Nekilnojamojo turto registre turi būti įregistruotas baigtas statyti gyvenamasis namas. Informuojame, kad Nekilnojamojo turto kadastro nuostatų 24 punkte nurodyta, kad atskirų nekilnojamųjų daiktų (butų, kontorų ir kitų panašių), sudarančių statinį, duomenys nekilnojamojo turto kadastre keičiami tik po to, kai pakeisti viso statinio kadastro duomenys, sudaryta ar atnaujinta statinio kadastro duomenų byla ir kadastro duomenys ar jų pakeitimai įrašyti į kadastrą.
Asmuo, norintis pakeisti Nekilnojamojo turto registre įregistruoto buto kadastro duomenis (100% baigtumas), Registrų centro teritoriniam padaliniui kartu su prašymu turi pateikti atnaujintą buto kadastro duomenų bylą, parengtą matininkų, nurodytų Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 11 straipsnyje, kurioje užfiksuotas 100% baigtumas.
Nekilnojamojo turto registro nuostatai nustato prašymų pakeisti nekilnojamojo daikto duomenis tvarką. Nuostatų 26 punkte nurodyta, kad prašymą pakeisti duomenis nekilnojamojo daikto registro įraše pateikia daiktinių teisių į šį nekilnojamąjį daiktą turėtojas, įstatymo įgaliota institucija arba asmuo, suinteresuotas jų įregistravimu ar išregistravimu.
Prašymą asmuo paduoda pats arba per savo atstovą, turintį įstatymų nustatyta tvarka išduotą įgaliojimą. Prašymą asmuo gali paduoti asmeniškai bet kuriame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje arba paštu. Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 12 straipsnyje nurodyti nekilnojamojo daikto kadastro duomenų įrašymo į nekilnojamojo turto kadastrą ir jų pakeitimo teisiniai pagrindai. Nekilnojamojo turto kadastro nuostatų 84-1.2.
Nebaigtas statyti būstas laikomas tada, kai pastato ar buto baigtumas yra nustatytas mažesnis negu 100 proc. dėl nebaigtų statybos darbų. Būsto statybų baigtumo lygis nurodomas procentine išraiška, kuris dažnu atveju potencialiems pirkėjams gali sukelti neaiškumą, kas į nurodytą baigtumo lygį (procentus) turi įeiti. Pastato ar jo dalies (buto) baigtumas įprastai nurodomas turto kadastrinėje byloje, kurią parengia matininkas.
Būtent jis apskaičiuoja, kokio baigtumo būstas yra pastatytas kadastrinių matavimų atlikimo metu. „Pagal galiojančius teisės aktus pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą.
Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą. Norint gauti atitinkamą pastato baigtumo procentą, reikia apskaičiuoti, kiek procentų vadinamojo lyginamojo svorio sudaro trūkstamų konstrukcinių elementų (langų, durų, vidaus ar išorės apdailos ir pan.) vertė būsto projekto mastu, t. y. iš esmės, kiek būsto įrengimo elementų trūksta iki visiško projekto išpildymo“.
Konstrukcinių elementų, kurie pagal pastato projektą neturi būti įrengiami konkrečiame pastate, įtaka pastato ar jo dalies (buto) baigtumui nevertinama. Pavyzdžiui, jei pastate nėra vidaus apdailos, pertvarų, dujų ir šie elementai nėra numatyti pastato projekte, šių elementų minėti lyginamieji svoriai skaičiuojant baigtumo procentą neatimami.
Taip pat reiktų žinoti, kad jeigu būste atliksite tokius darbus, kurie nenumatyti projekte, tačiau atliksite mažiau projekte nurodytų darbų, atitinkamai ir būsto baigtumo lygio nustatymui papildomi, projekte nenumatyti, bet faktiškai atlikti darbai nebus vertinami rengiant kadastrinę bylą, kurioje ir nurodomas turto baigtumo lygis.
Kalbant apie statybų darbų baigtumo apskaičiavimą, pabrėžtina, kad įstatymų nuostatos tiksliai neįvardija, ką galima laikyti 80 proc. turto baigtumu, o nurodyti apskaičiavimo metodai iš esmės vertinami konkrečiu atveju atitinkamos srities profesionalų. Vis dėlto, anot L.Liogės, pagal įprastą praktiką 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas.
Namo 80 proc. baigtumas galėtų būti laikomas pastatyta namo dėžutė su išorine apdaila, į kurį atvestas vandentiekis, šildymas (išvedžiota šildymo sistema), elektra bei įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, taip pat įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas (juodgrindės). Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai.
