Žemės sklypo padalijimas gali atrodyti kaip sudėtingas procesas, tačiau tinkamai pasiruošus, jis gali būti sklandus ir efektyvus. Žemės sklypų padalijimas - tai žemės sklypų pertvarkymo būdas, kuomet vienas žemės sklypas padalijamas į du ar daugiau žemės sklypų. Ši procedūra gali būti aktuali įvairiose situacijose, pavyzdžiui, paveldėjimo atveju ar planuojant statybas. Svarbu žinoti, kaip šis procesas vyksta, kokie yra reikalavimai ir kokie galimi būdai.
Šiame straipsnyje aptarsime žemės sklypo padalijimo procesą Lietuvoje, įskaitant reikalavimus minimaliam sklypo plotui, galimus padalijimo būdus, kainas ir kitus svarbius aspektus. Žemės sklypo padalijimas yra naudingas sprendimas, kai norite dalį savo turto atskirti ir parduoti, dovanoti ar kitaip panaudoti.
Kiekvienas sodininkas žino, kad tik tvarkingu ir tinkamai prižiūrimu žemės sklypu galima mėgautis bei džiaugtis. Akivaizdu, kad pagaliau atėjo metas tinkamai pasirūpinti savo brangiu turtu ir atlikti geodezinius matavimus.
Kaip padalinti žemę
Kada verta apsvarstyti sklypo padalijimą?
Dažniausiai šis poreikis kyla paveldėjimo atveju arba kai planuojama statyba. Žemės sklypo padalijimas yra naudingas sprendimas, kai norite dalį savo turto atskirti ir parduoti, dovanoti ar kitaip panaudoti.
Sklypo padalijimo būdai
Yra keletas būdų, kaip galima padalinti žemės sklypą:
- Žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas: Tai paprasčiausias būdas, kai nesuformuojant atskirų sklypų yra parengiamas žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas. Šis planas nurodo atskiras žemės sklypo naudojimosi dalis tarp bendrasavininkų, tačiau sklypas lieka su tuo pačiu kadastriniu numeriu. Susitarimas dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos pagal šį planą privalo būti patvirtintas notaro, o susitarimą turi pasirašyti visi dalijamo sklypo bendrasavininkai.
- Žemės sklypo padalijimas į atskirus sklypus: Šiuo atveju žemės sklypas padalinamas į atskirus žemės sklypus, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius.
- Žemės sklypo atidalijimas: Atidalijant, kaip ir padalijant, yra suformuojami atskiri žemės sklypai, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius, bet šiuo atveju šie žemės sklypai priklausys kiekvienam bendrasavininkui atskirai.
Tad dažnai žemės sklypų bendrasavininkai vis dėl to renkasi trečiąjį žemės sklypo atidalijimo būdą, siekdami užsitikrinti visapusišką savo turimo žemės sklypo disponavimą. Kaip ir antruoju atveju, žemės sklypo atidalijimas vykdomas rengiant teritorijų planavimo dokumentus, tai yra detaliuoju planu arba žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektu.
Kaip pradėti sklypo padalijimo procesą?
Norint pradėti žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo eigą, reikia atlikti šiuos veiksmus:
- Vienas iš žemės sklypo savininkų, arba jo įgaliotas asmuo ar rengėjas, kreipiasi su prašymu į savivaldybės administracijos direktorių dėl galimybės pradėti rengti žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą arba detalųjį planą.
- Prašymas yra rašomas pagal žemės sklypo lokaciją priklausančioje savivaldybėje, arba pateikiamas užpildant atitinkamą formą elektroninėje žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje (ŽPDRIS) arba Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų rengimo ir teritorijų planavimo proceso valstybinės priežiūros informacinės sistemos (TPDRIS).
- Pateiktame prašyme nurodomas projekto rengimo tikslas - žemės sklypo padalijimas ar atidalijimas.
- Kartu su prašymu yra pateikiami ir papildomi dokumentai: žemės sklypo planas, žemės sklypo nekilnojamo turto registro išrašas ir kitus aktualius dokumentus.
- Gavus leidimą rengti projektą, asmuo kreipiasi į projekto rengėjus dėl tolimesnius veiksmų vykdymo.
