Butas - daugelio žmonių ilgą laiką kauptas turtas ar investicija, kurios pardavimas gali būti svarbus žingsnis gyvenime. Nepaisant priežasčių - ar tai būtų noras persikelti į erdvesnį būstą, poreikis gauti lėšų kitoms investicijoms, ar tiesiog sprendimas pakeisti gyvenamąją vietą - buto pardavimo procesas reikalauja atidumo, žinių ir laiko. Šiame straipsnyje išsamiai apžvelgsime, kaip vyksta buto pardavimas, kokie mokesčiai gali būti taikomi, kur kreiptis dėl informacijos bei kokias nuorodas verta žinoti, kad procesas vyktų sklandžiai.
Pirmieji Žingsniai Prieš Pardavimą
Dokumentų Tvarkymas ir Nuosavybės Įrodymas
Prieš parduodant butą, svarbu turėti visus tvarkingus nuosavybės dokumentus. Tai dažniausiai apima:
- Nuosavybės dokumentą (pirkimo-pardavimo sutartį, paveldėjimo teisės liudijimą ar kt.).
- Registrų centro išrašą apie nekilnojamąjį turtą.
- Butui svarbius planus, projektus bei kitą techninę dokumentaciją.
Jeigu ne visi dokumentai yra tvarkingi ar trūksta tam tikrų liudijimų, pirmiausia reikėtų kreiptis į VĮ Registrų centrą dėl duomenų patikslinimo ar papildomų išrašų.
Buto Būklės Įvertinimas ir Vertinimas
Nors nebūtinai privaloma, rekomenduojama atlikti nepriklausomą turto vertinimą, kurį atlieka sertifikuoti vertintojai. Jų kontaktų ir licencijų sąrašus galima rasti Lietuvos turto vertintojų asociacijos interneto svetainėje. Vertinimas padeda nustatyti realią rinkos kainą, padidinti pardavimo patikimumą bei išvengti per didelių ar per mažų kainos lūkesčių.
Rinkos Analizė ir Kainos Nustatymas
Prieš nustatant pardavimo kainą, naudinga atlikti savarankišką rinkos analizę:
- Peržiūrėkite skelbimus internete (pvz., www.aruodas.lt, www.domo.plius.lt) ir palyginkite panašių butų kainas toje pačioje vietovėje.
- Atkreipkite dėmesį į buto plotą, būklę, aukštą, namo statybos metus bei netoliese esančią infrastruktūrą (mokyklas, darželius, viešąjį transportą, parduotuves).
- Pasitarkite su nekilnojamojo turto brokeriais, kurie gerai išmano rinkos tendencijas ir gali padėti nustatyti konkurencingą, tačiau teisingą kainą.
Buto Pardavimo Procedūra ir Formalumai
Preliminarioji Sutartis
Radus potencialų pirkėją, dažna praktika - sudaryti preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, kurioje aptariamos pagrindinės sąlygos:
- Pardavimo kaina.
- Terminai, per kuriuos bus sudaryta galutinė sutartis.
- Avansas (jei mokamas) ir jo grąžinimo (ar negrąžinimo) sąlygos.
Preliminari sutartis nėra privaloma, tačiau ji suteikia abiem šalims aiškumo ir tam tikrą garantiją, kad abi pusės ketina užbaigti sandorį.
Notarinis Patvirtinimas ir Galutinė Pirkimo-Pardavimo Sutartis
Lietuvoje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis privalo būti patvirtinta notaro. Notaras:
- Patikrina pardavėjo ir pirkėjo tapatybes, nuosavybės teisę į butą.
- Užtikrina, kad abi šalys suprastų sutarties turinį ir pasekmes.
- Patvirtina sandorį, kad jis įgytų teisinę galią.
Po notarinio patvirtinimo sutartis registruojama Registrų centre, o nuosavybės teisė pereina pirkėjui.
Atsiskaitymas
Atsiskaitymas dažniausiai vyksta bankiniu pavedimu į pardavėjo sąskaitą. Galima susitarti ir dėl kitų mokėjimo būdų, tačiau notaras bei bankas užtikrins teisėtą ir skaidrų atsiskaitymo procesą. Jei pirkėjas butą perka su būsto paskola, bankas paprastai perveda lėšas tiesiogiai notaro nurodytoje tvarkoje.
Jeigu būstą perkate imdami paskolą, kreiptis į banką reikėtų pasirašius pirkimo-pardavimo sutartį. Kreditorius pardavėjui pinigus už įsigytą būstą perves per 30 dienų.