Kaip minėta, tikslus turto baigtumo procentas nustatomas kiekvienu atveju individualiai, matininkams atlikus atitinkamus kadastrinius matavimus ir užfiksavus visus reikalingus duomenis.
L.Liogė atkreipia dėmesį, kad vystomo nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, daugiabučio namo, 80 proc. baigtumas savaime nenurodo, jog ir konkretaus buto šiame pastate baigtumas yra būtent 80 proc. Pastato baigtumas gali skirtis nuo būsto baigtumo. „Butų baigtumo lygis aktualus vystytojui (pardavėjui), kad jis galėtų taip pat priduoti pastatą, kuriame yra butas, 100 proc. baigtumu. Todėl dažnu atveju įsigijus būstą daugiabutyje yra nustatomi pirkėjui griežtesni turto 100 proc. baigtumo įrengimo reikalavimai ir terminai, kurių neatlikus sutrikdoma pastato statybų užbaigimo procedūra, atliekama vystytojo (statytojo)“, - sakė ji.
Svarbu žinoti, kad pagal teisės aktus pastatytą naują daugiabutį galima naudoti tik gavus statybos užbaigimo aktą ir įregistravus jį Nekilnojamojo turto registre. „Jei daugiabučiui nėra išduotas statybos užbaigimo aktas ir jis neregistruotas Nekilnojamojo turto registre, tokiame pastate gyventi draudžiama. Neužbaigtame statyti daugiabutyje galima tik vykdyti statybos darbus, o gyventi ar vykdyti kitokią veiklą ‒ ne“, - tikino L.Liogė.
Teisininkės teigimu, lankymasis ir nuolatinis gyvenimas nebaigtos statybos būste gali būsto savininkams ir (ar) vystytojams (pardavėjams) sukelti taip pat neigiamų pasekmių: savivaldybių administracijos gali taikyti administracinę atsakomybę už neužbaigtų statyti ir neregistruotų statinių naudojimą.
„Be administracinės atsakomybės, taip pat gali iškilti būsto savininkams nepatogumų, norint sudaryti energijos pirkimo-pardavimo sutartis, kadangi minėtos sutartys su naujai pastatytų daugiabučių gyvenamųjų namų atskirų butų ar kitų patalpų savininkais gali būti sudaromos tik įvykdžius statinio statybų užbaigimo procedūras“, - teigė L.Liogė.
Ji atkreipė dėmesį, kad turto faktinio baigtumo įregistravimas Nekilnojamojo turto registre neturi įtakos suteikiamo kredito sumos dydžiui. Lietuvos banko patvirtintuose atsakingo skolinimosi nuostatuose numatyta, kad skolinimas grindžiamas bendros kredito sumos ir įkeičiamo būsto rinkos vertės arba kainos santykiu. Be to, minėti nuostatai numato, kad kredito sumos ir įkeičiamo būsto vertės santykis negali būti didesnis nei 85 proc. Kitaip tariant, būsto baigtumo procentas nesiejamas su būsto finansavimo procentine suma.
„Tačiau įsigyjant nepilno baigtumo būstą ir norint dalį suteikto kredito panaudoti būsto įrengimui (apdailos darbams), bankų finansuojama ir išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, taip pat ne daugiau kaip minėti 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos. Taigi, imant kreditą ir jį naudojant ne tik nebaigtos statybos būsto įsigijimui, bet ir įrengimui, taip pat galioja minėti atsakingo skolinimo nuostatai, kuriais vadovaujantis, asmuo turi turėti bent 15 proc. savo nuosavų lėšų apdailos darbų sumai padengti“, - aiškino ji.
Pasak L.Liogės, kai būsto baigtumas yra mažesnis nei 80 proc. baigtumo, bankai dažnu atveju taiko kitokias skolinimo sąlygas, nei aukščiau aptarta, t.y. laiko, kad finansuoja turto statybą, o ne turto su daline apdaila įsigijimą, todėl atitinkamai ir finansavimo sąlygos būna griežtesnės. Tačiau kiekvienas atvejis vertintinas individualiai ir būtent pagal konkrečią turto būklę sprendžiama, kokie reikalavimai bus keliami turto įsigijimo ar statybos finansavimui.
Gruodžio mėnesį Seimas patvirtino Statybos įstatymo pakeitimus: pakeista daug įstatymo punktų, dalis kurių, anot M. Statulevičiaus, iš esmės pakeis sąlygas verslui ir pirkėjams, neabejojama, į brangesnę pusę.