Po to projektas teikiamas patikrinimui. Su savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Jums dar reikia kreiptis į matininką, kad kiekvienam pagal projektą naujai suformuotam žemės sklypui būtų atlikti kadastriniai matavimai, kuriuos atlieka kvalifikuotas matininkas.
Minimalus sklypo plotas
Minimalus sklypo plotas priklauso nuo vietos savivaldybės nustatytų reikalavimų. Apribojimas bus tik minimalūs sklypų dydžiai po padalijimo ir padalijimo būdas (formavimo ir pertvarkymo projektu arba detaliuoju planu). Šie apribojimai yra nustatomi pagal savivaldybės bendrąjį planą.
Būtina išsiaiškinti konkrečias vietos savivaldybės taisykles ir reikalavimus, nes jie gali skirtis priklausomai nuo regiono.
Pavyzdžiai:
- Vilniaus rajone, vadovaujantis savivaldybės bendruoju planu, dalyti sklypą galima į min. 10 arų ploto. Taip pat yra išimtis, jei sklype stovi gyv. namas, o sklypas priklauso bendrasavininkams, tuo pačiu giminėms, tada yra teorinė galimybė dalyti sklypą į mažesnius nei 10 arų sklypus.
- Vilniaus m. sav. šiuo metu galima formuoti min. 4 arų gyv. paskirties sklypus, bet patvirtinus naująjį bendrąjį planą gali būti patvirtinti ir kitokie reglamentai.
- Minimalus sklypo plotas Palangoje priklauso nuo sklypo vietos.
Sklypo padalijimo kaina
Žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo kaina priklauso nuo keleto pagrindinių aspektų:
- Koks teritorijų planavimo dokumentas bus pasirinktas.
- Koks numatomas planuojamos teritorijos plotas.
- Kiek sklypų dalyvauja padalijime ar atidalijime.
- Kiek naujų žemės sklypų pagal projektą bus suformuota.
Sklypo padalijimas formavimo ir pertvarkymo projektu žymiai pigesnis ir greitesnis procesas, bet galimas tik tada, kai tą leidžia savivaldybės bendrasis planas. Tuo tarpu padalijimas bendruoju planu žymiai brangesnis ir ilgesnis procesas, tačiau jei savivaldybės bendrajame plane numatyta, kad dalinti galima tik detaliuoju planu, kitokio pasirinkimo neturėsite.
Svarbu: Visada rekomenduojama kreiptis į specialistus ir sužinoti tikslią kainą įvertinant Jūsų turimą sklypą ir pertvarkymo tikslus.
Orientacinės kainos:
- Detaliojo plano kaina gali siekti apie 2500 Lt.
- Padalijimo projektas gali kainuoti apie 1500 Lt.
- Sklypo padalijimo ir keitimo projekto kaina - apie 1200 Eur, atskirų bylų parengimas - po 100 Eur.
Sklypo paskirties keitimas
Jeigu visi savininkai planuojate statybas atskirų namų, tai reikalingas bus padalinimas, jeigu statybos neplanuojamos, pigesnis variantas būtų nustatyti sklypo naudojimosi tvarką, kur būtų nustatytos savininkų naudojamos sklypo dalys ir patvirtintas notariškai. Dėl paskirties keitimo, reikia žiūrėti ar sklypas pagal bendrąjį miesto ar rajono planą patenka į norimos paskirties zona. Jeigu patenka tarkim į gyvenamųjų pastatų teritoriją, paskirtį galima keisti atskirai bendram ir galima keisti padalinimo projekto metu.
Pigiausias variantas Jums būtų pakeisti žemės sklypo paskirtį (žinoma, jei tai numatyta rajono bendrojo plano sprendiniuose) administracijos direktoriaus įsakymu. Tam tereikia parašyti prašymą savivaldybėje. Tuomet atnaujinti žemės sklypo kadastro duomenis su pakeista paskirtimi, bei nustatyti naudojimosi žemės sklypu tvarką tarp bendrasavininkų (žemės sklype galima statyti daugiau nei 1-ą gyvenamą namą).
Padalinimą galima daryti kartu su keitimu. Reikia tik išsiaiškinti ar toje vietoje tai įmanoma padaryti.
