Žemės Nuomos Sutartis: Reikalavimai ir Ypatumai Lietuvoje

Žemės nuomos sutartis yra svarbus dokumentas, reglamentuojantis žemės sklypo naudojimo sąlygas tarp nuomotojo (žemės savininko) ir nuomininko. Dažnas atvejis, kai ūkininkai žemės sklypus valdo nuomos sutarties pagrindu, t. y. už sutartą atlyginimą naudojasi kitam asmeniui nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius žemės nuomos sutarties aspektus, nuomininko teises ir pareigas, taip pat pateiksime pavyzdžių ir patarimų, kaip sudaryti teisiškai tvarkingą sutartį.

Žemės nuomos sutartis - svarbus žemės ūkio veiklos elementas.

Žemės Nuomos Sutarties Bendrieji Aspektai

Žemės nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja leisti nuomininkui sutartą laiką ir sutartomis sąlygomis naudotis žeme pagal tikslinę paskirtį ir disponuoti iš jos gautais produktais bei pajamomis. Žemės nuomininkas privalo laikytis nuomos sutarties ir įstatymų reikalavimų.

Pagrindiniai Žemės Nuomos Sutarties Elementai

Žemės nuomos sutartis sudaroma raštu. Kai žemė išnuomojama kitų valstybių fiziniams ir juridiniams asmenims, jeigu jie pageidauja, sutartis gali būti surašoma dviem kalbomis: lietuvių ir viena iš užsienio kalbų.

Žemės nuomos sutartyje turi būti nurodyta:

• Šalys (nuomotojas ir nuomininkas).
• Žemės sklypo identifikavimo duomenys (adresas, kadastrinis numeris, plotas).
• Nuomos terminas.
• Mokestis už žemės nuomą.
• Šalių teisės ir pareigos.
• Sutarties nutraukimo sąlygos.

Žemės nuomos sutartyje numatytos sąlygos naudoti išsinuomotą žemę neturi prieštarauti aplinkos apsaugos, visuomenės ir gretimų žemės sklypų savininkų ar naudotojų interesams.

Žemės Nuomininko Teisės ir Pareigos

Žemės nuomininkas išsinuomotame žemės sklype negali atlikti veiksmų, kuriais būtų sunaikintas ar užteršiamas derlingasis dirvožemio sluoksnis, privalo savo lėšomis atlikti nuomotojui priklausančių melioracijos įrenginių, kelių, tiltų, kitų inžinerinių įrenginių smulkius priežiūros darbus Melioracijos įstatymo nustatyta tvarka, saugoti apsauginius, kitus želdinius, taip pat užtikrinti teritorijos aplinkosaugos reikalavimus, jeigu nuomos sutartyje nenumatyta kitaip.

Nuomininkas privalo savo lėšomis remontuoti nuomojamame sklype esančius melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius. Nuomininkas neturi teisės be atskiro Nuomotojo sutikimo statyti nuomojamame žemės sklype pramoninės ir civilinės paskirties statinius.

Subnuoma

Žemės nuomininkas, gavęs nuomotojo sutikimą, įgyja teisę išsinuomotą žemę subnuomoti pagal nuomos sutartyje nustatytus reikalavimus ir sąlygas. Šiuo atveju žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartis nutraukiama šio straipsnio 2 dalyje nustatyta tvarka. Nuomininkas gali subnuomoti žemės sklypą trečiajam asmeniui tik Nuomotojo rašytiniu sutikimu.

Subnuomotojas neturi teisės keisti žemės nuomos sutartyje numatytų žemės nuomos sąlygų ar reikalavimų. Žemės ūkio paskirties žemės nuomoti kitai paskirčiai negu numatyta žemės nuomos sutartyje negalima. Subnuomos sutarčiai galioja visi reikalavimai taikomi ir įprastai žemės nuomos sutarčiai.

Žemės Nuomos Sutarties Ypatumai

Žemės nuomos sutartys, kaip minėta, dažniausiai būna ilgalaikės, todėl rekomenduotina joms skirti išskirtinį dėmesį dar iki sutartinių santykių pradžios ar sudarant sutartį. Žemės nuomininku gali būti Lietuvos Respublikos pilietis bei užsienio fiziniai ir juridiniai asmenys. Privačios ir valstybinės žemės teisinis reglamentavimas yra skirtingas.