Vienas pagrindinių pakeitimų: nuo kitų metų sausio NT pirkimo-pardavimo sandoriai (gyvenamųjų patalpų arba patalpų gyvenamuosiuose objektuose) galės būti sudaromi tik 100 proc. baigtame objekte.
Įsigaliojus naujai tvarkai, žmogus, norėdamas įsirengti butą, atlikti apdailos darbus, vežti baldus, dažyti sienas, tą padaryti galės vėliau. NT plėtotojui tokie pokyčiai irgi kainuos brangiau, nes jis projekte užtruks nuo 3 iki 6 mėnesių ilgiau.
„Yra sakančų: koks skirtumas, kas įrengs butą - vystytojas ar pats žmogus. Skirtumas yra, nes NT plėtotojui reikės ieškoti daugiau darbo jėgos, kuris pabaigtų projektą, mokėti didesnę kainą bankui, nes objekte užtruks ilgiau. Plėtojimo kartelė, galbūt, kils, bet, žiūrint iš žmogaus pasirinkimo perspektyvos, situacija negerės, nes daliai plėtotojų bus sunkiau gauti finansavimą, tiesiog jų verslo modelis kitas, jie negalės įgyvendinti projektų.
Projektas gali sustoti, tačiau jo parduoti negali, nes apribojimas būstą parduoti tik pabaigus, galioja visiems. Tai stumia į nežinią, panašu, bus sunki situacija. Manau, kad labiausiai nukentės pirkėjai. Konkurencija, tikėtina, sumažės, bus mažiau siūlančių būstą. Ne kiekvienam ir reikia statyti, bet tiems, kurie galėjo, galbūt, augančios kompanijos, pasiūlyti konkurencingesnę kainą ir sprendimus, iš rinkos tam tikra prasme bus eliminuoti“, - mano M. Statulevičius.
Seimo aplinkos apsaugos komitete, įvertinus rezonansinius įvykius NT riinkoje, vienas kurių buvo „Gelvonų terasos“, kuomet žmonės, nusipirkę būstus nebaigtame name, įstrigo, buvo nuspręsta, jog 100 proc. baigtumo objektų įsigijimas bus saugesnis pirkėjams, jis turės daugiau garantijų.
„Nemanau, kad toks sprendimas užkardys panašius atvejus, nes, sudarius preliminariąją sutartį, sumokėjus pradinį avansą, NT plėtotojas taip pat gali bankrutuoti - dėl savo kaltės ar kitų aplinkybių. Kuo didesnis avansas būna sumokėtas, tuo tokie atvejai skaudesni. Tai, matyt, buvo vertinta, bet tai nesprendžia problemos iš esmės“, - kalbėjo M. Statulevičius.
Kol kas, anot M. Statulevičiaus, jei niekas nesikeis, statybų techniniame reglamente numatyta, ką reikia minimaliai padaryti, norint pasiekti 100 proc.: įsukti lemputę, pakabinti klozetą ir kriauklę, sumontuoti palanges, atlikti tam tikrus apdailos darbus.
LNTPA narių skaičiavimu, į kv. m, norint vietoje 85 proc. pasiekti 100 proc. baigtumą, prireiks papildomai investuoti iki kelių šimtų eurų į kv. m. Dar lieka laiptinės, aplinkos sutvarkymas, bet pačiame bute NT plėtotojas turės atlikti minėtus darbus.
„Būstą įsigijęs žmogus įprastai nori individualaus sprendimo, jam nereikia pigiausios kriauklės ar klozeto, taigi, tikėtina, juos išmontuos, išmes arba ieškos, kam parduoti, bet tai nėra tvaru“, - komentavo LNTPA prezidentas.
M. Statulevičius pateikė Dubajaus - prabangios NT rinkos - pavyzdį, kur taip pat reikalaujama, jog būtų parduodami tik visiškai užbaigti pastatai. Vilos įrengiamos kažkaip, parduodamos, pirkėjai - turtingi vietiniai ar investuotojai - viską griauna, meta lauk. Kaip pasakojo pašnekovas, jam teko pačiam tą matyti, apžiūrint projektus, tuomet viskas įrengiama iš naujo.
Pašnekovas pasigedo ilgesnės diskusijos, o ne per du mėnesius priimtų sprendimų, neišdiskutuojant, nepaliekant pakankamai laiko pasiruošti.
