2026-ieji metai artėja greitai, o nekilnojamojo turto rinkoje tvyro nemažai klausimų, lūkesčių ir prognozių. Pirkėjai svarsto, ar verta skubėti, o pardavėjai - kaip sėkmingai išnaudoti rinkos pokyčius savo naudai. Panagrinėkime svarbiausias tendencijas ir pabandykime numatyti, kas laukia 2026-aisiais, atsižvelgiant į mokesčių įtaką ir spekuliantų veiklą.
Tikėtinas butų brangimas
Vertinant šiandienines tendencijas, nekilnojamojo turto analitikai, ekonomistai ir NT brokeriai vieningai sutaria dėl vieno - labai tikėtina, kad butai brangs 2026 metais. Tam yra kelios aiškios priežastys, kurias rinkos dalyviai mato jau dabar.
- Šiuo metu aktyvėja naujos statybos butų rezervacijos ir matomas augantis susidomėjimas projektų pradžioje, dėl tikėtino kainų kilimo ateityje.
- Rinkoje aiškiai juntama pasiūlos mažėjimo tendencija, kuri visuomet lemia kainų kilimą.
- Atlyginimų augimas tiesiogiai veikia statybos savikainą, o tai reiškia, kad butų brangimas tampa neišvengiamas.
Sudėjus visus faktorius, NT kainos 2026 metais turi tvirtą pagrindą judėti į viršų.
Pensijų fondų pinigai
Vienas iš didžiausių papildomos paklausos veiksnių - pensijų fondų lėšos, kurias dalis gyventojų planuoja atsiimti ir investuoti į turtą. Dirbdamas NT pardavimuose matau, kad tie žmonės, kurie jau dabar yra tikri dėl pinigų atsiėmimo, aktyviai rezervuoja butus naujos statybos projektuose. Vystytojai šiai grupei siūlo ypač patrauklias sąlygas - rezervaciją už 1 eurą ar simbolinius 1000 eurų, su galimybe likusią sumą išskaidyti vėliau (kai bus atsiimti pensijų fondo pinigai). Tokios galimybės skatina dar didesnį susidomėjimą. O kai rezervacijų daugėja, rinkodaros logika paprasta - kylant paklausai, kyla ir kainos. Todėl pensijų fondų pinigų įtekėjimas į rinką yra vienas iš ryškiausių signalų, kad butai brangs 2026 metais.
Sumažėjusi pasiūla
Šiandien, dar tik įpusėjus lapkričiui, butų pasiūla rinkoje yra pastebimai sumažėjusi. Investuotojai dažnai skundžiasi, kad „nebėra ką pirkti“ - arba kaina neadekvati, arba būklė prasta, arba grąža nebeatitinka lūkesčių. Tai nereiškia, kad turto nėra, tačiau pasirinkimo tikrai mažiau nei prieš porą metų. Jei ši tendencija išliks ir vadinamasis butų „sandėlis“ Vilniuje toliau trauksis, pardavėjai turės visas galimybes kelti kainas. Svarbu suprasti, kad ne visi parduodami butai šiandien yra verti prašomų sumų, tačiau sumažėjusi pasiūla automatiškai suteikia pardavėjams pranašumą. Dėl šios priežasties natūralu tikėtis, kad NT kainos 2026-aisiais kils dar labiau.
Augantys atlyginimai
Nuo 2026 metų prognozuojamas atlyginimų augimas lems du svarbius pokyčius. Viena vertus, didėjantis vartojimas į ekonomiką įlies daugiau pinigų, o tai reiškia aktyvesnę rinką ir stipresnį pirkėjų norą įsigyti būstą. Kita vertus, atlyginimai tiesiogiai veikia statybų sektorių: augant darbo jėgos kaštams, statybos savikaina neišvengiamai brangsta. Vystytojai negali mažinti savo maržos - verslas privalo išlikti pelningas. Todėl augant algoms, augs ir naujos statybos butų kainos. Tai dar viena aiški priežastis, kodėl butai brangs 2026 ir kodėl pirkėjams svarbu planuoti pirkimą iš anksto.
Lengvatos pirmąjį būstą perkantiems
Antrąją 2026 metų pusę turi įsigalioti dar viena naujovė - lengvata pirmąjį būstą perkantiems. Pirkėjai, atitiksiantys nustatytus kriterijus, galės įnešti tik 10 % įnašą perkant gyvenamąjį turtą. Tai padidins jaunų šeimų ir pirmąkart perkamo būsto paklausą (jis dažnu atveju, kiek pigesnis ir santūresnis). Vis dėlto ši lengvata nėra skirta spekuliantams - ji sukurta siekiant padėti žmonėms, kurie realiai nori gyventi savo bute ar name. Kai rinka adaptuosis prie šios naujienos, tai papildomai skatins kainų augimą, nes į rinką ateis nauji, anksčiau įsigyti negalėję pirkėjai. Tai dar vienas argumentas, kodėl NT vertė 2026 metais turėtų judėti tik viena kryptimi - aukštyn.
