Jei žemės sklypas buvo suformuotas rengiant žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą, susipažinkite su šio projekto medžiaga. Iš sprendinių brėžinio matysite sklypo ribas, taikomas specialiąsias žemės naudojimo sąlygas, servitutus (nustatytus ir siūlomus nustatyti), žemės naudmenas ir kt.
Sklypo Planas
Žemės sklypo planas yra privaloma ir neatskiriama žemės sandorio dalis. Tai pagal kadastrinius matavimus parengtas brėžinys, kuriame pažymimos žemės sklypo ribos, nurodomas plotas ir nustatomi kadastro duomenys.
Viešai Prieinami Žemėlapiai
Nemažai informacijos apie patį žemės sklypą ir jo gretimybes galima sužinoti iš viešai prieinamų žemėlapių. Juose galite pasitikrinti sklypų ribas, inžinerinius statinius, miškų kadastro duomenis, kultūros vertybių registro duomenis ir kt. Pasirinkę tam tikrą sluoksnį, galite matyti, ar Jūsų planuojamame įsigyti žemės sklype galioja tam tikras režimas.
Statybos Dokumentai
Pardavėjas parduoda žemės sklypą brangiau, nes „su statinio projektu“. Statinio statyba neturint galiojančio statybą leidžiančio dokumento yra savavališka, todėl vien statinio projektas nesuteikia teisės statyti statinio. Taigi, jei perkate žemės sklypą kartu su parengtu statinio projektu, išsiaiškinkite, ar pardavėjas turi ir statybą leidžiantį dokumentą.
Statybos teisinius santykius reglamentuojanti teisinė bazė yra labai dinamiška, reikalavimai statybos darbams nuolat keičiasi, todėl jei perimsite tik statinio projektą, gali būti, kad jo taip ir neįgyvendinsite arba susidursite su įvairiomis laiko ir papildomų finansų pareikalausiančiomis kliūtimis.
TIIIS Sistemos Naudojimas
Siekiant centralizuotai tvarkyti ir vieno langelio principu teikti naudotojams išsamius ir aktualius esamų ir projektuojamų topografijos ir inžinerinės infrastruktūros objektų erdvinius duomenis, buvo sukurta Topografijos ir inžinerinės infrastruktūros informacinė sistema. Ši sistema suteikia sąlygas kurti pridėtinės vertės informacinių technologijų produktus, padidina erdvinių duomenų pasiekiamumą, sutrumpina paslaugų teikimo laiką.
Prisijungimas prie TIIIS
Norint prisijungti prie TIIIS, pirmą kartą reikia jungtis www.planuojustatau.lt per elektroninius valdžios vartus. Jungiamasi kaip “Gyventojas”. Prisijungus pirmą kartą, galima susikurti slaptažodį, kad vėlesni prisijungimai būtų paprastesni.
- Išsivalykite naršyklių podėlį (ang. Cache) ir sausainius (ang.
- Jeigu prisiskirti GKV nepavyksta, galimai Jūsų GKV nėra įtrauktas į Licencijų informacinę sistemą (LIS).
- Kiekvienas erdvinių duomenų tvarkytojas (EDT) turi savo unikalų tvarkytojo identifikacinį numerį.
Geodezininkai ir kiti registruoti www.planuojustatau.lt portalo naudotojai visas užduotis gali rasti skiltyje „Mano e. Jeigu norite priskirti sau, tuomet užduotyje paspauskite “Prisiskirti”.
Lauko „Būsena“ Variantai
- Užduotis sukurta, bet nepriimta.
- Užduotis priimta, laukiamas sprendimas.
- Užduotis priskirta EDT organizacijos darbuotojui.
- Laukiamas veikimo teritorijų prašymo pateikimas arba panaikinimas.
- Inicijuotas veiklos teritorijų pateikimas (atliekama per „ED tvarkytojų administravimas“ skiltį).
- Užduotis įvykdyta.
- Atšaukta automatiškai suėjus terminui.
- Atšaukta savivaldybei priėmus sprendimą anksčiau termino.
- Gaunama savivaldybės derintojui priėmus sprendimą (priimti ar atmesti) anksčiau, nei yra nustatytas vertinimo inicijavimo terminas.
Geodezininkui pateikus topografinį ar inžinerinių tinklų planą derinimui, savivaldybės darbuotojas gauna derinimo užduotį „Priimti ED“.
EDT administratorius mato visas organizacijos užduotis („Integruoti ED", „Priimti ED“, „Vertinti ED“ „Susipažinti su ED“, „Pateikti erdvinius duomenis“). Prie kiekvienos užduoties matosi užduoties vykdytojas (kai jis yra priskirtas).
Nors organizacijos administratorius ir turi galimybę prieiti prie pagrindinių organizacijos nustatymų, prieš kiekvieną nustatymų pakeitimą prašome susisiekti su TIIIS pagrindiniais administratoriais (Statybos sektoriaus vystymo agentūra, VŠĮ). Kai kurie parametrų pakeitimai gali pakenkti duomenų teikimui paslaugose ir kitiems portalo procesams.
Šiuo metu neturime galimybės susekti visų organizacijų nustatymų pakeitimų, todėl tam tikrų nesklandumų atveju, tai gali apsunkinti problemos išsiaiškinimą.
„Neteisingai parinktas EDT“ renkamasi tada, kai pateikto prašymo duomenys nepatenka į savivaldybės ribas. Atmetus prašymą šiuo būdu, jis toliau nebe...