Dovanojimas - tai sandoris, kurio esmė ta, kad turto savininkas valingai, nesavanaudiškai, neatlygintinai perduoda savo turtą ar suteikia kitokią įstatyme numatytą turtinę naudą kitam asmeniui, o pastarasis asmuo šią turtinę naudą sąmoningai (valingai) priima. Dovanojimo sandoris yra dvišalis. Jam sudaryti reikalinga tiek turtą perduodančio, tiek jį priimančio asmenų suderinta valia, taigi dovanojimo sandoris yra dvišalė sutartis.
Šiame straipsnyje aptarsime buto dovanojimo ypatumus Lietuvoje, įskaitant teisinius aspektus, mokesčius ir reikalingus dokumentus.
KUPOLAI VIEŠAJAM NAUDOJIMUI | YPATINGI ir ADMINISTRACINIAI | ŠVIETIMUI, KOMERCIJAI, PRAMONEI
Dovanojimo sutarties forma
Pagal Civilinio kodekso 6.469 straipsnio 2 dalį, nekilnojamojo daikto dovanojimo sutartis, taip pat dovanojimo sutartis, kurios suma didesnė kaip keturiolika tūkstančių penki šimtai eurų, turi būti notarinės formos. Taigi, sudarant buto dovanojimo sutartį, kurios suma didesnė nei 14 500 eurų, sutartis privalo būti patvirtinta notaro. Todėl, namų dovanijimas, buto ar žemės dovanojimas privalo būti notarinės formos.
Atkreiptinas dėmesys į tai, jog kasacinio teismo praktikoje yra nurodyta, kad įstatymo imperatyviai nustatytos sandorio formos nesilaikymas sandorį daro negaliojantį pagal Civilinio kodekso 1.80 straipsnio 1 dalį.
Dovanojimo sutarties sąlygos ir apribojimai
Dovanojimo sutartis yra neatlygintinė, išskyrus atvejus, kai turtas perleidžiamas tik įvykdžius tam tikras dovanotojo keliamas sąlygas (dovanojimo su sąlyga sutartis). Tačiau dovanojimo sutartyje dovanotojas negali numatyti suvaržymų, kurie trukdytų naujajam savininkui naudotis gautu turtu. Kaip jau buvo minėta, dovanojant turtą dovanotojas sutartyje gali numatyti sąlygą, jog padovanotas turtas bus naudojamas tik tam tikram tikslui. Nustatytas tikslas negali pažeisti kitų asmenų teisių bei interesų.
Dovanojimo panaikinimas
Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.472 straipsnį dovanotojas turi teisę kreiptis į teismą dėl dovanojimo panaikinimo, kai apdovanotasis:
- Pasikėsina į dovanotojo ar jo artimųjų giminaičių gyvybę ar tyčia juos sunkiai sužaloja.
- Atsižvelgiant į dovanos pobūdį, dovanojimo sutarties šalių asmenines savybes ir jų tarpusavio santykius, apdovanotasis atlieka prieš dovanotoją tokius veiksmus, kurie yra neabejotinai griežtai smerktini geros moralės požiūriu.
- Su jam dovanotu turtu, turinčiu dovanotojui didelės neturtinės reikšmės, elgiasi taip, kad kyla reali to turto žuvimo grėsmė.
Mokesčiai dovanojant butą
Gavus didelės vertės dovaną iš giminystės ryšiais nesusijusio asmens, apdovanotajam gali tekti susimokėti valstybei gyventojų pajamų mokestį (GPM), skaičiuojamą nuo padovanoto turto vertės. Šio mokesčio nereikia mokėti, kai turtas yra dovanojamas sutuoktiniui, vaikui (įvaikiui), tėvams (įtėviams), broliams, seserims ar seneliams. Pajamų mokestis taip pat netaikomas, kai iš kitų gyventojų dovanojimo būdu per mokestinį laikotarpį gautų pajamų suma (vertė), neviršijanti 8 000 litų.
Pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo 17 straipsnio 1 dalies 26 punktą, neapmokestinamos dovanojimo būdu gautos pajamos iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių. Taigi, gavus turtą dovanojimo sutarties pagrindu iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių, gyventojas neprivalės mokėti gyventojų pajamų mokesčio.
