Miško ir žemės ūkio paskirties žemės kainų skirtumai Lietuvoje

Valstybinė duomenų agentūra neseniai pasidalijo naujausiais žemės ūkio paskirties sklypų pardavimo ir nuomos kainų rodikliais. 2024 m. tiek nuomos, tiek pardavimo kainos kone visose savivaldybėse stabiliai kilo. Aptarkime, kokie yra pagrindiniai skirtumai tarp miško ir žemės ūkio paskirties žemės kainų, įsigijimo galimybių ir kitų svarbių aspektų.

Žemės ūkio paskirties žemės kainos:

2024 m. Valstybinės duomenų agentūros surinkta informacija byloja, kad Pasvalio rajono savivaldybėje žemės ūkio paskirties sklypą galima parduoti brangiausiai. Už 1 ha čia galima gauti 8 584 Eur. Panašiai įvertinta žemė ir Joniškio rajono savivaldybėje - 8 536 Eur/ha. Toliau rikiuojasi dvi Suvalkijos savivaldybės - Šakių rajono ir Marijampolės. Jose žemės ūkio paskirties žemės sklypų kainos atitinkamai pasiskirsto 8 186 Eur/ha ir 7 299 Eur/ha. Tuo tarpu Druskininkų savivaldybėje žemė įvertinta mažiausiu įkainių - vos 2 639 Eur/ha. Tai beveik 3,3 karto mažiau nei Pasvalio rajone.

Brangiausiai už žemės ūkio paskirties žemės sklypų nuomą moka Skuodo rajono ūkininkai. Už 1 ha nuomininkai suploja po 352 Eur. Šiek tiek mažiau - 317 Eur/ha - moka Marijampolės savivaldybės ūkininkai. 300 Eur už ha ribą perkopė ir Lazdijų rajono savivaldybė. Čia sklypo nuoma svyruoja apie 304 Eur/ha. Druskininkų savivaldybėje už ha žemės ūkio paskirties žemės sklypo nuomą gali paprašyti tik 33 Eur. Net 100 Eur už ha nemoka ir Utenos rajono bei Varėnos rajono savivaldybių ūkininkai.

Vertinant tiek žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo, tiek ir nuomos kainų pokyčius 2023 m. ir 2024 m. didžiausi šuoliai fiksuoti Plungės rajono savivaldybėje. Plungiškiai 2023 m. žemę parduoti galėjo už 3 907 Eur/ha, o 2024 m. suma šoktelėjo iki 5 085 Eur/ha. Jonavos ir Kaišiadorių rajonų savivaldybėse žemės pardavimo kainos kilo, tačiau nuomos drastiškai smuko. Jonaviečiai 2023 m. už ha žemės ūkio paskirties žemės sklypo nuomą gavo 657 Eur, o 2024 m. jau tik 234 Eur. Kaišiadorių rajono gyventojai nuo 500 Eur/ha 2023 m.

Miško žemės kainos ir ypatumai

Miško vertinimas dažniausiai remiasi sklypo parametrais, medyno kokybe ir realiais darbų kaštais. Didesnis tūris ir „vertingesni“ sortimentai (rąstai vs. malkos) lemia didesnę kainą. Miško kainą dažniausiai lemia medyno rūšys, amžius, tūris, privažiavimas, reljefas ir apribojimai. Taip pat svarbu, ar parduodate su žeme, ar tik kirtimui - tuomet vertinama skirtingai.

Miškas - tai žemės plotas, kuriame vyrauja medžiai. Visame pasaulyje naudojami šimtai miško apibrėžimų, įskaitant tokius veiksnius kaip medžių tankis, medžių aukštis, žemės naudojimas, teisinė padėtis ir ekologinė funkcija. Miškai teikia ekosistemų paslaugas žmonėms. Pavyzdžiui, miškas gali būti auginamas su tikslu vėliau jį iškirsti. Mediena labai vertinga pramonėje, nes iš medienos yra daug gaminama: įvairiausi mums reikalingi baldai, statybinės medžiagos, popierius, vaikų žaislai ir žinoma mediena išlieka populiari šildant namus ar kitas patalpas.

