Siekiant sukurti turto ir verslo profesionalaus, kvalifikuoto vertinimo sistemą, reikia aiškiai apibrėžti pačią turto sąvoką ir jo struktūrą. Turto ir verslo vertinimas privalo turėti savo objektą, aiškiai apibūdinant ką jis apima ir ko neapima. Teorijoje ir praktikoje naudojamas įvairus turto klasifikavimas, o turtas apibrėžiamas įvairiomis prasmėmis (pvz. teisine, fizine ir kt.).
Turtas - iš esmės bet koks resursas, turintis vertę. Tai gali būti nekilnojamasis turtas, pinigai, vertybiniai popieriai, įranga ir bet koks kitas turtas, turintis tam tikrą vertę rinkoje. Bendrosiose gyvenimo srityse turtas gali būti labai įvairus ir turėti įvairių klasifikacijų. Visas įmonės turtas yra atspindimas balanse (viena iš pagrindinių įmonių finansinių ataskaitų), balanso sudarymo dienai. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindines turto rūšis, jo vertės nustatymo būdus, apskaitos ypatybes ir kitus svarbius aspektus.
Siaurąja prasme, turtas - tai daiktas ar daiktų visuma. Plačiąja prasme, turtas apima daiktus, turtines teises ir pareigas, išimtines teises, žaliavas, prekes, pastatus, pinigus, prekių ir paslaugų ženklus, taip pat veiksmus ir veiksmų rezultatus, pavyzdžiui, paslaugų teikimą ar darbų atlikimą.
Ekonominė turto samprata turtu pripažįsta visumą pinigais įkainojamų materialinių ir nematerialinių vertybių, įskaitant pelną, kuris būtų gautas. Ši samprata akcentuoja galimybę turtą įvertinti pinigais, nepriklausomai nuo jo formos.
Turto Sinonimai
Nors terminas "turtas" yra plačiai naudojamas, galima rasti ir sinonimų, priklausomai nuo konteksto:
- Vertybės: Pabrėžia turto ekonominę vertę.
- Kapitalas: Dažnai naudojamas kalbant apie investicijas.
- Nuosavybė: Akcentuoja turto priklausomybę savininkui.
Turto klasifikacija
Bendrosiose gyvenimo srityse turtas gali būti labai įvairus ir turėti įvairių klasifikacijų.
Pagal apčiuopiamumą:
- Materialusis turtas: Turi fizinę formą, pvz., pastatai, įrengimai, žemė, transporto priemonės.
- Nematerialusis turtas: Neturi fizinės formos, bet turi vertę, pvz., patentai, prekės ženklai, programinė įranga.
Pagal trukmę:
- Ilgalaikis turtas: Naudojamas ilgiau nei vienerius metus, pvz., pastatai, įrengimai.
- Trumpalaikis turtas: Suvartojamas per vienerius metus, pvz., atsargos, pinigai.
Pagal pobūdį:
- Nekilnojamasis turtas: Žemė ir bet kas, kas prie jos pritvirtinta, pvz., pastatai.
- Kilnojamasis turtas: Bet koks kitas turtas, kuris nėra nekilnojamasis, pvz., automobiliai, įranga.
Kilnojamasis ir nekilnojamasis turtas
Turtas skirstomas į kilnojamąjį ir nekilnojamąjį. Svarbu atskirti šias dvi kategorijas, nes joms taikomi skirtingi teisiniai reguliavimai ir apmokestinimo tvarka.
Nekilnojamasis turtas
Nekilnojamasis turtas (NT) - tai viena svarbiausių ekonomikos, teisės ir kasdienio gyvenimo sričių sąvokų. Nuo jo priklauso investicijos, paveldėjimas, mokesčiai ir net asmeninės gyvenamosios aplinkos kūrimas. Paprastai tariant, nekilnojamas turtas (NT) - tai daiktai, kurie yra susiję su žeme ir negali būti perkelti nepažeidžiant jų esmės. Kitaip tariant, tai viskas, kas yra neatsiejamai susiję su gruntu: pastatai, statiniai, infrastruktūra, tam tikros žemės dalys ar net požeminiai įrenginiai.
Nekilnojamasis turtas pagal savo prigimtį yra nekilnojamas turtas ir įstatymais tokiu pripažintas kilnojamasis turtas. Nekilnojamasis turtas pagal prigimtį yra žemė ir su ja susiję daiktai (pastatai, įrenginiai, sodiniai ir kita), kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų naudojimo paskirties ir iš esmės nesumažinus jų ekonominės vertės.