Ar gali butai pigti 2026?
Teoriškai - taip, tačiau scenarijai, kurie galėtų sukelti kainų kritimą, yra mažai tikėtini. Staigų ir ryškų kritimą galėtų lemti tik geopolitinė krizė ar tiesioginė grėsmė šaliai. Tokiu atveju dalis žmonių galėtų skubėti parduoti turtą žemiau rinkos kainos, bijodami jo netekti. Vis dėlto tokie įvykiai yra nenuspėjami ir sunkiai prognozuojami. Kitas scenarijus - vartojimo krizė, kylanti ne dėl bankų klaidų, kaip ankstesniais laikais, bet dėl darbo vietų mažėjimo ir stagnuojančios ekonomikos. Tai taip pat galėtų mažinti įperkamumą. Tačiau remiantis dabartinėmis tendencijomis, šios rizikos nėra tokios ryškios, kad paneigtų tikimybę, jog NT kainos 2026 metais išliks aukštos.
NT Tiesiogiai #74. 2026 metų prognozės. Įsimintiniausi įvykiai 2025 metais NT rinkoje.
Kas galimai bus pralaimėtojas 2026 - NT pirkėjas ar NT pardavėjas?
Apibendrinus visas prognozes, didžiausią spaudimą jaus pirkėjai. Jie turės taikytis su didesnėmis kainomis, rinktis mažesnį plotą arba likti nuomos rinkoje. Turto Vilniuje kainos jau šiandien yra aukštos, o dalis pirkėjų nesvarsto galimybės rinktis kitų miestų ar Vilniaus rajono alternatyvų. Tai lemia emocinis prisirišimas prie tam tikrų lokacijų ir ribotas požiūris į galimus sprendimus. Tuo tarpu pardavėjai 2026-aisiais greičiausiai bus stipresnėje pozicijoje - ypač tie, kurie sprendimus planuoja strategiškai. Todėl būsto pirkėjams verta ruoštis iš anksto, o pardavėjams - pasinaudoti palankia rinka uždirbti.
Spekuliantai nekilnojamojo turto rinkoje
15min rašė, kad nekilnojamojo turto plėtotojai dažnai parduoda butus daugiabučiuose, kuriems statyti dar neturi leidimo. Iš potencialių pirkėjų paimamas rezervacinis mokestis, o vėliau jie kviečiami pasirašyti notarines sutartis. Tačiau, regis, atsirado gudruolių, kurie sumanė iš tokios praktikos pasipelnyti.
Š.Taručio teigimu, tokių spekuliantų taikiniu tampa vystytojai, kurie siūlo sąlyginai nedideles rezervacijas. Pirminėje projektų stadijoje šie žmonės ateina pas plėtotojus ir rezervuoja ne vieną, o kokius 10-15 būstų iškart.
„Šiandien pirminėje rinkoje kainos auga maždaug 7-8 proc. Jeigu projektavimo pradžioje iš brėžinių rezervuoju būstą už 500 eurų, o jo vertė, pavyzdžiui, 100 tūkst. eurų, tai po metų, tikėtina, mano turto vertė sieks apie 107 tūkst. Spekuliantai, tarkim, investuoja 5 tūkst. eurų ir rezervuoja 10 butų. Palaiko metus ir pradeda pardavinėti butą su gera rezervacija. Tikėtina, kad per tą laiką butas pabrango 7 tūkst., o spekuliantas jį pasiūlo nusipirkti, pavyzdžiui, už 103 tūkst. Jis siūlo perimti gerą butą už gerą kainą, bet paprašo 3 tūkst. eurų komisinio mokesčio ir tokiu būdu gauna 6-7 kartus didesnę grąžą nuo vieno buto“, - sistemą paaiškino Š.Tarutis.
Nekilnojamojo turto mokestis: argumentai "prieš"
Nekilnojamojo turto mokesčio įvedimas kelia daug diskusijų. Štai keletas argumentų, kodėl šis mokestis gali būti žalingas:
- Diskriminacinis pobūdis: Nekilnojamojo turto mokestis yra diskriminacinis, nes iš daugelio vertingų daiktų apmokestinimui pasirenkamas šis vienas. Toks išskyrimas nėra ekonomiškai pagrįstas.
- Neatspindi pajėgumo mokėti: Turto turėjimas niekuomet neatspindėjo ir neatspindi pajėgumo mokėti mokesčius - tokias galimybes parodo tik žmogaus pajamos.
- Mokesčio perkėlimas nuomininkams: Jei žmogus turi daugiau nei vieną butą paprastai jis šį butą nuomoja, o jį nuomojasi tie, kurie apskritai neturi jokios nuosavybės. Nekilnojamojo turto mokestis būtų taikomas nuosavybei, o ne žmogui kuriam ji priklauso, todėl turto savininkas šį mokestį perkeltų nuomininkui.
