Šiandien verslui aktualus klausimas - nuomotis ar turėti savo patalpas. Atsakymą į šį klausimą geriausiai sufleruoja dabartinė ekonominė situacija ir padėtis rinkoje, nes komercinės paskirties patalpų nuomos kainos nuolat kinta. Šiame straipsnyje apžvelgsime komercinių patalpų nuomos ir pardavimo tendencijas didžiuosiuose Lietuvos miestuose, įskaitant biurų, prekybos ir sandėliavimo patalpas.
Biurų rinka Vilniuje
Vilniaus biurų rinka, lyginant su kitais šalies didmiesčiais, išsiskiria savo dydžiu. Tačiau pastaraisiais metais ji ūgtelėjo itin nežymiai. "Ober-Haus" rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis teigia, kad per pirmąjį 2025 metų pusmetį buvo atidarytas tik vienas didesnis naujas objektas.
Vis dėlto, sostinėje įvyko ir kitų svarbių pokyčių. Šalia Vilniaus oro uosto "Avia Solutions Group" vystomame aviacijos įmonių miestelyje atidarytas jau trečiasis biurų pastatas, kuriame įsikūrė oro linijų bendrovė "Avion Express". Į naujas biuro patalpas keliasi nuomininkai rekonstruotame pastate Vilniaus gatvėje ir baigiamame statyti Šv. Jokūbo kvartale šalia Lukiškių aikštės.
"Ober-Haus" skaičiavimais, šie trys projektai sostinės rinką iš viso papildė apie 10.000 kv. m naudingo biuro ploto. Bendras modernių biuro patalpų plotas per 2025 metų pirmąjį pusmetį Vilniuje paaugo mažiau nei 1% ir pasiekė 1.194.000 kv. m.
Po laisvų biuro patalpų lygio augimo 2023-2024 metais, 2025 metais fiksuojamas nedidelis jo sumažėjimas. Tai lėmė itin nedidelis naujos biurų pasiūlos prieaugis. "Ober-Haus" duomenimis, per 2025 metų pirmąjį pusmetį laisvų biuro patalpų lygis šalies sostinėje sumažėjo nuo 8,8% iki 8,5%. A klasės biurų neužimtumas sudarė 7,3%, o B klasės - 9,3%.
Bendras išnuomotų modernių biuro patalpų kiekis jau pastatytuose pastatuose per 2025 metų pirmąjį pusmetį šalies sostinėje sudarė 38.700 kv. m. Šiais metais paskelbti keli didesni nuomos sandoriai padėjo reikšmingai padidinti patalpų užimtumą keliuose veikiančiuose biurų pastatuose.
Pavyzdžiui, į 2018 metais pastatytą biurų pastatą "Asgaard Keys" įsikels nacionalinis plėtros bankas ILTE (3.600 kv. m), o Lietuvos kariuomenės finansų ir apskaitos departamentas išsinuomojo apie 2.400 kv. m.
Biurų nuomos kainos Vilniuje
Pastaraisiais metais pakankamai sparčiai augęs laisvų biuro patalpų lygis stabilizavo ir nuomos kainas. 2025 metų pirmąjį pusmetį jos išliko nepakitusios. Šiuo metu B klasės biurai dažniausiai siūlomi nuomotis už 10,0-15,5 Eur/kv. m, A klasės - 16,0-20,0 Eur/kv. m. Pačių patraukliausių patalpų nuomos kainos naujausiuose verslo centruose gali siekti 21,0-22,0 Eur/kv. m.
Vilniaus biurų rinkos apžvalga, 2020 07 16
Biurų rinka Kaune
Kaune pastaraisiais metais taip pat fiksuojama negausi biurų plėtra. 2024 metais naujų projektų nebuvo pastatyta, o per 2025 metų pirmąjį pusmetį buvo įgyvendinti tik du nedideli nauji projektai (Veiverių g. ir Savanorių pr.), kuriuose siūlomos patalpos tiek prekybinei, tiek administracinei paskirčiai. Bendras modernių biuro patalpų plotas 2025 metų viduryje siekė 248.400 kv. m.