Įstatymai nekilnojamuoju pripažįsta kilnojamąjį turtą, kuriam nustatyta privaloma teisinė registracija, pavyzdžiui, laivus, orlaivius, kosminius laivus. Nekilnojamaisiais daiktais įstatymai gali pripažinti ir kitą turtą, pavyzdžiui, įmonę.
Nekilnojamojo turto sąvoka yra aiškiai apibrėžta tiek teisės aktuose, tiek ekonominiuose terminuose. Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (CK) nustato, kad nekilnojamasis turtas - tai žemė, jos gelmės, atskiri žemės plotai ir daiktai, kurie yra tvirtai susiję su žeme, t. y. Paprastai tariant, jei daiktą galima perkelti iš vienos vietos į kitą nesunaikinant jo konstrukcijos - jis kilnojamasis.
Teisiniu požiūriu nekilnojamas turtas yra svarbus todėl, kad jo nuosavybės teisės privalo būti registruojamos.
Nekilnojamasis turtas apima visus objektus, kurie yra fiziškai ar teisiškai susiję su žeme. Pagrindinis nekilnojamojo turto objektas yra žemės sklypas. Jis gali būti tiek gyvenamosios, tiek komercinės ar žemės ūkio paskirties. Žemė laikoma nekilnojamu turtu, nes ji neatsiejama nuo teritorijos - jos neįmanoma perkelti iš vienos vietos į kitą.
Prie žemės priskiriamos ir jos gelmės, t. y. Pastatai ir statiniai - tai neatsiejama žemės dalis, todėl jie visada priskiriami nekilnojamajam turtui. Net ir atskiros pastato dalys, tokios kaip butai ar patalpos, laikomos savarankiškais nekilnojamojo turto objektais. Nekilnojamojo turto dalimi gali būti ir infrastruktūros elementai: elektros, vandentiekio, nuotekų, dujų tinklai, kurie yra integruoti į pastato ar žemės struktūrą.
Į nekilnojamąjį turtą įeina ne tik fiziniai objektai, bet ir tam tikros teisinės teisės, susijusios su žemės ar pastatų naudojimu.
Nekilnojamojo turto rūšys
Nekilnojamasis turtas skirstomas į kelias pagrindines rūšis pagal jo paskirtį ir naudojimo pobūdį.
- Gyvenamasis turtas: Tai viena labiausiai paplitusių NT kategorijų. Jai priskiriami namai, butai, kotedžai, sodybos ir kiti objektai, skirti žmogaus gyvenimui. Turtas gali būti tiek individualios, tiek daugiabučio formos.
- Komercinis turtas: Šiai kategorijai priklauso biurai, parduotuvės, restoranai, sandėliai, viešbučiai ir kiti objektai, skirti verslo veiklai vykdyti.
- Pramoninis turtas: Tai pramoniniai objektai - tai gamyklos, cechai, sandėliai, techniniai pastatai, kurie naudojami gamybai, logistikai ar kitoms ūkinėms funkcijoms.
- Žemės ūkio paskirties turtas: Tai žemės plotai, skirti žemės ūkio veiklai - pasėliams, ganykloms, miškams ar sodams.
- Specialios paskirties turtas: Tai turtas, kuris netelpa į tradicines kategorijas: mokyklos, ligoninės, kultūros centrai, maldos namai, sporto kompleksai.
Lietuvoje nekilnojamojo turto (NT) teisinis reglamentavimas grindžiamas Lietuvos Respublikos civiliniu kodeksu ir keliais specialiais įstatymais, kurie nustato, kas laikoma NT, kaip jis registruojamas, perleidžiamas ar paveldimas. Be šio įrašo savininkas negali pilnai disponuoti turtu - pavyzdžiui, jo parduoti ar įkeisti bankui. Nekilnojamasis turtas gali būti įkeičiamas bankui ar kitai institucijai kaip užstatas.
Dažniausiai užduodami klausimai apie nekilnojamąjį turtą
Kas tiksliai laikoma nekilnojamuoju turtu? Nekilnojamuoju turtu laikoma žemė, jos dalys, pastatai, statiniai bei kiti objektai, kurie yra neatsiejamai susiję su žeme. Taip pat į šią sąvoką įeina ir su turtu susijusios teisės - servitutai, nuomos ar įkeitimo sutartys.