Jei svarstote galimybę įsigyti miško žemės, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

• Sklypo parametrai: Plotas, vieta, privažiavimas, reljefas.
• Medyno kokybė: Rūšys, amžius, tūris.
• Apribojimai: Miško kategorija, kirtimų galimybės.

Parduodant mišką su žeme pirkėjui pereina sklypo nuosavybė, o parduodant be žemės dažniausiai parduodama teisė iškirsti medieną, žemė lieka savininkui. Pardavimas kirtimui labiau orientuotas į medienos vertę ir kirtimo galimybes, o su žeme - į sklypo ir investicinę vertę.

Pavyzdys: Parduodamas 0,4700 ha dydžio miškų ūkio paskirties žemės sklypas Švenčionių rajono savivaldybėje, Karklinės vietovėje, vykdant antstolių varžytynes. Esminė objekto savybė yra tai, kad žemės sklype, nepaisant jo paskirties, šiuo metu auga pavieniai medžiai ir krūmai, kadangi miškas buvo plynai iškirstas. Pradinė kaina lottoje yra fiksuota ir sudaro 496 EUR. Tai padidina investicinį potencialą, leidžiant atnaujinti žemės naudojimą pagal tinkamą paskirtį. Privažiavimas prie parduodamo turto užtikrinamas lauko keliu. Sklypo unikalus numeris 4400-0989-8646, kadastrinis identifikavimo numeris 8650/0001:171. Pardavimo teisės apribojimas - turto areštas. Sklypas yra Švenčionių r. sav., Pabradės seniūnijoje, Karklinės vietovėje.

Miško kainos skaičiuoklė:

Jei galvoje vis sukasi mintis „parduodu mišką, kokia jo vertė?“, galima naudotis miško kainų skaičiuokle. Skaičiuoklė lengvai naudojama ir yra suprantama kiekvienam. Preliminarų atsakymą dėl kainos matysite iš karto. Miško kainos skaičiuoklė pateikia tik apytikslę miško kainą, o norint sužinoti tikslią miško vertę, reikia kreiptis į įmonę kuri teikia miško vertinimo paslaugas. Atsakymą galite gauti net per 24 valandas. Ši paslauga nieko nekainuoja. Taip galima sužinoti, kokią vertę turi sklypas. Tai padeda orientuotis dėl sklypo kainos tiems, kas neturi supratimo. Operatyviai dirbančios įmonės miško vertę nustato labai greitai, tad dažniausiai nereikia ilgai laukti.

Vertinant miško sklypą bus vertinama žemės kokybė, sudėtis. Taip pat, svarbus klausimas kokiu tikslu miškas parduodamas ar visas su žemės sklypu ar tik išsikirtimui. Miško sudėtis. Svarbu kokie medžiai auga sklype, ar dominuoja spygliuočiai ar miškas mišrus. Nauda. Svarbu įvertinti, kokią naudą duos miškas. Nustatant miško kainą svarbus miško amžius, nuo to priklauso ar į mišką reikės daug investuoti ar ne, ar bus reikalinga sodinti papildomus medžius, kuriems užaugti prireiks daug metų. Kokybė. Miško kainai didelę įtaką turi miško žemės derlingumas. Derlingoje žemėje medžiai auga greičiau, tad tai svarbus veiksnys lemiantis kainą. Pagrindinis parametras, kuris padės greičiau nustatyti miško sklypo kainą yra kadastrinis sklypo numeris. Pagal jį galima identifikuoti pagrindinius sklypo veiksnius, lemiančius kainą.

Svarbu: Prieš perkant ar parduodant miško žemę, rekomenduojama gauti kelis miško supirkimo pasiūlymus ir palyginti ne tik kainą, bet ir sąlygas. Skaičiuoklės ar orientacinės kainos padeda suprasti intervalą, bet reali miško vertė paaiškėja, kai pirkėjai įvertina konkretaus sklypo situaciją.

Nacionalinės Žemės Tarnyba (NŽT) ir miško įsigijimas

Šiuose procesuose dalyvauja ir Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT), teisės aktų nustatyta tvarka išduodama įvairias pažymas ir sutikimus. Pavyzdžiui, per 2025 m. buvo gauta 7418 prašymų įsigyti mišką. Todėl siekdama aiškumo, NŽT primena pagrindinius aspektus, susijusius su miško įsigijimu.

