Nekilnojamojo Turto Sandorių Formos Reikalavimai Lietuvoje

Lietuvos įstatymai numato atvejus, kada ir kaip turėtų būti sudaromos sutartys. Šiame straipsnyje aptarsime esminius nekilnojamojo turto sandorių formos reikalavimus, įskaitant rašytinę ir notarinę formas, vidaus sandorius bei nuotolinių sutarčių ypatumus.

Sutarties Formos Svarba

Nors iš pirmo žvilgsnio gali susidaryti įspūdis, kad sutarties forma nėra esminis dalykas, tačiau, visgi, gali lemti patį sutarties (ne)galiojimo klausimą. Ypač kai kalbame apie atvejus, kada aiškiai įstatymuose yra numatyta, kokia forma turėtų būti sudaromos sutartys.

Paprastai dauguma taisyklių dėl sutarties formos galime rasti civiliniame kodekse. Pavyzdžiui, civilinis kodeksas aiškiai numato, kad visi nekilnojamojo turto pardavimai turi būti sudaromi notarine sutarties forma, arba civiliniame kodekse rasime privalomą taisyklę, jog visi motorinių transporto priemonių pardavimai turi būti įforminami rašytine forma.

Šie reikalavimai yra ne veltui, kadangi atsižvelgiama į sutarčių sudėtingumą, svarbą, reikšmę visuomenėje, šalių jautrumą ir įsipareigojimus, net - materialumą.

Žodinė Sandorio Forma

Žodinė sandorių forma gali būti sudaroma, kai įstatymai ar šalių susitarimas nenustato rašytinės formos. Su rašytinės sutarties vykdymu susiję sandoriai gali būti sudaromi žodžiu, jeigu tai neprieštarauja įstatymams ar sutarčiai.

Kartais mes net nepagalvojame, kaip dažnai kasdienėje veikloje sudarome nemažai sutarčių tiesiog žodžiu. Pavyzdžiui, nueiname į parduotuvę, pasiimame kokią nors mums reikalingą prekę, sumokame už ją kasoje ir tokiu būdu įsigyjame ją, arba paskoliname kaimynui kokį nors įrankį darbui atlikti, arba ateiname į kirpyklą, gauname paslaugą bei susimokame už ją ir pan. Visi šie kasdieniai veiksmai atrodo tokie įprasti, kad tikrai nepagalvojame, jog šiuo atveju mus praktiškai visada sieja teisiniai santykiai, t. y. sudarytos sutartys.

Tokios sutartys laikomos sudarytomis žodžiu, jeigu jas sudarantys asmenys savo valią sudaryti sutartį išreiškia pasakydamas atitinkamus žodžius arba atitinkamai elgdamasis (konkliudentiniais veiksmais).

Taigi apibendrinus, tikrai nėra būtina tiesiogiai pasirašyti sutartį, sandoriai gali būti sudaryti įvairiausiais būdais, jeigu to neriboja Lietuvos teisės aktai. Visgi praktikoje ginčus išspręsti yra paprasčiau, kuomet šalys pasirašo sutartį.

Rašytinė Sandorio Forma

Pagal Civilinio kodekso 1.73 straipsnį, rašytinės formos sandoriai sudaromi surašant vieną dokumentą, pasirašomą visų sandorio šalių, arba šalims apsikeičiant atskirais dokumentais.

Be to, šalys susitarimu gali nustatyti papildomų rašytinės sandorio formos reikalavimų (tam tikrų asmenų parašų buvimas, dokumento antspaudavimas, specialios formos dokumento surašymas ir t. t.) bei numatyti tokių papildomų reikalavimų nesilaikymo teisines pasekmes.

Visgi reikėtų nepamiršti, kad Lietuvos įstatymai numato atvejus, kada ir kaip turėtų būti sudaromos sutartys. Jeigu, pavyzdžiui, teisės aktuose yra numatyta, kad sutartis turi būti sudaroma raštu, tai bent vienos sutarties šalies nepasirašyta sutartis jau suponuoja mums mintį, kad sutartis negalioja, nepaisant to, kad kita šalis galbūt pradėjo vykdyti sutartį.

Pavyzdžiui, susitariate su kokia nors įmone dėl baldų pagaminimo, pristatymo ir sumontavimo, tačiau įmonė laiku nepagamino baldų, o vėliau prisiminėte, kad dar ir nesate gavę iš įmonės pusės pasirašytos sutarties atgal. Tokiu atveju, greičiausiai sutartis negalios, nepaisant to, kad buvote sutarę viską žodžiu. Arba susitarėte dėl kokios nors daikto pirkimo, sumokėjote avansą, o vėliau pardavėjas grąžino avansą ir nurodė, kad daiktą pardavė kažkam kitam.

Notarinė Sandorio Forma

Notaras tvirtina sandorius, kuriems Civilinis kodeksas ar Civilinio kodekso numatytais atvejais kiti įstatymai nustato privalomą notarinę formą.