Pirkėjui atsiskaičius už įsigytą turtą, pardavėjas notaro biurui parengia visiško atsiskaitymo pažymą. Ši pažyma notaro įregistruojama VĮ Registrų centras.
Tuomet lieka keletas kitų, taip pat atsakingų žingsnių, tokie kaip tiesioginių paslaugų teikimo sutarčių su komunalines paslaugas teikiančiomis įmonėmis pasirašymas bei pats maloniausias darbas - būsto įsirengimas.
Mokesčiai Parduodant Butą
Pajamų Mokestis Nuo Kapitalo Prieaugio
Pardavus butą gali tekti mokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM), jeigu butą parduodate brangiau, nei jį įsigijote, ir tam tikrų aplinkybių nesilaikoma. Tačiau Lietuvos mokesčių sistema numato išimtis:
- Jei butą turėjote ilgiau nei 10 metų (nuo įsigijimo), pardavus jį dažniausiai GPM mokėti nereikia.
- Jei butas buvo jūsų deklaruota gyvenamoji vieta tam tikrą laiką (pvz., bent 2 metus iki pardavimo), taip pat gali būti taikomos mokesčių lengvatos.
- Jeigu gautas pelnas atitinka tam tikras sąlygas (pavyzdžiui, per 1 metus perkate kitą gyvenamąjį būstą), galima dalį mokesčių susigrąžinti.
Nekilnojamojo turto (NT) pardavimo pajamos neapmokestinamos jeigu:
- nekilnojamąjį turtą išlaikėte nuosavybėje ne mažiau kaip 5 metus (iki 2025-12-31 ne mažiau kaip 10 metų) arba;
- ne mažiau kaip 2 metus iki pardavimo deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name arba;
- deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name trumpiau nei 2 metus, tačiau per vienerius metus nusipirkote kitą būstą ir jame deklaravote gyvenamąją vietą.
Nekilnojamojo Turto Mokestis (NTM)
Priklausomai nuo turimo nekilnojamojo turto vertės, gali tekti mokėti nekilnojamojo turto mokestį (NTM). Šis mokestis paprastai taikomas brangesniam nekilnojamajam turtui (viršijančiam nustatytą neapmokestinamąją vertę).
Čia susiduriame su gyventojų pajamų mokesčiu (GPM), kuris apskaičiuojamas iš buto pardavimo kainos atėmus jo įsigijimo kainą ir kitus sumokėtus su pardavimu susijusius mokesčius (leidžiama atimti tik tas sumas, kurias galima pagrįsti reikiamais dokumentais), o gautą sumą padauginus iš gyventojų pajamų mokesčių tarifo.
GPM taikomas šiais atvejais: kai turtas nėra išlaikytas 10 metų. Išimtys taikomos tada, kai pardavėjas parduodamame būste deklaravęs gyvenamąją vietą gyveno ilgiau nei 2 metus arba trumpiau nei 2 metus, o po turto pardavimo per kalendorinius metus įsigijo kitą nekilnojamą turtą ir ten vėl deklaravo gyvenamąją vietą. Tokiu atveju traktuojama, kad pardavėjas keitė vienintelį gyvenamąjį būstą ir iš to neuždirbo.
Gautos pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. tarifą, jei per kalendorinius metus jos kartu su kitomis pajamomis (autoriniais atlyginimais, honorarais, MB vadovo (MB nario) už vadovavimą gautomis pajamomis, turto pardavimo, turto nuomos, kitų pajamų ne iš darbo santykių, taip pat pajamos, kurioms taikomas tik 15 proc. GPM tarifas, t. y.: individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, ligos, motinystės, tėvystės, vaiko priežiūros ir ilgalaikio darbo išmokomis), neviršijo 120 vidutinių darbo užmokesčių. Viršytos pajamos apmokestinamos 20 procentų pajamų mokesčio tarifu.
Pavyzdžiui, gyventojas 2014 m. įsigijo negyvenamosios paskirties patalpas, kurias 2017 metais pardavė. Kadangi turtas nebuvo išlaikytas 10 metų iki jo pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn, turi būti apskaičiuojamas skirtumas tarp pardavimo ir įsigijimo kainų. Pagal turto įsigijimo dokumentus nustatoma, kad patalpų įsigijimo kaina - 120 000 Eur. Turto pardavimo kaina - 150 000 Eur. 800 Eur gyventojas patyrė išlaidų (mokestis notarui), susijusių su turto pardavimu.