Miško pardavėjas, nusprendęs parduoti savo mišką, pirmiausiai jam patogiu būdu turi pateikti NŽT pranešimą dėl sprendimo parduoti mišką. Pranešimo formą ir informaciją apie jos pateikimo būdus galima rasti čia.

NŽT apie parduodamą miškų ūkio paskirties žemės sklypą informuoja visus asmenis, turinčius pirmumo teisę įsigyti parduodamą miško žemės sklypą.

Ne vėliau kaip per 30 darbo dienų nuo pirmumo teisę turinčių asmenų informavimo, NŽT miško pardavėjui išduoda pažymą, kad miškas turėtų būti parduodamas pirmumo teisę turinčiam ir jį pirkti sutikusiam asmeniui arba asmenims, nurodytiems pažymoje.

Kai pirkti parduodamą mišką pirmumo teise pageidauja keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys, pardavėjui išduodamoje pažymoje išvardijami visi vienodą pirmumo teisę turintys asmenys, ir miško savininkas pats nusprendžia, kuriam asmeniui arba asmenims (kai parduodama keliems asmenims bendrosios nuosavybės teise) pasiūlytomis sąlygomis parduoti mišką.

Jeigu nė vienas pirmumo teisę turintis asmuo nepareiškia noro ar sutikimo pirkti parduodamą mišką, tai pažymima NŽT išduodamoje pažymoje. Tokiu atveju pardavėjas turi teisę parduoti mišką bet kuriam kitam savo pasirinktam asmeniui, tačiau tik už tą pačią kainą ir tomis pačiomis sąlygomis, kurios buvo nurodytos pranešime apie sprendimą parduoti mišką. Jei miškas parduodamas už mažesnę kainą ar kitomis sąlygomis, privaloma pateikti pakartotinį pranešimą.

Jeigu asmuo gavo informaciją iš NŽT dėl parduodamo miško, reiškia jis patenka į asmenų, turinčių pirmumo teisę įsigyti parduodamą mišką, sąrašą. Gavęs informaciją iš NŽT apie parduodamą mišką, asmuo turi pateikti NŽT sutikimą pirkti mišką. Informacija apie asmenį, sutinkantį pirkti parduodamą mišką, įrašoma į aukščiau minėtą miško pardavėjui išduodamą pažymą.

Asmuo, įrašytas į pažymą, privalo kreiptis į NŽT ir pateikti prašymą dėl sutikimo įsigyti mišką išdavimo. Prašymo formą ir informaciją apie jo pateikimo būdus galima rasti čia. Atkreipiame dėmesį, kad nuo šių metų prašymo formoje būtina nurodyti įsigyjamo miškų ūkio paskirties žemės sklypo unikalų numerį, o ne kadastro numerį.

Prašymus NŽT pateikti patogiausia elektroniniu būdu per Elektroninius valdžios vartus (www.epaslaugos.lt).

NŽT patikrina prašyme nurodytą informaciją, įrodančią, kad asmeniui įsigijus parduodamą mišką jam, kartu su susijusiais asmenims, priklausantis miško bendras plotas nebus didesnis kaip 1500 ha.

Patikrinusi dokumentus NŽT miško pirkėjui išduoda sutikimą įsigyti mišką. Nustačius, kad bendras turimas miško plotas bus didesnis kaip 1500 ha - sutikimas neišduodamas ir asmeniui neleidžiama pirkti siūlomo miško.

Pirkti mišką neturint tam pirmumo teisės galima tik tuo atveju, jeigu visi asmenys, turintys pirmumo teisę, atsisakė pirkti siūlomą mišką, ir tik už tokią kainą, kuri yra nurodyta pirminiame pardavėjo pranešime. Toks pirkėjas taip pat turi gauti sutikimą įsigyti mišką.

Taigi miško pardavėjui turint NŽT išduotą pažymą, o miško pirkėjui turint NŽT išduotą sutikimą, asmenys gali kreiptis į notarą dėl miško žemės pirkimo-pardavimo sandorio įteisinimo.

