Ką būtina įtraukti į preliminarią namo pirkimo sutartį?

Nekilnojamojo turto rinka - sudėtingas labirintas, kuriame pasiklysti lengva. Ypač tuomet, kai kalbame vieną svarbiausių gyvenimo sprendimų - būsto pirkimą. Vienas iš svarbiausių žingsnių - preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas. Tačiau ar šiam dokumentui išties verta skirti daug dėmesio, o galbūt pakaks internete rasto šablono? Ką žinoti svarbu ir kas padės jaustis saugiai žinant, jog sandoris įvyks sėkmingai?

Preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis yra pirminis dokumentas, skirtas užtikrinti, kad NT sandoris būtų įvykdytas laikantis iš anksto sutartų sąlygų. Tai privalomas žingsnis, padedantis tiek pardavėjui, tiek pirkėjui apsaugoti savo interesus.

Kas yra preliminari sutartis? Tai dokumentas, kuris nustato esmines NT sandorio sąlygas ir įpareigoja abi šalis užbaigti sandorį. Kodėl ji svarbi? Užtikrina šalių įsipareigojimus ir apsaugo nuo nesusipratimų bei netikėtumų.

Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.

Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola. Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų.

Ar preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis - tik formalumas?

Akivaizdu, kad tikrai ne - šis dokumentas yra itin svarbus, o kartais ir galintis nulemti viso sandorio sėkmę.

Kaip teisingai sudaryti preliminarią sutartį?

Asta Mineikienė taip pat pabrėžia, kad itin svarbu nuo pat pradžių išlikti sąžiningam dėl parduodamo turto būklės. Trūkumų nuslėpimas gali ne tik pakenkti pardavėjo reputacijai, bet ir sukelti teisinių ginčų. „Jei būstas turi trūkumų, pardavėjui būtinai patarčiau juos atskleisti iškart. Paprastai pasekmės priklauso nuo konkrečios situacijos ir to, kaip aiškiai atsakomybė numatyta preliminarioje būsto pirkimo-pardavimo sutartyje - tai galėtų būti netesybos (bauda) ar nuostolių atlyginimas dėl įsipareigojimų nevykdymo.

Kokius punktus reikia įtraukti į preliminariąją pirkimo - pardavimo sutartį?

• Nurodyti tikslius turto duomenis (adresą, unikalų numerį ir kt.) bei sandorio šalių (pirkėjo ir pardavėjo) asmens duomenis;
• Kainą, atsiskaitymo sąlygas (pilnas atsiskaitymas notarinės sutarties sudarymo metu ar po jos), kas apmokės papildomas su sandoriu susijusias išlaidas (notaro, vertintojo paslaugas ir kt.);
• Nustatyti laikotarpį, per kurį turi būti sudaroma pagrindinė turto pirkimo - pardavimo sutartis;
• Jei būstas parduodamas su baldais ir buitine technika, patartina išvardinti juos sutarties priede;
• Preliminarios sutarties sąlygų neįvykdymas (vengimas sudaryti pagrindinę sutartį, sutarties nutraukimas ar kt.) ir baudos už jį.

Svarbūs Aspektai Preliminarioje Sutartyje

Sudarant preliminarią sutartį, svarbu atkreipti dėmesį į tam tikrus esminius aspektus, kurie užtikrins sklandų sandorio įvykdymą.

• Tikslumas: Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.
• Kaina ir mokėjimo terminai: Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
• Trečiosios šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
• Šalių pareiškimai ir garantijos: Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
• Baldai ir daiktai: Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai.
• Terminas notarinei sutarčiai: Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus (banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas ir įregistravimas Registrų centre, santuokinio sutikimas parduoti turtą, teismo leidimas parduoti turtą ir kt.).

Ką Reikia Apgalvoti Pirkėjui Prieš Pasirašant Preliminarią Sutartį?