Nuolatinis Lietuvos gyventojas gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki gegužės 2 d. pateikdamas deklaracijos GPM311 formą. Patogiausia ir paprasčiausia užpildyti deklaracijas ir pateikti elektroniniu būdu per VMI Elektroninio deklaravimo informacinę sistemą.
Elektroninio deklaravimo sistemoje įdiegta pajamų mokesčio deklaracijos pateikimo priemonė - vedlys. Ši priemonė iš esmės pakeičia pajamų deklaravimą: vietoje įprasto deklaracijos formos užpildymo bus paprastesnis deklaravimo procesas klausimų ir atsakymų principu.
Jeigu gyventojas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas gavo už bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise priklausiusį turtą, tai laikoma, kad tokios pajamos yra gautos abiejų sutuoktinių lygiomis dalimis, jeigu vedybų sutartimi nenustatyta kitaip. Todėl kiekvienas iš sutuoktinių deklaruoja jam priklausančią nekilnojamojo turto pardavimo pajamų dalį bei sumoka apskaičiuotą mokėtiną pajamų mokestį.
Apskaičiuotas ir deklaruotas metinėje pajamų deklaracijoje GPM311 pajamų mokestis turi būti sumokėtas į VMI biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą iki gegužės 2 dienos.
Buto Pardavimas Su Paskola
Buto pardavimas su paskola - tai procesas, kai jūs parduodate nekilnojamąjį turtą, tačiau jame vis dar yra negrąžinta banko paskola. Tai nereiškia, kad jūs negalite parduoti buto, tačiau tai gali kelti tam tikrų iššūkių ir reikalauti papildomų veiksmų. Svarbu žinoti, kad bankas turi pirmenybę ir pirmiausiai turi būti išmokėta paskolos suma prieš jums gaunant likusią sumą už butą.
Prieš pradedant pardavimą, turite susisiekti su banku ir aptarti galimus veiksmus bei išmokėtą sumą. Jei pirkėjas sutinka nupirkti butą už kainą, kuri padengia paskolos likutį, bankas atliks reikalingus veiksmus ir suteiks leidimą parduoti. Svarbu žinoti, kad šiuo atveju, bankas privalo ištrinti įkeistą nuosavybę tik gavus sumą, kurios pakanka paskolos likučiui apmokėti.
Vienas iš dažniausiai užduodamų klausimų yra, ar pardavus butą reikės pačiam padengti neišmokėtą kredito likutį. Atsakymas priklauso nuo situacijos ir parduodamo buto kainos. Jei parduodama kaina padengia paskolos likutį, bankas nepareikalaus papildomų sumų.
Tačiau jei buto kaina yra mažesnė nei paskolos likutis, jūs būsite atsakingi už skirtumą, kurį reikės sumokėti bankui.
Reikalingi Dokumentai
Pardavimui su paskola reikės paruošti keletą svarbių dokumentų:
- Pasirašytas paskolos sutarties kopija
- Butų pardavimo sutartis
- Paskolos likučio pažyma
- Asmens tapatybės dokumentas
- Pardavimo deklaracija
Šis sąrašas gali keistis priklausomai nuo jūsų situacijos ir banko reikalavimų, tačiau šie dokumentai yra pagrindiniai, kuriuos turėsite paruošti.
Mokesčiai Po Pardavimo
Po buto pardavimo gali atsirasti keli mokesčiai, priklausomai nuo jūsų situacijos ir sandorio sąlygų:
- Nekilnojamojo turto (NT) mokestis: mokestis, kurį reikia sumokėti, jei per metus nuo pardavimo uždirbote pelną iš NT.
- PVM (Pridėtinės vertės mokestis): jei NT yra apmokestintas PVM, ši suma gali būti taikoma pardavimui.
- Pajamų mokestis: jei uždirbote pelną, gausite pranešimą apie pajamų mokestį, kurį reikia sumokėti valstybei.
Svarbu pasikonsultuoti su mokesčių specialistu, kad sužinotumėte, kokie mokesčiai jums taikomi, ir kaip jie gali paveikti galutinę sandorio vertę.
NT Brokerio Paslaugos
NT brokeriai dažnai padeda supaprastinti buto pardavimo procesą. Jie gali surasti pirkėjus, padėti pasirengti pardavimo dokumentams ir užtikrinti, kad sandoris būtų teisėtas ir be rūpesčių. Tačiau brokerio paslaugos nėra nemokamos. Kainos gali skirtis priklausomai nuo paslaugų apimties, tačiau dažniausiai NT brokeriai ima komisinius už atliktą darbą.