Lietuvos Aukščiausiasis teismas, aiškindamas valstybinės žemės nuomos teisinius santykius yra nurodęs, kad valstybinės žemės nuomos santykiams būdingas teisinis apibrėžtumas, kuris riboja šių santykių šalių galimybę, vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, tarpusavio susitarimu nusistatyti kitokias tarpusavio teises ir pareigas, negu tas, kurias įtvirtina atitinkamus santykius reglamentuojančios imperatyviosios įstatymų nuostatos, tuo tarpu privačios žemės nuomos santykiams būdingas sutarčių laisvės principas, kuris suteikia galimybę sandorio šalims susitarti dėl sutarties sąlygų.

Terminas ir Mokestis

Privačios žemės nuomos terminas nustatomas sandorio šalių susitarimu. Valstybinės žemės nuomos atveju nuomos terminas negali viršyti devyniasdešimt devynerių metų ribos. Šalys turi teisę sudaryti ir neterminuotą nuomos sutartį.

Lietuvos Aukščiausias teismas dėl žemės nuomos sutarties termino pasibaigimo ir neterminuotos nuomos sutarties konstatavo, kad pagrindas žemės nuomos sutarčiai pasibaigti yra nuomos termino suėjimas, taigi po žemės nuomos sutarties termino suėjimo tolesnis naudojimasis žeme nustatytomis nuomos sąlygomis nedaro tokios sutarties neterminuotos. Faktinis naudojimasis žeme be juridinio pagrindo, suteikiančio tokią teisę, nesukuria teisėto naudotojo statuso.

Nuomos mokesčio dydis, jei nuomojama žemė yra privati, nustatomas sandorio šalių valia, valstybinės žemės nuomos mokesčio dydis reglamentuojamas atitinkamuose teisės aktuose.

Nuomotojo Pareigos ir Nuomininko Teisės

Žemės nuomininkas turi teisę reikalauti iš nuomotojo jo lėšomis tvarkyti sklypo melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius. Jei žemės savininkas nevykdo šios pareigos, nuomininkas gali vienašališkai nutraukti nuomos sutartį.

Jei žemės savininkas nevykdo remonto, o atitinkamų institucijų remontas pripažintas būtinu, nuomininkas turi teisę atlikti remontą savo lėšomis ir vėliau teismo tvarka išsiieškoti išlaidas, patirtas remonto metu. Žemės nuomininkui taip pat gali būti atlygintos išlaidos, patirtos gerinant žemės ūkio paskirties žemę, jei tai numato žemės nuomos sutartis arba kai šalys iš anksto susitaria dėl planuojamų darbų pobūdžio, masto ir išlaidų.

Civilinis kodeksas numato nuomininko galimybę gauti kompensaciją už nuomos laikotarpiu jo pastatytus pastatus, statinius ar įrenginius, jeigu tai buvo numatyta sutartyje. Jeigu pasibaigus nuomos sutarčiai pastatai nuosavybės teise lieka nuomininkui, jis įgauną teisę žemės servituto nustatymui, tačiau tokia galimybė, turi būti numatyta žemės nuomos sutartyje arba papildomame rašytiniame susitarime. Pastatai, kurie buvo pastatyti pažeidžiant sutartyje numatytas sąlygas, turi būti nugriauti paties nuomininko, to nepadarius, žemės sklypo savininkas gali įvykdyti pats nuomininko lėšomis arba, jei pastatai atitinka visus reikalavimus, įgyti nuosavybės teisę į juos.

Paveldėjimas ir Reorganizavimas

Mirus žemės nuomininkui, su nuomos sutartimi susijusios teisės ir pareigos pereina jo įpėdiniams. Įpėdiniai gali atsisakyti priimti šias teises ir pareigas, tačiau tokiu atveju privalo atlyginti nuomotojui atsiradusius nuostolius. Jei žemės nuomininkas juridinis asmuo reorganizuojamas, teisės ir pareigos pereina po reorganizavimo atsiradusiam juridiniam asmeniui.

