Gyvenamojo nekilnojamojo turto (NT) pirkimas susideda iš keleto svarbių etapų, tačiau bene reikšmingiausias jų yra pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymas pas notarą. Kad šis procesas klostytųsi sklandžiai bei nekeltų nerimo, verta su juo susipažinti iš anksto.
Koks geras jausmas, kai po ilgų ieškojimų ir svarstymų pagaliau surandate idealiai jums tinkantį būstą! Rodos, beliko tik įsikurti... Turbūt jau įsivaizduojate, kaip atrodys jūsų namų interjeras, kur gersite kavą ar sugrįžę po darbų maloniai leisite laisvalaikį. Šiame etape, kol svarstote, kaip įsikelsite ar rinksitės baldus, svarbu pradėti tvarkytis ir būsto pirkimo dokumentus.
Visi be išimties specialistai akcentuoja, kad būstą reikia rinktis pagal poreikį ir pirkti ne tada, kada visi perka, kaip tai vyko, pavyzdžiui, 2020 m. pabaigoje ir 2021-aisiais, o tada kai yra toks poreikis bei galimybės. Jei iki šiol būsimus svajonių namus matėte tik būsto skelbimuose, patariu su jais geriau susipažinti. Pasirinkus būstą, pirmiausia, jį reikia skubiai rezervuoti. Šiandien tai padaryti - labai paprasta. Rezervuoti būstą galite ir žodžiu. Atminkite, jog būsto rezervacija galioja tris (darbo) dienas.
Pagrindiniai Būsto Pirkimo Žingsniai
Ši seka galioja įsigyjant būstą su kreditu.
- Turto išsirinkimas ir apžiūra.
- Finansinės galimybės.
- Planuojamo įsigyti būsto dokumentai.
- Sandorio šalys.
- Preliminarioji sutartis.
- Pagrindinė sutartis.
- Hipotekos sutartis.
- Galutinis atsiskaitymas.
- Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas.
Preliminari Sutartis
Pirkėjui išsirinkus tinkama būsta pasirašoma preliminari pirkimo - pardavimo sutartis. Taip pat, gali būti pasirašoma būsto rezervacijos sutartis ir jos pagrindu sumokamas avansas (paprastai 5000-15000 Eur.) preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymą atidedant rezervacijos sutartyje nurodytam terminui (dažniausiai 1 mėn.). Tuomet, pasirašius preliminarią pirkimo - pardavimo sutartį sumokamas 10-15% dydžio nuo perkamo turto vertės, avansas.
Pasirašius preliminariąją sutartį, jums bus suteikti prisijungimo prie mūsų „YIT Plus“ sistemos duomenys. Svarbu! Preliminarioji sutartis dar nėra galutinis pirkimo-pardavimo sandoris. Pasirašydami preliminariąją sutartį jau galite būti apsisprendę, kaip įrengtą būstą - su daline ar visa apdaila - norėsite įsigyti. Esame paruošę tris apdailos medžiagų variantus.
Pasirašius preliminariąją sutartį reikia pasiruošti pagrindiniam notariniam sandoriui - turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Iki pasirašymo reikės: sumokėti avansą, atlikti turto vertinimą, jei tai nebuvo padaryta anksčiau (vertinimo reikalaus kredito įstaiga), gauti kredito įstaigos raštą dėl paskolos suteikimo.
Per penkias dienas nuo preliminarios sutarties pasirašymo reikia pervesti avansą - mažiausiai 15 proc. Jei būstą perkate su kreditu, visuomet patariu dar prieš pasirašant preliminariąją sutartį banke įsivertinti savo finansines galimybes. Tiesa, verta turėti omenyje, kad kartais susitikimo su banko konsultantu gali tekti palaukti.
Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti. Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.
Svarbiausi Pirkimo Pardavimo Sutarties Aspektai:
- Tikslumas: Visoms sutartims ypač svarbus tikslumas. Būtinai nurodykite datą, vietą, tiksliai identifikuokite turtą ir sandorio šalis.
- Esminės Sąlygos: Įtvirtinkite kainą, notarinės sutarties sudarymo, atsiskaitymo ir patalpų perdavimo terminus.
- Kaina ir Mokėjimo Terminas: Tiksliai įvardinkite turto pardavimo kainą, terminus ir mokėjimų dydžius.
- Trečiosios Šalys: Nurodykite visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises į turtą.
- Šalių Pareiškimai ir Garantijos: Numatykite, kad šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus.
- Baldai ir Daiktai: Pridėkite paliekamų daiktų sąrašą ir sąlygą, kad jie perleidžiami neatlygintinai.
- Patalpų Fotofiksacijos: Pridėkite patalpų ir daiktų fotofiksacijas, atliktas prieš ir po sutarties pasirašymo.