Komisiniai brokeriams Lietuvoje paprastai svyruoja nuo 1% iki 5% nuo pardavimo kainos, priklausomai nuo sandorio sudėtingumo, brokerio patirties ir rinkos sąlygų.
Jei esate Vilniuje ir ieškote NT brokerio buto pardavimui, galite kreiptis į vietinius nekilnojamojo turto agentus arba naudotis internetinėmis platformomis, kad pasiektumėte patikimus specialistus.
Mokesčių Tipai Parduodant Butą
Konsultuodami savo klientus, mes nuolat susiduriame su jų nerimu, baime, o kartais ir pykčiu, kuomet tenka sumokėti neplanuotus mokesčius, kurie gerokai pakartina ateities planus.
Yra trys pagrindiniai mokesčių tipai, susiję su nekilnojamu turtu, kuriuos gali tekti sumokėti gyventojams.
Sell Rental and Get Hit With Huge Capital Gains Tax?
| Mokestis | Aprašymas | Pastabos |
|---|---|---|
| Nekilnojamojo turto (NT) mokestis | Mokestis, mokamas už pelną, gautą pardavus NT per metus. | Mokamas, jei pardavimo kaina viršija pradinę. |
| PVM (Pridėtinės vertės mokestis) | Mokestis, taikomas, jei NT yra apmokestintas PVM. | Taikomas priklausomai nuo NT apmokestinimo. |
| Pajamų mokestis | Mokestis, mokamas nuo uždirbto pelno. | Mokamas valstybei. |
| NT brokerio komisiniai | Mokestis už NT brokerio paslaugas. | Nuo 1% iki 5% pardavimo kainos. |
Svarbūs Aspektai
Buto pardavėjas turi žinoti ne tik visus dokumentus ir procedūras, bet ir mokesčius, kurie gali atsirasti po pardavimo. Pagrindinis patarimas - būti pasiruošusiam mokesčiams, ypač jei pasieksite pelną parduodant turtą. Dėl šių mokesčių, konsultacija su mokesčių specialistu gali padėti jums geriau suprasti, kaip tinkamai suvaldyti mokesčių naštą.
Buto pardavimas turint nepilnamečių vaikų gali sukelti papildomų teisinių aspektų, susijusių su vaiko teisių apsauga ir gyvenamosios vietos klausimais.
Ar saugu pervesti pinigus prieš notarą?
Trumpas atsakymas - tai nėra visiškai saugu. Prieš tai, kai notaras patikrina sistemoje Turtą, Pardavėja, įsitikina, kad pardavimui nėra jokių teisinių apribojimų, teisminių ginčų, areštų ar kt. trikdžių pervesti visų pinigų už perkamą Turtą tikrai nerekomenduojame.
Pilnas atsiskaitymas už perkamą turtą gali būti vykdomas tik tada, kai dokumentai patikrinti, notaras įsitikina, kad kliūčių sandoriui nėra ir atsiunčia patvirtintą sutarties projektą sandorių šalims.
Išimtis gali būti, jei atsiskaitoma nuosavomis lėšomis ir šalys tarpusavyje pasitiki, tuomet įmanoma atsiskaityti iki sutarties pasirašymo yra saugiau , tačiau tai turi būti aiškiai pažymėta pagrindinėje pirkimo-pardavimo sutartyje.
Norint rezervuotis NT objektą, rekomenduojame pasirašyti avanso arba preliminarią pirkimo - pardavimo sutartį (formą rasite čia) kuris saugo tiek pirkėjo, tiek pardavėjo interesus. Pasirašant preliminarią pirkimo - pardavimo sutartį nerekomenduojame mokėti avanso, didesnio nei 10-15 proc. visos perkamo Turto kainos.
Taip pat galima naudoti depozitinę sąskaitą (tokią paslaugą teikia notarai arba kai kurios NT agentūros), kuri skirta saugiai laikyti avansą, kol bus įvykdyti visi sutarties šalių įsipareigojimai ir apsaugo pirkėją nuo sudėtingo pinigų išieškojimo jei pardavėjas nuspręstų nebeparduoti.
Trumpas atsakymas: saugiausia pinigus pervesti jau pas notarą arba likus nedaug laiko (iki 24 val.) iki notarinio sandorio, kai notarų biuras yra paruošęs sutarties projektą ir jį išsiuntęs sandorių šalims.
Pervesti pinigus anksčiau, neturint jokios avansinės ar preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties, yra rizikinga - vėliau atgauti sumokėtą sumą gali būti labai sudėtinga.