Informavimas ir Nutraukimas Prieš Terminą

Nuomininkas turi teisę gauti informaciją iš nuomotojo apie numatomą žemės sklypo perleidimą, įkeitimą ar kitokį teisių į jį suvaržymą. Nuomininkas turi teisę nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą. Jei nuomojama žemės ūkio paskirties žemė, nuomotojui apie tai turi būti pranešta ne vėliau kaip prieš tris mėnesius, jei kitokios paskirties žemė - ne vėliau kaip prieš du mėnesius. Jei nuomotojas nevykdo savo pareigų susijusių su žemės sklypo inžinerinių įrenginių remontu, nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį nesilaikydamas nurodytų terminų.

Žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Žemės naudojimas ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį sudaro du savarankiškus žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą pagrindus.

Pirmumo Teisė

Kai žemės nuomos sutarties terminas pasibaigęs ir kartu su buvusiu nuomininku tokiomis pat sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys, pirmumo teisę sudaryti naują žemės nuomos sutartį turi buvęs tos žemės nuomininkas. Esminė minėtos nuomininko teisių garantijos sąlyga - nuomininkas nuomos sutartį privalėjo vykdyti tvarkingai pagal sutartimi prisiimtus įsipareigojimus.

Svarbiausi Aspektai, Kuriuos Reikėtų Įvertinti Sudarant Žemės Nuomos Sutartį

Sudarant žemės nuomos sutartis, svarbu skirti žemės nuomos ir žemės ūkio paskirties žemės nuomos sąvokas. Prieš nuomos sutarties sudarymą nuomotojas privalo pranešti nuomininkui apie visas trečiųjų asmenų teises į tą daiktą (įkeitimą, servitutą, uzufruktą ir kt.).

• Sutarties terminas: Privačios žemės nuomos terminas nustatomas sandorio šalių susitarimu, o valstybinės žemės nuomos terminas negali viršyti 99 metų.
• Nuomos mokestis: Privačios žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas sandorio šalių valia, o valstybinės žemės nuomos mokesčio dydis reglamentuojamas atitinkamuose teisės aktuose.
• Žemės naudojimo paskirtis: Žemės naudojimas turi atitikti sutartį ir pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį.
• Subnuomos galimybė: Jei numatoma subnuomoti žemę, tai turi būti įrašyta į žemės nuomos sutartį.
• Nuomotojo pareigos: Nuomotojas privalo tvarkyti sklypo melioracijos įrenginius, kelius, tiltus ir kitus inžinerinius įrenginius.

Ūkininkams ir bendrovėms, sudarant privačios žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartį, privalu vadovautis Civilinio kodekso 6.550 straipsniu, kuris apibrėžia, kas sutartyje turi būti nurodyta ir aptarta:

• Žemės nuomotojas.
• Žemės nuomininkas.
• Žemės nuomos objekto duomenys, įrašyti žemės kadastre bei viešajame registre.
• Žemės nuomos terminas.
• Pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis.

Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

• Išnuomojamoje žemėje esančių žemės savininkui ar kitiems asmenims nuosavybės teise priklausančių statinių ir įrenginių naudojimo sąlygos.
• Naujų pastatų, statinių statybos, kelių tiesimo, vandens telkinių įrengimo ir kitos sąlygos.
• Kam pastatai ar įrenginiai bus naudojami pasibaigus žemės nuomos terminui.
• Išnuomojamoje žemėje esančių požeminio ir paviršinio vandens, naudingųjų iškasenų naudojimo sąlygos.
• Žemės naudojimo specialiosios sąlygos ir apribojimai.
• Žemės servitutai ir kitos daiktinės teisės.
• Užmokestis už žemės nuomą, įskaitant užmokestį už melioracijos įrenginius ir kitus inžinerinius įrenginius.
• Mokesčio indeksavimas, jei nuomojama valstybinė žemė.
• Kiti nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai, susiję su žemės sklypo naudojimu ir grąžinimu.
• Atsakomybė už žemės nuomos sutarties pažeidimus.

Sudarant sutartį, svarbu įsitikinti ir patikrinti nuomotojo ir nuomininko tapatybes arba, jei tai juridiniai asmenys - jų įregistravimo dokumentus bei juridinį asmenį atstovaujančio asmens tapatybę patvirtinantį dokumentą ir dokumentą, suteikiantį teisę juridinio asmens vardu sudaryti civilinius sandorius.