- Terminai: Apgalvokite notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo terminą.
- Pirmasis Mokėjimas arba Avansas: Nustatykite avanso dydį, kuris įpareigotų pardavėją parduoti, o pirkėją - pirkti.
- Notarinės Išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kas dengs notarines išlaidas.
- Pakeitimai: Visi pakeitimai turi būti derinami raštu.
- Sutarties Galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą.
- Turto Perdavimas: Perduoti turtą rekomenduojama tik po pilno atsiskaitymo.
Turto Apžiūra ir Priėmimas
Iki galo užbaigus numatytus statybų darbus, pirkėjui nusiunčiamas pranešimas apie darbų pabaigą ir kvietimas apžiūrėti turtą. Apžiūros metu pasirašomas turto priėmimo - perdavimo aktas. Svarbu paminėti, kad šiame etape perkamo būsto baigtumas turi atitikti preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties priede ‘dalinės/pilnos apdailos aprašymas’ nurodytą būsto baigtumo lygi, tačiau bendro naudojimo patalpos ir gerbūvis gali būti nebaigti, todėl pastato baigtumo lygis gali būti žemesnis nei 100%. Jei turto apžiūros metu pirkėjas pastebi, kad būsto baigtumo lygis neatitinka dalinės/pilnos apdailos aprašyme nurodyto baigtumo lygio ar nustatomi defektai, tuomet tai registruojama ir turi būti pašalinta pardavėjo preliminarioje pirkimo - pardavimo sutartyje nurodytais terminais. Priėmimo - perdavimo akte nurodomas būsto adresas, naujas plotas ir likusi mokėtina suma.
Įsivaizduokime, kad jau visi statybos bei apdailos darbai yra užbaigti. Jūs atvykstate į savo būstą, apžiūrite ir įvertinate atliktų darbų kokybę. Jeigu priekaištų mums neturite, tuomet per 15 kalendorinių dienų pasirašome baigiamąjį atliktų statybos darbų priėmimo-perdavimo aktą.
Kaip reikėtų pasiruošti namo apžiūrai parduodant?
Turto Perdavimo Aktas
Turto perdavimo-priėmimo aktas - tai dokumentas, kuriuo oficialiai užfiksuojamas nekilnojamojo turto perdavimas iš pardavėjo pirkėjui. Šis dokumentas yra nėra teisiškai privalomas, bet mes savo klientams rekomenduojame jį pasirašyti norint išvengti nesusipratimų ateityje. Be to, persirašant komunalinių paslaugų sutartis tiekėjai naujo savininko dažnai prašo pateikti perdavimo priėmimo aktą.
Kas yra turto perdavimo-priėmimo aktas?
Turto perdavimo-priėmimo aktas yra oficialus dokumentas, kuris patvirtina, kad:
- Turtas perduodamas pirkėjui pagal sutarties sąlygas.
- Pirkėjas priėmė turtą, kuris atitinka sutartyje numatytas sąlygas.
- Abi šalys pripažįsta, kad sandoris įvykdytas ir dėl jo nėra pretenzijų.
Šis dokumentas apsaugo tiek pardavėjo, tiek pirkėjo interesus, užtikrina aiškumą ir gali būti reikalingas ginčo atveju.
Kada reikalingas turto perdavimo aktas?
Turto perdavimo-priėmimo aktas būtinas:
- NT pirkimo-pardavimo sandoriuose: Tiek gyvenamosios, tiek komercinės paskirties nekilnojamajam turtui.
- Nuomos ar laikino perdavimo atvejais: Pavyzdžiui, ilgalaikės nuomos sutartyse.
- Dovanų ar paveldėjimo sandoriuose: Siekiant užtikrinti, kad turtas perduotas tinkamai.
Turto perdavimo-priėmimo akto turinys
Tipiniame akte turi būti šie punktai:
- Šalių informacija:
- Pardavėjo ir pirkėjo vardas, pavardė arba įmonės pavadinimas.
- Kontaktinė informacija.
- Perduodamo turto aprašymas:
- Adresas, plotas, paskirtis, unikalus numeris.
- Turto būklės aprašymas (pvz., butas pilnai įrengtas, yra baldai, buitinė technika).
- Perdavimo sąlygos:
- Data, kada turtas perduodamas.
- Šalių susitarimai dėl raktų, dokumentų ir kitų priedų perdavimo.
- Šalių pareiškimai:
- Pardavėjas pareiškia, kad nėra įsipareigojimų tretiesiems asmenims.
- Pirkėjas pripažįsta, kad turtas jam perduotas tinkamos būklės.
- Parašai:
- Abi šalys turi pasirašyti dokumentą. Jei dalyvauja tarpininkai ar liudininkai, jų parašai taip pat gali būti įtraukti.
