Nekilnojamojo turto vertinimas apima: žemės, gyvenamosios ir negyvenamosios paskirties pastatų vertės nustatymą. Siekiant tiksliai apibrėžti nekilnojamojo turto vertę, svarbu ne tik naudoti analitinį mąstymą, bet ir turėti supratimą apie dabartinę rinkos padėtį. Todėl nekilnojamojo turto vertinimui siūloma rinktis tik patyrusius specialistus, kurie gebėtų nešališkai ir tiksliai įvertinti turtą.
Turto būklė turi daug įtakos tam, kokia bus bendra nekilnojamojo turto vertė. Pagrindinė priežastis - tolesnės investicijos. Nuo to, kurioje vietoje yra nekilnojamas turtas, priklauso ne tik susisiekimas su likusia miesto dalimi, bet ir apribojimai. Nepamirškite, kad nemažai įtakos turi ir rinka, kuri nuolat kinta. Turto vertei įtakos gali turėti ne tik tuometinė ekonominė situacija, bet ir kiti niuansai, tokie kaip atlyginimų kaita, nedarbo lygis, kreditavimo sąlygos. Įtakos turi ir tuometiniai valstybės įstatymai, pavyzdžiui, mokesčių dydis ar išmokos.
Nekilnojamojo turto vertė nėra stabili, ji nuolat kinta. Turto vertinimo procesas prasideda nuo pokalbio, kurio metu specialistas siekia išsiaiškinti, koks yra nekilnojamojo turto vertinimo tikslas. Taip pat susitikimo metu siekiama gauti visus reikalingus dokumentus, kurių gali prireikti šiam procesui. Tiek pokalbis, tiek dokumentų perdavimas gali vykti ir nuotoliniu būdu, jei klientas pageidauja.
Gavęs reikiamą informaciją, specialistas gali pradėti vykdyti nekilnojamojo turto vertinimą. Nekilnojamojo turto vertinimo metu turtas apžiūrimas tiek iš išorės, tiek iš vidaus. Sekantis žingsnis - turto identifikavimas, kurio metu tikrinami nuosavybės dokumentai ir nekilnojamo turto vertinimo ataskaitos ruošimas.
Nekilnojamojo turto vertinimą siūlo daug specialistų, tad natūralu, jog jums kyla klausimas, kodėl turėtumėte kreiptis būtent į mus. Esame pažangūs, todėl naudojame aktualius ir pagrįstus informacinius šaltinius ir metodologijas. Mūsų komanda supranta, jog norint pagrįsti klientų pasitikėjimą, reikia nuolat mokytis ir tobulėti. Būtent dėl to mūsų specialistai ne tik domisi profesinėmis naujovėmis, bet ir nuolat kelia kvalifikaciją. Norime, jog klientus tenkintų ne tik paslaugų kokybė, bet ir kaina. Nekilnojamojo turto vertinimas - puiki galimybė sužinoti, ar nurodoma kaina atitinka tikrąją turto vertę. Kreipkitės į mus ir mes ne tik supažindinsime jus su šiuo procesu, bet ir pasirūpinsime, kad procesas vyktų greitai ir sklandžiai.
Profesionalus turto vertės nustatymas yra viena iš esminių sklandaus priverstinio skolos išieškojimo proceso sąlygų. Laiku investavus į turto vertinimo ekspertizę reikšmingai sumažinama vėlesnių teisminių ginčų ir bylinėjimosi išlaidų rizika. Kaip pabrėžė V. Paunovienė, siūlymas pagrįstas praskolinto turto realizavimo praktika. Visi Lietuvos Aukščiausiajame Teisme nagrinėjami ginčai dėl turto realizavimo varžytynėse arba parduodant jį skolininko pasiūlytam pirkėjui yra susiję būtent su turto vertės nustatymu.
