Nekilnojamojo turto ekspertai prognozuoja, kad mini butai ateityje vis labiau populiarės. Tačiau tie, kurie skuba įsigyti tokį būstą, gali susidurti su netikėtumais. Aptarsime vieno kambario butų ploto reikalavimus Lietuvoje, tendencijas ir ekspertų nuomones.
Minimalūs Reikalavimai Buto Plotui
Lietuvos teisės aktai nustato minimalius reikalavimus buto plotui. Būtent šiame dokumente yra nurodoma, kad vonios kambario kartu su tualetu plotas bute turėtų būti bent 4 kv. m.
Bent vieno kambario plotas turėtų siekti 16 kv. m, o naudingasis buto plotas vienam žmogui turėtų būti ne mažesnis kaip 14 kv. m. Tai reiškia, kad butas, kuriame yra tik vonios ir vienas gyvenamasis kambarys, turėtų būti bent 20 kv. m ploto.
Mini Butai: Kas Tai?
Anot „Capital“ partnerio ir nekilnojamojo turto eksperto Manto Mikočiūno, mini butais dažniausiai tampa padalytos didelės patalpos, kurios nebūtinai yra gyvenamosios paskirties, o jų plotas dažniausiai svyruoja nuo vos 12 kv. m iki maždaug 20 kv. m.
„Padalinus tie atskiri vienetai kadastriškai įgauna atskirus unikalius vienetus ir juos galima parduoti kaip atskirus daiktus. Kartais netgi būna tokių atvejų, kai parduodama dalis didelio daikto. Bankai gana skeptiškai žiūri į tokių daiktų finansavimą“, - akcentuoja M. Mikočiūnas.
Bendrovės „Citus“ analitikė Laura Markevičiūtė taip pat sutinka - neretai mini butais tampa visai ne butai ar kitokie būstai, skirti gyvenimui. „Tokie būstai paprastai yra orientuoti į trumpalaikę nuomą arba skirti investicijai, kurios tikslas tas pats - trumpalaikė nuoma. Žmonės, besinuomojantys tokius butus, jiems kelia labai žemus reikalavimus. Atvejų, kai statytojai ar vystytojai siūlo mini butus, pasitaiko, tačiau mažesnių, nei reikalauja statybų reglamentas, matyti neteko“, - sako L. Markevičiūtė.
Į tai dėmesį atkreipia ir M. Mikočiūnas.„Galbūt jis ten gyvens, galbūt kažkokią veiklą vykdys. Pardavėjas sako - tai jau yra ne mano reikalas ir naujasis savininkas spręs, ką su tomis patalpomis daryti. Jis tai parduoda kaip administracinės, komercinės paskirties patalpas. Gyvenamosios paskirties patalpos tokiu atveju dažnai turi kažkokias bendrojo naudojimo patalpas. Tai dažnai būna bendrabutis“, - sako M. Mikočiūnas.
„Nors kai kurie negyvenamosios paskirties pastatai ir patalpos (pvz., kūrybinės dirbtuvės) yra parduodami kaip gyvenamosios patalpos, visgi jų oficiali paskirtis nėra gyvenamoji ir pagal Lietuvos teisės aktus jie nėra laikomi gyvenamaisiais“, - akcentuoja L. Markevičiūtė.
Finansavimo Ypatumai
„Luminor“ nuotolinių pardavimų privatiems klientams vadovė Regina Ungulaitienė nurodo, kad bankas butus su kita negu gyvenamąja paskirtimi priima įkeisti tuo atveju, jeigu tai yra loftų tipo, t. y. Jeigu paprastai bankai sutinka finansuoti 85 proc. „Šį turtą finansuojame 75 proc. santykiu, jeigu baigtumas ne mažesnis nei 80 proc. ir kai turtas atitinka dalinės apdailos reikalavimus. Atkreipsiu dėmesį, kad nefinansuojame loftų tipo butų, jeigu jų paskirtis yra gamybinė. Taip pat atsargiau vertiname buto finansavimą, jeigu paskirtis gyvenamoji, tačiau daugiabučio, kuriame yra butas, paskirtis yra gamybinė arba administracinė. Visas situacijas vertiname individualiai“, - akcentuoja R. Ungulaitienė.
Kaip sako M. Mikočiūnas: „Labai svarbu, kaip kaimynai žiūri į atsiradusius naujakurius. Dažnai jie net nežino, kad toks projektas rengiamas ir kad ten kažkas gyvens. Kai jie pradeda gyventi ir vieni kitiems maišyti - tam gyventojui trukdo tie servisai, o tiems servisams - tie gyventojai, natūraliai jų keliai susikerta. Pasitaiko atvejų, kai kaimynai netgi nuginčija sandorius ir tų patalpų padalijimą į atskirus vienetus“, - sako M. Mikočiūnas.
