Gyventojų pajamų mokestis (GPM) parduodant kilnojamąjį ir nekilnojamąjį turtą

Šiame straipsnyje aptarsime gyventojų pajamų mokestį (GPM), taikomą parduodant nekilnojamąjį ir kilnojamąjį turtą Lietuvoje, tarifus, deklaravimo tvarką ir galimas lengvatas.

Kas yra kilnojamasis ir nekilnojamasis turtas?

Nekilnojamasis turtas yra turtas, kuris negali būti perkeliamas iš vienos vietos į kitą nepakeitus jo paskirties ir iš esmės nesumažinus jo vertės.

Nekilnojamuoju turtu laikomi:

• Žemės sklypai.
• Įvairūs statiniai (taip pat nebaigti statyti).
• Gyvenamajame ar negyvenamajame pastate esantys butai ar įrengtos gyvenamosios patalpos ir kitą funkcinę (ne gyvenamąją) paskirtį turinčios patalpos.
• Įvairūs inžineriniai įrenginiai, kurių funkcijos susijusios su žemės sklypu ar pastatu ir pan.

Kilnojamasis turtas tai turtas, kuris gali būti perkeltas iš vienos vietos į kitą nepakeitus jo paskirties ir nesumažinus jo vertės.

Registruotinam kilnojamajam turtui priskiriami automobiliai, žemės ūkio technika, šaunamieji ginklai ir kt.

Kaip apmokestinamos registruotino kilnojamojo turto pardavimo pajamos?

Gyventojų pajamų mokestis (GPM) nuo registruotino kilnojamojo turto pardavimo pajamų (gautų nevykdant individualios veiklos) yra apskaičiuojamas taip:

GPM = (pardavimo pajamos* - įsigijimo kaina** - privalomi mokėjimai***) x 15 proc.

Kur:

• *pardavimo pajamos - tai suma, už kurią pardavėte registruotiną kilnojamąjį turtą;
• **įsigijimo kaina - registruotino kilnojamojo turto pirkimo kaina, o kai turtas įsigytas kitu (ne pirkimo) būdu jo įsigijimo kaina nustatoma pagal teisės aktuose nustatytas taisykles;
• ***privalomi mokėjimai - tai išlaidos, kurios privalomai patiriamos parduodant turtą (pvz., VĮ „Regitra“ sumokėti automobilio registravimo mokesčiai, muitai ir kt.).

Registruotino kilnojamojo turto, pvz., automobilio, remonto išlaidos nėra priskiriamos nei jo įsigijimo kainai, nei privalomiems mokėjimams, todėl šių išlaidų negalite atimti iš gautų automobilio pardavimo pajamų.

Registruotino kilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas.

Jeigu registruotino kilnojamojo turto pardavimo ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.

Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.

Pajamų mokesčio tarifai 2026 m.:

• 15 proc. tarifas, jei metinė pajamų suma neviršija 12 VDU (27 745,80 Eur).
• 20 proc. tarifas, jei metinė pajamų dalis viršija 12 VDU, bet neviršija 36 VDU (83 237,40 Eur).
• 25 proc. tarifas, jei metinė pajamų dalis nuo 36 VDU iki 60 VDU (nuo 83 237,40 Eur iki 138 729 Eur).
• 32 proc. tarifas, jei metinė pajamų dalis viršija 60 VDU (138 729 Eur).

Svarbu: apskaičiuojant metinių pajamų, kurioms taikomas 20, 25,32 proc. tarifas sumą, į metines pajamas įskaičiuojama visa gautų apmokestinamųjų registruotino kilnojamojo turto pardavimo pajamų ir kitų (su darbo santykiais nesusijusių ir ne individualios veiklos) pajamų (jei gautos) suma, t. y. įskaičiuojama ir 12 VDU neviršijanti pajamų suma.

Nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai

Vienas iš aspektų, į kurį reikia atsižvelgti, yra nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai. Lietuvoje nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai yra taikomi tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims.

Po nekilnojamojo turto pardavimo gautas pelnas yra apmokestinamas Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifu.

Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taip: (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - leidžiami atskaitymai) x 15 proc.

Pvz.: Jūs nuomojate patalpas įmonei už 500 Eur per mėnesį, atitinkamai GPM sudarys 75 Eur per mėnesį.

Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.

Nuo 2026 m. sausio 1 d. 10 metų laikymo reikalavimas trumpinamas iki 5 metų.

GPM pardavimo atvejais:

• neapmokestinama, jei turtas išlaikytas ≥ 5 m.
• Jei paskutinius du metus (arba daugiau) Jūs nenutraukiamai deklaravote savo gyvenamąją vietą bute/name, kurį nusprendėte dabar parduoti, GPM mokėti taip pat nereikės.
• Jei prieš parduodant savo būstą, ten deklaravote savo gyvenamąją vietą mažiau nei du metus (nesvarbu, tai metai, mėnuo ar savaitė), Jūs taip pat galite nemokėti GPM, jei per artimiausius metus (nuo pardavimo sandorio dienos) nusipirksite kitą būstą ir ten deklaruosite savo gyvenamąją vietą.

Tad, jei planuojate parduoti nekilnojamąjį turtą, svarbu iš anksto įvertinti, ar atitinkate GPM lengvatų sąlygas, ir pasirūpinti reikiamais dokumentais. Tai padės išvengti galimų nesusipratimų su mokesčių administratoriumi.

Individualioje veikloje naudoto ilgalaikio turto pardavimas ir deklaravimas

Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas (toliau GPMĮ) nustato, kad individualios veiklos pajamomis yra laikomos pajamos, gautos iš individualios veiklos ar individualioje veikloje naudoto turto pardavimo.

Ūkininkui pardavus kilnojamąjį ilgalaikį turtą, naudotą žemės ūkio veikloje, kuris buvo deklaruotas FR0457 formoje, šio turto pardavimo pajamos yra traktuojamos kaip Kitos individualios veiklos pajamos, kurios nepriskiriamos prie individualios žemės ūkio veiklos pajamų.

Ilgalaikio turto, naudoto individualioje žemės ūkio veikloje, pardavimo pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. GPM tarifu, o apskaičiuojant mokėtiną pajamų mokesčio dydį atimamas Pajamų mokesčio kreditas (toliau PMK).

Pajamų mokesčio kreditas (PMK)

Jei apmokestinamosios pajamos neviršija 20 000 Eur, PMK skaičiuojamas taikant formulę:

PMK = metinės individualios veiklos apmokestinamosios pajamos x 0,1

Jei apmokestinamosios pajamos viršija 20 000 Eur, PMK skaičiuojamas taikant formulę:

PMK = metinės individualios veiklos apmokestinamosios pajamos x (0,1 - 2/300 000 x (metinės individualios veiklos apmokestinamosios pajamos - 20 000))

Apmokestinamosioms pajamoms, viršijančioms 35 000 Eur, PMK yra lygus 0.

Už 2018 m. mokestinį laikotarpį patirtas nuostolis už parduotą individualioje veikloje naudotą ilgalaikį turtą negalės mažinti apmokestinamųjų žemės ūkio veiklos pajamų.

Tik nuo 2019 m. (ir vėlesnesnių mokestinių laikotarpių) žemės ūkio veiklos pajamomis galės būti dengiami ankstesnių mokestinių laikotarpių nuostoliai tiek iš šios veiklos, tiek iš kitų individualių veiklų.

Už 2018 m. mokestinio laikotarpio ilgalaikio turto, naudoto žemės ūkio veikloje, pardavimo pajamos deklaruojamos GPM308V priedo V1 laukelyje nurodant 93 pajamų rūšies kodą.

Gyventojo asmeninio turto pardavimas

Ūkininkas, kaip gyventojas, gali turėti ir kitą ne individualioje veikloje naudojamą turtą (asmeninį turtą).

Šio turto pardavimo pajamos taip pat gali būti apmokestintos GPM mokesčiu, jei turto pardavimo momentu nebuvo atsižvelgta į GPMĮ 17 straipsnio 1 dalies 28 punktą, kuris sako, kad GPM 15 proc. dydžiu apmokestinamas gyventojų kilnojamasis turtas, kuriam pagal LR teisės aktus privaloma teisinė registracija (lengviesiems automobiliams, traktoriams, priekaboms ir kt.) ir kuris yra įregistruotas Europos ekonominės erdvės valstybėje, jei šis turtas buvo parduotas, nepraėjus 3 metams nuo jo įsigijimo.

