Konsultuodami savo klientus, mes nuolat susiduriame su jų nerimu, baime, o kartais ir pykčiu, kuomet tenka sumokėti neplanuotus mokesčius, kurie gerokai pakartina ateities planus. Tačiau tam tikrais atvejais papildomi mokesčiai gali būti taikomi, todėl svarbu žinoti, kokios taisyklės galioja.
Yra trys pagrindiniai mokesčių tipai, susiję su nekilnojamu turtu, kuriuos gali tekti sumokėti gyventojams.
Pajamų Mokestis Pardavus Butą
Trumpas atsakymas: Pardavus butą, priklausomai nuo situacijos, gali tekti mokėti pajamų mokestį (GPM).
Kada mokestis netaikomas?
- Jei butas buvo jūsų nuosavybė ilgiau nei 10 metų, mokėti pajamų mokesčio nereikės.
- Jei bute gyvenote bent 2 metus ir jis buvo jūsų deklaruota gyvenamoji vieta, mokesčio taip pat galima išvengti.
Kada pajamų mokestis taikomas?
Jei butas priklausė trumpiau nei 10 metų ir jame negyvenote, pajamų mokestis (15%) bus taikomas nuo gauto pelno (pardavimo kainos, atėmus pirkimo kainą ir kitus išlaidas, pvz., remonto).
Ką dar reikia žinoti?
Jei už gautas lėšas per vienerius metus įsigysite kitą gyvenamąją vietą, galima sumažinti ar išvengti mokesčio.
10 metų terminas
Jei nuo nekilnojamo turto įsigijimo praėjo 10 ir daugiau metų, GPM mokėti nereikia. Jokių papildomų sąlygų, tampa visiškai nesvarbu, kiek mokėjote tuomet ir už kiek parduodate šiandien.
Terminas skaičiuojamas dienos tikslumu, todėl atkreipkite dėmesį, kada tiksliai įsigijote savo turtą.
2 metus deklaruota gyvenamoji vieta
Jei paskutinius du metus (arba daugiau) Jūs nenutraukiamai deklaravote savo gyvenamąją vietą bute/name, kurį nusprendėte dabar parduoti, GPM mokėti taip pat nereikės.
Gyvenamoji vieta deklaruota mažiau, nei du metai
Tai turbūt įdomiausia išimtis. Jei prieš parduodant savo būstą, ten deklaravote savo gyvenamąją vietą mažiau nei du metus (nesvarbu, tai metai, mėnuo ar savaitė), Jūs taip pat galite nemokėti GPM, jei per artimiausius metus (nuo pardavimo sandorio dienos) nusipirksite kitą būstą ir ten deklaruosite savo gyvenamąją vietą.
Nedetalizuojama ar tai bus pigesnis ar brangesnis turtas, taip pat kiek laiko ten deklaruosite gyvenamąją vietą.
Jei vis dėlto Jūsų atvejis neatitinka nei vienos iš minėtų išimčių, reikėtų pagalvoti apie GPM mažinimą, kadangi įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumas dar nereiškia, jog tai grynas pelnas.
Principas yra tas pats, GMP sudaro 15 % nuo įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo.
Iš esmės nesvarbu, kaip Jūs įsigijote nekilnojamą turtą - pirkote, paveldėjote ar gavote dovanų. Esmė - įsigijimo kaina.
Notaras rengdamas dovanojimo/paveldėjimo sutartį privalo nurodyti turto kainą, kuri, šiuo atveju, turi atitikti rinkos kainą.
Retas pagalvoja, kad tai yra svarbu ir tiesiog palieka viską tvarkyti notarui, tačiau šiuo atveju, notaras tiesiog nurodo kainą, kuri yra įrašyta NTR (nekilnojamo turto registre) išraše - Registrų Centro nustatytą vidutinę rinkos vertę.
Deja, dažniausiai ši vertė neturi nieko bendro su realia rinkos verte ir yra ženkliai mažesnė.
Kokios to pasekmės?
Sakykime, Jūs paveldėjote butą, kurio reali rinkos vertė yra 80.000 Eur, tačiau Registro centro nustatyta vidutinė rinkos vertė yra 50.000 Eur.
Kadangi tai paveldėtas butas, tikriausiai tai nėra Jūsų svajonių butas ir Jūs norėtumėte jį parduoti, o už gautus pinigus nusipirkti tai, kas labiau atitiks Jūsų poreikius.
Tikslo užsidirbti neturite ir parduodate butą už realią rinkos kainą, tai yra 80.000 Eur.