L. Markevičiūtė pabrėžia, kad tokiose patalpose gali nukentėti ir gyvenimo kokybė. „Taip pat tokioms patalpoms galioja didesni nekilnojamojo turto mokesčiai. Ir parduoti tokį būstą gali būti sunkiau, nes tam tikra prasme tai yra gudravimas, dėl kurio galų gale nukenčia pirkėjas ir gyventojas, o pakeisti tokių būstų paskirtį itin sunku“, - nurodo L. Markevičiūtė.
Nepaisydami šių sunkumų, LRT.lt pašnekovai neabejoja - ateityje tokie butai populiarės. Negana to, gali būti, kad teks keisti ir statybos reglamentą, kuriuo remiantis ir mažesni nei 20 kv. m butai galėtų būti statomi.
„Vienareikšmiškai nei teisčiau, nei ginčiau juos bet kokia kaina, kad jie daro tik tai, kas rinkoje aktualu, nežiūrėdami statybinių reikalavimų. Manau, kad visa tai turėtų eiti koja kojon ir statybinis reglamentas, reikalavimai turėtų keistis adekvačiai, kartu su rinkos poreikiais“, - įsitikinęs M. Mikočiūnas.
Mažo buto interjeras | Small apartment | Interior Design
Žiūrėkite video apie mažo buto interjero dizainą:
Būsto Ploto Mažėjimo Tendencijos
NT ekspertai jau ne vienus metus pastebi tendenciją, kad perkamo būsto plotas mažėja. Kaip teigia L. Markevičiūtė, Registrų centro duomenys rodo, kad per pastarąjį dešimtmetį bet kokio kambarių skaičiaus perkamų butų vidutinis plotas sumažėjo 11,5 proc. - nuo 58,6 kv. m iki 51,9 kv. m.
„Ober-haus“ statistika rodo, kad 2003 m. vidutinis buto plotas Vilniuje siekė 64,3 kv. m, o 2019 m. šis skaičius nukrito iki 50,8 kv. m. Kaip rodo bendrovės „Ober-haus“ statistika, pastaraisiais metais net 37 proc.
M. Mikočiūnas pastebi, kad pasikeitė ne tik pirkėjų poreikiai, bet ir įpročiai: „Jeigu mums reikalingas miegamasis, jis reikalingas tiek, kad tilptų lova ir spinta. Mes ten neleidžiame laiko, mes ten ateiname pernakvoti.“
Vidutinis buto plotas Vilniuje
| Metai | Vidutinis plotas (kv. m) |
|---|---|
| 2003 | 64,3 |
| 2019 | 50,8 |
L. Markevičiūtė teigia: „Individualūs reikalavimai būsto plotui visada bus apibrėžti konkrečios situacijos ir poreikių. Mes palaikome komfortišką kasdienį gyvenimą ir šio komforto poreikio diktuojamus reikalavimus būstui, tačiau, renkantis namus, be ploto, galioja daugiau faktorių.“
Mini Butų Perspektyvos
„Tankėjant ir plečiantis miestui, augant būsto ir žemės kainoms, didėjant gyvenimo intensyvumui, keičiantis pačiam gyvenimo būdui, tokių būstų paklausa turėtų augti. Iš kitos pusės, atsirandant naujoms būsto formoms, tokioms, kaip bendrojo gyvenimo erdvės, vadinamasis kolivingas, didėjant jų patrauklumui ir paslaugų, kurias galima gauti kartu, spektrui, būtent jos turėtų pritraukti nemažą dalį ypač mažų būstų auditorijos“, - įsitikinusi L. Markevičiūtė.
Vis dėlto LRT.lt pašnekovai pastebi, kad nors mini butai skelbimuose atsirasti pradėjo vos prieš porą metų, ir dabar jie domina ne tuos, kurie ieško pirmojo savo būsto. Šie dažnai ieško būsto, kuris atneštų didelę grąžą, o nuomininkai nuomojamam būstui nekelia tokių didelių reikalavimų, kokius keltų įsigydami nuosavą.
„Nuomininko poreikiai daug mažesni nei pirkėjo, kuris perka būstą sau. Dėl to čia matyčiau didelį skirtumą. Jeigu žmogus rinktųsi pirkti sau, jis turbūt natūraliai įsivertintų daugiau dalykų, nuspręstų, ko reikia, pasižiūrėtų į tai ne tik kaip į stogą virš galvos, bet ir kaip į savo pinigų investiciją“, - svarsto M. Mikočiūnas.