Kuo skiriasi kilnojamasis ir nekilnojamasis turtas? Kilnojamasis turtas - tai daiktai, kuriuos galima perkelti nepažeidžiant jų esmės (pvz., automobilis, baldai, įranga). Nekilnojamasis turtas - tai objektai, kurių perkelti neįmanoma be jų sunaikinimo ar esminių pakeitimų (pvz., pastatas, žemės sklypas).
Ar butas daugiabutyje laikomas atskiru nekilnojamojo turto objektu? Taip. Nors butas yra pastato dalis, jis registruojamas kaip savarankiškas NT objektas su savo unikaliu numeriu. Buto savininkas taip pat turi dalį bendrosios nuosavybės - laiptinę, stogą, kiemo teritoriją.
Ar infrastruktūra (pvz., vamzdynai, elektros tinklai) laikoma nekilnojamuoju turtu? Taip, jei šie tinklai yra integruoti į pastatą ar žemės struktūrą. Tokie elementai laikomi priklausiniais - jie yra pagrindinio turto dalis ir negali būti atskirti be funkcinės žalos.
Kas lemia nekilnojamojo turto paskirtį? Paskirtis nustatoma pagal objekto naudojimo tikslą - gyvenamajam, komerciniam, pramoniniam ar žemės ūkio naudojimui. Ši paskirtis įrašoma į Registrų centrą ir gali būti keičiama tik gavus savivaldybės leidimą.
Ar nekilnojamasis turtas gali būti įkeistas bankui? Taip. NT dažnai naudojamas kaip užstatas paskoloms. Įkeitimas (hipoteka) registruojamas Nekilnojamojo turto registre, kad būtų užtikrintas skaidrumas ir apsauga tiek savininkui, tiek kreditoriui.
Kodėl būtina registruoti turtą Registrų centre? Registracija suteikia teisinį saugumą - įrodo nuosavybės teisę, apsaugo nuo sukčiavimo ir leidžia teisėtai atlikti sandorius. Be registracijos turtas laikomas neapibrėžtu ir negali būti parduotas ar paveldėtas.
Ar servitutas laikomas nekilnojamojo turto dalimi? Taip, servitutas - tai teisė naudotis svetimu žemės sklypu tam tikram tikslui, pavyzdžiui, keliui ar inžineriniams tinklams. Ši teisė registruojama kartu su turtu ir gali turėti įtakos jo vertei.
Turto pripažinimas nekilnojamuoju sukelia tam tikrus teisinius padarinius:
- Toks turtas dažniausiai turi būti registruojamas viešame registre.
- Apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu.
- Šio turto sandoriams keliami specialūs reikalavimai (pavyzdžiui, nekilnojamojo turto sandoriai privalo būti tvirtinami notaro).
Nekilnojamajam turtui gali būti pripažįstamos tam tikros turtinės teisės, susijusios su nekilnojamuoju daiktu, pavyzdžiui:
- Nekilnojamojo daikto savininko pirmumo teisė įsigyti to daikto parduodamą dalį.
- Naudoti kitam subjektui priklausantį nekilnojamąjį daiktą (pavyzdžiui, nuomos teisė).
- Apribojama tokio daikto savininko teisė į turimą daiktą (pavyzdžiui, servitutas).
Ši nekilnojamojo turto samprata vyrauja bendrosios teisės sistemoje, kur nekilnojamasis turtas suprantamas kaip materialaus pasaulio dalykas (real estate) ir kaip turtinės teisės į materialaus pasaulio dalyką (real property).
Nekilnojamajam turtui taikoma specialaus vertinimo procedūra - nekilnojamasis turtas gali būti vertinamas rinkos vertės pagrindu siekiant sužinoti rinkos kainą, už kurią nekilnojamasis turtas galėtų būti parduodamas vertinimo dieną, taip pat gali būti vertinamas remiantis žinybiniais instituciniais (ne rinkos) metodais, pavyzdžiui, vertė nustatinėjama atliekant buhalterinę apskaitą, kadastrinį vertinimą, deklaruojant ar apmokestinant turtą ir kita.