Kas nutiks su individualiaisiais namais iki 80 kv. m ploto, kuriems nereikia statybų leidimo, ir kuriems galioja supaprastinta statybų užbaigimo tvarka, M. Statulevičius tiksliai atsakyti negalėjo. Kol kas nurodyta, jog pakeitimai galios visoms gyvenamosios paskirties patalpoms.
Problema, atkreipė dėmesį LNTPA prezidentas, kad pats projektas, jį derinant, sulaukė nemažai teisininkų pastabų, bet yra toks, koks yra, tačiau, kalbant apie jo taikymą, lieka daug neaiškumų.
Juk kartais žmonės neskuba įsirengti buto, laukia, kol galės pasirašyti notarinę sutartį ir perparduoti. Yra žmonių, kurie ne dėl savo kaltės gyvena nebaigtos statybos pastatuose: galbūt, NT plėtotojas negali pabaigti projekto, galbūt, vyksta ginčas su komunalinių paslaugų tiekėjais, kurie nepasirašo, ir projektas nepabaigiamas, žmonės gyvena, jiems tiekiama energija, vežamos šiukšlės, bet dokumentuose nemai nepabaigti. Po Naujųjų metų jų nebebūtų įmanoma parduoti.
Jei NT plėtotojas bankrutuos, kitas projekto perpirkti ir jo tęsti taip pat negalės, nes ribojimas pirkti nebaigtos statybos būstą galioja visiems.
Anot M. Statulevičiaus, kalbant apie Vilnių, tikimasi, kad statybos leidimų padaugės, šiuo metu ypatingų problemų nėra, dalį problemų pavyko išspręsti. Vystytojai reaguoja į rinką, jei ši ramesnė, poreikio skubėti statyti nėra.
Pavyzdžiui, išduodamas leidimas kvartalo statybai, tačiau stato kelis namus, stebint, kaip vyksta realizacija, statybinės medžiagos taip pat perkamos etapais, nes jų kainos mažėja. Logiška išsidėlioti planą etapais, pirkti pigesnes medžiagas, pritaikyti rinkos lūkesčius labiau atitinkančią kainodarą.
Kalbant apie pagrindinius NT plėtotojus, M. Statulevičiaus žodžiais, nėra stabdžio lakotarpio, galbūt, persiorientavimo, kainodaros, visų pirma, kaštų perdėliojimo. Jei matoma, kad poreikis yra, projektai nėra stabdomi, galbūt, įgyvendinami etapais, labiau įsiklausoma į pirkėjų poreikius.
Kadangi maždaug pusė naujų būstų nuperkami su būsto paskola, nieko keista, kad būstai pritaikomi prie pirkėjų poreikių: norimo ploto, suplanavimo ir pan.
Mažuose miestuose veikia lokalūs žaidėjai, išmanantys vietos NT rinką. „NT rinka gyvybinga ten, kur atsiranda darbo vietų, kuriasi mokūs, galintys įsigyti būstą pirkėjai - ten galima kalbėti apie naują statybą. Statyba Vilniuje, Utenoje ir Alytuje kainuoja tiek pat, regionuose viskas labiau priklauso nuo sklypų įsigijimo. Taip pat dažnai rekosnstruojami, naujai funkcijai pritaikomi nenaudojami pastatai.
Kalbant apie Statybų įstatymo pakeitimus keičiasi ir rekonstrukcijos sąvoka. Pavyzdžiui, tam tikrose zonose, saugomose teritorijose, pajūrio juostoje, senamiesčiuose, kultūros paveldo objektuose nėra kito būdo plėtoti projektą nei jį rekonstruojant. Nuo lapkričio keičiasi rekonstrukcijos apibrėžimas: jeigu rekonstruojant pastatą jo tūris padidėja daugiau nei 100 proc., jam bus taikomi įstatymuose nustatyti naujo statinio projektavimui ir statybai keliami reikalavimai.
M. Statulevičius pabrėžia: viskas krypsta į sunkesnę, brangesnę pusę, verslas priims, suvaldys, tik klausimas, kiek tai kainuos.
NT brokeris Mantas Mikočiūnas teigė pastebintis, jog žmonės vis daugiau skaičiuoja, galiausiai prieina prie išvados, kad būstas jiems per brangus.
Dažniausiai užduodami klausimai
Klausimas: Gal kas gali patarti. Norime pirkti sklypą soduose, kuriame 1997m. buvo pradėtas statyti gyvenamas namas 136 m2 ploto. Turėjo būti užbaigtas 2011 m., bet neužbaigtas, o įregistruotas su 75 % užbaigtumu. Yra projektas, planas. Ar perkant tokį sklypą su namu būtų problemų, ar namas privalomai turi būti įregistruotas? Ar reikia naujo leidimo statybų užbaigimui? Ar keistųsi reikalavimai statant toliau namą? Ar yra rizika pirkti tokį namą, jei yra, kokia?