Miško dovanojimo ir miško paveldėjimo atveju į NŽT privalo kreiptis tik asmuo, kuriam yra dovanojamas miškas ar kuris mišką paveldi. Kaip ir miško pirkimo atveju, NŽT būtina pateikti prašymą dėl sutikimo įsigyti mišką. NŽT patikrina prašyme nurodytą informaciją, įrodančią, kad asmeniui įgijus mišką jam, kartu su susijusiais asmenims, priklausantis miško bendras plotas nebus didesnis kaip 1500 ha.

Paveldėtos žemės pardavimas ir mokesčiai

Jei domitės žemės pardavimo brokerių paslaugomis, apie tai plačiau skaitykite sekančiame mano straipsnyje žemės sklypų pardavimas . Jei svarstote galimybę pardavėjo darbo imtis patys, tuomet apie viską papasakosiu plačiau. Čia sužinosite, kokia gali atsirasti mokestinė prievolė pardavus iš tėvų paveldėtą žemę bei kaip pasinaudoti įstatymų taikomomis išimtimis.

Jei žemės sklypą ketinate įgyti dovanojimo būdu - plačiau apie tai kviečiu skaityti šiame straipsnyje: Žemės ūkio paskirties žemės dovanojimas.

Kada galima parduoti paveldėtą žemę ar mišką?

Jokio termino apribojimo paveldėtos žemės ar miško pardavimui nėra. Parduoti iš tėvų paveldėtą žemę ar kito artimo giminaičio galite iš karto po to, kai turtas bus įregistruotas Jūsų nuosavybe. Jei esate turtą paveldėję iš pirmos eilės giminaičių, tuomet ir gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tikriausiai išvengsite. Apie GPM mokestį kalbėsime tolimesniame straipsnyje.

Mokesčiai pardavus paveldėtą žemę

Paveldėtos žemės pardavimas turi tam tikrą specifiką, todėl gali atsirasti prievolė sumokėti papildomus sandorio mokesčius. Nors procesas ir eiliškumas bus tas pats ir prireiks tokių pačių dokumentų kaip ir įprastai parduodant žemę. Verta žinoti, kad net iš tėvų paveldėta žemė ar miškas gali būti apmokestinami gyventojų pajamų mokesčiu (GPM), jei turtas parduodamas jo neišlaikius 10 metų ir nebuvo pasinaudota įstatymų numatyta išimtimi.

Paveldimo turto mokestis - kada taikomas?

Jei nesate pirmos eilės giminaitis žmogui, iš kurio paveldėjote žemę, turėsite sumokėti paveldimo turto mokestį:

• 5 proc. GPM, jei apmokestinamoji vertė ne didesnė už 150 000 eurų;
• 10 proc. GPM, jei apmokestinamoji vertė didesnė už 150 000 eurų.

Pirmos eilės giminaičiais laikomi: sutuoktiniai, vaikai, tėvai, seneliai, broliai, seserys, vaikaičiai bei įvaikiai.

Gyventojų pajamų mokestis (GPM) po turto pardavimo

Gyventojų pajamų mokestis (GPM) nustatomas pagal skirtumą, kuris gaunamas iš gautų žemės ar miško pardavimo pajamų atėmus turto įsigijimo kainą (ji nurodoma paveldėjimo teisės liudijime, dovanojimo sutartyje arba pirkimo - pardavimo sutartyje). Jei tai paveldėtas turtas, iš jo pardavimo kainos atimti reikia paveldėjimo teisės liudijime nurodytą žemės sklypo kainą, arba turto vertintojų nurodytą sumą (paveldėjimo atveju). Pajamos už parduotą žemės sklypą deklaruojamos iki kitų metų gegužės 2 dienos. Šis mokestis taikomas, jei turtas neišlaikytas nuosavybės teise 10 metų ir nėra taikomos mokesčių išimtys.

Jei norite parduoti 10 ar daugiau metų išlaikymą paveldėtą turtą, gyventojų pajamų mokesčio (GPM) išvengsite.