Pažymėtina, kad apmokestinamosios nekilnojamojo turto pardavimo pajamos apskaičiuojamos kaip skirtumas tarp gautos už nekilnojamąjį turtą pardavimo pajamų sumos ir parduoto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos, į šią kainą įskaitant sumokėtus teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus, susijusius su to nekilnojamojo turto perleidimu.
Turto, įgyto dovanojimo būdu, įsigijimo kaina laikoma ta turto vertė, kuri apdovanojimo momentu būtų laikoma apdovanotojo asmens pajamomis.
Nekilnojamojo turto mokestis
Pagrindinis teisės aktas - Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (toliau - NTMĮ). Mokesčio mokėtojai - Lietuvos ir užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys.
Mokesčio objektas yra nekilnojamasis turtas, esantis Lietuvos Respublikoje, išskyrus: faktiškai nenaudojamą nekilnojamąjį turtą, kurio statyba neužbaigta Lietuvos Respublikos statybos įstatymo nustatyta tvarka; valdžios ir privataus subjektų partnerystės, kaip tai apibrėžta Lietuvos Respublikos investicijų įstatyme, pagrindu sukurtą ar įgytą nekilnojamąjį turtą, kol vykdoma atitinkama valdžios ir privataus subjektų partnerystės sutartis ir šis nekilnojamasis turtas naudojamas pagal toje sutartyje nustatytą paskirtį.
Nekilnojamojo turto mokesčio tarifai
Nekilnojamojo turto mokesčio tarifą, intervale nuo 0,5 procento iki 3 procentų nekilnojamojo turto mokestinės vertės, nustato savivaldybės, atsižvelgdamos į vieną arba kelis iš šių kriterijų: nekilnojamojo turto paskirtį, naudojimą, teisinį statusą, jo technines savybes, priežiūros būklę, apleistumą, mokesčio mokėtojų kategorijas (dydį ar teisinę formą, ar socialinę padėtį) ar nekilnojamojo turto buvimo savivaldybės teritorijoje vietą (pagal strateginio planavimo ir teritorijų planavimo dokumentuose nustatytus prioritetus).
Fiziniams asmenims nuosavybės teise priklausančių ar jų įsigyjamų gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių bendrai mokestinės vertės daliai, viršijančiai:
- neapmokestinamąjį dydį (150 000 eurų), tačiau neviršijančiai 300 000 eurų, taikomas 0,5 procento mokesčio tarifas;
- 300 000 eurų, tačiau neviršijančiai 500 000 eurų, taikomas 1 procento mokesčio tarifas;
- 500 000 eurų, taikomas 2 procentų mokesčio tarifas.
O asmenims, auginantiems tris ir daugiau vaikų (įvaikių) iki 18 metų, ir asmenims, auginantiems neįgalų vaiką (įvaikį) iki 18 metų, taip pat vyresnį neįgalų vaiką (įvaikį), kuriam nustatytas specialusis nuolatinės slaugos poreikis, nuosavybės teise priklausančio ar jų įsigyjamo gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių bendrai mokestinės vertės daliai, viršijančiai:
- neapmokestinamąjį dydį (200 000 eurų), tačiau neviršijančiai 390 000 eurų, taikomas 0,5 procento mokesčio tarifas;
- 390 000 eurų, tačiau neviršijančiai 650 000 eurų, taikomas 1 procento mokesčio tarifas;
- 650 000 eurų, taikomas 2 procentų mokesčio tarifas.
Nekilnojamojo turto mokesčio mokestinis laikotarpis yra kalendoriniai metai.
Pagrindinės lengvatos ir išimtys
Nekilnojamojo turto mokesčiu neapmokestinamas gyventojų NT, naudojamas pajamoms iš žemės ūkio veiklos gauti (uždirbti), švietimo darbui, socialinei globai ir socialinei priežiūrai, fizinio asmens, turinčio meno kūrėjo statusą NT naudojamas kaip kūrybinės dirbtuvės (studijos) individualiai kūrybinei veiklai, taip pat NT, esantis kapinių teritorijoje.
