Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigaliojo reikšmingi teisės aktų pakeitimai, reguliuojantys nekilnojamojo turto sritį. Šiais pakeitimais siekiama spręsti problemas, kai projektuojant ir statant kitokios paskirties pastatus, nei nurodyta projekte ir teritorijų planavimo dokumentuose, kyla neigiamos pasekmės visuomenei. Teisinio reglamentavimo pakeitimų pasiūlymus suformavo aplinkos ministro sudaryta darbo grupė. Darbo grupė gilinosi į Lietuvoje kylančias problemas, kai svečių namai, viešbučiai, vienbučiai gyvenamieji namai virsta daugiabučiais gyvenamaisiais pastatais, kūrybinės dirbtuvės - butais, ūkio pastatai - gyvenamaisiais namais.
Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius pakeitimus, susijusius su patalpų paskirties klasifikatoriumi, įskaitant naujas sąvokas, leidimus, turtinių vienetų reglamentavimą ir kitus aspektus.
Pagrindiniai Pakeitimai ir Naujovės
Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. buvo reformuota ne tik statybą leidžiančių dokumentų išdavimo tvarka, bet taip pat įsigaliojo kiti reikšmingi teisės aktų pakeitimai, reguliuojantys nekilnojamojo turto sritį. Pirmasis reikšmingas pokytis susijęs su tuo, kad nuo 2024 m. lapkričio 1 d. nekilnojamojo turto kadastro objektų kiekis yra laikomas esminiu projekto sprendiniu, tad, didinant patalpų skaičių pastate reikalingas statybą leidžiantis dokumentas. Taip pat nebegalimas skaidymas atskirais turtiniais vienetais ir viešojo poilsio paskirties pastatų, kuriems priskiriami kaimo turizmo pastatai, kempingai ir kiti viešajai rekreacijai skirti pastatai.
Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigalioję STR 1.01.03:2017 „Statinių ir patalpų klasifikavimas“ (toliau - Reglamentas) pakeitimai įtvirtina naują sąvoka - paskirčių grupė. Keičiant patalpų paskirtį tos pačios paskirčių grupės viduje, statybą leidžiantis dokumentas nereikalingas, kitais atvejais, kai pokyčiai lemia patalpos priskyrimą kitai paskirties grupei, reikalinga gauti leidimą pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį.
Tai reiškia, kad, pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties pastate, esančiame žemės sklype, kurio naudojimo būdas - daugiabučių gyvenamųjų namų ir bendrabučių teritorijos - komercinės paskirties patalpų gali būti ne daugiau kaip penktadalis.
Kiti pokyčiai susiję su neaktualių pastatų paskirčių pavadinimų atsisakymu: vaikų namų, kitos paskirties, kūrybinių dirbtuvių (kūrybinės veiklos erdvės, galimos įvairios paskirties patalpose), prieglaudų ir pan. Esamų statinių ir patalpų paskirties ir (ar) paskirčių grupių įrašai, neatitinkantys Reglamente nustatytos klasifikacijos, Nekilnojamojo turto registre turėjo būti pakeisti iki 2024 m. lapkričio 1 d.
Paskirčių Klasifikavimas
Patikslintas statinių ir atskirais nekilnojamojo turto kadastro objektais formuojamų patalpų paskirčių sąrašas, kad jis sutaptų su žemės naudojimo būdų turiniu, kuris naudojamas teritorijų planavimo dokumentuose. Tai leis jau pirminiame teritorijų planavimo etape „užkoduoti“ jų paskirtį.
Mažinant administracinę naštą, panaikinta prievolė rengti projektą ir gauti statybos leidimą, kai keičiama tik pastato ar patalpos paskirtis, bet nekeičiama paskirties grupės - t. y. kai veikla pastate ar patalpoje keičiama į pagal savo pobūdį ar specifiką panašią veiklą.