Praktiniai patarimai pildant turto perdavimo aktą
- Apžiūrėkite turtą prieš pasirašydami: Įsitikinkite, kad perduodamo turto būklė atitinka sutarties sąlygas. Patikrinkite, ar nėra paslėptų defektų, kurie galėtų sukelti ginčų ateityje.
- Nufotografuokite turtą: Pridėkite nuotraukas, ypač jei turtas perduodamas su baldais ar kitais priedais.
- Pasikonsultuokite su teisininku: Jei kyla abejonių dėl akto formuluočių ar turinio, pasitarkite su teisininku.
Kodėl svarbu turėti perdavimo aktą?
- Teisinė apsauga: Aktas užtikrina, kad abi šalys pripažįsta sandorio užbaigimą.
- Ginčų prevencija: Aiškiai nurodytos sąlygos padeda išvengti nesusipratimų.
- Užfiksuoti skaitiklių parodymai: išvengiama ginčų dėl komunalinių mokesčių
Galutinis Atsiskaitymas ir Raktų Perdavimas
Pirkėjui ir pardavėjui pasirašius turto priėmimo - perdavimo aktą, pardavėjas kviečia pirkėją pasirašyti galutinę notarinę pirkimo - pardavimo sutartį. Ši sutartis turi būti pasirašyta ir nuosavybė perduota pirkėjui preliminarioje pirkimo - pardavimo sutartyje nurodytais terminais.
Pasirašius pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį ir pilnai atsiskaičius su mumis, perduodame jūsų buto raktus, būsto naudojimo (eksploatavimo) taisykles ir kitus dokumentus.
Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių. Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju (nepaisant to, ar atsiskaitoma asmeninėmis, ar skolintomis lėšomis), pardavėjas turi tai patvirtinti. Pareiškimo pagrindu notaras išduoda liudijimą apie galutinį atsiskaitymą pagal pirkimo-pardavimo sutartį. Liudijimas yra pagrindas išregistruoti visus apribojimus, susijusius su turtu - pvz., įsiskolinimą, apribojimą disponuoti, įsipareigojimą įkeisti ir pan.
Jei liudijimas nėra išduodamas ir žymos / apribojimai turtui nėra išregistruojami, gyventi jame galima, bet prireikus būstą parduoti, teks šį žingsnį žengti. Tik tuomet gali būti žymiai sunkiai rasti pardavėją ir pareikalauti patvirtinti faktą, įvykusį prieš daug metų.
Atsiskaityti už būstą galima dvejopai - perkant savo lėšomis arba kreditu, pasirašant būsto paskolos sutartį. Jeigu atsiskaitote savo lėšomis, tai padaryti galite ir iki pagrindinės sutarties pasirašymo. Tuomet būsto pirkimo-pardavimo sutartyje bus pažymėta, kad esate pilnai atsiskaitęs už perkamą turtą. Savo lėšomis taip pat galite pilnai atsiskaityti per tris darbo dienas po pagrindinės sutarties pasirašymo.
Pirkėjui pilnai atsiskaičius už turtą, pardavėjas išduoda pirkėjui pažymą, patvirtinančią apie visišką atsiskaitymą su pardavėju. Ši pažyma pristatoma į registrų centro klientų aptarnavimo skyrių ir panaikinama žyma apie įsiskolinimą.
Pagrindinė Sutartis
Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Pirmiausia, dokumentus notarui turi pateikti turto savininkas, kad notaras gautų jo sutikimą turto duomenų tikrinimui, patikrintų juos viešuose registruose bei užtikrintų sandorio teisėtumą.
Notarui reikia pateikti:
- visų pirkėjų asmens dokumentus;
- kredito įstaigos išduotą raštą dėl kredito suteikimo;
- vedybų sutartį (jei pirkėjai yra santuokoje ir tokia sutartis sudaryta);
- įgaliojimą, jei pirkėją atstovauja įgaliotas asmuo;
- mokėjimo nurodymą, kuriuo patvirtinamas pradinio įnašo (kainos dalies) sumokėjimo faktas;
- kitus dokumentus pagal individualią situaciją.
Po sutarties pasirašymo, jums bus perduodami įsigyto būsto raktai ir per sutartą terminą turto nuosavybė bus įregistruojama VĮ „Registrų centras".
Pirkėjas Džiaugiasi Nauju Būstu!
Pasirašius pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį ir pilnai atsiskaičius su mumis, perduodame jūsų buto raktus, būsto naudojimo (eksploatavimo) taisykles ir kitus dokumentus. Jeigu turite papildomų klausimų ar neaiškumų dėl būsto pirkimo, dokumentų tvarkymo etapų, visuomet galite pasikonsultuoti su mūsų specialistais.