Nekilnojamojo turto vertės nustatymo metodai
Nekilnojamojo turto vertė nustatoma taikant:
- Lyginamosios (pardavimo kainos analogų)
- Atkuriamosios (išlaidų, būtinų atkurti nekilnojamąjį turtą, apskaičiavimas)
- Naudojimo pajamų (vertė nustatoma kapitalizuojant iš nekilnojamojo turto gaunamas pajamas)
- Ypatingosios (taikomas unikalioms meno ar istorijos vertybėms) vertės metodą.
Nekilnojamasis turtas dažniausiai vertinamas, kai jis parduodamas, perduodamas kaip nepiniginis įnašas, mainomas, dovanojamas, paveldimas, apdraudžiamas, apmokestinamas, įkeičiamas, išnuomojamas, pripažįstamas bešeimininkiu ir kita.
Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas remiantis sutartimis ar įmonės (įstaigos, organizacijos), kurios vidaus reikmėms ir tiesioginėms funkcijoms įgyvendinti reikalingas turto vertinimas, pavedimu.
Lietuvoje, pagal Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymą (2005), nekilnojamasis turtas apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu.
Pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą (1999, nauja redakcija įsigaliojo 2012): Turto vertinimo subjektais laikomi užsakovai ir turtą vertinančios įmonės, taip pat vyriausybės ar miestų (rajonų) valdybų (merų) įgaliotos institucijos. Užsakovai gali būti fiziniai, juridiniai asmenys ar įmonės, neturinčios juridinio asmens teisių, norintys žinoti nekilnojamojo turto vertę. Nekilnojamojo turto vertintoju laikomas fizinis ar juridinis asmuo, turintis Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo instituto išduotą turto vertinimo kvalifikacijos pažymėjimą (kvalifikacijos atestatą) ir besiverčiantis nekilnojamojo turto vertinimo veikla.
Nekilnojamąjį turtą vertinanti įmonė, išskyrus vyriausybės ar miestų (rajonų) valdybų (merų) įgaliotą instituciją, privalo apsidrausti civilinės atsakomybės draudimu.
Nekilnojamojo turto vertintojų ir nekilnojamąjį turtą vertinančių įmonių veiklos valstybinę priežiūrą atlieka Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo institutas.
Nekilnojamasis turtas vertinamas remiantis vyriausybės 2012 patvirtinta Turto ir verslo vertinimo metodika ir 2005 patvirtintomis Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklėmis (nauja redakcija 2011).
Pagal Nekilnojamojo turto registro įstatymą (1996, nauja redakcija 2001) nekilnojamojo turto registrą tvarko Registrų centras, pavaldus Teisingumo ministerijai.
Registrų centras atlieka šias funkcijas: Registruoja fizinių ir juridinių asmenų nekilnojamojo turto, nuosavybės ir kitas daiktines teises į nekilnojamuosius daiktus, šių teisių suvaržymus, taip pat įstatymų nustatytus juridinius faktus. Teikia oficialią informaciją apie registre sukauptus duomenis. Organizuoja ir atlieka statinių kadastrinius matavimus. Formuoja, tvarko, atnaujina nekilnojamojo turto kadastro ir registro duomenų banką. Atlieka nekilnojamojo turto rinkos tyrimus ir turto vertinimą. Registruoja juridinius asmenis, teikia duomenis apie juos valstybės institucijoms ir kitiems vartotojams. Atlieka įvairius topografinius darbus ir geodezines kontrolines nuotraukas. Registruoja gyvenamąsias vietoves ir gatves. Tvarko žemės ir miško naudojimo registrą. Rengia dokumentus, teikia konsultacijas nekilnojamojo turto klausimais ir kita.
Kilnojamasis turtas
Kilnojamasis turtas tai turtas, kuris gali būti perkeltas iš vienos vietos į kitą nepakeitus jo paskirties ir nesumažinus jo vertės. Registruotinam kilnojamajam turtui priskiriami automobiliai, žemės ūkio technika, šaunamieji ginklai ir kt.
Ilgalaikis turtas
Ilgalaikis turtas - tai įmonės nuosavybė, kuri naudojama ilgiau nei vienerius metus veiklos tikslams ir generuoja ekonominę naudą. Tai gali būti pastatai, įranga, programinė įranga ar net investicijos.
Ilgalaikio turto apskaita ir tinkamas jo valdymas yra esminė kiekvienos įmonės finansų valdymo dalis.