Nekilnojamojo turto mokesčiu taip pat neapmokestinami fiziniams asmenims nuosavybės teise priklausantys ar jų įsigyjami gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statiniai (patalpos), žuvininkystės statiniai ir inžineriniai statiniai, kurių bendra vertė neviršija 150 000 eurų, o asmenims, auginantiems tris ir daugiau vaikų (įvaikių) iki 18 metų, ir asmenims, auginantiems neįgalų vaiką (įvaikį) iki 18 metų, taip pat vyresnį neįgalų vaiką (įvaikį), kuriam nustatytas specialusis nuolatinės slaugos poreikis, nekilnojamojo turto mokesčiu neapmokestinamoji vertė didinama iki 200 000 eurų.
Neapmokestinamas užsienio valstybių diplomatinių atstovybių ir konsulinių įstaigų, tarptautinių tarpvyriausybinių organizacijų ar jų atstovybių nekilnojamasis turtas, valstybės ar savivaldybių nekilnojamasis turtas, laisvųjų ekonominių zonų įmonių, bankrutavusių įmonių, tradicinių religinių bendruomenių, bendrijų ir centrų nekilnojamasis turtas, o kitų religinių bendruomenių, bendrijų ir centrų nekilnojamasis turtas (ar jo dalis), jei naudojamas tik nekomercinei veiklai arba kulto apeigų reikmenų gamybai.
Taip pat neapmokestinamas juridinių asmenų, kurių daugiau kaip 50 procentų pajamų per mokestinį laikotarpį sudaro pajamos iš žemės ūkio veiklos, įskaitant kooperatinių bendrovių (kooperatyvų), kurios gauna pajamas už parduotus, įsigytus iš savo narių, šių narių pagamintus žemės ūkio produktus, nekilnojamasis turtas, jeigu visas turtas ar jo dalis naudojami pajamoms iš žemės ūkio veiklos ir (ar) kooperatinių bendrovių (kooperatyvų) pajamoms už parduotus įsigytus iš savo narių šių narių pagamintus žemės ūkio produktus gauti (uždirbti), daugiabučių namų savininkų bendrijų, namų statybos bendrijų, garažų eksploatavimo ir sodininkų bendrijų NT (arba jo dalis) naudojamas tik nekomercinei veiklai, mokslo ir studijų institucijų, švietimo įstaigų, socialines paslaugas teikiančių įstaigų, profesinių sąjungų, juridinių asmenų, veikiančių pagal Lietuvos Respublikos asociacijų įstatymą, Lietuvos banko, juridinių asmenų, veikiančių pagal Lietuvos Respublikos meno kūrėjų ir meno kūrėjų organizacijų statuso įstatymą, nekilnojamasis turtas (taip pat ir perimtas iš fizinių asmenų).
Neapmokestinamas juridinių asmenų (taip pat ir perimtas iš fizinių asmenų) NT, naudojamas aplinkos ir priešgaisrinei apsaugai, esantis kapinių teritorijoje, taip pat nekilnojamasis turtas (arba jo dalis), naudojamas teikiant tik sveikatos priežiūros paslaugas.
Savivaldybės savo biudžeto sąskaita gali atleisti fizinius ir juridinius asmenis nuo mokesčio arba jį sumažinti, išskyrus tais atvejais, kai fiziniai asmenys nekilnojamojo turto mokestį moka, kai jiems priklausančio nuosavo ir (arba) įsigyjamo nekilnojamojo turto vertės viršija NTMĮ 7 straipsnio 1 dalies 6 ar 7 punkte nurodytus neapmokestinamuosius dydžius.
Deklaravimas ir sumokėjimas
Fiziniai asmenys už nuosavybės teise priklausančius ir jų įsigyjamus gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinius (patalpas), žuvininkystės statinius ir inžinerinius statinius, kurių bendra vertė viršija 150 000 eurų arba 200 000 eurų, nekilnojamojo turto mokestį deklaruoja ir sumoka iki einamojo mokestinio laikotarpio gruodžio 15 d.