Areštuodamas skolininko turtą, antstolis jį įkainoja rinkos kainomis, atsižvelgdamas į turto nusidėvėjimą bei į arešto metu dalyvaujančių išieškotojo ir skolininko nuomones. Jeigu vykdymo proceso šalys prieštarauja antstolio atliktam įkainojimui arba antstoliui kyla abejonių dėl turto vertės, antstolis turto vertei nustatyti skiria ekspertizę. Nors parduodant turtą iš varžytynių padengiama vos 0,6-0,7 proc. visų priverstinai išieškomų skolų, varžytynės iš esmės keičia skolingų asmenų ir kreditorių turtinę padėtį. Natūralu, kad antstolio procesiniai veiksmai organizuojant varžytynes vertinami išskirtinai reikliai. O turto vertintojų darbo kokybė turi tiesioginę įtaką antstolio darbo kokybei ir galutiniams sprendimų vykdymo procesų rezultatams. Jei turto vertintojas netinkamai atliks savo darbą, tai ir antstolio procesiniai veiksmai gali būti pripažinti neteisėtais.
Prieš varžytynes nustatyta turto vertė nebūtinai būna lygi pardavimo kainai, nes turtas parduodamas už aukščiausią pirkėjų pasiūlytą kainą. Dar viena sritis, kur antstoliams tenka bendradarbiauti su turto vertintojais - tai turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui procesai. Kaip pastebėjo antstolė V. Paunovienė, dažnas argumentas skundžiant turto vertinimo procedūras - kad Nekilnojamojo turto registro duomenų išraše būna nurodyta didesnė turto vertė, negu ekspertizės akte. Tačiau duomenų pateikimo viešame registre paskirtis ir yra viešinimas, bet ne realios rinkos vertės nustatymas.
Nevilktink proceso. Be to, nutartyje konstatuota, kad CPK 279 straipsnio straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad sprendimui, nutarčiai ar įsakymui įsiteisėjus šalys ir kiti dalyvavę byloje asmenys, taip pat jų teisių perėmėjai nebegali iš naujo pareikšti teisme tų pačių ieškinio reikalavimų tuo pačiu pagrindu, taip pat kitoje byloje ginčyti teismo nustatytus faktus ir teisinius santykius. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija sprendė, kad teismo nutartimi, kuria išsprendžiamas tam tikras klausimas iš esmės, pavyzdžiui, patvirtinami antstolio veiksmai dėl turto vertės nustatymo, gali būti nustatyti prejudiciniai faktai.
Nekilnojamojo turto registre skelbiami rezultatai masinio turto vertinimo, kai panašių nekilnojamojo turto objektų grupė įvertinama taikant bendrąją metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas. Nustatant nekilnojamojo turto vidutinę rinkos vertę masinio vertinimo būdu, neįmanoma atsižvelgti į veiksnius, reikšmingai lemiančius objekto rinkos vertę. Jeigu įkeistas turtas neparduodamas nei per pirmąsias, nei per antrąsias varžytynes, procedūra turi būti kartojama. Po kelių mėnesių privalu atlikti naują turto vertinimą, nors rinkos kainos per tokį trumpą laiką nepasikeičia. Tarp varžytynėse paradinėjamų kilnojamųjų daiktų pasitaiko pačių įvairiausių: nuo antikvarinių muzikos instrumentų iki audinių šėrimo mašinų, revolverinių tekinimo staklių ar mėšlo tvarkymo sistemų.
Klausimai, Užduodami Ekspertams
Nuo ekspertams užduodamų klausimų priklauso atlikto ekspertinio tyrimo (ekspertizės) naudingumas, ekspertinio tyrimo (ekspertizės) paslaugos kaina, išsamumas bei įrodomoji vertė bylai.
- Klausimuose nurodyti konkretų tiriamąjį laikotarpį (metai, mėnuo, diena), kurio dokumentus reikia ištirti, arba konkrečios aplinkybės.
- Klausimuose nurodoma konkreti data, jei pagal klausimo formuluotę ji reikalinga. Pvz. Kas buvo įmonės X debitoriai ? Kam įmonė buvo skolinga ?
- Klausimuose nurodyti subjektą, kurio veikla bus tiriama, t. y.