Taip pat GPM mokesčiu gali būti apmokestintos ir gyvenamojo būsto pardavimo pajamos, jei jis buvo įsigytas anksčiau negu prieš 10 metų iki jo pardavimo ir jame pastaruosius 2 metus nebuvo deklaruota gyventojo gyvenamoji vieta.

Gyventojas nekilnojamojo ir (arba) teisiškai registruotino kilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti GPM308T priedo I skyriuje žymėdamas pajamų rūšies kodą:

• 10 - nekilnojamojo pagal prigimtį daikto, kuris buvo laikomas individualios veiklos turtu;
• 16 - privalomai registruotino kilnojamojo daikto arba daikto, kuris nekilnuojamuoju pripažįstamas pagal įstatymus;
• 17 - nekilnojamojo pagal prigimtį daikto, išskyrus 10 ir 18 kodais;
• 18 - būsto, įskaitant ir žemę.

Gyventojas deklaracijos GPM308N priede privalo deklaruoti turto pardavimo pajamas, jei šios pajamos, vadovaujantis GPMĮ nuostatomis, yra laikomos neapmokestinamosiomis pajamomis.

NT pardavimas išlaikius 5 metus - pokyčiai nuo 2026 m.

Nuo 2026 m. sausio 1 d. Lietuvoje įsigalioja Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) įstatymo pakeitimai, kurie džiugins NT savininkus. Esminė naujiena - perpus trumpinamas privalomas nekilnojamojo turto išlaikymo terminas, po kurio turtą galima parduoti nemokant 15 proc. GPM mokesčio nuo gauto pelno. Iki šiol galiojusi 10 metų taisyklė traukiasi į praeitį, suteikdama gyventojams daugiau laisvės disponuoti savo turtu anksčiau.

Trumpai:

• Pakeitimas: GPM lengvatai gauti reikiamas NT išlaikymo terminas trumpėja nuo 10 iki 5 metų.
• Data: Nauja tvarka įsigalioja nuo 2026 m. sausio 1 d. sudaromiems sandoriams.
• Taikymas: Lengvata galioja visų rūšių NT - butams, namams, sklypams ar komercinėms patalpoms.
• Išimtys: Išlieka galioti lengvatos deklaravus gyvenamąją vietą (2 metų arba 1 metų su naujo būsto pirkimu taisyklės).
• Pavyzdys: 2021 m. pirktą būstą be mokesčių bus galima parduoti jau 2026 m. sausį.

Kas keičiasi NT pardavėjams nuo 2026-ųjų?

Nuo 2026 m. sausio 1 d. GPM lengvata taikoma po 5 metų išlaikymo nuosavybėje. Ankstesnis 10 metų terminas nebebus taikomas naujai sudaromiems sandoriams. Savininkai, išlaikę turtą bent 5 metus, nemoka 15 proc. pelno mokesčio. Tai skatins didesnę apyvartą NT rinkoje ir didins gyventojų mobilumą.

Kokiais atvejais nekilnojamojo turto pardavimo pajamos neapmokestinamos?

Nekilnojamojo turto (pvz., buto, namo, žemės sklypo) pardavimo pajamos neapmokestinamos jeigu:

• nekilnojamąjį turtą išlaikėte nuosavybėje ne mažiau kaip 10 metų, nuo 2026-01-01 ne mažiau kaip 5 metus (informaciją, kaip skaičiuojamas išlaikymo nuosavybėje terminas rasite čia) arba;
• ne mažiau kaip 2 metus iki pardavimo deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name arba;
• deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name trumpiau nei 2 metus, tačiau per vienerius metus nusipirkote kitą būstą ir jame deklaravote gyvenamąją vietą.

Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas trumpiau nei 10 metų, nuo 2026-01-01 ne mažiau kaip 5 metus, nuo įsigijimo momento iki pardavimo. Tačiau šį turtą paveldėjote arba gavote dovanų iš pirmos eilės giminaičių ir pardavimo metu užsisakėte retrospektyvinį turto vertinimą paveldėjimo datai. O turto pardavimo kaina buvo tokia pat arba mažesnė už retrospektyvinio vertinimo metu nustatytą kainą. Tai būdinga praėjus neilgam laiko tarpui (1-3 metams) nuo paveldėjimo datos, jei nėra labai stiprių nekilnojamojo turto kainų svyravimų.