Siekiant užtikrinti „vieno langelio“ principą turto pirkėjams nebereikia patiems kreiptis į Nekilnojamojo turto registro tvarkytoją (VĮ Registrų centrą) dėl sutarties fakto ar nuosavybės teisių įregistravimo, visa tai atlieka notaras, patvirtinęs sandorį.

Taip pat, jei įgyjamas daiktas yra perkamas už paskolą ir įkeičiamas kreditoriui, notaras apie sudarytos hipotekos sutarties faktą informaciją perduoda viešam registrui. Be kita ko, valstybės registrų tvarkytojui perduodami duomenys apie notaro patvirtintus įgaliojimus ir vedybų sutartis.

Notaras atlieka įvairius notarinius veiksmus, įskaitant:

• Nuosavybės teisės į dalį sutuoktinių bendro turto liudijimų išdavimą.
• Dokumentų nuorašų ir išrašų tvirtinimą.
• Parašo dokumentuose tikrumo liudijimą.
• Dokumentų pateikimo laiko tvirtinimą.
• Pareiškimų perdavimą kitiems asmenims.
• Piniginių sumų priėmimą į depozitinę sąskaitą.
• Jūrinių protestų priėmimą.
• Vekselių ir čekių protestavimą.
• Vykdomųjų įrašų atlikimą.
• Dokumentų dėl juridinių asmenų registrui pateikiamų duomenų tikrumo surašymą ir tvirtinimą.
• Juridinių asmenų steigimo dokumentų atitikties įstatymų reikalavimams tvirtinimą.
• Kitų įstatymų numatytų notarinių veiksmų atlikimą.

Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti notarinės formos. Formos reikalavimų nesilaikymas sutartį daro negaliojančią. Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje privalo būti nurodyta parduodamo nekilnojamojo daikto kaina. Jeigu kaina sutartyje nenurodyta, sutartis laikoma nesudaryta.

Pas notarą paprastai ateinama jau sudarius preliminarią sutartį. Parengti preliminarią sutartį nėra lengva. Jeigu nežinote teisinių ir biurokratinių niuansų, tai gali užtrukti ilgai arba pavirsti į be galo sudėtingą procesą. Notarinės sutarties kaina sudarys maždaug pusę procento visos sandorio sumos.

Sandorio metu, žymiai daugiau dokumentų turi pateikti pardavėjas, o ne pirkėjas. Pirkėjas daugiausiai dokumentų pateikia kredito įstaigai (jeigu perka su paskola - išsimokėtinai). Pirkėjui, sudarant sutartį pas notarą, paprastai užtenka asmens dokumento ir kredito įstaigos išduotų dokumentų, pagal poreikį. Šie NT pirkimo-pardavimo dokumentai yra būtiniausi, kuomet sudaromas sandoris. Notaras surenka duomenis ir prieš tvirtindamas sandorį patikrina duomenis įvairiuose registruose. Taip užtikrinamas sandorio skaidrumas ir duomenų tikslumas.

Bendraturčių Pirmenybės Teisė

Bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti bendrąja nuosavybe esančią parduodamą dalį ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis tomis pačiomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai parduodama iš viešųjų varžytinių. Kai parduodama dalis nekilnojamojo daikto, į kurį turima bendrosios nuosavybės teisė, apie tai pranešama per notarą. Kai kiti bendraturčiai atsisako pasinaudoti savo pirmenybės teise pirkti arba šios teisės į nekilnojamąjį daiktą neįgyvendina per vieną mėnesį nuo pranešimo gavimo dienos, jeigu bendraturčių susitarimu nenustatyta kitaip, tai pardavėjas turi teisę parduoti savo dalį bet kuriam asmeniui.

Žemės Sklypo Pirkimas-Pardavimas

Parduodant pastatą, įrenginį ar kitokį nekilnojamąjį daiktą yra būtina aptarti pirkėjo teises į žemės sklypą, kuriame yra įgyjamas nekilnojamasis daiktas. Specialūs reikalavimai yra nurodyti parduodant žemės sklypą. Parduodant žemės sklypą, kuriame yra pastatų, statinių, įrenginių, sodinių ar kitokių objektų, sutartyje turi būti aptartas nuosavybės teisės į juos perėjimo klausimas. Jeigu šis klausimas sutartyje neaptartas, laikoma, kad nuo-savybės teisė į parduotame žemės sklype esančius pastatus, statinius, įrenginius, sodinius ir kitokius objektus perėjo žemės sklypo pirkėjui, taigi priklausinį ištinka pagrindinio daikto likimas. Parduodant žemės sklypą taip pat yra būtina atsižvelgti į asmenis, kurie turi pirmumo teisę jį įsigyti.

