Lietuvoje daugiabučiuose namuose gyvena apie 60 proc. šalies gyventojų. Šiuo metu daugiabutį galima valdyti trimis būdais: savininkai steigia bendriją, sudaro jungtinės veiklos sutartį (JVS) arba pasirenka administratorių.
Šiuo metu daugiabučių valdymas aprašytas trijuose įstatymuose: bendrijų veiklą reglamentuoja Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas, administratorių - Vyriausybės nutarimu patvirtintos Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatos ir Civilinis kodeksas.
Aplinkos ministerija (AM) paruošė naują Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymo projektą, kurio tikslas - viename įstatyme įtvirtinti daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo, priežiūros, remonto, atnaujinimo ir disponavimo jais principus.
Tačiau šis projektas sukėlė nemažai diskusijų ir pastabų iš gyventojų atstovų bei daugiabučių administravimo įmonių.
Įstatymo Projekto Kritika ir Gyventojų Nuogąstavimai
Lietuvos daugiabučių gyventojų teisių gynimo centro vadovas Giedrius Komka kritikuoja AM paruoštą įstatymo projektą. Anot jo, įstatymas neužtikrina vartotojų ir eilinių gyventojų teisių, taip pat neužtikrina normalių darbo sąlygų tiems, kas prižiūri butų ūkį. G.Komka teigia, kad toks įstatymas neužtikrintų sąlygų dirbti savivaldybėms, kurios būtų apkrautos didesniu darbu ir atsakomybe.
Gyventojų atstovo teigimu, įstatymo projektas stumiamas buldozeriu, nors jis yra neišdiskutuotas, mažai atsižvelgta į pastabas, kurios ne kartą buvo išsakytos per AM vykstančius socialinių partnerių penktadieninius pusryčius.
G.Komka kelia prielaidą, kad galimai yra įkurta įmonė, kuri, įsigaliojus įstatymui, taps savivaldybėms palanki. Pagal įstatymo projektą, jeigu bendrija ar administratorius padaro tris pažeidimus, iš jų atimama licencija, o savivaldybė skiria savo administratorių.
Jungtinės veiklos sutartis, anot G.Komkos, yra naikinama, nes tam reikia 100 proc. namo gyventojų pritarimo. Bendrijoms numatyta pirkimus organizuoti per Centrinės pirkimų organizacijos (CPO) sistemą, o ten net užsiregistruoti be konsultacijų neįmanoma.
G.Komka siūlo patvarkyti esamą įstatymą, kad ten, kur numatyta, jog galima pasikeisti pirmininką ar administratorių, būtų aprašyta ir kaip tai padaryti, kad būtų aiški seka ir daugiau atskaitomybės. Jį stebina ir įstatyme numatytas siūlymas naikinti bendrijos valdybą, nes tokiu atveju pirmininkas įgauna daugiau galių, o gyventojų skundai keliautų tiesiai pirmininkui.
Pasak jo, norėtųsi, kad įstatymas būtų išdiskutuotas, sudarytos darbo grupės, į kurias būtų kviečiami visi suinteresuoti asmenys.
Vienos iš daugiabučius administruojančių bendrovių, UAB "Servico", direktorė Aistė Grigaitienė teigia, kad daugiabučių valdymą iš naujo reglamentuojantis įstatymo projektas yra realybės neatspindintis ir visą pastatų administravimo bei priežiūros sistemą griaunantis sumanymas.
Teisininkas A.Glodenis teigia, kad įstatymo projekte aibė visokių problemų, iki tokių absurdų, kad bendrijoje, pavyzdžiui, gali būti vienas narys, o savivaldybei suteikiama teisė skirti baudas iki 6 tūkst. eurų.
Lietuvos būsto rūmų atstovas teigia, kad administratoriai, kuriems gresia verslo netekimas, atkišę maišelį eis į savivaldybę, kad tik ši neskirtų trečios baudos.
Pasak AM atstovo, įstatymo projektu siekiama apriboti valdytojų savivalę, galimybę piktnaudžiauti įgaliojimais, o tai piktina valdytojus. Įstatymo projektu siūloma nustatyti, kad už nupirktas prekes ar darbus valdytojai turėtų atsiskaityti gyventojams.
AM atstovas teigė, jog visų pirma tikimasi, kad administravimo paslaugas teikiančios bendrovės tinkamai vykdys savo pareigas. O savivaldybės institucija, siekdama pašalinti administratorių iš rinkos, turės konstatuoti, kad administratorius panaudojo gyventojų lėšas ne pagal paskirtį, neteikė jiems informacijos, išrašė sąskaitą nesant tam teisinio pagrindo.
