Šiame įraše pateikiama informacija neretai remsis mano seniau išsakytomis mintimis, kurių detalesnį pagrindimą galite rasti senesniuose įrašuose. Straipsnyje pateikiama informacija yra bendro informacinio pobūdžio ir neturėtų būti naudojama investavimo sprendimams priimti. Autorius nėra kvalifikuotas investavimo konsultantas ir neturi licencijos teikti investavimo rekomendacijoms. Pateikiama informacija yra nekomercinio pobūdžio. Tinklapio autorius neturi jokių sąsajų su finansinių priemonių leidėjais, negauna jokių reklamos ar partnerystės (angl. affiliate) pajamų.
Kaip rašiau įvadiniame įraše, tik tos turto klasės tinkamos investavimui, kurių vertė laikui bėgant auga dėl fundamentalių ekonominių veiksnių. NT kainos istoriškai auga dėl įvairių priežasčių - ekonomikos augimo, urbanizacijos ir miestų raidos, populiacijos pokyčių. Bet svarbiausia NT savybė, paverčianti šią turto klasę puikiu investiciniu instrumentu - turimą turtą galima išnuomoti ir gauti nuomos pajamas.
Žymus psichologas Daniel Kahneman, knygos “Thinking, Fast and Slow” autorius, išpopuliarino terminą WYSIATI (What You See Is All There Is). What You See is All There Is (WYSIATI) is a cognitive bias described by Daniel Kahneman in Thinking, Fast and Slow.
Daugumos asmenų gyvenančių Lietuvoje supratimą apie NT kainas formavo kelių dešimtmečių laikotarpis po nepriklausomybės atkūrimo, kuomet NT kainos beveik visą laiką augo. Kaip rašiau įraše “NT kainų istorija Lietuvoje”, 1995-2021 m. nominalios NT kainos Lietuvoje kilo 6,8 proc.
Visgi nereiktų remiantis šiuo grafiku susidaryti klaidingo įspūdžio, jog yra kažkoks stebuklingas realių NT kainų vidurkis prie kurio vis grįžtama. Bet ką aš noriu pasakyti, kad gali būti garantuotas, jog kada nors realios NT kainos ilgą laiką kris. Pastarųjų dešimtmečių kainų kilimui Lietuvoje būta svarių priežasčių. Realus vidutinis darbo užmokestis augo 4,3% per metus, Lietuva iš sovietinės respublikos išsivystė į pakankamai modernią demokratiją, įstojo į NATO ir ES. Pagrindinė kitų šalių NT kainų augimo priežastis - finansializacija. Tačiau, kaip pastebima paskutiniais metais, finansializacija turi ribas, o palūkanų normos turi dugną.
Bet net ir 1995-2021 m. laikotarpiu ne visose šalyse NT turtus atnešė, štai Japonijoje realios kainos krito po -1,89% per metus ! Šį pastebėjimą puikiai iliustruoja ne kelerių paskutinių dešimtmečių duomenys, bet ilgesnio laikotarpio duomenys. Ką visa šia informacija noriu pasakyti, tai jog investuojant į NT nevertėtų tikėtis nuolatinio realių kainų augimo.
Tačiau net ir šis vieno procento realių NT kainų augimo lūkestis tėra vidurkis, po kuriuo slepiasi daugybė svarbių niuansų. Vertėtų pastebėti bent jau du esminius dalykus. Tikėtis panašaus 1% NT kainų augimo Elektrėnuose, nes kažkur tiek kainos istoriškai augo Berlyne, būtų naivu, nes menkai tikėtina, jog užkampyje kainos augs tokiu pačiu tempu kaip svarbiausiuose miestuose. NT kainos gali kristi gerokai žemiau naujos statybos kaštų, jeigu tiesiog nėra jokios paklausos, nėra kam tuose pastatuose gyventi. Galiausiai, bendras miesto vidurkis slepia įvairių rajonų kainų pokyčių tendencijų skirtumus.
Reikia įvertinti faktą, kad būstas sensta, būtina skirti lėšų priežiūrai ir remontui siekiant išlaikyti esamą būklę. Įvairių tyrimų nuomone, atsižvelgus į kokybinius būsto pokyčius, renovacijos ir išlaikymo kaštus, NT kainos augo nuo 0,5 proc. iki 2 proc.
Na, bet butuką nuomai turiu, tai bent šia tema galiu pasireikšti. Žymaus The Rate of Return on Everything tyrimo duomenimis, 1870-2015 metų laikotarpiu įvairiose šalyse nominali grąža iš būsto nuomai siekia apie ~10% per metus, kas yra artimas nominaliam akcijų rinkų rezultatui. Bendra reali grąža, atėmus infliaciją, truputėlį mažesnė, vidutiniškai apie 7,25%.
