Kas gali įregistruoti hipoteką Lietuvoje: išsamus gidas

Hipoteka - tai paskola, užtikrinta įkeičiant turtą. Tikslas - patikimai apsaugoti skolinio įsipareigojimo įvykdymą. Dažniausiai tai būna nekilnojamasis daiktas, kuris kreditoriui tartum užtikrina, kad pinigus atiduosite sutartu laiku. Apie hipoteką svarstyti nereikia tuomet, jeigu imate smulkesnę paskolą, nes pastaroji tinka tik didelėms paskoloms. Visgi, kartais imant paskolą vienintele išeitimi tampa būtent hipoteka.

Svarbu paminėti, jog paskola su turto įkeitimu nereiškia, kad netenkate teisės pastarojo valdyti. Dažniausiai vis dar galite naudotis turimu daiktu, nebent pinigų negrąžinate laiku. Tokiu atveju, kreditorius įgyja teisę pastarąjį parduoti varžytinėse.

Kaina ir kai kurie hipotekos trūkumai neretai išgąsdina dalį asmenų, todėl šio varianto jie nebenori. Tačiau, dažnai tai priklauso nuo paties kreditoriaus sprendimo.

Lietuvoje nekilnojamojo turto registrą tvarko Hipotekos registras. Hipotekos objektu gali būti kaip atskiras objektas viešajame registre registruojamas, iš civilinės apyvartos neišimtas nekilnojamasis turtas arba tik žemė, tai yra objektai, kurie gali būti parduodami viešose varžytynėse.

Hipotekos istorija ir raida Lietuvoje

Hipoteka atsirado senovės romėnų teisėje kaip kredito garantavimo forma, skolininkui suteikianti galimybę įkeistąjį daiktą valdyti iki skolos grąžinimo. Skolininkas likdavo daikto savininku, valdytoju, galėjo daiktu naudotis, jį tvarkyti ir gauti iš jo pajamų, bet galiojo susitarimas, kad neatgavęs skolos kreditorius turės teisę patenkinti savo reikalavimą parduodamas įkeistąjį daiktą; daiktas nebuvo perduodamas kreditoriui - skolininkas turėjo galimybę jį įkeisti kelis kartus.

Lietuvoje iki 1938 hipoteka galiojo Užnemunėje, Klaipėdos krašte, Palangos apylinkėse, priklausiusiose Kuršo gubernijai, ir dalyje Zarasų apskrities. 1938 Hipotekos įstatymas (priimtas 1936) įsigaliojo visoje Lietuvoje. Jame buvo numatytos 3 hipotekos rūšys: apsauginė, lakštinė, rentinė.

Sovietinės okupacijos metais hipoteka negaliojo, nes didžiausia nekilnojamojo turto dalis priklausė valstybei. Atkūrus nepriklausomybę, pagal 1992 Hipotekos įstatymą, galėjo būti įkeičiamas kilnojamasis ir nekilnojamasis turtas, bet realiai hipoteka negaliojo iki 1997, kol pradėjo veikti Lietuvos Respublikos hipotekos registras. 1997 buvo atskirtas kilnojamojo turto įkeitimas.

1997-2012 veikė hipotekos skyriai prie apylinkės teismų, jiems vadovavo hipotekos teisėjai, skiriami iš apylinkės teismų teisėjų. Nuo 2001 hipoteką reguliuoja Civilinis kodeksas, kuriame numatyta hipoteka.

Hipotekos reguliavimas pagal Civilinį kodeksą

Kodeksas nustato nekilnojamojo turto (daiktų ir kitų objektų - žemės, pastatų, laivų, orlaivių ir kitų), t. p. kilnojamojo turto ir turtinių teisių, jei šis turtas hipotekos sandoriu įkeičiamas kartu su nekilnojamaisiais daiktais, įkeitimą hipotekos būdu. Hipotekos objektas kreditoriui neperduodamas.

Galimas įkeistojo daikto paskesnis įkeitimas, jeigu hipotekos sandoris to nedraudžia. Įkeistojo daikto savininkas neturi teisės sunaikinti, sužaloti daikto ar kitaip sumažinti jo vertės, išskyrus daikto normalų nusidėvėjimą jį naudojant ar vertės sumažėjimą naudojant teisėto reikalavimo atveju. Jei šie reikalavimai pažeidžiami, hipotekos kreditorius turi teisę reikalauti įkeistojo daikto išieškojimą pradėti prieš terminą.

Kai įkeičiamas pagrindinis daiktas, įkeičiami ir jo priklausiniai, pvz., gyvenamasis namas ir su juo susiję statiniai, degalinės pastatas ir jos kuro talpyklos. Jeigu įkeičiamas nekilnojamasis daiktas, kuriam naudoti pagal paskirtį reikalingi kilnojamieji daiktai, jie t. p. Dažniausiai gali būti įkeičiamas tik apdraustas daiktas, išskyrus žemę. Nekilnojamojo daikto hipoteka apima ir šio daikto draudimo atlyginimą, tai yra draudimą gauna tas, kuriam įkeista.