Pasak AM atstovo, įstatymo projektu nebus siūloma naikinti bendrijų valdybų. O reikalavimas, kad jungtinės veiklos sutartimi turtas gali būti valdomas tik pritarus 100 proc. narių - visiškai normalus.
Pagrindinės Įstatymo Projekto Naujovės
Naujasis daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymo projektas dienos šviesą išvydo po ilgų diskusijų su įvairiomis interesų grupėmis, trukusiomis ne vienus metus. Šis reguliavimas yra aktualus apie 60 procentų Lietuvos gyventojų, gyvenančių daugiabučiuose namuose.
Svarbūs pokyčiai:
- Administratoriams nustatomas nepriekaištingos reputacijos principas.
- Prekes, darbus ir paslaugas, susijusias su bendrojo naudojimo objektais, jų valdymu, priežiūra, remontu ir atnaujinimu, savininkų vardu perka valdytojas, vadovaudamasis savininkų sprendimu patvirtintomis pirkimo sąlygomis ir kaina.
- Siūloma nustatyti, kad bendrija galėtų būti tik iš vieno namo, taip siekiant užtikrinti kuo didesnį skaidrumą.
- Naikinamas įgaliotinių institutas.
- Sprendžiama balkonų priežiūros problema - daugiabučio namo balkonus, kurie skirti ne visiems savininkų poreikiams tenkinti, remontuoja tik tie savininkai, kurie turi galimybę patekti bent į vieną tokį balkoną tiesiogiai iš savo buto.
- Siekiant užkirsti kelią piktnaudžiavimui numatyta, kad bendrojo naudojimo objektų valdytojai privalės atsiskaityti gyventojams iki nustatyto termino, o šie turės galimybę ją patvirtinti arba ne.
Šis įstatymas skirtas ugdyti bendruomenę, skatinti aktyviau dalyvauti bendrųjų reikalų sprendime.
Aplinkos ministerija parengė ir pakartotinai derinti pateikė Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo ir jį lydinčių įstatymų paketą, leisiantį didesniam ratui nekilnojamojo turto savininkų steigti bendrijas.
Reaguojant į įvairių susijusių organizacijų pasipiktinimą, buvo suorganizuotas susitikimas AM. Ministerija jau lyg ir rengia naują projektą.
2012 m. balandžio 12 d. Seimas priėmė Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo pakeitimus, kuriais siekiama išplėsti įstatymo taikymo sritį ir reglamentuoti ne tik daugiabučių gyvenamųjų namų, bet ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų steigimą.
Viena esminių įstatymo naujovių - įtvirtinama nuostata, kad visų butų ir kitų patalpų savininkų pareigos, susijusios su bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu, priežiūra ir atnaujinimu, yra lygios neatsižvelgiant į tai, ar butų ir kitų patalpų savininkai priklauso bendrijai, ar ne.
Įstatyme įtvirtinamas įgaliotinių susirinkimo institutas - bendrijos nariams suteikiama teisė išsirinkti savo pastato atstovus - įgaliotinius, kurie prireikus gali pakeisti bendrijos narių visuotinį susirinkimą ir spręsti klausimus bendrijos veiklos klausimais.
Priimtas įstatymas numato keletą naujovių bendrijos valdymo organų rinkimo tvarkoje, taip pat pareigą savivaldybėms vykdyti bendrijos valdymo organų veiklos priežiūrą ir kontrolę.
Kartu su Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymu yra priimtos ir Lietuvos Respublikos administracinių teisės pažeidimų kodekso pataisos, kuriomis įtvirtinama administracinė atsakomybė bendrijos valdymo organų nariams už daugiabučių gyvenamųjų namų bendrojo naudojimo objektų administravimo pareigų nevykdymą.
2019 m. lapkričio 20 d. Seime inicijuotos viešos konferencijos šia tema, kuriose dalyvavo gyventojai, bendrijų pirmininkai, administratoriai ir jungtinės veiklos sutartimi įgalioti asmenys, nevyriausybinės organizacijos, turėjusios galimybę teikti savo pastabas ir pasiūlymus.
Įstatymo projekto aktualumą patvirtina gauta STT išvada, kurioje nustatyta teisinio reguliavimo stoka ir korupcijos rizika.
Dabartinis reguliavimas nėra pakankamai efektyvus - savivaldybių vykdomosios institucijos neturi pakankamai teisinių priemonių užtikrinti, kad valdytojai tinkamai vykdytų funkcijas.
Galiojantys teisės aktai numato galimybę gyventojams kreiptis į atsakingą savivaldybės instituciją dėl bendrųjų objektų valdytojų veiklos.