Turtinių Vienetų Reglamentavimas
Statinių paskirčių klasifikavime įvestas turtinių vienetų - atskirais nekilnojamojo turto kadastro objektais pastate galimų suformuoti patalpų - apribojimas tam tikros paskirties statiniuose: vienbučiuose gyvenamuosiuose namuose, atskiroms socialinėms grupėms skirtuose gyvenamuosiuose pastatuose, viešai rekreacijai skirtuose poilsio pastatuose.
Pastatuose, kur tai nėra draudžiama, bet praktikoje susiduriama su piktnaudžiavimu, patalpoms nustatyti tam tikri tipologiniai reikalavimai, užkertantys kelią tęsti blogąją praktiką, pvz. viešbučių virtimą „butais“.
Siekiant tarpusavyje suderinti pastatų paskirtis ir teritorijai ar žemės sklypui nustatytus galimus žemės naudojimo būdus, kurių gali būti ne vienas, išskiriami mišrūs ir vienos paskirties pastatai. Patikslinta blokuotų pastatų sąvoka.
Taip pat, įvertinus šiandienines saugumo grėsmes, sudaryta galimybė įsirengti požemines priedangas žemės sklypuose - didžiojoje daugumoje žemės naudojimo paskirčių ir būdų.
Teisės aktai dėl priedangų įrengimo, minimalaus privalomo automobilių stovėjimo vietų skaičiaus, rekreacinių pastatų paskirčių, blokuotų pastatų, mišrių ir vienos paskirties pastatų išskyrimo, dėl turtinių vienetų reglamentavimo ir paskirčių klasifikavimo įsigaliojo š. m. lapkričio 1 d. kartu su Statybos įstatymo pataisomis.
Nekilnojamojo turto paskirtis yra vienas iš pagrindinių dalykų, kurį būtina žinoti tiek turto savininkams, tiek nuomininkams, norint užtikrinti teisėtą ir efektyvų turto naudojimą. Pastato (patalpų) paskirtis rodo jo naudojimo tikslą (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai vykdyti). Skirtingų paskirčių rūšims yra taikomi skirtingi sveikatos, apsaugos nuo triukšmo, gaisrinės saugos, automobilių stovėjimo vietų skaičiaus ir kiti reikalavimai.
Pagal paskirtį pastatai yra skirstomi į gyvenamuosius ir negyvenamuosius. Pastarieji turi pogrupius, pavyzdžiui, maitinimo, transporto, prekybos ir kt. Pastatas (patalpa) priskiriamas prie tam tikros paskirties pogrupio, jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai.
Gyvenamieji ir Negyvenamieji Pastatai
Gyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie skirti žmonių gyvenimui. Negyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie nėra skirti nuolatiniam gyvenimui, o kitoms veikloms, tokioms kaip komercinė, administracinė, gamybinė, pramoninė ar visuomeninė.
Pastato (patalpų) paskirtis yra reikšminga ne tik dėl jų atitikties skirtingiems saugos, sveikatos ir kt. reikalavimams, tačiau gali lemti ir kitas svarbias aplinkybes, pavyzdžiui, mokesčius. Jeigu fizinio asmens disponuojamas nekilnojamasis turtas yra mokslo, poilsio, ūkio, garažų, fermų ir kt. Tačiau yra taikomos išimtys. Tam tikrais atvejais teisės aktai leidžia naudoti pastatą (patalpas) nepakeitus paskirties. Pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties name ar jo patalpose galima vykdyti fotografavimo, meninės kūrybos, švietimo paslaugų, sveikatos priežiūros, odontologinės praktikos veiklas.
Pastato paskirtis yra svarbus aspektas, lemiantis tiek jo naudojimo galimybes, tiek savininkų teises ir pareigas.