- Sudėtingas turto vertės nustatymas: Didžiausia problema taikant šį mokestį - apmokestinamosios turto vertės nustatymas. Nėra tokio vertės nustatymo metodo, kuris atitiktų paskirtį - įvertinti turtą apmokestinimo tikslais.
- Pasikėsinimas į privačią nuosavybę: Nekilnojamojo turto mokesčio idėja yra pasikėsinimas į privačios nuosavybės pagrindus ir prieštarauja nuosavybės neliečiamumo principui, kadangi apmokestinamas pats nuosavybės turėjimas.
- Dvigubas apmokestinimas: Visos gyventojų pajamos apmokestinamos, todėl nekilnojamojo turto mokestis turėtų būti sumokėtas iš jau apmokestintų pajamų. Be to, gyventojų turtas yra įsigytas iš jau apmokestintų pajamų.
- Reguliavimo įrankis: Mokestis taptų valstybės reguliavimo ir urbanistinės inžinerijos įrankiu, taikant skirtingus tarifus įvairiuose rajonuose žmonės taptų segreguojami pagal jų pajamas ir socialinę padėtį.
- Prieštarauja šeimų rėmimo politikai: Vyriausybės programoje įtvirtinta nuostata didinti būsto prieinamumą šeimoms, ypač auginančioms vaikus ir turinčioms mažas pajamas. Nekilnojamojo turto mokestis baustų gyventojus už naudojimąsi kreditų sistema, o būsto turėjimas šiems gyventojams taptų dar brangesniu.
- Administravimo išlaidos: Įvairių lengvatų įvedimas reikštų, kad apmokestinamojo turto ir biudžeto pajamų būtų nedaug, tačiau administravimo kaštai santykinai dideli, todėl nekilnojamojo turto mokesčio administravimo veiksmingumas, lyginant su kitais mokesčiais, būtų žymiai mažesnis.
- Nebūdas kovoti su burbulais: Tai, kad nekilnojamojo turto mokestis nėra tinkama priemonė kovoti su burbulais patvirtina faktas, jog nekilnojamojo turto kainų burbulų fenomenas reiškėsi ir ten, kur nekilnojamojo turto mokestis taikomas (JAV, Didžiojoje Britanijoje, Ispanijoje ir kt.).
- Neteisingas apmokestinimas: Nekilnojamo turto mokestis savo esme negalėtų užtikrinti mokesčių mokėtojų lygybės, kadangi įmonė ir asmuo nekilnojamu turtu naudojasi skirtingais pagrindais ir tikslais, įmonių pajamos nebūtų apmokestinamos.
Notaro vaidmuo nekilnojamojo turto sandoriuose
Notaras atlieka svarbų vaidmenį nekilnojamojo turto sandoriuose, užtikrindamas jų teisėtumą ir saugumą. Štai keletas aspektų, susijusių su notaro veikla:
- Santuokos nutraukimas: Sutuoktinių bendru sutarimu ir neturint nepilnamečių vaikų santuoką nuo kitų metų bus galima nutraukti pas notarą.
- Nuotoliniai veiksmai: Per daugiau nei metus notarai dokumentus nuotoliniu būdu tvirtino 6,7 tūkst. kartų.
- Privalomas dalyvavimas: Seimas susiaurino privalomą notaro dalyvavimą dėl tėvystės pripažinimo, hipotekos išregistravimo ir kitais atvejais.
- Paslaugų įkainiai: Naujai priimtos Notariato įstatymo pataisos turėtų mažinti notarų įkainius.
- Pasitikėjimas: Iš teisininkų ir teisėsaugos institucijų, didžiausią pasitikėjimą visuomenė rodo notarams.
Žemės savininkai parduodami žemę apie sandorį turės pranešti kaimynams, kad jie taip pat galėtų į ją pretenduoti.
Dažniausiai užduodami klausimai
- Ar tikrai butai brangs 2026 metais? Pagal šiandienos prognozes pagrindinės tendencijos aiškiai rodo kainų kilimą ir ateinančiais metais.
- Kada geriausias metas pirkti butą? Prieš didesnius kainų šuolius - todėl 2025 metų pabaiga ir 2026 metų pradžia yra palankiausias metas.
- Ar verta rezervuoti butą naujos statybos projekte? Taip, jei projektas patikimas - rezervacija leidžia užsitikrinti kainą prieš galimą jos kilimą.
- Ar gali įvykti NT kainų kritimas? Tik itin ekstremalios aplinkybės galėtų sukelti ryškų kritimą, tačiau šiuo metu tai mažai tikėtina.
- Kaip išsirinkti patikimą NT brokerį? Rinkitės tą, kuris dirba nuosekliai, turi gerus klientų atsiliepimus ir aiškiai argumentuoja rinkos realybę.