Ką daryti, jei pinigai jau pervesti, bet sutartis nepasirašyta?
Kadangi tokių atvejų pasitaiko, svarbu, kad turėtumėte teisiškai tvarkingą preliminarią pirkimo - pardavimo sutartį. Jei šioje sutartyje nurodyta, kad pardavėjas neįvykus sandoriui turi grąžinti Pirkėjui sumokėtą avansą o Pardavėjas to padaryti nesutinka, Pirkėjas gali kreiptis į teismą. Jei sutartyje aiškiai nurodyti šalių įsipareigojimai ir atsakomybė už įsipareigojimų nevykdymą, teisiniai procesai ilgai neužtrunka ir Pardavėjui priklausančiam turtui uždedama priverstinė hipoteka bei anstolis pradeda pinigų išieškojimą ir grąžinimas pirkėjui.
Kaip vyksta pervedimai su paskola ir be jos?
Jei butas perkamas su banko paskola, procesas paprastai vyksta taip:
- Pirkėjas pasirašo su banku kredito sutartį.
- Notarui pateikiama kredito sutartis arba garantinis raštas (su kuriuo bankas ar kita kredito įstaiga įsipareigoja finansuoti Turto pirkimą), kuriuo remdamasis notaras parengia ir patvirtina pirkimo - pardavimo sutartį.
- Sandorio metu pirkėjas iškart sumoka Pardavėjui dalį Turto kainos. Dažniausiai bankai finansuoja 80-85 proc. NT kainos, tai Pardavėjas iškart gauna 15-20 proc. į savo banko sąskaitą. Tačiau priklausomai nuo individualios situacijos, kartais pirkėjai panaudoja daugiau asmeninių lėšų ir perveda 30-40 proc. iškart, o likusią sumą finansuoja bankas.
- Kai po pirkimo - pardavimo sutarties nuosavybė įregistruojama registrų centre pirkėjas užsiregistruoja naujam notarinam veiksmui - hipotekai (turto įkeitimas kredito davėjui). Nors pirkėjui įsiregistruojama nuosavybė, taip pat atsiranda ir apribojimas disponuoti turtu - žyma kad Pirkėjas nėra pilnai atsiskaitęs su pardavėju ir negali šio Turto parduoti ar kitaip juo disponuoti. Ši žyma panaikinama, kai pardavėjas gavęs pinigus patvirtina raštiškai notarų biure apie pinigų gavimo faktą.
- Tik po to, kai įsiregistruoja hipoteka, bankas perveda likusią sumą pinigų Pardavėjui. Standartinis terminas yra 30 dienų nuo pirkimo - pardavimo sutarties pas notarą, tačiau dažniausiai Pardavėjas gauna savo pinigus per 10-15 dienų nuo notaro.
Pilna turto kaina perkant savo lėšomis dažniausiai sumokama dar prieš sutarties pasirašymą notarų biure (kad atvykus į sandorį jau būtų įkritę pinigai, nes sutartyje pardavėjas patvirtina, kad apmokėjimą gavo), arba sudarant sutartį pas notarą daromas pavedimas. Retesniais atvejais Pirkėjas ir pardavėjas susitaria dėl atidėjimo ar apmokėjimo dalimis, iškaidant šią sumą per kažkokį laikotarpį. Mokėjimų grafikas tokiu atveju turi būti detaliai aprašytas pirkimo - pardavimo sutartyje.
Kas yra pakvitavimas ?
Pakvitavimas - tai pardavėjo raštiškas patvirtinimas, kad jis gavo pinigus už parduotą turtą. Ši procedūra visada reikalinga kai perkama su banko paskola, nes tada Pardavėjas negauna visų pinigų iškart ir pirkėjui įregistruojamas apribojimas disponuoti turtu, kadangi jis nėra pilnai atsiskaitęs už turtą.
Ar įmanomas atsiskaitymas po sandorio be paskolos?
Įprastai, kai būstas perkamas nuosavomis lėšomis, pinigai pervedami dar iki pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo. Vis dėlto, praktikoje pasitaiko atvejų, kai pirkėjai pageidauja lėšas pervesti tik po to, kai bus sudaryta pirkimo - pardavimo sutartis notarų biure. Toks variantas yra įmanomas, tada procesas vyksta panašiai kaip pirkimas su banko paskola - Pirkėjui įregistruojama nuosavybė, tačiau įregistruojama ir žyma apie nepilną atsiskaitymą ir apribojimas disponuoti turtu.