- Klausimai turi būti kiek tik įmanoma konkretesni atsižvelgiant į ginčo pagrindą ir dalyką t. y. ekspertui pavesti tirti tik tas aplinkybes, kurios reikalingos tiesai nustatyti konkrečiame ginče. Pvz.: „Kokią žalą patyrė įmonė X laikotarpiu Z-Y dėl X padalinio darbuotojų išviliojimo?“ arba „Kokią žalą patyrė įmonė X laikotarpiu dėl prekių pardavimo mažesne nei rinkos kaina?“ Atkreipiame dėmesį, kad ekonominės ekspertizės reikalauja didelių darbo laiko sąnaudų ir yra brangios.
- Klausimai turi įeiti į teismo eksperto sprendžiamų klausimų ratą. Pavyzdžiui, akcijų rinkos kainą arba akcijų tikrąją kainą nustato verslo vertinimo ekspertizė, kilnojamojo arba nekilnojamojo turto rinkos kainas nustato kilnojamojo arba atitinkamai nekilnojamojo turto ekspertizė.
- Klausimai turi būti išskirtinai įžvalgūs. Klausimų įžvalgumas ir teismo eksperto atlikto tyrimo išsamumas yra tiesiogiai susijęs su atlikto ekspertinio tyrimo įrodomąja verte byloje.
Pavyzdžiui, teismų praktikoje dažnai pasitaikantys klausimai:
- Tauragės apylinkės teismo Šilutės rūmai, Civilinė byla Nr.: Kokia yra rinkos vertė ekspertizės atlikimo dienai nekilnojamojo turto, esančio ............. g. ..., Šilutėje: 0,1-- ha ploto žemės sklypo, unikalus Nr. 4400-1----46--; pastato - gyvenamojo namo, unikalus Nr. 4400-20---97--; pastato - malkinės, unikalus Nr.?
- Panevėžio apygardos teismas, Civilinė byla Nr.: 1.72/1804 dalių žemės sklypo, unikalus Nr. 2501-00---00--, ir 2111/56723 dalių gyvenamojo namo, unikalus Nr. 4400-18---77--, esančių Karklų g. 2. Gyvenamojo namo 1A2p, unikalus Nr. 3499-500-10--, ūkinio pastato 2I1ž, unikalus Nr. 3499-500-10--, ūkinio pastato 3I1p, unikalus Nr. 3499-500-10--, ūkinio pastato 4I1p, unikalus Nr. 3499-500-10--, 0,35 ha žemės sklypo, unikalus Nr. 3475-000-01--, esančių Anykščių r., Kavarsko sen., ...................
- Marijampolės apylinkės teismo Marijampolės rūmai, Civilinė byla Nr.: Kokia ------ ha žemės sklypo bendrojo ploto, kitos paskirties (naudojimo būdas - komercinės paskirties objektų teritorijos, naudojimo pobūdis - prekybos, paslaugų ir pramogų objektų statybos ir eksploatavimo), unikalus Nr. 4400-2----10--, esančio Marijampolės sav., Sasnavos sen., ............ k., adresu Kauno g.
- Vilniaus apygardos teismas, Civilinė byla Nr.: Kokia buvo buto, unikalus Nr. 4400-2----81--:1--1, esančio Kupalos g. ---, Vilnius, ir buto, unikalus Nr. 4400-24---81--:19--, esančio Kupalos g.?