Įkeičiant statinius kartu dažniausiai turi būti įkeistas ir žemės sklypas, ant kurio statiniai stovi, arba šio žemės sklypo nuomos (panaudos) teisė. Įkeičiant žemę kaip priklausiniai įkeičiami ir joje esantys statiniai, jei hipotekos sandoriu nenumatyta kitaip. Jei statiniai neįkeičiami, pardavus įkeistą žemę varžytynėse statinių savininkas įgyja teisę į žemės servitutą.

Savininkas gali įkeisti visą daiktą ar dalį jam vienam priklausančio daikto. Norint įkeisti tokią dalį, ji turi būti tiksliai apibrėžta ir įregistruota viešajame registre kaip atskiras objektas, pvz., suformuotas žemės sklypas, atribota pastato dalis. Daiktas, priklausantis bendrosios nuosavybės teise, gali būti įkeistas tik visiems bendraturčiams sutikus. Įkeičiant bendrosios jungtinės nuosavybės (pvz., sutuoktinių) dalį, reikia kitų bendraturčių sutikimo.

Daikto įkeitimas netrukdo jo perleisti kito asmens nuosavybėn - parduoti, dovanoti, išmainyti ir kita. Nuosavybės teisei į įkeistą daiktą pereinant kitam asmeniui, hipoteka seka paskui daiktą. Hipoteka išlieka padalijus įkeistą daiktą arba įkeistus nekilnojamuosius daiktus sujungus. Padalijus įkeistą nekilnojamą daiktą hipotekos reikalavimas lieka galioti visiems po padalijimo suformuotiems nekilnojamiesiems daiktams. Susitarimas dėl hipotekos reikalavimo padalijimo negalimas.

Įkeisti nekilnojamieji daiktai gali būti sujungiami turint rašytinį sutikimą tų kreditorių, kurių reikalavimų tenkinimo eilė po sujungimo pasikeis. Po sujungimo kiekvieno nekilnojamojo daikto hipoteka apima visą suformuotą nekilnojamąjį daiktą.

Hipotekos rūšys

Pagal atsiradimo prigimtį hipoteka gali būti priverstinė ir sutartinė.

• Priverstinė hipoteka atsiranda įstatymo arba teismo sprendimo pagrindu garantuoti reikalavimams, kylantiems iš mokestinių bei valstybinio socialinio draudimo teisinių santykių, t. p. susijusiems su statinių statyba ar rekonstrukcija arba teismo pripažintiems tenkintinais turtiniams reikalavimams įvykdyti ir kitais Civiliniame kodekse nustatytais atvejais. Kaip pavyzdį galima pateikti alimentų mokėjimą.
• Sutartinė hipoteka atsiranda hipotekos sandorio ar įkeičiamojo daikto savininko vienašalio pareiškimo pagrindu (pareikštinė hipoteka). Pirmasis variantas tinka apibūdinti susitarimams su banku arba tarp dviejų fizinių asmenų. Ji gali būti įmonės, paprastoji, jungtinė, svetimo daikto, maksimalioji, bendroji ir sąlyginė.

Sutartinės hipotekos porūšiai:

• Įmonės hipoteka - įmonės kaip nekilnojamojo turto įkeitimas.
• Paprastoji hipoteka - vieno konkretaus nuosavybės teise priklausomo nekilnojamojo daikto įkeitimas norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą.
• Jungtinė hipoteka - kelių nuosavybės teise priklausomų nekilnojamųjų daiktų įkeitimas vienu metu norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą.
• Svetimo daikto hipoteka - nuosavybės teise priklausomo nekilnojamojo daikto įkeitimas norint apsaugoti kito asmens skolinio įsipareigojimo įvykdymą.
• Maksimalioji hipoteka - nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai susitariama tik dėl maksimalios įkeičiamu daiktu apsaugomų įsipareigojimų sumos. Pastarosios dėka bankas išvengia nuostolių dėl netesybų. Skolos dydžio fiksavimo data nustatoma šalių susitarimu. Vėliau prisiimtų skolinių įsipareigojimų maksimalioji hipoteka neapsaugo.
• Bendroji hipoteka - kelių atskiriems savininkams priklausomų nekilnojamųjų daiktų įkeitimas norint apsaugoti vieną skolinį įsipareigojimą. Šia hipoteka įkeistojo daikto savininkas, norėdamas šį daiktą įkeisti dar kartą, turi gauti rašytinį visų kitų bendrąja hipoteka įkeistųjų daiktų savininkų sutikimą. Bendrosios hipotekos sandoryje turi būti nurodyta įkeistųjų daiktų pardavimo varžytynėse eilė.
• Sąlyginė hipoteka - kai susitariama, kad hipoteka įsigalios nuo sutartyje numatytos sąlygos įvykdymo momento arba kad ji galios tik iki to momento, kol bus vykdoma sutartyje numatyta sąlyga. Sąlyga gali būti nustatoma ir kreditoriui, ir skolininkui. Sąlygine hipoteka gali būti įkeičiamas būsimas nekilnojamasis daiktas, kuris bus sukurtas ateityje arba kurio savininku įkaito davėjas taps ateityje.