Svarbu, kad prekes, darbus ir paslaugas, susijusias su bendrojo naudojimo objektais, jų valdymu, priežiūra, remontu ir atnaujinimu, savininkų vardu perka valdytojas, vadovaudamasis savininkų sprendimu patvirtintomis pirkimo sąlygomis ir kaina.
Siūloma nustatyti, kad bendrija galėtų būti tik iš vieno namo, taip siekiant užtikrinti kuo didesnį skaidrumą.
Sprendžiama balkonų priežiūros problema - daugiabučio namo balkonus, kurie skirti ne visiems savininkų poreikiams tenkinti, remontuoja tik tie savininkai, kurie turi galimybę patekti bent į vieną tokį balkoną tiesiogiai iš savo buto.
Siekiant užkirsti kelią piktnaudžiavimui numatyta, kad bendrojo naudojimo objektų valdytojai privalės atsiskaityti gyventojams iki nustatyto termino, o šie turės galimybę ją patvirtinti arba ne.
Pagrindinis lūkestis teikiant šį naująjį įstatymą yra ugdyti bendruomenę, skatinti aktyviau dalyvauti bendrųjų reikalų, klausimų sprendime.
2024-11-12 Tūkstančiai daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų ilgus metus neatnaujina savo duomenų. Pasak Registrų centro specialistų, tai leidžia manyti, kad jos nevykdo jokios veiklos. Remdamasis šia prielaida Registrų centras kreipėsi į šias bendrijas ragindamas jas atnaujinti duomenis.
2024-10-15 Pagal Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijų (DNSB) įstatymą, kaip yra išaiškinęs Konstitucinis Teismas, būti bendrijos nariu neprivalu. Tačiau tik DNSB nariai gali priimti sprendimus dėl bendrosios dalinės nuosavybės valdymo ir priežiūros. Tuo tarpu butų ir kitų patalpų savininkai ne bendrijos nariai neturi tokios teisės.
2024-04-02 Aplinkos ministerija parengė Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo, Viešųjų įstaigų, Civilinio kodekso, Sodininkų bendrijų, Žemės ir Žemės reformos įstatymų pataisas, išplėsiančias nekilnojamojo turto savininkų galimybes valdyti jų bendrojo naudojimo objektus.
2023-11-27 Šiuo metu galiojantis Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas yra labiausiai orientuotas į daugiabučių gyvenamųjų namų butų ir kitų patalpų savininkus, jų steigiamas bendrijas bendrojo naudojimo objektams valdyti. Kitos paskirties pastatų, kurie apima ir komercinius pastatus, savininkų galimybės yra ribotos.
2023-06-28 Daugiabučių namų priežiūra įprastai rūpinasi gyventojų pasirinkta administruojanti įmonė arba patys gyventojai - sudarę jungtinės veiklos sutartį arba įkūrę daugiabučio namo savininkų bendriją. Pastarąjį variantą palaiko ir nekilnojamojo turto (NT) plėtotojai, kurie, baigdami naujus gyvenamųjų daugiabučių projektus, dažnai inicijuoja bendrijų steigimą.
2023-02-08 Nuo šiol atnaujinamo (modernizuojamo) daugiabučio namo gyventojai vieno susirinkimo metu galės balsuoti dėl kelių finansuotojų pasirinkimo, turės galimybę balsuoti dėl rezervo statybos rangos darbams atlikti patvirtinimo ir lėšų skolinimosi daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) projektui įgyvendinti.
2023-01-24 Aplinkos ministerija parengė ir teikia derinti Pavyzdinės butų ir kitų patalpų savininkų sprendimo dėl daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) protokolo formos ir pavyzdinės pavedimo organizuoti daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) projekto parengimą ir (ar) įgyvendinimą, ir (ar) finansavimo paslaugų pirkimo sąlygų aprašo formas.
2023-01-24 Aplinkos ministras patvirtino atnaujintas Daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų steigiamojo susirinkimo protokolo ir steigiamojo susirinkimo dalyvių sąrašo pavyzdines formas ir Pritarimo raštu iš anksto bendrijos steigimo ir kitais steigiamojo susirinkimo darbotvarkės klausimais pavyzdinę formą.
2021-09-29 Nepaisant pernai įvykusios balkono griūties, sostinės Architektų g. 65 esančio daugiabučio gyventojai atsisakė daugiabučio renovacijos. Vilniaus miesto savivaldybė apgailestauja, kad gyventojai į savo namo priežiūrą numojo ranka ir ragina juos apsigalvoti, nes ant kortos - ir aplinkinių saugumas, ir jų pačių.