Ką galima padaryti, kad įsigijimo kaina atitiktų realią rinkos vertę?
Visuomet galima užsakyti nepriklausomą nekilnojamo turto vertinimą, šią paslaugą gali suteikti bet kokia sertifikuota NT vertinimo įmonė.
Ką daryti, jei neužsakėte nepriklausomo vertinimo ir dabar įsigijimo ir pardavimo kainos ženkliai skiriasi?
Dažnai šią problemą galima išspręsti užsakant retrospektyvinį vertinimą.
Jums reikėtų kreiptis į vertintoją su prašymu nustatyti Jūsų paveldėto/dovanoto turto vertę tą dieną, kai Jūs įgijote turtą.
Sandoris galėjo įvykti prieš keletą mėnesių arba prieš keletą metų, svarbu, kad vertintojas turėtų galimybę objektyviai nustatytą turto būklę ir atitinkamą vertę įsigijimo dieną.
Įprastu atveju, gavus nekilnojamą turtą, kurio vertė viršija 2.500 Eur, nuo nustatytos kainos skirtumo, reikia sumokėti GPM.
Įprastu atveju paveldėjus turtą, kurio apmokestinamoji vertė neviršija 150.000 Eur, reikės sumokėti 5 % nuo apmokestinamosios vertės.
Svarbu žinoti, kad apmokestinamoji vertė mažinama yra turto vertė, sumažinta 30 %.
Pvz.: Jūs paveldėjote butą, kurio vertė yra 100.000 Eur, tai reiškia apmokestinamoji vertė bus 70.000 Eur (-30%).
Papildomi Mokesčiai
Notaro Paslaugos
Nekilnojamojo turto sandoriai Lietuvoje turi būti patvirtinti notaro. Tai kainuoja apie 0,45-0,5% nuo turto pardavimo vertės.
Nekilnojamojo turto pirkimą užbaigia notarinės sutarties pasirašymas. Pasirašant būsto pirkimo-pardavimo sutartį papildomi mokesčiai yra taikomi už kitus notarinius veiksmus, būtinus, norint patvirtinti pirkimo - pardavimo sutarį.
Pagal Lietuvos Respublikos įstatymus, ruošdamas ir atlikdamas notarinius veiksmus, notaras privalo tikrinti duomenis valstybei priklausančiuose registruose: Gyventojų, Neveiksnių ir ribotai veiksnių asmenų, Hipotekos, Turto arešto aktų, Įgaliojimų, Nekilnojamojo turto kadastro ir registro, Juridinių asmenų, Vedybų sutarčių ir kituose.
Duomenys iš šių registrų gaunami už užmokestį, kurį notaras paima iš kliento ir perduoda valstybės įmonei Registrų centrui ir kitiems duomenų saugotojams.
Prieš atlikdamas notarinį veiksmą notaras gali tik apytiksliai įvardyti patikrų registruose kainą, nes sąskaitą už minėtąsias patikras jis gauna tik atlikęs notarinį veiksmą.
Piniginę dar teks patuštinti ir Registrų centre, įregistruojant nuosavybės teisę į įgytą turtą.
Visų notaro gaunamų pajamų apskaita vedama notariniame registre.
Asmuo, pageidaujantis gauti sąskaitą faktūrą, notarui gali papildomai nurodyti, kad pageidauja gauti mokėjimą už suteiktas notarines paslaugas patvirtinantį dokumentą, ir notaras šį dokumentą privalo pateikti.
Žemės Mokestis
Jei parduodate butą su žemės dalimi (pvz., butas daugiabutyje), turėsite sumokėti žemės mokestį.
Kaip Apskaičiuoti Mokestį?
Pavyzdys:
- Jūsų butas buvo įsigytas už 100 000 eurų.
- Parduodate už 150 000 eurų.
- Pelno suma: 150 000 - 100 000 = 50 000 eurų.
- Pajamų mokestis (15%): 50 000 x 15% = 7 500 eurų.
Tačiau, jei naudojotės butu kaip gyvenamąja vieta, šio mokesčio mokėti nereikės.
Patarimai Pardavėjams
- Konsultuokitės su specialistais: Kreipkitės į NT brokerius arba mokesčių konsultantus, kurie padės tiksliai apskaičiuoti mokesčius.
- Laikykitės įstatymų: Deklaruokite gautas pajamas VMI laiku, kad išvengtumėte papildomų baudų.
- Išsaugokite dokumentus: Išlaikykite visus su pirkimu, remontu ar pardavimu susijusius dokumentus, nes jie gali būti reikalingi pajamų apskaičiavimui.