- Vilniaus apygardos teismas, Civilinė byla Nr. e2-886----/2022: 1. Kokia buvo turto - 638/1220 dalies žemės sklypo, kurio bendras plotas 0,1220 ha (unikalus numeris 4400-17---09--, adresas J. Kupalos g., Vilniaus), 5/8 dalies pastato - gyvenamojo namo (unikalus numeris 4400-0-----42--, priklausantis Žemės sklypui), 5/8 dalies pastato - ūkio pastatas (unikalus numeris 1094-90---60--, priklausantis Žemės sklypui), 5/8 dalies pastato - ūkio pastato (unikalus numeris 1094-90---60--, priklausantis Žemės sklypui) bei 5/8 dalies kitų statinių (inžinerinių) - kiemo statinių (tvoros) (unikalus numeris 4400-05---44--, priklausantis Žemės sklypui) rinkos vertė 2010 m. 2. Kokia buvo turto - 879/1220 dalies žemės sklypo, unikalus Nr. 4400-17---09--, esančio Vilniaus m. sav. Vilniaus m. J. Kupalos g. --, 13/16 dalies pastato - Gyvenamojo namo, unikalus Nr. 4400-05---42--, esančio Vilniaus m. sav. Vilniaus m. J. Kupalos g. --, 13/16 dalies pastato - Ūkio pastato, unikalus Nr. 1094-90---60--, esančio Vilniaus m. sav. Vilniaus m. J. Kupalos g. --, 13/16 dalies pastato - Ūkio pastato, unikalus Nr. 1094-90---60--, esančio Vilniaus m. sav. Vilniaus m. J. Kupalos g. -- bei 13/16 dalies kiemo statinių, unikalus Nr. 4400-05---44--, esančių Vilniaus m. sav. Vilniaus m. J. Kupalos g. --, rinkos vertė 2021 m.?
Šie klausimai rodo, kaip svarbu tiksliai apibrėžti vertinamo turto parametrus ir datą, kuriai reikia nustatyti vertę.
Teisiniai Aspektai ir Svarstymai
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija spalio 11 d. Nutartyje teigiama, kad įstatymas nedetalizuoja, kada antstoliui turėtų ar galėtų kilti abejonių dėl atlikto turto vertinimo, kas sudarytų pagrindą jam skirti pakartotinę turto vertinimo ekspertizę, tačiau teisėjų kolegija pažymėjo, kad antstolis, vykdydamas išieškojimą, turi laikytis bendrųjų civilinio proceso principų ir siekti teisingo, operatyvaus, efektyvaus ir visoms šalims naudingo teismo sprendimo įvykdymo.
Išieškotojo ir skolininko interesų derinimo ir interesų pusiausvyros paieška vykdymo procese imperatyvai suponuoja, kad priverstinis turto realizavimo procesas būtų organizuojamas taip, kad kreditorius gautų savo reikalavimų patenkinimą, kartu užtikrinant skolininko interesus tuo aspektu, jog turtas nebūtų parduotas už per mažą kainą. Išieškojimo ir išieškotojo tikslas nėra ekonomiškai sužlugdyti skolininką, tačiau skolininko teisių apsauga nėra absoliuti ir ji neturi pažeisti išieškotojo interesų.
Skolininko ar išieškotojo pateikiami motyvuoti prieštaravimai dėl areštuoto turto vertės netinkamo nustatymo turėtų remtis ne tik prieštaravimus teikiančio asmens subjektyvia nuomone apie skolininko turto vertę, bet realiais skaičiavimais, kurie leistų antstoliui daryti pagrįstą išvadą apie turto vertinimo procedūros pažeidimą ir (ar) jos metu atliktus netikslius skaičiavimus, kas sudarytų pagrindą skirti pakartotinę turto vertinimo ekspertizę.
Antstolis savo iniciatyva turėtų skirti ekspertizę to prašiusiam asmeniui nesumokėjus ekspertizės išlaidų - jei to asmens pateikti prieštaravimai kelia antstoliui abejonių dėl atlikto turto įvertinimo. Teisėjų kolegija taip pat nurodė, kad antstolio veiksmus skundžiantys asmenys turi pateikti pagrįstus įrodymus savo suinteresuotumu vykdymo proceso rezultatu, paprastai tai būna įsigaliojęs teismo spendimas dėl priteisimo ar kitas panašius teisinius padarinius sukeliantis dokumentas.
Vis dėlto suinteresuotas asmuo, rinkdamasis savo teisių gynimo priemones, neturi piknaudžiauti teise ir vilkinti proceso.
Svarbu atkreipti dėmesį:
- Klausimai neturi būti formuluojami taip, kad tyrimas reikalautų teisiškai įvertinti nustatytus faktus.