Ką sužinojau neseniai, tai apie kitą labai įdomų tyrimą (The Rate of Return on Real Estate: Long-Run Micro-Level Evidence), kuris ne rekonstravo senus teorinius duomenis, bet nagrinėja, kiek praktikoje uždirbo į gyvenamosios paskirties būstą nuomai ilgus dešimtmečius investuojantys UK universitetų neliečiamojo kapitalo fondai (angl. endowment funds).
Nėra per daug įkvepianti istorija, skatinanti investuoti į NT ? Kodėl toks prastas rezultatas ? 2. Neįmanoma. Ekonomistų prognozės vertos lygiai tiek pat, kiek aiškiaregės Vandos naujų metų įžvalgos. Paskutinių kelių dešimtmečių duomenimis, vidutinė infliacija euro zonoje siekia ~2%. Šis scenarijus atitinka įvairių pasaulio išsivysčiusių valstybių svarbiausių miestų istorinius vidurkius.
Kaip minėta, realios NT kainos Lietuvoje 1995-2021 m. augo 3,2% per metus. Remiantis šiomis prielaidomis paskaičiavau tikėtiną gyvenamosios paskirties būsto nuomai grąžą. Pavyzdys nr. Pavyzdys nr. Kiek realūs šie skaičiavimai, ar jie atitinka realybę ? Betgi ne visi objektai Vilniuje nuomojami su 5% nuomos pajamingumu. Tačiau neverta pamiršti, jog grąža sudaryta iš nuomos pajamų ir turto kainų pokyčių. 3. Remiantis INVL skaičiavimais, 1996-2021 m. būstas nuomai uždirbo 14,1% grąžą. 4. Visgi, svarbu nepamiršti NT diversifikacinės naudos. Yra didžiulis skirtumas tarp finansinių turto (obligacijos, P2P, akcijos) ir realaus turto. Aišku, kaip sakoma, “generals are always prepared to fight the last war“.
Pasak p. Mačiulio, visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose nuomos pajamingumas išlieka arti istorinio vidurkio. „Tolimesnį butų sandorių skaičiaus ir kainų augimą skatina ne tik sparčiai didėjančios gyventojų pajamos, bet ir gerėjančios demografinės tendencijos. Šiemet į Lietuvą atvyko beveik 3.000 daugiau gyventojų nei išvyko iš šalies, ir teigiamos migracijos tendencijos nustelbė neigiamas natūralias gyventojų kaitos tendencijas. Pastaruosius du mėnesius po labai ilgos pertraukos gyventojų skaičius Lietuvoje pradėjo didėti“, - komentuoja p.
Kaip apmokestinamos gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamos? Nuomojant gyvenamosios paskirties patalpas turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas: įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis (šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant gyventojams) arba; nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį. Priklausomai nuo gautų metinių pajamų dydžio, gali būti taikomas progresinis gyventojų pajamų mokesčio tarifas (žr. žemiau pateiktoje lentelėje). Svarbu: privaloma įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui. Išsamesnę informaciją rasite čia.
Jeigu nuomos pajamų ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2025 m. 120 VDU1 253 065,60 Eur, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą. 1Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Jeigu nuomos pajamų ir kitų su darbo santykiais nesusijusių ir ne individualios veiklos apmokestinamųjų pajamų (išskyrus šias) metinė suma neviršija 12 VDU (2026 m. 12 VDU 27 745,80 Eur), tuomet taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas.
Jeigu nuomos pajamų ir kitų su darbo santykiais nesusijusių ir ne individualios veiklos apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 12 VDU , tuomet šį dydį viršijanti suma apmokestinama taikant: 20 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis neviršija 36 VDU (2026 m. 36 VDU 83 237,40 Eur); 25 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis nuo 36 VDU iki 60 VDU (2026 m. nuo 83 237,40 Eur iki 138 729 Eur); 32 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis viršija 60 VDU (2026 m. 60 VDU 138 729 Eur).
Svarbu: apskaičiuojant metinių pajamų, kurioms taikomas 20, 25, 32 proc. tarifas sumą, į metines pajamas įskaičiuojama visa gautų nuomos pajamų ir kitų (su darbo santykiais nesusijusių ir ne individualios veiklos) pajamų (jei gautos) suma, t. y. įskaičiuojama ir 12 VDU neviršijanti pajamų suma.