Nekilnojamojo turto mokestis už kitą mokesčių mokėtojų (tiek fizinių, tiek juridinių asmenų) nuosavybės teise priklausantį ar įsigyjamą nekilnojamąjį turtą turi būti sumokėti ir deklaraciją pateikta metams pasibaigus, iki kitų metų vasario 15 d.
Juridiniai asmenys metų eigoje taip pat turi mokėti avansinius mokesčius, po ¼ metinės mokesčio sumos, tris kartus per metus: iki kovo 15, birželio 15 ir rugsėjo 15 dienos. Juridiniai asmenys avansinius mokesčius turi mokėti tik už einamųjų kalendorinių metų sausio 1 d. nuosavybės teise turimą ir (arba) įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, tačiau juridiniai asmenys, už jiems einamųjų kalendorinių metų sausio 1 dieną nuosavybės teise priklausantį ir (arba) įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, neprivalo mokėti avansinių nekilnojamojo turto mokesčių, jeigu metinė juridiniam asmeniui priklausančio mokėti nekilnojamojo turto mokesčio suma už einamųjų kalendorinių metų sausio 1 dieną nuosavybės teise turėtą nekilnojamąjį turtą neviršija 500 eurų.
Avansinių mokesčių neprivalo mokėti juridiniai asmenys už nekilnojamąjį turtą, perimtą iš fizinių asmenų. Taip pat avansinių mokesčių neprivalo mokėti fiziniai asmenys už jiems nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą.
Dokumentai, reikalingi dovanojant butą
Atsižvelgiant į tai, kas nurodyta aukščiau, gali kilti klausimas - kokie dokumentai reikalingi dovanojant butą? Kiekvienu atveju tai yra individualu ir priklauso nuo dovanotojo ketinamo dovanoti turto pobūdžio, būklės ir kitų aplinkybių. Pavyzdžiui, dovanojant butą ar kitą turtą, kuris yra bendroji jungtinė nuosavybė, reikia gauti rašytinį visų bendraturčių sutikimą, o dovanojant patikėjimo teise tvarkomą turtą būtina turėti turto savininko rašytinį sutikimą.
Kiekvienu atveju, dovanojant butą ar namą (taip pat kitą nekilnojamąjį daiktą) sudaroma dovanojimo sutartis, kuriai taikomas privalomas notarinės formos reikalavimas - tai reiškia, kad notaras dovanojimo sutartį patvirtins nustatęs tam būtinas aplinkybes, t. y.
Kiekvienam sandoriui įgyvendinti reikalingi būsto nuosavybės dokumentai. Tai objekto pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, privatizavimo, dovanojimo ar kita sutartis, pagrindžianti būsto įgyjimo būdą. Taip pat pardavimo metu bus reikalinga nekilnojamojo turto registro pažyma. Ją Registrų centre galima užsisakyti artėjant sandoriui, tačiau svarbu įsitikinti, jog joje nebūtų pardavimą apribojančių žymų. Kitaip tariant, būstas negali būti įkeistas ar apribotas skolomis. Jei vistik Registrų centro pažymoje pažymėti tam tikri kliuviniai, jų sprendimo būdus reikėtų numatyti iš karto.
Būsto pardavimui būtina ir inventorizacijos byla. Tai schema, kuria patvirtinamas baigtinis būsto - buto, namo, patalpų - planas. Kadastrinių matavimų byla įgijama baigus būsto statybos darbus. Jei vėliau atliekamas kapitalinis būsto remontas, kurio metu pakeičiamas būsto išplanavimas, inventorizacija turi būti atliekama iš naujo. Byla, kuri pateikiama pirkėjams notarinio sandorio metu, turi atvaizduoti esamą nekilnojamojo turto objekto išplanavimą.
Pradėjus būsto pardavimo procesą svarbu atkreipti dėmesį ir į asmens tapatybės dokumentų galiojimo laiką. Galiojantys, pardavėjų tapatybę įrodantys dokumentai - pasas arba tapatybės kortelė - yra privalomi kiekvieno notarinio sandorio metu.