- Visi klausimai turi būti savarankiški, nurodant tiriamąjį laikotarpį, datą ir įmonę.
- Klausimuose turi būti naudojama specialių žinių terminologija, priimtina finansinėje apskaitoje ir mokesčių teisės aktuose.
Praktiniai Aspektai ir Patarimai
Nekilnojamojo turto vertinimas apima ne tik analitinį mąstymą, bet ir rinkos padėties supratimą. Todėl svarbu rinktis patyrusius specialistus, kurie gebėtų nešališkai ir tiksliai įvertinti turtą. Turto būklė, vieta ir rinkos sąlygos turi didelę įtaką vertei.
Turto vertinimo procesas prasideda nuo pokalbio su specialistu, kurio metu išsiaiškinami vertinimo tikslai ir gaunami reikalingi dokumentai. Turtas apžiūrimas tiek iš išorės, tiek iš vidaus, o vėliau ruošiama vertinimo ataskaita.
Siekiant tiksliai apibrėžti nekilnojamojo turto vertę, svarbu ne tik naudoti analitinį mąstymą, bet ir turėti supratimą apie dabartinę rinkos padėtį. Todėl nekilnojamojo turto vertinimui siūloma rinktis tik patyrusius specialistus, kurie gebėtų nešališkai ir tiksliai įvertinti turtą.
Pirmasis etapas skirtas tam, kad specialistas susipažintų su klientu ir jo poreikiais. Pokalbis gali būti atliekamas tiek susitikimo metu, tiek ir nuotoliniu būdu. Sekančio etapo metu vertintojas susipažįsta su objektu ir pateiktais dokumentais. Turtas yra ne tik apžiūrimas, bet ir fotografuojamas. Atlikęs minėtus veiksmus, vertintojas gali parengti kilnojamo turto vertinimo ataskaitą. Kilnojamojo turto vertinimas yra greitas ir nesudėtingas procesas tuomet, kai jį atlieka patyręs specialistas.
Pagrindiniai etapai:
- Konsultacija su vertintoju.
- Dokumentų pateikimas ir analizė.
- Objekto apžiūra ir įvertinimas.
- Ataskaitos parengimas.
Kuo anksčiau pateiksite vertintojui reikiamus dokumentus, tuo greičiau jis galės pradėti juos analizuoti. Bet kurio proceso metu klientas gali susisiekti su vertintoju ir užduoti jam rūpimus klausimus. Vertintojo darbas yra ne tik atlikti vertinimo procesą ir pateikti ataskaitą klientui, bet ir užtikrinti, kad klientui neliks jokių klausimų, susijusių su šiuo etapu. Klausimai kilti gali ne tik proceso metu, bet ir apžvelgus ataskaitą.
Nekilnojamojo turto paslaugos - butai, namai, sodybos, žemės sklypai. Profesionali pagalba parduodant Jūsų nekilnojamąjį turtą! - Rinkos vertės nustatymas remiantis Registrų centro duomenimis... 50 €/vnt. Reikalinga profesionali pagalba perkant ar parduodant nekilnojamąjį turtą - skambinkite NEMOKAMAI KONSULTACIJAI. Užtikrinsiu, kad nekilnojamojo turto pardavimas vyktų kuo efektyviau. Patikėkite Jūsų...
Greitai ir objektyviai vertiname įvairų turtą ir žalas (nuostolius). Mes esame nepriklausomi turto ir žalų vertintojai, siūlantys profesionalias ir patikimas paslaugas visoje Lietuvoje. Savo darbe naudojame pagrįstus informacinius šaltinius ir šiuolaikines metodologijas, remiamės naujausiais rinkos ir ekonomikos tyrimais, kad suteiktume tikslų ir objektyvų turto žalos vertinimą. Įvairaus turto ir žalų vertinimas yra procesas, kurio metu įvertinamos skirtingos rūšies turto vertės arba turtui padarytos žalos dydis, atsižvelgiant į skirtingus veiksnius. Paslaugų, susijusių su turto ir žalų vertinimu, teikimo trukmė gali skirtis priklausomai nuo vertinamo turto savybių, apimties, vertinimo tikslų ir sudėtingumo laipsnio. Paprastai turto vertinimas užtrunka nuo 2 iki 4 darbo dienų. Turto vertinimo ataskaitos įteikimas užsakovui (el. paštu (el. kval.