• Įsipareigojama nupirkti turtą už sutarta kainą. Pirkėjas turi būti tikras, kad ši sąlyga bus įgyvendinta. Jei abejojate savo finansine padėtimi, pirma išsiaiškinkite finansus. Tik po to pasirašykite preliminarią sutartį.
• Pasiskaičiuokite, ar tilpsite į terminus. Jei reikalingi turto vertinimai, garantiniai raštai įvertinkite kiek visa tai truks, kad nesibaigtų preliminarios sutarties galiojimas.
• Įsitikinkite, kad sutartį pasirašote su savininku arba jo įgaliotu atstovu. Patikrinkite asmens ir turto nuosavybės dokumentus.

Ką Reikia Apgalvoti Pardavėjui Prieš Pasirašant Preliminarią Sutartį?

• Ar visi parduodamo turto dokumentai yra tvarkingi ir turite jų originalus.
• Ar tilpsite į terminus, reikiamiems dokumentas surinkti? (Jei esate vedę, turite nepilnamečių vaikų ir kiti atvejai, reikia gauti pažymas ar leidimus, kurie gali užtrukti).

Svarbu Žinoti

• Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė. Formos reikalavimų nesilaikymas preliminariąją sutartį daro negaliojančią.
• Preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo.
• Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius.
• Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia.

Ar galima keisti preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties sąlygas po jos sudarymo? Sutarties sąlygas galima keisti tik bendru rašytiniu abiejų šalių susitarimu. Jei sąlygos keičiamos, būtina pasirašyti sutarties priedą, kuriame būtų aiškiai nurodyta kurie pirminės sutarties punktai koreguojami, ant dokumento turi būti ir pirkėjo, ir pardavėjo parašai. Keisti sąlygas be vienos iš pusių sutikimo negalima.

Prieš sudarant preliminarią sutartį, parduodamo turto dokumentai turi būti patikrinti. Jei paaiškės, kad prieš pasirašant pagrindinę sutartį notaro biure reikia daryti geodezinius matavimus, registruoti statinius ar pan., šie procesai gali užsitęsti ne vieną mėnesį. Būtina apie tai informuoti pirkėją ir numatyti protingą terminą pagrindinės sutarties sudarymui. Kitu atveju, gali tekti mokėti baudas už preliminarios sutarties sąlygų neįvykdymą laiku.

Atsakomybė už sutarties sąlygų neįvykdymą: Sutarties sąlygų neįvykdymas užtraukia civilinę atsakomybę - viena sutarties šalis gali paduoti kitą į teismą. Standartiškai, jei pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties nepavyksta sudaryti dėl pirkėjo kaltės - pirkėjas praranda sumokėtą avansą. Jei dėl pardavėjo kaltės - pardavėjas grąžina pirkėjui avansą ir sumoka tokio paties dydžio baudą.

Neturint pakankamai patirties su nekilnojamojo turto pirkimu ar pardavimu, parengti preliminarią sutartį savarankiškai gali tapti nelengva užduotimi. Jei nesate tikri kaip taisyklingai sudaryti tokį dokumentą, kreipkitės, sudarysime profesionalią pirkimo - pardavimo sutartį, apsaugančią Jus nuo įvairių rizikų.

Jei norite profesionaliai susitvarkyti šiuos dokumentus, patariame kreiptis į teisininką ar NT agentūrą, kad specialistas paruoštų formą, atitinkančią Jūsų situaciją.

Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.

Be abejo, savarankiškai parengti sutartį taip, jog joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta.

Jei avansas sumokamas bankiniu pavedimu, naudinga pridėti gavėjo sąskaitos duomenis į sutartį. Jei grynaisiais - naudinga pasirašyti papildomą dokumentą - grynųjų pinigų priėmimo -perdavimo aktą.