Žemiau pateikiama lentelė, kurioje galite matyti kaip keitėsi patalpų paskirties grupės ir tipai Nekilnojamojo turto kadastre:
| Esama patalpos paskirties grupė | Nekilnojamojo turto kadastre įrašyta patalpos pagrindinė naudojimo paskirtis | Patalpų paskirčių tipas, į kurį keičiama esama patalpos paskirties grupė | Patalpos paskirties grupė, kuria papildomas Nekilnojamojo turto kadastre esantis pastato paskirties įrašas | Patalpos paskirtis, į kurią keičiamas kadastre esantis patalpos pagrindinės naudojimo paskirties įrašas |
|---|---|---|---|---|
| Gyvenamosios paskirties patalpos | 1.1. Gyvenamoji (butų) | Gyvenamosios patalpos | 1. Gyvenamųjų | 1.1. Gyvenamoji (butas) |
| 1.2 Gyvenamoji (gyvenamųjų patalpų) | ||||
| 2. Įvairių socialinių grupių | 2.1. Įvairių socialinių grupių | |||
| 1.3 Gyvenamoji (įvairių socialinių grupių) | ||||
| Negyvenamosios paskirties patalpos | 2.1. Viešbučių | Negyvenamosios patalpos | 3. Komercinių | 3.2. Viešbučių |
| 2.3 Prekybos | 3.1. Prekybos | |||
| 2.5. Maitinimo | 3.5. Maitinimo | |||
| 2.4. Paslaugų | 3.4. Paslaugų | |||
| 10. Specialiųjų paslaugų | 10.1. Specialiųjų paslaugų | |||
| 2.2. Administracinė | 4. Administracinių | 4.1. Administracinė | ||
| 2.6. Transporto | 5. Transporto | 5.1. Transporto | ||
| 2.7. Garažų | 5.2. Garažų | |||
| 2.8. Gamybos | 6. Pramonės ir sandėliavimo | 6.1. Gamybos | ||
| 6.2. Energetikos | ||||
| 2.9. Sandėliavimo | 6.3. Sandėliavimo | |||
| 2.10. Kultūros | 7. Visuomeninių | 7.1. Kultūros | ||
| 2.11. Mokslo | 7.2. Mokslo | |||
| 2.12. Gydymo | 7.3. Gydymo | |||
| 2.14. Sporto | 7.4. Sporto | |||
| 2.15. Religinė | 7.5. Religinė | |||
| 2.16. Specialioji | 7.6. Specialioji | |||
| 2.17. Kita (pagalbinio ūkio) | 8. Pagalbinė | 8.1. Pagalbinio ūkio | ||
| 3. Kita | 8.2. Kita pagalbinė | |||
| 2.13. Poilsio | 9. Viešosios rekreacijos | 9.1. Viešojo poilsio |
Vokiečių g. 15, Vilniuje, maitinimo patalpos atidalijimo ir paskirties keitimo į gyvenamąją
Automobilių stovėjimo vietų skaičius
Atsižvelgiant į naują statinių paskirčių reglamentavimą, patikslintas minimalus reikalaujamas automobilių stovėjimo vietų skaičius, kurį savivaldybės gali padidinti arba sumažinti atsižvelgiant į konkrečios teritorijos ypatumus.
Siekiant geriau iliustruoti automobilių stovėjimo vietų reikalavimus, pateikiama lentelė:
| Paskirtis | Minimalus vietų skaičius | Pastabos |
|---|---|---|
| Gyvenamieji namai | 1 vieta/butui | Gali būti koreguojama savivaldybės |
| Viešbučiai | 1 vieta/2 kambariams | Priklauso nuo kategorijos |
| Prekybos centrai | 1 vieta/20 kv. |
- A Gyvenamųjų patalpų paskirčių tipo patalpa
- AA Gyvenamųjų patalpų paskirties grupės patalpa
- AAA Gyvenamųjų patalpų (butų) paskirties patalpa
- Atskiru Nekilnojamojo turto kadastro objektu suformuota, nuo bendro naudojimo patalpų, kitų butų ar negyvenamųjų patalpų sienomis ir perdangomis (denginiu) atskirta pastato dalis, kurią sudaro vienas ar keli gyvenamieji kambariai ir kitos patalpos, turinti atskirą išėjimą į lauką arba į bendro naudojimo patalpas.