Reikia žiūrėti, kokia namo būklė ir kada namas buvo registruotas 75%. Jei statybos leidimas pasibaigęs, gali tekti imti naują, tačiau galimai galėtų pritempti statybos pabaigą kuo arčiau Leidimo galiojimo laiko ir taip priduoti. Bet kuriuo atveju - tai kainuotų nuo 2.500 EUR (minimum). Galėtume pakonsultuoti ir patarti ką daryti. Tokios konsultacijos kaina - 500 EUR.
Prieš perkant namą, kuris nėra pilnai užbaigtas ir įregistruotas, būtinai reikia išsiaiškinti, ar pastatas atitinka projektą, ar užfiksuota nebaigtos statybos padėtis nenukrypsta nuo projekto, dėl kurio gautas statybos leidimas. O šiaip patarimas - įpareigoti pardavėją sutvarkyti statybos užbaigimo dokumentaciją ir tik tada imtis pirkimo veiksmų.
Jei namas nėra įregistruotas 100% baigtumo Registrų centre, tuomet galima jį priduoti ir užregistruoti, jei namas atitinka projektą ir yra baigtas statyti. Tai yra, jei namas yra baigtas statyti, tik neatliktos statybos užbaigimo ir registravimo procedūros, galima atlikti statybos užbaigimo procedūras ir užregistruoti namą, jei jis atitinka turimo projekto sprendinius ir neturint galiojančio statybos leidimo.
Jei namas nėra baigtas statyti, tuomet statybos darbai, neturint galiojančio statybos leidimo laikytini savavališka statyba su visais iš to sekančiais padariniais. Norint tęsti statybos darbus, kai statybos leidimas nebegalioja, reikalinga gauti naują statybos leidimą pagal tuo metu, kai gaunamas naujas statybos leidimas, galiojančius teisės aktus ir reglamentų reikalavimus (tame tarpe ir energinius reikalavimus).
Norint išsamiai, kvalifikuotai atsakyti, reikia atlikti namo ir jo esamų dokumentų palyginimą, tam tikrą analizę. Idealu būtų apmatuoti ir sulyginti projektinius duomenis ir faktinius. Tokiu atveju matytųsi, ar reikės dar kažko papildomai to namo pridavimui ar užteks standartiškų procedūrų. Tokią - tyrimų paslaugą - galima gauti užsakius VŠĮ Statybos teisė. Kainuos keli šimtai, tačiau bus galima ramiai jaustis, žinant tikrą padėtį ir būsimus kaštus namo pridavimui ateityje.
Naujo leidimo nereikia, galit pirkt su 75 proc. baigtumu. Rizikos greičiausiai nėra, reikės užbaigti patiems, niuansas tik su paskirtimi - jei projektas ir leidimas - sodo namas, registruotis tame name negalėsit. Reikės keisti paskirtį į gyvenamą, tai kainuos laiko ir pinigų.
Klausimas: Dvibučio namo dalies pridavimas 100 proc. Perkame namą (namo dalį) dvibučiame name, abidvi pusės priduotos 85 proc. baigtumo. Ar galėsime priduoti savo dalį 100 proc. be kaimyno, ar tik vienu metu su kaimynu galimas pridavimas 100 proc.? Esmė ta, kad kaimynai labai vėluoja su įrengimu, o mes skubame kuo greičiau priduoti namą 100 proc. ir prisiregistruoti nauju adresu (vėlgi ar galima bus deklaruoti kaip registruotą gyvenamą vietą, jeigu mūsų pusė priduota bus 100 proc., o kaimyno taip ir liks 85 proc baigtumo?).
Formaliai galima, tada gausis vis tiek namas kaip nebaigta statyba, o butas 100% baigtumo, tik prieš gaunant nebaigtos statybos pažymą reikės persiregistruoti ir statybos leidimą. Kol nebus baigtas kaimyno butas, tol namo 100 proc. nepriduosite. Anksčiau buvo galimybė tik internetu deklaruoti savo gyvenamą vietą nebaigtame statyti bute/name. Kokios sąlygos dabar - nežinau. Visas pastatas turi būti 100 proc. baigtumo.
PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
tags: #kas #turi #iregistruoti #buto #baigtuma #daugabuciame