Taigi, po to, kai susitvarkote nekilnojamo turto paveldėjimo dokumentus, galite:

• palaukti 10 metų ir parduoti žemę bei nemokėti gyventojų pajamų mokesčio;
• parduoti žemę ir nelaukti 10 metų termino. Jei gausite didesnę sumą, nei nurodyta paveldėtos žemės vertė paveldėjimo metu (su retrospektyviniu nekilnojamojo turto vertinimu), tuomet teks susimokėti pelno mokestį.

Mokesčiai taikomi tiek nuolatiniams Lietuvos gyventojams, tiek ir laikinai gyvenantiems. Tam tikrais atvejais mokesčių mokėti nereikės, net ir nesulaukus 10 ar daugiau metų.

Gyventojų pajamų mokestis netaikomas:

• mirus vienam sutuoktiniui, o kitam paveldėjus jo turto (įgyto santuokos metu) dalį;
• turtą paveldėjus vaikams, tėvams, globėjams, globotiniams, seneliams, broliams, seserims, įvaikiams;
• norint pasinaudoti šia įstatymų išimtimi - reikalingas retrospektyvinis turto vertinimas parduodant, jei paveldėjimo priėmimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas paveldėjimui.

Iš tėvų paveldėta žemė ar kitas nekilnojamas turtas yra turtas paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių. Jums bus taikoma išimtis pagal įstatymą. Tuo atveju, kai norite pasinaudoti šia išimtimi, paveldėjimo priėmimo metu reikia atlikti turto vertinimą ir jį pateikti notarui, pas kurį kreipėtės dėl paveldėjimo priėmimo. Jei praleidote šį etapą, tuomet paveldėtos žemės, miško ar kito turto pardavimo metu reikia atlikti retrospektyvinį turto vertinimą.

Šis vertinimas yra atliekamas atgalinei, paveldėjimo datai. Taigi, jei žemę paveldėjote prieš 7 - 9 metus, tikėtina, kad turto vertintojas negalės Jums žemės įvertinti šių dienų pardavimo kainai. Tokiu atveju 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu bus apmokestinamas kainų skirtumas tarp pardavimo kainos ir retrospektyvinio vertinimo kainos.

Pirmumo teisė įsigyti žemės sklypą

Pirmumo teisę pagal įstatymą į Jūsų žemės sklypo pirkimą turintys asmenys:

• bendraturčiai;
• nuomininkai, turinys VĮ Registrų centre įregistruotą nuomos sutartį ilgiau nei metus;
• šalia esančių žemės ūkio paskirties sklypų savininkai;
• ūkininkai, turintys įregistruotą ūkį toje pačioje ar gretimoje savivaldybėje.

Jei šie paminėti asmenys nėra suinteresuoti įsigyti jūsų parduodamą sklypą, tuomet galite parduoti jį kitiems pirkėjams, neturintiems pirmumo teisės į pirkimą.

Kokie dokumentai reikalingi sklypo pardavimui?

Norint parduoti paveldėtą žemę ar mišką Jums reikės:

• Galiojančio asmens tapatybės dokumento
• Žemės sklypo plano. Gali būti atlikti ir preliminarūs matavimai, svarbu, kad sklypo planas atitiktų keliamus reikalavimus.
• Nacionalinės žemės ūkio tarnybos sutikimo parduoti žemę ar mišką

Tai tik pagrindiniai dokumentai, kurių reikia visais atvejais parduodant žemės ūkio / miškų ūkio paskirties sklypus. Atsižvelgiant į Jūsų invidualią situaciją, sandoriui gali reikėti ne vieno papildomo dokumento / sutikimo / atsisakymo ar pažymos. Skaitykite plačiau apie tai, kokių dokumentų reikia parduodant žemę.

NT brokerio nauda paveldėtos žemės pardavimo procese

NT brokeris gali jums sutaupyti ne tik laiko, kurį skirsite procesų aiškinimuisi, dokumentų pateikimui, sklypo reklamai ir bendravimui su pirkėjais, bet ir garantuos aukščiausią žemės pardavimo kainą. Mano patirtis derybose ir interesų atstovavimas užsitikrins aukštesnę sandorio vertę.