NT pardavimo apmokestinimo santrauka

Kiti svarbūs aspektai planuojant pardavimą

• Retrospektyvinis vertinimas: Jei parduodate paveldėtą turtą neišlaikę 5 metų, vertinimą užsakykite paveldėjimo datai.
• Sandorio data: Lengvata priklauso nuo notarinės sutarties pasirašymo datos - ji turi būti 2026 m. sausio 1 d. ar vėliau.
• Nuosavybės fiksavimas: Terminas pradedamas skaičiuoti nuo įrašo Registrų centre, o ne nuo preliminarios sutarties pasirašymo.

Kas laimės dėl šių pokyčių?

• Investuotojai į NT: Kapitalo atlaisvinimas bus dvigubai greitesnis. Investicinį objektą bus galima realizuoti po 5 metų ir visą pelną reinvestuoti be GPM praradimo.
• Gyventojai, norintys keisti būstą: Daugiau lankstumo tiems, kurie įsigijo antrą būstą ar sklypą ir nenori laukti dešimtmečio, kad išvengtų mokesčių valstybei.

Kaip sužinoti, ar man reikės mokėti GPM?

• Pasitikrinkite savo NT nuosavybės įregistravimo datą VĮ Registrų centras išraše. Jei iki 2026 m. sausio bus praėję 5 metai - planuokite pardavimą kitiems metams.
• Pasikonsultuokite su NT brokeriu dėl tikslaus mokestinės prievolės apskaičiavimo.

Dažniausiai užduodami klausimai (DUK)

Ar 5 metų taisyklė galioja, jei turtą pirkau 2020 metais?

Taip. Jei sandorį sudarysite po 2026 m. sausio 1 d., bus žiūrima, ar praėjo 5 metai nuo įsigijimo. Kadangi bus praėję 6 metai, GPM mokėti nereikės.

Ar lengvata taikoma parduodant žemės sklypą?

Taip, naujoji tvarka taikoma visam nekilnojamajam turtui, įskaitant sklypus, sodybas ir komercinės paskirties objektus.

Ką daryti, jei parduodu turtą neišlaikęs 5 metų?

Tokiu atveju mokamas 15 proc. GPM (arba didesnis) nuo pelno (skirtumo tarp pardavimo ir įsigijimo kainos), nebent ten deklaravote gyvenamąją vietą bent 2 metus arba trumpiau nei 2 metus ir per 1 metus įsigijote kitą būstą ES šalyje ir ten deklaravote gyv. vietą.

Kada pasirašyti sutartį, kad galiotų nauja tvarka?

Notarinė pirkimo-pardavimo sutartis turi būti pasirašyta ne anksčiau kaip 2026 m. sausio 1 d.

Dovanoto ir paveldėto turto pardavimas - ar reikės mokėti GPM?

Parduodant nekilnojamąjį turtą, taip pat ir paveldėtą ar dovanotą, reikia nepamiršti, kad pajamos, gautos už nekilnojamojo turto pardavimą įprastai yra gyventojų pajamų mokesčio objektas. Tai reiškia, kad pajamos gali būti apmokestintos 15 proc. Kalbant apie išimtis, kada GPM pardavus nekilnojamąjį turtą mokėti nereikia, Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas nedaro skirtumo tarp dovanoto, paveldėto ar nusipirkto nekilnojamojo turto pardavimo, tad galioja tos pačios išimtys.

Kitaip tariant, nekilnojamojo turto pardavimo pajamos neapmokestinamos, kai:

• bet kokį nekilnojamąjį turtą nuosavybėje išlaikėte bent 10 metų (nuo dovanojimo sandorio ar paveldėjimo praėjo 10 metų).

Kuomet parduodamas pirktas nekilnojamasis turtas, GPM apskaičiuojamas nuo šio turto įsigijimo ir pardavimo kainos skirtumo (pelno). Kiek kitaip GPM mokesčio bazė apskaičiuojama parduodant dovanotą ar paveldėtą nekilnojamąjį turtą. Nors už tokį nekilnojamąjį turtą tarsi nieko nemokėjote, visgi gyventojų pajamų mokestis už parduotą dovanotą ar paveldėtą nekilnojamąjį turtą mokamas ne nuo visų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų, o nuo nekilnojamojo turto vertės prieaugio, lyginant turto kainą jo įgijimo metu (dovanojimo ar paveldėjimo metu) su ta kaina, už kurią jis buvo parduotas.

