Parduodant butą, vienas svarbiausių etapų - teisingai sudaryta preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis ir rankpinigių klausimas. Šiame straipsnyje aptarsime, kokie niuansai svarbūs, kokio dydžio gali būti rankpinigiai ir kaip apsaugoti savo interesus.
Svarbiausi Pirkimo-Pardavimo Sutarties Aspektai
1. Tikslumas
Visoms sutartims ypač svarbus tikslumas. Sudarant sutartį būtina nurodyti jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuoti parduodamą turtą ir sandorio šalis: vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt. Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.
2. Esminės Sąlygos
Sutartyje būtina įtvirtinti esmines sąlygas: kainą, notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, atsiskaitymo ir patalpų perdavimo pirkėjui terminus (jie tarpusavyje labai retai sutampa), atsiskaitymo būdą, būtina nurodyti - atsakomybę už sutarties nevykdymą (baudų dydį ir jų taikymo atvejus).
3. Kaina ir Mokėjimo Terminas
Sutartyje būtina tiksliai įvardyti bendrą turto pardavimo kainą. Jei jos mokėjimo terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius. Taip pat, jei mokėjimų terminai, jų dydžiai ar netgi galutinė kaina priklauso nuo kokių nors papildomų sąlygų - būtinai sutartyje jas nurodykite (pvz., paskirties keitimas, patalpų remontas ir pan.).
4. Trečiosios Šalys
Nepamirškite sutartyje nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą. Pavyzdžiui, jei sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme.
5. Šalių Pareiškimai ir Garantijos
Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant sutartį šalys atliktų visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti preliminariąją sutartį. Taip pat numatyti papildomą sąlygą, jog kiekviena šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
6. Baldai ir Daiktai
Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai. Toks sąrašas turėtų būti kuo išsamesnis, derėtų nurodyti netgi buitinės technikos gamintoją ir modelio numerį.
7. Patalpų Fotofiksacijos
Atskiru priedu pridėti ir patalpų bei paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti sutartyje ir būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas.
8. Terminai
Gerai apgalvoti, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar šalims arba šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus.
9. Pirmasis Mokėjimas arba Avansas
Avanso dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų. Dažniausiai jų dydis yra 5-10 proc. perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė - pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30 proc. ar netgi daugiau perkamo turto kainos.
10. Notarinės Išlaidos
Preliminariojoje sutartyje reikėtų numatyti, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengs notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai šalys jas pasidalina pusiau.
11. Pakeitimai
Preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu. Jei nėra galimybių to formalizuoti atskirame dokumente, pakeitimus galite atlikti ir el. paštu ar sms žinutėmis, šiuo atveju svarbu, kad abi šalys aiškiai patvirtintų sutinkanti su pakeitimais.
12. Sutarties Galiojimas
Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
13. Turto Perdavimas
Galiausiai perduoti turtą visuomet rekomenduojama tik po to, kai pirkėjas iki galo atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą siūloma atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis.
Avansas ar Rankpinigiai: Esminiai Skirtumai
Dažnai dalinis perkamo daikto kainos sumokėjimas yra vadinamas avansu, o ne rankpinigiais. Tačiau retas susimąsto apie teisinius avanso ir rankpinigių skirtumus.
Teisiškai avansu laikomas perkamo daikto kainos dalies sumokėjimas. Rankpinigiais laikoma pinigų suma, kuri yra sumokama pardavėjui pagal sudarytą sutartį, būsimų mokėjimų sąskaita, t. y. sumokėtų rankpinigių suma įeina į perkamo daikto kainą.
Pagrindiniai avanso ir rankpinigių skirtumai:
- Rankpinigiai negali būti mokami pagal sudarytą preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį. Tai reiškia, kad pagal tokią sutartį sumokėta dalis perkamo daikto kainos teisiškai bus laikoma avansu, o ne rankpinigiais.
- Rankpinigiai yra sudarytos pirkimo-pardavimo sutarties užtikrinimo būdas, reiškiantis, kad juos gavęs pardavėjas automatiškai privalo grąžinti pirkėjui dvigubą rankpinigių sumą tuo atveju, jeigu sutartis nėra įvykdoma iš pardavėjo pusės. Tas pats galioja ir tuo atveju, jeigu pirkimo-pardavimo sutartis nėra įvykdoma iš pirkėjo pusės - tokiu atveju sumokėti rankpinigiai automatiškai lieka pardavėjui.