Paveldėtos žemės pardavimas Jums veikiausiai atrodo sudėtingas procesas ir tai suprantama. Juk tikrai neužsiimate tuo kasdien, priešingai nei aš. Būtent todėl ir galiu pasirūpinti šio reikalo eiga nuo pradžios iki pabaigos:

• kainos nustatymas;
• dokumentų analizė bei rengimas sandoriui;
• žemės / miško fotografavimas bei filmavimas su dronu;
• video reportažų kūrimas;
• reklamos kūrimas ir talpinimas į mokamus skelbimų portalus;
• derybos su potencialiais pirkėjais;
• preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties parengimas;
• retrospektyvinis turto vertinimas (esant poreikiui);
• turto vertinimas bankui ir kitoms kredito įstaigoms (Pirkėjo pageidavimu);
• NŽT leidimų užsakymas Pardavėjui ir Pirkėjui;
• notarinės sutarties detalių suderinimas;
• pilno atsiskaitymo užtikrinimas.

Kviečiu visus paveldėtos žemės pardavimo klausimus patikėti NT brokeriui, kurio patirtis leis nusimesti rūpesčius nuo pečių ir džiaugtis Jums naudingai parduotu turtu. Šiomis skubančiomis dienomis nėra didesnės vertės nei sutaupytas laikas ir vidinė ramybė.

Pavyzdžiai skelbimų apie parduodamus sklypus Lietuvoje

• Vilnius, Balsiai, Žvorūnos g.: Parduodamas sklypas Vilniaus rajone.
• Šiaulių raj., Skaistgiriai, Vebrupės g.: Parduodamas 31,094 ha miškas su Dubysos upės pakrante.
• Anykščių r., Debeikių sen.: Žemės ūkio paskirties sklypas 6.57 ha šalia upės Šventoji su mišku.
• Varėnos r., Mardasavas: Sklypas Mardasave 60 a.
• Trakų r., Paluknio k.: Gamtos apsuptyje parduodamas 50 arų žemės ūkio paskirties sklypas. Luknos upe - priklauso apie 150 m. pakrantės.
• Širvintų r., Pamusių k.: Parduodamas 57 arų ploto sklypas Pamusių kaime, ribojasi (40 metrų pakrantės ) su labai švaria ir žuvinga Musės upe, aplink miškai, kalvos.
• Prienų r.: Parduodamas /nuomojamas sklypas poilsiautojams prie Verknes upes, 80m pakrantes.
• Kaišiadorių raj., Zubiškių k.: Parduodami 7 sklypai po 1,10 ha namų valdos paskirties žemės. Sklypai yra gražioje vietoje,kiekvienas jų apie 80 metrų besiribojantis su Neries upe.

Tai tik keli pavyzdžiai, o iš viso Lietuvoje galima rasti daugybę įvairių sklypų pagal jūsų poreikius ir galimybes.

Sklypų pavyzdžių lentelė

Štai dar keli skelbimai, kuriuos galite rasti:

• Trakų r. sav., Užukampio k. Šimtmečio g.
• Telšių r. sav. Užmarkijos k.
• Elektrėnų sav., Abromiškių k. Sanatorijos g.
• Druskininkų sav. Dulgininkų k. Vlado Stašinsko g.
• Vilniaus r. sav. Rokantiškių k.
• Trakų r. sav., Madžiūnų k. Maldžių g.
• Trakų r. sav., Kiemeliškių k. Kiemeliškių g.
• Vilniaus r. sav., Dievoniškių k. Egliškių g.
• Zigmantiškių g.
• Trakų r. sav., Kiemeliškių k. Kiemeliškių g.
• Grinapolio g.
• Klaipėdos r. sav., Svencelės k. Nendrių g.
• Klaipėdos r. sav., Lelių k. Smeltalės g.
• Trakų r. sav., Dėdeliškių k. Kalno g.
• Vilniaus r. sav., Švedų k. Izabelinės g.
• Vilniaus r. sav., Brinkiškių k. Brinkiškių g.
• Klaipėdos r. sav. Žiaukų k.
• Klaipėdos r. sav., Klausmylių vs. Drobės g.
• Kauno r. sav., Mitkūnų k. Jarų g.
• Klaipėdos r. sav., Kretingalės mstl. Rentos g.
• Kauno r. sav., Kumpių k. Verslo g.
• Eitminų g.

tags: #kas #brangiau #miskas #su #zeme #ar