Šeimos Turtas

Sudarant nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sandorį svarbu atsižvelgti į parduodamo turto teisinį priklausimą remiantis šeimos teisės nuostatomis. Gyvenamoji patalpa, remiantis Civilinio kodekso 3 knyga, gali būti priskirta prie šeimos turto. Šeimos turto teisinis režimas yra būtinas tam, kad būtų įmanoma apginti šeimos interesus bei užtikrinti būtiniausių šeimos poreikių tenkinimą. Sutuoktinis, kuris yra nekilnojamojo daikto, priskirto šeimos turtui, savininkas, gali perleisti nuosavybės teisę į jį, įkeisti ar kitaip suvaržyti teises į jį tik gavęs kito sutuoktinio rašytinį sutikimą. Turtu, kuris yra bendroji jungtinė nuosavybė, sutuoktiniai naudojasi, jį valdo ir juo disponuoja bendru sutarimu. Sandorius, susijusius su bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe esančio nekilno-jamojo daikto ar daiktinių teisių į jį disponavimu ar jų suvaržymu, taip pat sandorius dėl bendros įmonės perleidimo ar teisių į ją suvaržymo bei vertybinių popierių, kurie yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, perleidimo ar teisių į juos suvaržymo gali sudaryti tik abu sutuoktiniai, išskyrus tuos atvejus, kai vienas iš sutuoktinių turi kito sutuoktinio išduotą įgaliojimą tokį sandorį sudaryti.

Vidaus Sandoriai

Viešųjų pirkimų įstatyme (VPĮ) numatytos sąlygos, kai gali būti sudaromas vidaus sandoris. Pagal VPĮ 10 straipsnio 1 dalį vidaus sandoriui pirmiausia keliama pagrindinė jo sudarymo prielaida - jo šalių specifinio subjektiškumo reikalavimas, t. y. tiek pirkėjas, tiek pardavėjas turi būti perkančiosios organizacijos.

Kiti vidaus sandorių kriterijai:

• Kontrolės kriterijus: Perkančioji organizacija kitą perkančiąją organizaciją kontroliuotų kaip savo pačios tarnybą ar struktūrinį padalinį, darydama lemiamą įtaką jos strateginiams tikslams ir reikšmingiems sprendimams.
• Veiklos kriterijus: Per paskutinius trejus finansinius metus kontroliuojamos perkančiosios organizacijos daugiau kaip 80 procentų gautų vidutinių pajamų iš pirkimo-pardavimo sutarčių sudarytų pajamos, gautos iš sutarčių, sudarytų su kontroliuojančia perkančiąja organizacija ar su juridiniais asmenimis, kuriuos kontroliuoja ta perkančioji organizacija, ir skirtų jos (jų) poreikiams tenkinti ar funkcijoms atlikti.
• Privataus kapitalo nedalyvavimo kriterijus: Kontroliuojamos perkančiosios organizacijos kapitale nėra tiesioginio privataus kapitalo dalyvavimo.

Perkančiosios organizacijos, siekdamos sudaryti vidaus sandorį, papildomai turi įvertinti aplinkybes visos ES bendrosios rinkos požiūriu, pavyzdžiui, ar būtų užtikrinamas paslaugų nepertraukiamumas, kokybė ir prieinamumas.

Vidaus sandorio galiojimo laikotarpiu negali pasikeisti VPĮ 10 straipsnio 1 dalies kriterijai. Taip pat, VPĮ 10 straipsnio 5 dalyje įtvirtinta išimtis, kai netgi esant visoms VPĮ 10 straipsnio 1 ir 2 dalies sąlygoms perkančiosios organizacijos negali sudaryti vidaus sandorių.

Nuotolinės Sutartys ir Karantino Įtaka

Nuotolinis sutarčių sudarymas gyvuoja jau netrumpą laiką. Daugeliui pasikeitė ir sutarčių sudarymo procesas būtent karantino laikotarpiu tam, kad bent iš dalies galėtų toliau vykdyti savo veiklą.

Įsivaizduokite, jog jums buvo reikalinga nekilnojamo turto konsultacija, kuri paprastai vykdavo gyvo susitikimo metu. Susitikus gyvai, visi pateikiami pasiūlymai (sutartys) galėdavo būti drąsiai pasirašomi be vargo, taip iš karto užtikrinant susitarimą dėl paslaugų vykdymo. Na, o karantino metu, ne tik konsultacija persikėlė į virtualią erdvę, bet ir sutarčių sudarymas įgavo kitokią formą.

Tam, kad galėtumėte save tinkamai apsaugoti pasirašant nuotolines sutartis el. paštu, žinutėmis ar netgi telefonu, jei esate laisvai samdomas specialistas ir teikiate tam tikras paslaugas ir apie jas, jų pobūdį, eigą bei kainą susitariate el. paštu, žinutėmis ar netgi telefonu. Visi minimi sutarčių sudarymo būdai yra tinkami, jeigu paslaugų suma neviršija 1500 eurų. Jei suma didesnė - įstatymai yra numatę, kad tuomet sutartis turi būti sudaryta raštu.

Sutartys sudaromos ne tik tiesiogiai pasirašant ant jos išspausdintos versijos, bet ir kitais būdais, pavyzdžiui žodiniu sutarimu ar paspaudžiant mygtuką “Sutinku” internetinėje svetainėje. Na, pavyzdžiui, ar atsimenate, kuomet apsipirkinėdami internetu paspaudėte jau minėtą “Sutinku’’ mygtuką, tam, kad užsakymas būtų patvirtintas? Pavyzdys nr2 - el. paštu.

tags: #kokia #forma #turi #buti #sudaryti #nekilnojamo