Materialusis ilgalaikis turtas
Materialusis ilgalaikis turtas - tai fiziniai, apčiuopiami objektai, kuriuos įmonė naudoja savo veiklai vykdyti ilgiau nei vienerius metus. Šis turtas ne tik atlieka praktinę funkciją kasdienėje veikloje, bet ir dažnai sudaro didžiausią įmonės turto dalį balanse.
Pavyzdžiai:
- Pastatai ir statiniai: administraciniai pastatai, sandėliai, gamybinės patalpos.
- Transporto priemonės: automobiliai, sunkvežimiai, krautuvai.
- Gamybos įranga: staklės, presai, konvejeriai.
- Baldai ir biuro įranga: stalai, kėdės, kompiuteriai, spausdintuvai.
Apskaitos ypatumai:
Materialusis turtas registruojamas įsigijimo savikaina, į kurią įeina ne tik pirkimo kaina, bet ir visi papildomi kaštai: transportas, montavimas, mokesčiai. Nuo šios vertės skaičiuojamas nusidėvėjimas - reguliariai mažinamas turto balansinė vertė pagal įmonės pasirinktą metodą (tiesinis, pagreitintas ir kt.).
Nematerialusis ilgalaikis turtas
Nematerialusis ilgalaikis turtas - tai turtas, kuris neturi fizinės formos, bet yra vertingas dėl teisių, leidimų ar intelektinės nuosavybės. Nors toks turtas nematomas, jis dažnai yra itin svarbus įmonės konkurencingumui ir inovacijų plėtrai.
Pavyzdžiai:
- Programinė įranga: apskaitos sistemos, gamybos valdymo sprendimai, individualiai kurtos programos.
- Prekės ženklai ir prekiniai vardai: registruoti prekių ženklai, įmonės logotipai.
- Licencijos ir leidimai: veiklos licencijos, technologijų naudojimo sutartys.
- Patentai ir autorinės teisės: išradimų apsauga, kūrybiniai projektai.
Apskaita:
Šis turtas apskaitomas kaip nematerialusis ilgalaikis turtas, jeigu jo naudojimo laikotarpis yra ilgesnis nei vieni metai, jis atneša naudą ir gali būti įvertintas patikimai. Dažniausiai taikoma amortizacija, kuri apskaičiuojama per nustatytą turto naudojimo laikotarpį.
Tinkamai valdomas nematerialusis turtas gali stiprinti įmonės pozicijas rinkoje, kurti išskirtinumą ir leisti efektyviau vykdyti veiklą. Ypač svarbu jį dokumentuoti ir stebėti nuosekliai.
Finansinis ilgalaikis turtas
Finansinis ilgalaikis turtas - tai investicijos ar finansiniai instrumentai, kuriuos įmonė planuoja laikyti ilgiau nei vienus metus. Skirtingai nuo materialaus ar nematerialaus turto, šio turto tikslas - generuoti grąžą arba turėti įtaką kitų įmonių veiklai.
Pavyzdžiai:
- Akcijos: įmonės gali turėti kitų bendrovių akcijų paketą, kuris suteikia teisę į dividendus ar balsą akcininkų susirinkime.
- Obligacijos ir investiciniai fondai: įmonė investuoja lėšas, tikėdamasi stabilios grąžos.
- Ilgalaikės paskolos: suteiktos kitoms įmonėms ar susijusiems subjektams.
- Indėliai su terminuotais susitarimais: kai įmonė laiko pinigus banke ilgesniam laikotarpiui su nustatyta palūkanų norma.
Apskaitos specifika:
Finansinis turtas registruojamas įsigijimo kaina, tačiau vėliau gali būti vertinamas rinkos verte arba pagal apskaitos standartus. Šis turtas neturi būti amortizuojamas, tačiau gali būti pervertinamas (arba nurašomas) priklausomai nuo rinkos situacijos ar turto rizikos.
Investicijų apskaita turi atitikti finansinės atskaitomybės reikalavimus, o netikslumai gali iškreipti įmonės finansinį vaizdą. Todėl naudinga turėti skaidrią apskaitos sistemą, leidžiančią tiksliai registruoti ir sekti visus finansinius instrumentus.
Ilgalaikio turto vertės nustatymas
Ilgalaikio turto vertės nustatymas yra pirmas ir vienas svarbiausių žingsnių turto apskaitoje. Vertė įtakoja ne tik apskaitos ...