Mokesčiai Užsienyje Gyvenantiems Asmenims
Jei esate išvykęs iš Lietuvos ir parduodate butą, mokesčių mokėjimas ir deklaravimas gali būti sudėtingesnis. Lietuvoje pajamų mokestis taikomas nepriklausomai nuo to, ar gyvenate šalyje, tačiau gali tekti susidurti su dvigubo apmokestinimo problema.
Tam, kad išvengtumėte papildomų išlaidų, svarbu patikrinti, ar tarp Lietuvos ir jūsų gyvenamosios šalies galioja dvigubo apmokestinimo išvengimo sutartis. Jei taip, galite deklaruoti pajamas tik Lietuvoje arba pasinaudoti lengvatomis.
Be to, užsieniečiai ar Lietuvoje neregistruoti gyventojai privalo pateikti VMI papildomus dokumentus, įrodančius jų turtines teises. Šiuo atveju verta pasitelkti mokesčių konsultantus, kad išvengtumėte galimų nesusipratimų su valstybinėmis institucijomis.
Dažniausiai Pamirštamos Išlaidos Pardavus Butą
Nors dauguma pardavėjų koncentruojasi į pajamų mokestį, yra ir kitų išlaidų, kurios dažnai pamirštamos. Pavyzdžiui, notaro paslaugos - privalomas žingsnis nekilnojamojo turto pardavimo procese - gali sudaryti iki 0,5% nuo parduodamo buto vertės.
Taip pat būtina įvertinti, ar bus mokamas žemės mokestis, jei parduodamas butas turi registruotą žemės dalį.
Dar vienas aspektas - pardavimo rinkodaros išlaidos. NT portalų skelbimų kainos, profesionalių fotografų paslaugos ir papildomos reklamos priemonės gali sudaryti reikšmingą dalį pardavimo išlaidų.
Nekilnojamo turto nuoma ir GPM
Nekilnojamo turto nuoma yra taip pat ekonominė veikla, todėl turi būti apmokestinama. Pagrindinė taisyklė labai paprasta - reikia sumokėti GPM nuo visų pajamų už nuomą.
Vienas iš būdų išvengti GPM - įsigyti verslo liudijimą. Verslo liudijimas - tai pažyma, patvirtinanti, kad asmuo yra sumokėjęs tam tikro dydžio mokestį ir gali verstis tam tikrą veiklą - mūsų atveju NT nuomos veikla.
Verslo liudijimo kainos skiriasi priklausomai nuo savivaldybės, kurioje vykdoma veikla ir yra perskaičiuojamos kiekvienais metais.
Pavyzdžiui, jei butas nuomojamas Vilniuje už 500 Eur per mėnesį arba 6.000 Eur per metus, atitinkamai GPM per metus sudarytų 15 % nuo 6.000 Eur arba 900 Eur.
Nuo 2020 liepos 1 d. gyventojai privalo įsigyti atskirą verslo liudijimą kiekvienam nuomojamam objektui. Jei Jūs nuomojate du butus Vilniuje, už kiekvieną gaunate po 250 Eur per mėnesį, bendrai 500 Eur per mėnesį arba 6.000 Eur per metus, atitinkamai GPM per metus sudarytų 15 % nuo 6.000 Eur arba 900 Eur.
Gyventojų pajamų mokestis deklaruojamas ir mokamas kartą per metus. Deklaruoti ir sumokėti reikia iki gegužės 1 d.
Pavyzdžiui, Jūs nuomojate patalpas įmonei už 500 Eur per mėnesį, atitinkamai GPM sudarys 75 Eur per mėnesį.
ELEMENTARU | Kas slepiasi po „PVM”? || Pinigų karta
Lentelė: Pagrindiniai mokesčiai perkant butą
| Mokestis | Mokėjimo sąlygos | Dydis |
|---|---|---|
| Gyventojų pajamų mokestis (GPM) | Parduodant butą, kuris priklausė mažiau nei 10 metų ir nebuvo deklaruota gyvenamoji vieta | 15% nuo pelno (pardavimo kainos atėmus pirkimo kainą) |
| Notaro paslaugos | Privalomas mokestis už notarinį sandorio patvirtinimą | Apie 0,45-0,5% nuo turto pardavimo vertės |
| Žemės mokestis | Mokamas, jei parduodamas butas su žemės dalimi | Priklauso nuo žemės vertės ir savivaldybės nustatytų tarifų |
| Verslo liudijimas (nuomojant) | Norint legaliai nuomoti butą ir išvengti GPM nuo nuomos pajamų | Priklauso nuo savivaldybės ir veiklos |