Jeigu vis dėlto pasirenkama investuoti, skaičiuoja M. Mikočiūnas, santykinė grąža, įsigijus mini butą, turėtų būti didesnė. „Pavyzdžiui, 30 kv. m butą galime įsigyti už 70 tūkst. eurų, įrengtą naujos statybos tokį mini butą galima nusipirkti už daugiau kaip 50 tūkst. eurų. Vieną išnuomosime už 350, kitą - už 300 ar 320 eurų. Tai ta kaina bus truputį didesnė, bet mažiau nei pirkimo kaina“, - tvirtina M. Mikočiūnas.
NT ekspertai pastebi, kad statyti vis mažesnius butus - ekonomiškai logiška. Remiantis „Ober-haus“ duomenimis, per penkerius metus Vilniuje pastatyta beveik 20 tūkst. naujų butų, kurių plotas užima kiek daugiau nei 1 mln. kv.
Išsamų vertinimą geriausiai gali atlikti NT vertintojai ir ekspertai, tačiau ir savarankiškai renkantis gyvenamąjį plotą galima vadovautis šiais vertinimo kriterijais:
- Kiek būstas atitinka daugumos paklausą? Šiuo metu rinkoje paklausiausi yra 2 arba 3 kambarių butai. Šeimos renkasi trijų kambarių, o jauni žmonės dažniausiai ieško dviejų kambarių buto. Taip pat pastebima tendencija, kad vis daugiau pirkėjų gali sau leisti įsigyti didesnio ploto butus. Tai reiškia augančią perkamąją galią, kuri NT rinkoje vertinama pirkėjų gebėjimu įpirkti vis didesnio ploto NT vienetą.
- Būsto suplanavimas Racionalus būsto suplanavimas yra toks, kuriame protingai išnaudotas kiekvienas kvadratinis metras, sukuriant daugiau patalpų mažesniame plote. Pavyzdžiui, 2 kambarių bute, kurio plotas yra 32 kv. m, kiekviena vieta ir detalė turėtų būti kruopščiai apgalvota ir, prireikus, pritaikyta transformuoti. Tokią galimybę sukuria stumdomosios pertvaros, racionalus santechnikos prietaisų ir baldų išdėstymas, sieninių spintų nišos, pereinamųjų erdvių eliminavimas. Likvidumui įtakos turi ir tai, ar būstas išdėstytas per 1, ar per 2 aukštus. Pastarasis variantas mažiau patrauklus, nes laiptai užima nemažai erdvės, kambariai dviejų aukštų būstuose dažniausiai yra nestandartiškai suplanuoti. Patalpų suplanavimo ypatumai lemia būsimą likvidumą: kuo standartiškesnis buto planas, tuo didesnė tikimybė, kad butas atitiks kito pirkėjo poreikius.
- Langų išdėstymas pagal pasaulio kryptis Natūralios šviesos kiekis bute didžiąja dalimi priklauso nuo to, į kurią pasaulio pusę nukreipti langai. Lietuviai labiausiai vertina į vakarus orientuotus butus, nes mūsų regione ilgiausiai šviečia vakarinė saulė. Tiesa, jeigu miegamojo kambario langai žiūri į vakarus ar pietus, greičiausiai juos teks pridengti naktinėmis užuolaidomis, nes kambarys labai greitai įšils nuo saulės spindulių. Rytinė pusė yra neutraliausia, nes ryte saulė ne tokia kaitri, be to, šviečia trumpiau negu vakarinė. Įprastai manoma, jog šiaurinė kryptis - mažiausiai vertinama, tačiau pastebima, kad jei bute yra kelios langų kryptys, lietuvių nebebaugina miegamųjų kambarių šiaurės kryptis.
- Vaizdas pro langus Visi tikisi gražaus vaizdo pro namų langus, pageidauja, kad panoramos neužstotų kitas pastatas, nebent tai būtų Gedimino pilis. Geriausiai vertinami vaizdai - parkas arba miškas. Beje, patrauklus vaizdas pro langą gali visiškai eliminuoti langų krypties pagal pasaulio šalis kriterijų. Net jeigu visi buto langai žiūri į šiaurę, bet fone matoma upė, toks butas bus paklausus. Įprastai toks malonus akiai vaizdas papildomai kainuoja 5-10 proc. buto kainos.
- Pastato, kuriame perkamas būstas, kokybė
- NT likvidumas didžiąja dalimi susijęs su pasirinkto objekto statybos metais bei naudojamų medžiagų ir inžinerinių sprendimų kokybe.