Dokumentai sandoriui notarų biure
Sulaukus galutinio pasiūlymo ir pasirašius preliminariąją būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pradedamas dokumentų notariniam sandoriui rengimas. Paruošus aukščiau minėtuosius, reikalinga surinkti pažymas, liudijančias, jog su būstu nesiejamos komunalinių ir namo priežiūros paslaugų skolos. Reikalinga atsiskaitymo už komunalines paslaugas bei bendrijos pažyma, jei namą, kuriame parduodamas būstas, administruoja būtent ji.
Kiekvieno būsto pardavimo atveju, notariniam sandoriui reikalingas pastato energinio naudingumo sertifikatas. Pastarąjį galima užsisakyti notarų biure arba tiesiogiai iš įgaliotų sertifikavimo specialistų. Taip pat notariniam sandoriui reikalingas nekilnojamojo turto registro išrašas bei pažyma, liudijanti apie pardavimą. Šiuos dokumentus, kaip ir energinio naudingumo sertifikatą, galima užsisakyti notarų biure.
Nepaisant įprastų procedūrų, kiekvieno pardavimo atveju, galutinis reikalingų dokumentų sąrašas yra unikalus. Jei parduodamas būstas įgytas santuokoje, tuomet sandorio metu bus reikalingas ir sutuoktinio dalyvavimas, arba jo pasirašytas įgaliojimas. Jei parduodamame objekte yra registruoti nepilnamečiai, tuomet pardavimui reikės ir teismo leidimo. Esant bendrasavininkų - bus reikalingas jų raštiškas sutikimas parduoti. Dar sudėtingesnis yra areštuoto būsto pardavimas. Tokie atvejai įprastai sprendžiami individualiai.
Kiekvieno pardavimo metu, dėl tikslaus dokumentų sąrašo patartina konsultuotis su nekilnojamojo turto brokeriu arba notaru. Siekiant sklandaus ir sėkmingo būsto pardavimo proceso, kiek įmanoma daugiau su dokumentais susijusių darbų turėtų būti nuveikti dar būsto pardavimo pradžioje.
Buto pardavimas turint nepilnamečių vaikų
Nuo 2023 m. sausio 1 d. įsigaliojo civilinio kodekso pataisa, kuri numato, kad teismo leidimo parduodant turtą, priklausantį šeimai su nepilnamečiais vaikais, nebereikės. Jei parduoti norimas būstas yra Jūsų šeimos vienintelis gyvenamasis turtas, kur esate deklaravę gyvenamąją vietą, tuomet bus reikalingas notaro sutikimas turtą parduoti. Iki 2023 m. toks leidimas buvo reikalingas iš apylinkės teismo, nuo 2023 m. sausio 1 d. šią funkciją atlieka notarai. Teismo leidimas nebėra reikalingas, pats būsto sandorį tvirtinantis notaras spręs, ar nebus pažeistos nepilnamečių vaikų teisės.
Kontrolė parduodant turtą, kuris yra vienintelis šeimos su nepilnamečiais vaikais, išlieka. Pagrindiniai reikalavimai tokio turto pardavimo sutikimui išlieka: nepilnamečiai vaikai negali likti be gyvenamojo būsto, neturi būti pažeistos vaikų teisės į gyvenimo sąlygas, turi išlikti sąlygos vaikų fiziniam, protiniam ir dvasiniam vystymuisi.
Buto pardavimas papildomai Jums gali pabrangti nuo 20 iki 250 eurų, priklausomai nuo Jūsų būsto vertės. Notarams nustatoma galimybė tokiu atveju imti papildomą įkainį už pagal įstatymus papildomai pavestus atlikti patikrinimo veiksmus.
Per metus teismai išduodavo 15 - 16 tūkst. leidimų parduoti būstą, turint nepilnamečių vaikų.
Nuo 2023 m. sausio 1 d. notarai perima teisę spręsti, ar nepilnamečio vaiko teisės nebus pažeistos perkamą būstą įkeičiant bankui ar kitai kredito įstaigai. Teismo leidimo, norint įkeisti turtą bankui, nebereikės. Šią funkciją atliks notaras.
Jei visgi sunku susigaudyti šioje painiavoje - Jums padėti gali profesionalus nekilnojamojo turto brokeris. Tai bus žmogus sudaręs daugybę nekilnojamo turto sandorių ir įgijęs neįkainojamą patirtį NT srityje.