Esminis Sutarties Pažeidimas

Tuomet teismas atlieka situacijos teisinį vertinimą ir nustato, ar sutarties pažeidimas (pažeidimas, kurį nuomotojas nurodo kaip pagrindą, dėl kurio nutraukiama nuomos sutartis) laikytinas esminiu sutarties pažeidimu ir ar toks tariamas pažeidimas iš tiesų buvo.

Teismų praktikoje išaiškinta, kad analizuojant, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, visų pirma, vertintini du prievolės vykdymai: pažadėtasis ir faktiškai atliktas. Antra, sprendžiant, ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminę reikšmę, vertintina, ar konkrečios sutarties sąlygos neįvykdymas nulems kreditoriaus intereso prievolės praradimą. Trečia, sprendžiant, ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo, būtina analizuoti pažeidėjo kaltės formą pagal bendrąsias civilinės atsakomybės nuostatas ir nuspręsti, ar pažeidėjo kaltė didelė ir, jei didelė, ar tyčia. Ketvirta, sprendžiant, ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje, būtina nustatyti, ar sutartį pažeidusi šalis elgiasi pasyviai dėl prisiimtų įsipareigojimų vykdymo, taip pat ar net ir su geriausiais ketinimais ji iš viso pajėgi sutartį įvykdyti.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Praktika

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2020 m. spalio 15 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. e3K-3-260-684/2020, išnagrinėjo analogišką situaciją, kai buvo sudaryta ilgalaikė žemės nuomos sutartis, nuomos sutarties vykdymo laikotarpiu pasikeitė nekilnojamojo turto savininkas, kuris vienašališkai nutraukė nuomos sutartį, kadangi nuomininkas nesutiko su naujojo savininko pasiūlymu keisti sudarytos nuomos sutarties sąlygas.

Be kita ko, teismas vertino, ar yra aplinkybių, kurios leistų pagrįstai manyti, kad nuomininkas ateityje tinkamai nevykdys nuomos sutarties. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas konstatavo, kad byloje nenustatyta jokių konkrečių nuomininko veiksmų, kurie leistų naujajam žemės savininkui nesitikėti, jog nuomininkas tinkamai įvykdys sutartį ateityje. Naujojo savininko nurodyta aplinkybė, kad nuomininkas galimai neatsiskaitė su juo už kito žemės sklypo nuomą, dėl ko jis buvo priverstas kreiptis į teismą, nesudaro pagrindo spręsti, kad nuomininkas pažeis ir šią nuomos sutartį. Aplinkybė, kad nuomininkas nepriėmė naujojo savininko pasiūlymo bei pakartotinio pasiūlymo keisti nuomos sutarties sąlygas taip pat neatitinka iš anksto numatomo esminio sutarties pažeidimo požymio.

Valstybinės Žemės Nuomos Reglamentavimas

Valstybinės žemės nuomos santykiams taikomi specialūs reikalavimai. Valstybinė žemė užsienio valstybių diplomatinėms ir konsulinėms įstaigoms išnuomojama LR Vyriausybės nustatyta tvarka. Valstybinės žemės sklypai žemės ūkio veiklai išnuomojami laikantis LR Vyriausybės nustatytos tvarkos.

Valstybinės žemės ne žemės ūkio veiklai nuomos sutartis turi būti įregistruota miesto (rajono) valdybos žemėtvarkos tarnyboje per tris mėnesius. Valstybinė žemė naudojama laikantis LR Vyriausybės patvirtintų Specialiųjų žemės ir miško naudojimo sąlygų.

Valstybinė žemė išnuomojama:

• Aukciono būdu, laikantis Valstybinės žemės sklypų ne žemės ūkio veiklai pardavimo ir nuomos aukcionų nuostatų.
• Be aukciono.

Žemės nuomos terminas nustatomas nuomos sutartyje šalių susitarimu, bet ne daugiau kaip 99 metams, suteikiant nuomininkui pirmumo teisę pratęsti nuomos laiką, jeigu jis tvarkingai vykdė sutartyje numatytus įsipareigojimus. Sutartis galioja ir pasikeitus nuomotojui.

Pagrindiniai skirtumai tarp privačios ir valstybinės žemės nuomos.

tags: #koks #turi #buti #zemes #nuomos #sutartis