2021-04-01 Ketvirtadienį, balandžio 1 d., įsigalioję aplinkos ministro įsakymai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkams suteikia daugiau galimybių priimant sprendimus. Nuo šiol gyventojai galės naudotis papildomu balsavimo kanalu - biuletenį pildyti ir pateikti elektroninio ryšio priemonėmis, pavyzdžiui, el. paštu.
2021-03-16 Klaipėdos apygardos teismas apeliacine tvarka išnagrinėtoje civilinėje byloje, kurioje buvo sprendžiamas ginčas tarp namo bendrijos ir atnaujinimo darbus atlikusios įmonės, pripažino bendrijos teisę ginti namo savininkų interesus.
2021-02-19 Aplinkos ministerija kviečia visuomenę susipažinti su siūlomais teisės aktų pakeitimais, skirtais sudaryti galimybę daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkams, taip pat daugiabučių namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų nariams balsuoti nuotoliniu būdu priimant sprendimus.
2020-05-12 Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas (LVAT), išnagrinėjęs bylą dėl Vilniaus miesto savivaldybės administracijos (Administracijos) išduoto leidimo trečiajam suinteresuotam byloje asmeniui įrengti išorinę reklamą ant gyvenamojo daugiabučio namo fasado teisėtumo ir pagrįstumo, konstatavo, kad Administracija, išduodama leidimą įrengti reklamą, privalėjo įvertinti, ar yra gautas namo gyventojų sutikimas.
Daugiabučių bendrijos, namų administratoriai ir apšvietimo stulpų valdytojai kviečiami pasinaudoti valstybės parama, skirta privačioms elektromobilių įkrovimo prieigoms įrengti.
Lietuvoje daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektus prižiūri namo administratoriai, valdytojai ir kiti subjektai. Dėl netinkamos priežiūros, neaiškios atsakomybės ar nepakankamo administravimo procesų skaidrumo, pažeidžiančių savininkų teises ir interesus, tarp administratorių ir gyventojų kyla daug ginčų.
2024-11-12 10:11 Tūkstančiai daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų ilgus metus neatnaujina savo duomenų. Pasak Registrų centro specialistų, tai leidžia manyti, kad jos nevykdo jokios veiklos. Remdamasis šia prielaida Registrų centras kreipėsi į šias bendrijas ragindamas jas atnaujinti duomenis.
2024-10-15 07:42 Pagal Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijų (DNSB) įstatymą, kaip yra išaiškinęs Konstitucinis Teismas, būti bendrijos nariu neprivalu. Tačiau tik DNSB nariai gali priimti sprendimus dėl bendrosios dalinės nuosavybės valdymo ir priežiūros. Tuo tarpu butų ir kitų patalpų savininkai ne bendrijos nariai neturi tokios teisės.
2024-04-02 15:17 Aplinkos ministerija parengė Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo, Viešųjų įstaigų, Civilinio kodekso, Sodininkų bendrijų, Žemės ir Žemės reformos įstatymų pataisas, išplėsiančias nekilnojamojo turto savininkų galimybes valdyti jų bendrojo naudojimo objektus.
2023-11-27 09:18 Šiuo metu galiojantis Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas yra labiausiai orientuotas į daugiabučių gyvenamųjų namų butų ir kitų patalpų savininkus, jų steigiamas bendrijas bendrojo naudojimo objektams valdyti. Kitos paskirties pastatų, kurie apima ir komercinius pastatus, savininkų galimybės yra ribotos.
2023-06-28 09:25 Daugiabučių namų priežiūra įprastai rūpinasi gyventojų pasirinkta administruojanti įmonė arba patys gyventojai - sudarę jungtinės veiklos sutartį arba įkūrę daugiabučio namo savininkų bendriją. Pastarąjį variantą palaiko ir nekilnojamojo turto (NT) plėtotojai, kurie, baigdami naujus gyvenamųjų daugiabučių projektus, dažnai inicijuoja bendrijų steigimą.
2023-02-08 07:02 Nuo šiol atnaujinamo (modernizuojamo) daugiabučio namo gyventojai vieno susirinkimo metu galės balsuoti dėl kelių finansuotojų pasirinkimo, turės galimybę balsuoti dėl rezervo statybos rangos darbams atlikti patvirtinimo ir lėšų skolinimosi daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) projektui įgyvendinti.
2023-01-24 09:54 Aplinkos ministerija parengė ir teikia derinti Pavyzdinės butų ir kitų patalpų savininkų sprendimo dėl daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) protokolo formos ir pavyzdinės pavedimo organizuoti daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) projekto parengimą ir (ar) įgyvendinimą, ir (ar) finansavimo paslaugų pirkimo sąlygų aprašo formas.