Svarbu: Na situacija tokia, kad žemės padalijimas, ar paskirties pakeitimas iš vienos į kitą yra labai ilgas ir nelengvas procesas, tiek moraliai, tiek finansiškai. Tai procesas reikalaujantis daug kantrybės.
Veiksmai prieš pradedant sklypo padalijimą
Prieš pradedant žemės sklypo padalijimo procesą, rekomenduojama atlikti šiuos veiksmus:
- Pasikonsultuokite su specialistais: prieš pradedant, vertinga pasitarti su projektuotoju ar toks projektas apskritai įmanomas, kokie kiti niuansai gali iškilti.
- Gaukite leidimus: užpildykite prašymą žpdris sistemoje ir gaukite leidimą sklypo padalijimui (formavimo ir pertvarkymo projektui). Reikės el. parašo arba el. bankininkystės.
- Pasirašykite sutartį su projektuotoju: Jis turėtų tinkamai pakonsultuoti, parinkti ir suderinti sprendinius po padalijimo.
Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į sklypo reljefą, susisiekimo galimybes bei inžinerinių tinklų prieinamumą - tai gali turėti įtakos tiek pačiam padalijimo procesui, tiek būsimiems sklypo naudojimo planams.
Prieš pradėdami verta pasidomėti, ar yra apribojimų, susijusių su kultūros paveldu, saugomomis teritorijomis ar kitomis specialiosiomis žemės naudojimo sąlygomis.
Žemės sklypo padalijimo žingsniai
Jei yra planuojamas sklypo padalijimas pirmiausia reiktų teikti prašymą per ŽPDRIS (www.zpdris.lt) sistemą. Kad galėtumėte užpildyti prašymą Jums bus reikalingas El. parašas arba galimybė naudotis el. bakininkyste. Užpildžius prašymą ir sulaukus leidimo vykdyti sklypo padalijimą, bei gavus projektavimo reikalavimus galite kreiptis į tokias paslaugas atliekančius projektuotojus dėl žemės sklypo padalijimo projekto rengimo. Šie sklypo padalijimo projektai techniškai vadinami formavimo ir pertvarkymo projektais.
Pagrindiniai žingsniai:
- Leidimas vykdyti sklypo padalijimo projektą (formavimo ir pertvarkymo projektą): žpdris sistemoje pildomas prašymas dėl formavimo pertvarkymo projekto rengimo. Reikės prisijungti el. parašu arba su el. bankininkyste.
- Geodezinių matavimų planas: reikalingi kadastriniai matavimai LKS-94 sistemoje. Sklypo ribos ir plotas turi būti tikslūs.
- Topografinis planas: Urbanizuotoje teritorijoje daugeliu atveju reikės topografinio plano.
Žemės sklypo sujungimas
Žemės sklypo sujungimas vyksta pagal Žemės įstatymo nustatytą tvarką. Norint sujungti žemės sklypus, reikia pateikti prašymą Nacionalinei žemės tarnybai (NŽT). Prašymą sujungti žemės sklypus gali pateikti vienas ar keli sklypų savininkai.
NŽT išnagrinėjusi prašymą, priima sprendimą dėl sklypo sujungimo. Žemės sklypo sujungimo išlaidas apmoka sklypo savininkai.
Labai svarbu atkreipti dėmesį, kad yra keletas aplinkybių, kai sujungti žemės sklypus negalima.
Žemės sandorių forma
Žemės sandorių formą nustato Civilinis kodeksas ir Žemės įstatymas. Prie žemės sandorių privalo būti pridedamas žemės sklypo planas, o kai žemės sklypas nuomojamas arba perduodamas neatlygintinai naudotis iki 3 metų, - žemės sklypo planas arba žemės sklypo schema.
Žemės sklypai sujungiami, padalijami, atidalijami ar atliekamas jų perdalijimas sudarant notariškai tvirtinamą sutartį, išskyrus atvejus, kai pertvarkomas vienam asmeniui priklausantis žemės sklypas (-ai), laikantis Civilinio kodekso, šio ir kitų įstatymų reikalavimų ir apribojimų.