Avanso mokėjimo atveju tai negalioja - apie pardavėjo veiksmus būtina atskirai numatyti sutartyje. Nes kitaip pardavėjas privalės grąžinti avansą pirkėjui net ir tuo atveju, jeigu sudarytą sutartį pažeis pats pirkėjas. Sutartį pažeidus pardavėjui, pirkėjas neturės pagrindo reikalauti iš pardavėjo dvigubos avanso sumos.
Kaip Apsaugoti Sumokėtus Pinigus?
Norint apsaugoti sumokėtus pinigus, būtina laikytis kelių taisyklių:
- Dalies perkamo daikto kainos mokėjimą visais atvejais vadinti ir laikyti avansu.
- Prieš mokant avansą, visuomet sudaryti rašytinę sutartį dėl perkamo daikto.
- Sudaromoje sutartyje įtvirtinti punktą, numatantį, kad sutarties pažeidimo atveju avansas lieka pardavėjui kaip bauda (netesybos), arba avansas grąžinamas pirkėjui bei sumokama avanso dydžio bauda (netesybos), priklausomai nuo to, kuri iš šalių (pardavėjas ar pirkėjas) pažeidė sutartį.
Jeigu tik leidžia galimybės, geriau pinigus perduoti ne grynaisiais, bet pervedant per banką. Bankinis pavedimas su labai aiškiai nurodyta paskirtimi - ar tai yra avansas, ar rankpinigiai - vėliau yra puikus įrodymas, kam tie pinigai buvo skirti.
Dažniausios Klaidos ir Kaip Jų Išvengti
Asmenys, sumokėję dalį perkamo daikto kainos (avansą arba rankpinigius), dažnai nukenčia nuo nesąžiningų pardavėjų tada, kai rašytinė sutartis nėra sudaroma arba ji nėra išsami, o kai kuriais atvejais - klaidinga teisine prasme. Pavyzdžiui, dalinis kainos mokėjimas klaidingai vadinamas rankpinigiais, nors tuo konkrečiu atveju teisiškai jis laikomas avansu; sutartyje nėra susitarta dėl dvigubo avanso grąžinimo sutarties pažeidimo atveju.
Svarbu:
- Mokėjimas grynaisiais negali viršyti 5 tūkst. eurų sumos.
- Būtina visuomet užfiksuoti patį dalinio kainos mokėjimo (avanso) sumokėjimo faktą, abiem šalims (pirkėjui ir pardavėjui) pasirašant grynųjų pinigų priėmimo-perdavimo aktą su konkrečia data ir perduodama pinigų suma, arba įtvirtinant atitinkamą punktą sudaromoje sutartyje, pagal kurį abi šalys (pirkėjas ir pardavėjas) patvirtina grynųjų pinigų sumokėjimo faktą sutarties sudarymo metu.
Pirkėjai neturėtų patingėti ir pasitikrinti, ar perkamas daiktas apskritai priklauso avansą gaunančiam asmeniui. Taip pat ir tai, ar perkamas daiktas nėra areštuotas, įkeistas.
Preliminarios sutartys
Preliminarioji Sutartis: Kas Tai?
Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.
Pagrindiniai aspektai, kuriuos reikia įvertinti preliminariojoje sutartyje:
- Tikslumas: Nurodykite sutarties sudarymo datą, vietą, parduodamo turto ir sandorio šalių duomenis.
- Esminės sąlygos: Įtvirtinkite kainą, notarinės sutarties sudarymo, atsiskaitymo ir patalpų perdavimo terminus.
- Kaina ir mokėjimo terminai: Tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir mokėjimo terminus.
- Trečiosios šalys: Nurodykite visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises.
- Šalių pareiškimai ir garantijos: Užtikrinkite, kad šalys atliko visus reikalingus teisinius veiksmus.
- Baldai ir daiktai: Pridėkite paliekamų daiktų sąrašą.
- Patalpų fotofiksacijos: Pridėkite patalpų ir paliekamų daiktų fotofiksacijas.
- Terminai: Apgalvokite notarinės sutarties sudarymo terminus.
- Pirmasis mokėjimas arba avansas: Nustatykite avanso dydį.
- Notarinės išlaidos: Susitarkite dėl notarinių išlaidų padalijimo.
- Pakeitimai: Derinkite pakeitimus raštu.
- Sutarties galiojimas: Nurodykite sutarties galiojimo terminą.
- Turto perdavimas: Rekomenduojama perduoti turtą tik pilnai atsiskaičius.
tags: #kokio #dydzio #rankpinigiai #parduodant #buta