- AAA Gyvenamųjų patalpų (butų) paskirties patalpa
- AB Įvairių socialinių grupių patalpų paskirties grupės patalpa
- ABA Įvairių socialinių grupių patalpų paskirties patalpa
- Atskiru Nekilnojamojo turto kadastro objektu suformuota, nuo bendro naudojimo patalpų, kitų gyvenamųjų ar negyvenamųjų patalpų sienomis ir perdangomis (denginiu) atskirta pastato dalis, kurią sudaro vienas ar keli gyvenamieji kambariai ir kitos patalpos, turinti atskirą išėjimą į lauką arba į bendro naudojimo patalpas.
- %ABA50 Motinos ir vaiko namai
- %ABA70 Kitos įstaigos, teikiančios socialinės globos ar socialinės priežiūros paslaugas su apgyvendinimu, patalpa
- %ABA80 Kita patalpa, atitinkanti paskirties aprašymą Kita patalpa, atitinkanti įvairių socialinių grupių paskirties patalpos aprašymą ir nepriskirtina kitoms ABA klasės patalpoms.
- ABA Įvairių socialinių grupių patalpų paskirties patalpa
- AA Gyvenamųjų patalpų paskirties grupės patalpa
- B Negyvenamųjų patalpų paskirčių tipo patalpa
- BA Komercinių patalpų paskirties grupės patalpa
- BAA Prekybos patalpų paskirties patalpa
- Patalpa, skirta didmeninei ir mažmeninei prekybai.
- %BAA40 Kita patalpa, atitinkanti paskirties aprašymą Kita patalpa, atitinkanti prekybos paskirties patalpos aprašymą ir nepriskirtina kitoms BAA klasės patalpoms.
- BAB Viešbučių patalpų paskirties patalpa
- Patalpa, skirta trumpalaikio apgyvendinimo paslaugoms teikti. Kiekviena atskiru Nekilnojamojo turto kadastro objektu suformuota viešbučių patalpa privalo turėti viešbučiui funkcionuoti tipologiškai būtinas pagalbines patalpas, atskirą (nuo kitų atskiru Nekilnojamojo turto kadastro objektu suformuotų viešbučių patalpų) išėjimą iš pastato. Patalpos kambariai (numeriai) atskirais Nekilnojamojo turto kadastro objektais neformuojami.
- %BAB30 Jaunimo nakvynės namai (angl. hostel)
- %BAB40 Kita patalpa, atitinkanti paskirties aprašymą Kita patalpa, atitinkanti viešbučių paskirties patalpos aprašymą ir nepriskirtina kitoms BAB klasės patalpoms.
- BAC Bendro gyvenimo namų patalpų paskirties patalpa
- Patalpa, skirta apgyvendinimo patalpų (kambarių) su nuomininkams bendrai naudoti skirtomis patalpomis nuomai. Šioje patalpoje nuomininkams bendrai naudoti skirtos patalpos (maitinimosi, poilsio, darbo ir pan. poreikiams tenkinti) turi sudaryti ne mažiau kaip 20 procentų apgyvendinti (nuomai) skirtų patalpų bendro ploto. Kiekviena atskiru Nekilnojamojo turto kadastro objektu suformuota bendro gyvenimo namų patalpa privalo turėti šiam patalpų tipui funkcionuoti būtinas bendras ir pagalbines patalpas, atskirą (nuo kitų atskiru Nekilnojamojo turto kadastro objektu suformuotų bendro gyvenimo namų patalpų) išėjimą iš pastato. Patalpos kambariai (numeriai) atskirais Nekilnojamojo turto kadastro objektais neformuojami.
- %BAC10 Bendro gyvenimo namai
- BAD Paslaugų patalpų paskirties patalpa
- Patalpa, skirta paslaugoms (išskyrus specialiąsias) teikti.
- BAA Prekybos patalpų paskirties patalpa
- BA Komercinių patalpų paskirties grupės patalpa