- Naujos statybos ar renovuotame daugiabutyje esantis butas bus patrauklesnis už senos statybos namą. Būsto likvidumą augina ir vidaus apdaila, liftai, automobilių stovėjimo aikštelė, sandėliukai, vidinis kiemas.
- Būsto likvidumą didina ir įdiegtos inžinerinės sistemos - gyventojai teigiamai vertina šildymą, turintį individualią apskaitos sistemą. Taip pat dabar vis labiau populiarėja grindinis šildymas, nes taip sutaupoma radiatorių užimama erdvė. Svarbu atkreipti dėmesį į vėdinimo sistemą - rekuperacinė sistema yra geriau vertinama nei natūrali. Rekuperatoriai užtikrina, kad šiluma nebus išleidžiama į orą vėdinant patalpas šaltuoju metų laiku.
- Pastato aplinka ir kaimynystė NT ekspertai pastebi, kad būsto ieškančioms šeimoms rūpi tiek paties buto kokybė, tiek šalia jo esanti aplinka bei žaliosios erdvės. Vienas iš pagrindinių prioritetų šeimai yra galimybė turėti saugų kiemą. Dar jos domisi, ar norint praleisti laisvalaikį gamtoje reikės ieškoti žaliųjų zonų, ar pavyks patogiai jas pasiekti pėsčiomis ar dviračiu. Tuo tarpu šeimų dar nesukūrusiems žmonėms svarbu, kad namų aplinka būtų rami, estetiška, jie vengia gyventi šalia triukšmingų vietų. Dar likvidumą augina aplink konkretų būstą sukurta infrastruktūra ir jį supanti aplinka. Vieta, kurią galima lengvai pasiekti automobiliu ir visuomeniniu transportu, kur netoliese yra prekybos centras, darželis ir mokykla, sporto zonos, sulauks didesnio susidomėjimo. Net ir tokios detalės kaip stovėjimo vieta svečių automobiliui ar netoli plytintis parkas daro būstą patrauklų gyventi, taigi ir pakelia jo vertę.
- Vieta Vienas svarbiausių likvidumo požymių - būsto lokacija. Didžiuosiuose šalies miestuose: Vilniuje, Kaune ar Klaipėdoje, būstas bus kur kas likvidesnis už esantį nedideliame miestelyje. Tai atspindi ir nemenkas būstų kainų skirtumas didmiesčiuose ir regionuose. Kadangi miestuose sukuriama daugiausia ekonominės vertės, pritraukiama daugiausia investicijų ir yra daug gerai apmokamų darbo vietų, čia būsto vertė išlieka aukštesnė. Būsto vertė skirtingose miesto vietose taip pat skiriasi. NT centrinėje miesto dalyje visada yra paklausesnis už esantį miegamajame rajone ar miesto pakraštyje. Investicija į NT miesto centre yra laikoma viena saugiausių, nes čia įsikūrusių objektų paklausa visada išlieka didelė.
- Vietovės potencialas Renkantis butą reikėtų atkreipti dėmesį ir į vietos plėtros potencialą, nuo kurio didžiąją dalimi priklausys ir ten jau iškilusių pastatų likvidumas. Dabar 5 metų perspektyvoje nemažai vystymo projektų numatoma Šnipiškėse, Paupyje, Naujininkuose. Labai gerai vietovės potencialą iliustruojantis pavyzdys yra Naujamiesčio rajono transformacija Vilniuje. 2000 m. už kv. m. Dabar Vilniaus miesto kontekste tai viena paklausiausių vietų gyventi. Buto kaina Naujamiesčio senos statybos daugiabutyje jau siekia 1 200 Eur už kv. m, o naujos statybos bute (tik su daline apdaila) prasideda nuo 1 650 Eur. už kv. m.
- Kainos tvarumo indeksas Galiausiai svarbu pažymėti, kad likvidus būstas dar nereiškia, kad už jį turite permokėti ar galite prašyti sumos, kuri būtų gerokai didesnė negu rinkoje vyraujančios vidutinės kainos. Tačiau kuo būstas turės daugiau anksčiau išvardytų likvidumo požymių, tuo būsite tikresni, kad jo vertė atitiks NT rinkos augimą. O prireikus būstą parduoti, už jį galėsite tikėtis ne mažesnės nei tuo metu rinkoje vyraujančios kainos. Konkretaus būsto rinkos kainą galima įvertinti tvarumo indeksu, kuris šiemet pasiūlytas ir Lietuvos rinkoje. Pradinėje įsigijimo stadijoje indeksas iškart leidžia pirkėjui įsivertinti kainą ir, jei ji yra tvari, tai padidina tikimybę, kad to būsto vertė ateityje augs.
tags: #kambariu #butas #daugiabucio #namo