Kai žemės savininkas perleidžia dalį žemės sklypo, prieš sudarant perleidimo sutartį, žemės sklypas gali būti padalijamas, perleidžiama žemės sklypo dalis suformuojama ir įregistruojama Nekilnojamojo turto registre kaip atskiras žemės sklypas arba gali būti perleidžiamos nuosavybės teisės į žemės sklypo dalį, šios dalies neatidalijant.
Žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas
Pats paprasčiausias žemės sklypo dalijimas, kai nesuformuojant atskirų sklypų yra parengiamas žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas. Parengus žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą žemės sklypas lieka su tuo pačiu kadastriniu numeriu, o plane yra nurodomos tik atskiros žemės sklypo naudojimosi dalys tarp bendrasavininkų. Be to, susitarimas dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos pagal šį planą, privalo būti patvirtintas notaro, o susitarimą turi pasirašyti visi dalijamo sklypo bendrasavininkai.Žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo plano parengimas yra labai greitas procesas ir užtrunka apie 1 savaitę.
Yra trys situacijos sprendimo būdai - sklypo dalių atidalinimas, naudojimosi tvarkos parengimas arba galima tiesiog nedaryti nieko. Apie paskutinį variantą detaliau rašyti nereikia, nes kai parduodama sklypo dalis, kuri yra apibrėžta tik skaičių išraiška, paprastai reiškia, kad gali tekti įdėti labai daug pastangų ir pinigų, kol bet koks vystymas tokiame sklype bus įmanomas.
Visų pirma, turi būti parengtas tikslus žemės sklypo planas su pažymėtomis sklypo dalimis, taip pat tekstinė dalis, kurioje aprašyta naudojimosi tvarka. Tuomet šis dokumentas yra tvirtinamas notarine tvarka ir registruojamas Nekilnojamojo turto registre.
Turbūt didžiausias naudojimosi tvarkos trūkumas yra toks, kad užstatymo rodikliai yra skaičiuojami ne kiekvienai sklypo daliai atskirai, bet visam sklypui.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad bendra daline nuosavybe valdomame sklype norint pradėti statybą teks gauti visų bendraturčių sutikimus. Siekiant apsisaugoti nuo nesutarimų, visuomet siūlome iš anksto susitarti su sklypo bendraturčiais visais galimais statybos klausimais. Jie gali būti aiškiai reglamentuoti ir naudojimosi tvarkoje. Ją rengiant svarbu kuo detaliau apgalvoti visus galimus ateities scenarijus, taip pat ir bendraturčių pasikeitimo galimybę.
Svarbu žinoti, kad naudojimosi tvarka nenustoja galioti perleidus sklypo dalį. Naudojimosi tvarka gali ne tik padėti išspręsti galimus bendraturčių nesutarimus, tačiau ir padidinti jūsų sklypo dalies vertę, jei nuspręstumėte ją parduoti.
Žinoma, atskiras sklypas be kitų bendraturčių visais atvejais bus geresnis variantas už sklypo dalį, nes visų galimų gyvenimo atvejų naudojimosi tvarka apibrėžti neįmanoma.
Visais atvejais prieš perkant žemės sklypo dalį su naudojimosi tvarka ar be jos, rekomenduojame kaip įmanoma detaliau išanalizuoti sklypo, teritorijų planavimo dokumentus ir bendrą situaciją. Atlikus šiuos namų darbus galite išvengti labai nesėkmingų ilgalaikių investicijų.
Klausimai ir atsakymai
Klausimas: Tėvas turi namų valdos sklypą užregistruotą su nebaigtomis statybomis. Šį sklypą nori užrašyti dukrai. Tačiau tą sklypą reikia padalinti į dvi dalis, kad atitektų ir sūnui. Nuo ko pradėti? Kokia tvarka? Ar nuo notaro paslaugų ar nuo žemėtvarkos?
Atsakymas: Reikia rengti formavimo ir pertvarkymo projektą, tada sklypai atsidalins ir gaus atskirus kadastrinius numerius. Sudarius sutartį su matininkais, jie gauna visus reikalingus leidimus, reikalavimus ir pan. Jums niekuo rūpintis nereikia. Tokio projekto kaina apie 700 Eur, po projekto dar reikalingi atidalintų sklypų geodeziniai matavimai (1 skl. kaina - 150 Eur).