Nekilnojamojo Turto Sandorio Informacija, Pateiktina Notarui

• Turto duomenys: (unikalus Nr. ar registro įrašo Nr., jei perleidžiamas butas - užtenka adreso). Jei dėl ketinamos sudaryti sutarties sudarymo yra sudaryta preliminari sutartis, pateiktinas ją įtvirtinantis elektroninis dokumentas ar kokybiška skenuota / fotografuota jo kopija.
• Informacija apie perleidėją: jei tai fizinis asmuo, aktualu, ar jis yra santuokoje, ar sudaryta vedybų sutartis, ir ar perleidėjas buvo santuokoje perleidžiamo turto įsigijimo metu; jei perleidžiamas turtas, kuriame teoriškai galima gyventi, aktualu, ar perleidėjas turi nepilnamečių vaikų ir kur jie gyvena bei kur yra jų deklaruota gyvenamoji vieta; jei tai juridinis asmuo, reikalingi jo įstatai, nuostatai ar kitas esminis veiklos dokumentas ar bent jau jo kodas.
• Informacija apie įgijėją: jei tai fizinis asmuo, aktualu, ar jis yra santuokoje, ar sudaryta vedybų sutartis, ar į turto įsigijimą investuojamos bendros sutuoktinių lėšos, ar asmeniniai vieno iš jų pinigai; jei tai juridinis asmuo, reikalingi jo įstatai, nuostatai ar kitas esminis veiklos dokumentas.
• Informacija apie dabartinį turto naudotoją: tai yra apie tai, kas ir kokiu pagrindu naudojasi turtu šiuo metu; taip pat - informacija apie dėl turto sudarytas sutartis, jo atžvilgiu prisiimtus įsipareigojimus.

Sandorio Sąlygos

• Kaina: Pirkimo-pardavimo sutarties projektui parengti, būtina informacija apie bendrą pardavimo kainą ir, jei sutartimi perleidžiami keli daiktai, atskirų turtinių vienetų kaina (nebent šalys nuspręstų, kad atskirų turtinių vienetų kaina neišskiriama; tokiu atveju pateikiama tik bendra turto kaina).
• Atsiskaitymo tvarka: Mums taip pat reikia žinoti, ar buvo sudaryta preliminari sutartis, ar buvo mokamas avansas, koks jo dydis, kaip jis sumokėtas, o taip pat - kada bus atliekamas banko pavedimas likusiai kainos daliai (iki sutarties pasirašymo, jos sudarymo metu ar per tam tikrą terminą nuo sutarties pasirašymo; jei kaina ar jos dalis bus mokama po sutarties pasirašymo, mums reikalingi banko sąskaitos, į kurią pardavėjas pageidauja ją gauti, numeris ir kita informacija (kino vardu ji atidaryta, kokiame banke ji yra, jei tai užsienio bankas - banko pavadinimas ir SWIFT kodas.
• Turto perdavimo pirkėjui naudotis momentas: Mums aktualu žinoti, kada pardavėjas perduos pirkėjui raktus ir priemones, užtikrinančias patekimą į daiktą (raktus, pultelius).
• Kas moka notaro atlyginimą už sutarties patvirtinimą, kompensuoja išlaidas, susijusias su veiksmo atlikimu.
• Kokie daiktai turi likti daikte jo perdavimo pirkėjui naudotis momentu.

Dažniausiai Užduodami Klausimai Apie Nekilnojamojo Turto Sandorius

• Kas yra preliminari sutartis? Tai dokumentas, kuris nustato esmines NT sandorio sąlygas ir įpareigoja abi šalis užbaigti sandorį.
• Kodėl ji svarbi? Užtikrina šalių įsipareigojimus ir apsaugo nuo nesusipratimų bei netikėtumų.
• Kokias sąlygas būtina įtraukti? Pardavimo kaina, terminas, atsiskaitymo būdas, baudos už nevykdymą, turto aprašymas.
• Kokie yra dažniausi pavojai? Netikslūs duomenys, praleisti terminai, neaiškūs atsiskaitymo už turtą būdai.
• Kada ją reikėtų sudaryti? Sutartis turi būti sudaroma prieš atliekant bet kokius finansinius įsipareigojimus ar paliekant avansą.

Paklausta, kokį svarbiausią patarimą ji galėtų suteikti būsimiems naujakuriams, ketinantiems rengti ar pasirašyti preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį, A. Mineikienė nedvejoja: „Kreiptis pagalbos į teisininką, paprašyti, kad jis parengtų sutartį. Jei preliminarios sutarties projektą pateikia kita šalis, jį taip pat būtina parodyti savo teisininkui įvertinti.

tags: #kas #turi #buti #itraukta #i #preliminaria