Hipotekos sandoris turi būti notarinės formos. Hipoteka turi būti oficialiai registruojama, o vėliau ir išregistruojama. Jeigu to nepadarote, oficialiai yra laikoma, kad ši vis dar egzistuoja. Sandoriui pasibaigus, hipoteka išregistruojama. Jis sudaromas kaip atskiras sandoris arba susitarimas dėl hipotekos įtraukiamas į sutartį, iš kurios atsiranda pagrindinė prievolė. Sandorį patvirtinęs notaras visus duomenis pateikia viešam registrui. Tai užtikrina oficialų hipotekos įregistravimą.

Hipotekos sandorio šalys yra skolininkas, kreditorius ir įkaito davėjas. Kai daiktas įkeičiamas vienašaliu jo savininko pareiškimu, hipotekos sandorio šalis yra tik įkeičiamojo daikto savininkas. Hipotekos sandoryje nurodoma sandorio sudarymo vieta, data ir laikas, skolininkas, kreditorius ir įkaito davėjas (kai jis ne skolininkas), jų gyvenamoji vieta ar buveinė, hipotekos objektas, hipoteka užtikrinta prievolė ir jos konkretus ar maksimalus dydis, prievolės įvykdymo terminas, hipotekos sandorio originalo egzempliorių skaičius ir subjektai, kuriems sandorio sudarymo metu perduodami originalo egzemplioriai. Įmonės, sąlyginės ir maksimaliosios hipotekos sandoriuose privaloma nurodyti hipotekos rūšis.

Hipotekos sandorį patvirtinęs notaras pateikia Hipotekos registrui duomenis apie hipoteką jai įregistruoti. Sutartinė hipoteka šalims galioja nuo sandorio sudarymo momento, jei sandoryje nenustatyta kitaip.

Hipotekos pabaiga ir išregistravimas

Hipoteka baigiasi, kai yra tinkamai įvykdytas skolinis įsipareigojimas arba hipoteka užtikrinta prievolė baigiasi kitais hipotekos sandoryje ar įstatymuose nustatytais pagrindais, hipoteka panaikinama teismo sprendimu ar kitu pagrindu, hipotekos kreditorius arba jo buvimo vieta nežinoma 10 metų nuo skolos mokėjimo termino pabaigos, žuvus hipotekos objektui.

Pasibaigusi hipoteka išregistruojama iš Hipotekos registro.

Hipotekos privalumai ir trūkumai

Hipoteka pasižymi didele privalumų gausa, tačiau taip pat turi keletą trūkumų.

Privalumai:

• Savininkas nepraranda teisės naudotis savo turtu.
• Įkeistą daiktą visuomet galite perleisti. Tai reiškia, kad kartu su juo perduodate ir hipoteką.

Trūkumai:

• Hipoteka apriboja kai kurias Jūsų teises.
• Turite gerokai mažiau laisvės bei kontrolės.
• Nebegalite paprastai disponuoti turtu.
• Grąžinant paskolą dažnai susiduriama su palūkanomis. Tad, galiausiai, mokama suma gali gerokai pranokti įkeisto turto vertę.
• Jeigu nevykdote hipotekos įsipareigojimų - galite susidurti su papildomomis išlaidomis. Pavyzdžiui, bankas greičiausiai priskaičiuos pinigus, kuriuos išleido notarui, o sąskaitas apmokėsite Jūs.

Dėl šios priežasties, pirmiausiai reikėtų gerai apsvarstyti savo finansinę padėtį ar net pasitarti su teisininkais.

Alternatyvos hipotekai

Didesnės paskolos ėmimas gali vykti dvejopai. Be jokios abejonės, šiuo atveju, gana dažnai naudojama anksčiau jau paminėta hipoteka. Kita vertus, jei toks variantas Jums netinka, galbūt sudomintų specialios ilgalaikės paskolos.

Hipoteka tikrai nėra vienintelis būdas, kaip galite gauti daugiau pinigų. Tačiau, prieš priimant bet kokį finansinį įsipareigojimą, svarbu gerai įvertinti savo galimybes. Nepamirškite, jog turėsite atiduoti ne tik paskolą, tačiau ir mokėti palūkanas.

Apsvarstykite, ką darytumėte tuomet, jeigu netektumėte darbo, susirgtumėte arba staigiai sumažėtų Jūsų pajamos.

Bet kokiu atveju, be didesnių paskolų apsieina retas žmogus. Tai ypatingai aktualu tiems, kurie nori įsigyti nuosavą būstą. Kita vertus, kaip jau minėjome anksčiau, neretai susiduriama ir su planais verslui. Be to, daugokai pinigų atsieina ir paskola būsto įrengimui.

Bet kokiu atveju, hipoteka tikrai nėra vienintelė išeitis.

tags: #kas #gali #iregistruoti #hipoteka