Pavyzdžiai Iš Teismų Praktikos
Štai keletas pavyzdžių iš teismų praktikos, iliustruojančių nekilnojamojo turto vertinimo ekspertizės klausimus:
- Kauno apygardos teismas, Civilinė byla Nr. e2-1044-945/2021: Kokia buvo 0,4502 ha žemės sklypo (kadastro Nr. 5233/XXXX:XXXX, pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio, naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), esančio Ramučių k., Karmėlavos sen., Kauno r. sav., rinkos vertė Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus įsakymo, kuriuo šis žemės sklypas buvo paimtas visuomenės poreikiams, priėmimo dieną: 2020 m.?
- Vilniaus regiono apylinkės teismo Trakų rūmai: Kokia yra mėgėjų sodo paskirties 0,0911 ha ploto žemės sklypo unikalus Nr. 7914-000X-XXXX ir jame esančio gyvenamojo namo unikalus Nr. 4400-1942-XXXX, esančių Saulės gatvėje Nr.?
- Vilniaus miesto apylinkės teismas, Civilinė byla Nr. 2-49-930/2021: Kokia yra nekilnojamojo turto - buto, unikalus Nr. 1300-1074-5017: XXXX, esančio Didlaukio g. XX-XX, Vilniuje, negyvenamosios patalpos - garažo, unikalus Nr. 4400-3096- XXXX: XXXX, esančio Ozo g. XX-XX, Vilniuje (gautas sujungus daiktus, kurių unikalūs Nr. XXXX ir 1097-4005-XXXX:XXXX), negyvenamosios patalpos - garažo, unikalus Nr. 1097-4005- XXXX: XXXX, esančio Ozo g. XXXX, Vilniuje, 605/50660 dalių žemės sklypo, unikalus Nr. 0101/ XXXX : XXXX, esančių Ozo g. XX-XX, Vilniuje, bei 315/50660 dalių žemės sklypo, unikalus Nr. 0101/ XXXX: XXXX, esančių Ozo g.?
Šie pavyzdžiai pabrėžia, kad turto vertinimo ekspertizė yra svarbi nustatant teisingą turto vertę įvairiose teisinėse situacijose.
Išvados
Nekilnojamojo turto vertinimo ekspertizė yra sudėtingas procesas, reikalaujantis patirties, žinių ir atidumo. Teisingai suformuluoti klausimai ekspertams, tinkamas dokumentų pateikimas ir profesionalus vertintojo darbas yra esminiai veiksniai, užtikrinantys objektyvų ir patikimą turto vertės nustatymą.
Tikimės, kad ši informacija padės Jums geriau suprasti nekilnojamojo turto vertinimo ekspertizės klausimus ir priimti pagrįstus sprendimus, susijusius su Jūsų turtu.
| Proceso etapas | Aprašymas | Svarbūs aspektai |
|---|---|---|
| Konsultacija | Susipažinimas su klientu ir jo poreikiais | Tikslus vertinimo tikslo nustatymas |
| Dokumentų analizė | Reikalingų dokumentų rinkimas ir analizė | Pilnas ir tikslus dokumentų pateikimas |
| Objekto apžiūra | Turto apžiūra iš vidaus ir išorės | Detalus turto būklės įvertinimas |
| Ataskaitos parengimas | Vertinimo ataskaitos ruošimas | Objektyvus ir pagrįstas vertinimas |
Ši lentelė apibendrina pagrindinius nekilnojamojo turto vertinimo proceso etapus ir svarbius aspektus kiekviename iš jų.
tags: #klausimai #nekilnojamojo #turto #vertinimoekspertizei