Dovanojimo būdu gauto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina laikoma dovanoto turto tikroji rinkos kaina, nustatyta tos dovanos gavimo dieną. Tikroji rinkos kaina gali būti nustatoma atsižvelgiant į Valstybės įmonės Registrų centro nustatytą nekilnojamojo turto vidutinę rinkos vertę, buvusią dovanojimo sandorio sudarymo dieną, bet kadangi neretai reali nekilnojamojo turto vertė būna didesnė, negu apskaičiuota masiniu būdu, tikslinga atlikti individualų turto rinkos vertės nustatymą, kadangi tai gali padėti sumažinti apmokestinamąsias pajamas (jeigu NT įsigijimo vertė didesnė, mažėja skirtumas tarp pardavimo kainos ir įsigijimo vertės).

Pavyzdžiui, dovanotas nekilnojamasis turtas parduotas už 100 000 Eur, o šio turto masiniu būdu Valstybės įmonės Registrų centras nustatyta vertė dovanojimo metu buvo 60 000 Eur. GPM bus skaičiuojamas taip: 100 000 - 60 000 = 40 000. Nuo šios sumos 15 proc. sudarys 6 000 Eur. Tai ir bus nuo nekilnojamojo turto pardavimo pajamų mokėtinas GPM.

Jeigu individualiu turto vertės nustatymu nekilnojamasis turtas jo įsigijimo metu (dovanojimo metu) būtų buvęs įvertintas 80 000 Eur suma, apmokestinamąsias pajamas sudarytų jau ne 40 000 Eur, o 20 000 Eur, tad GPM siektų jau tik 3 000 Eur.

Paveldėjimo būdu įgyto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina laikoma turto vertė, kuria šis turtas buvo įvertintas tą dieną, kai turtą paveldintis gyventojas pateikė VMI prašymą nustatyti to turto apmokestinamąją vertę, reikalingą paveldimo turto mokesčiui apskaičiuoti. Paveldėjimo būdu įgyto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina gali būti nustatoma remiantis Valstybės įmonės Registrų centras nustatyta jo vidutine rinkos verte arba atlikus individualų nekilnojamojo turto vertinimą, laikotarpiu nuo palikimo atsiradimo dienos iki paveldėjimo teisės liudijimo išdavimo dienos.

Gyventojų pajamų mokestį galima sumažinti nepamiršus į mokesčio skaičiavimus įtraukti su nekilnojamojo turto įsigijimu ar pardavimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus (pvz., sumokėtą komisinį atlyginimą notarui, mokesčius už nuosavybės registravimą Registrų centre, išlaidas geodeziniams matavimams ir kt.). Nuo šios sumos 15 proc. sudarys 5 880 Eur.

Jeigu įsigytas nekilnojamasis turtas buvo kapitaliai remontuotas ar rekonstruotas (turint visus leidimus ir išlaidas pagrindžiančius dokumentus), tokias išlaidas galima pridėti prie turto įsigijimo vertės ir tokiu būdu sumažinti apmokestinamasias pajamas. Deja, paprastojo remonto išlaidų, gerinant dovanoto ar paveldėto nekilnojamojo turto būklę, įtraukti į turto įsigijimo išlaidas nepavyks. Įstatymas tokios galimybės nenumato net turint išlaidas pagrindžiančius dokumentus.

Pastato atnaujinimo (modernizavimo) metu rekonstravimo ar kapitalinio remonto darbai taip pat neatliekami, todėl namo atnaujinimo (modernizavimo) išlaidų dalis, tenkanti buto savininkui, negali būti priskiriama jo įsigijimo kainai.

Tačiau tais atvejais, kai įsigyjami neįrengti butai daugiabučiuose namuose, neužbaigti namai ar kitos patalpos ir tokių įsigytų patalpų užbaigimui, t. y.

tags: #kilnojamo #turto #pardavimo #gyventoju