2023-01-24 04:35 Aplinkos ministras patvirtino atnaujintas Daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų steigiamojo susirinkimo protokolo ir steigiamojo susirinkimo dalyvių sąrašo pavyzdines formas ir Pritarimo raštu iš anksto bendrijos steigimo ir kitais steigiamojo susirinkimo darbotvarkės klausimais pavyzdinę formą.
2021-09-29 10:26 Nepaisant pernai įvykusios balkono griūties, sostinės Architektų g. 65 esančio daugiabučio gyventojai atsisakė daugiabučio renovacijos. Vilniaus miesto savivaldybė apgailestauja, kad gyventojai į savo namo priežiūrą numojo ranka ir ragina juos apsigalvoti, nes ant kortos - ir aplinkinių saugumas, ir jų pačių.
2021-04-01 16:58 Ketvirtadienį, balandžio 1 d., įsigalioję aplinkos ministro įsakymai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkams suteikia daugiau galimybių priimant sprendimus. Nuo šiol gyventojai galės naudotis papildomu balsavimo kanalu - biuletenį pildyti ir pateikti elektroninio ryšio priemonėmis, pavyzdžiui, el. paštu.
2021-03-16 10:06 Klaipėdos apygardos teismas apeliacine tvarka išnagrinėtoje civilinėje byloje, kurioje buvo sprendžiamas ginčas tarp namo bendrijos ir atnaujinimo darbus atlikusios įmonės, pripažino bendrijos teisę ginti namo savininkų interesus.
2021-02-19 08:14 Aplinkos ministerija kviečia visuomenę susipažinti su siūlomais teisės aktų pakeitimais, skirtais sudaryti galimybę daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkams, taip pat daugiabučių namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų nariams balsuoti nuotoliniu būdu priimant sprendimus.
2020-05-12 09:52 Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas (LVAT), išnagrinėjęs bylą dėl Vilniaus miesto savivaldybės administracijos (Administracijos) išduoto leidimo trečiajam suinteresuotam byloje asmeniui įrengti išorinę reklamą ant gyvenamojo daugiabučio namo fasado teisėtumo ir pagrįstumo, konstatavo, kad Administracija, išduodama leidimą įrengti reklamą, privalėjo įvertinti, ar yra gautas namo gyventojų sutikimas.
2019-12-05 14:10 Aplinkos ministerijos parengtas Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymo projektas, kuriuo siūloma pakeisti šiuo metu galiojantį Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymą, sukėlė daug diskusijų.
Gruodžio 30 d. bus skelbiamas kvietimas teikti paraiškas individualiems iki 500 kWh talpos elektros energijos kaupimo įrenginiams įsirengti. Ši priemonė skirta juridiniams asmenims, ūkininkams ir bendrijoms.
Daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) projektai, kurių paraiškos pateiktos pagal kvietimus teikti paraiškas daugiabučiams namams atnaujinti (modernizuoti), paskelbtus iki 2024 m. rugpjūčio 31 d., baigiami įgyvendinti pagal Valstybės paramos daugiabučiams namams atnaujinti (modernizuoti) teikimo ir daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) projektų įgyvendinimo priežiūros taisykles, patvirtintas Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2009 m. gruodžio 16 d. nutarimu Nr. 1725.
Šie pakeitimai padėtų užtikrinti, kad daugiabučių gyventojai sukauptų pakankamai lėšų savo namo bendrojo naudojimo objektams atnaujinti.
Pagrindiniai teisės aktai, reglamentuojantys daugiabučių namų valdymą:
- Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas
- Vyriausybės nutarimu patvirtintos Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatos
- Civilinis kodeksas
Naujasis įstatymo projektas siekia suvienodinti ir supaprastinti daugiabučių namų valdymą, tačiau susiduria su kritika dėl galimo gyventojų teisių pažeidimo ir savivaldos institucijų apkrovimo.
Valdymo formos:
- Bendrijos steigimas
- Jungtinės veiklos sutartis (JVS)
- Administratoriaus pasirinkimas
Kritikos aspektai:
- Nepakankamas gyventojų teisių užtikrinimas
- Savivaldybių apkrovimas
- Skaidrumo trūkumas
Pasiūlymai:
- Patobulinti esamą įstatymą
- Aiškiau apibrėžti pirmininkų ir administratorių atsakomybę
- Skatinti gyventojų dalyvavimą sprendimų priėmime
Laukiami rezultatai:
- Efektyvesnis daugiabučių namų valdymas
- Skaidresnė veikla
- Geresnė gyventojų teisių apsauga