"Ober-Haus" skaičiavimais, per 2025 metų pirmąjį pusmetį laisvų biuro patalpų lygis Kaune ūgtelėjo nuo 3,7% iki 4,4%. "Nuo 2022 metų pabaigos laisvų biuro patalpų lygis šiame mieste išlieka stabilus - apie 4 procentus, kadangi naujų projektų plėtra nėra gausi ir rinka sugeba įsisavinti naujai pasiūlomas patalpas", - teigia R. Reginis.
Pasak "Ober-Haus" atstovo, pokyčių Kauno rinkai turėtų įnešti dabar plėtojami projektai. Pavyzdžiui, "Nemunaičių" kvartale šiuo metu statomas didelis verslo centras "Hermanas", kuris 2025 metų pabaigoje ar kitų metų pradžioje nuomininkams pasiūlys apie 10.000 kv. m ploto biuro patalpų. Dar du projektai įgyvendinami Savanorių prospekte, kurie 2026 metais rinkai pasiūlys apie 10.000 kv. m.
Biurų nuomos kainos Kaune
"Ober-Haus" duomenimis, naujausiuose ir aukščiausios klasės Kauno verslo centruose šiuo metu prašomos nuomos kainos siekia apie 16,0-19,0 Eur/kv. m. B klasės pastatuose biurų nuomos kainos dažniausiai siekia 10,0-14,0 Eur/kv. m.
Biurų rinka Klaipėdoje
Klaipėdos biurų rinka naujų patalpų papildymo per 2025 metų pirmąjį pusmetį nesulaukė, tad bendras modernių biuro patalpų plotas išliko nepakitęs ir sudarė 82.800 kv. m.
"Atsižvelgiant į tai, kad šiame mieste biurų plėtra išlieka vangi - per 2023-2024 metus buvo įgyvendinti tik trys nauji projektai, kurie rinkai pasiūlė apie 6.600 kv. m naujų biuro patalpų, laisvų patalpų lygis biurų pastatuose iš esmės išlieka stabilus", - sako R. Reginis.
Todėl Klaipėdoje su nekantrumu laukiama "Memelio miesto" kvartale statomo didelio verslo centro "Hanza" statybų pabaigos. Šis beveik 11.000 kv. m antžeminio ploto verslo centras turėtų būti pastatytas arba 2025 metų pabaigoje, arba kitų metų pradžioje, o jame apie 2.000 kv. m plotą nuomosis "Swedbank".
Šis išskirtinis projektas turėtų kilstelėti biuro patalpų nuomos kainų kartelę, kadangi iki šiol Klaipėdoje veikiančiuose verslo centruose aukščiausios tipinių biurų nuomos kainos siekė iki 15,0-16,0 Eur/kv. m.
Nuomotis ar turėti savo patalpas?
Šalies verslas jau pratinasi nekilnojamojo turto (NT) objektus valdyti patikėti profesionalams ir dėmesį sutelkti į pagrindinę veiklą. Atsakymą į klausimą, verslui geriau nuomotis ar turėti savo patalpas, pasak NT agentūros "Ober-Haus" Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovo Sauliaus Vagonio, sufleruoja dabartinė ekonominė situacija ir padėtis rinkoje.
"Šiuo metu nuomotis labai patrauklu, ypač jeigu pavyksta žemą nuomos kainą užfiksuoti ilgesniam laikotarpiui". S.Vagonis taip pat pabrėžė, kad šiandien daugeliui įmonių patalpų nuoma yra vienintelė išeitis tęsti veiklą.
"Dauguma bendrovių šiandien net negali pagalvoti apie nuosavas patalpas, nes neturi pinigų joms įsigyti. Antra, turto įsigijimas yra savotiškas lėšų užšaldymas gana ilgam laikotarpiui.
Komercinių patalpų nuomos kainų pokyčiai
Komercinės paskirties patalpų nuomos kainos per šiuos metus gerokai sumažėjo. NT portalo aruodas.lt duomenimis, komercinių patalpų nuomos kainos, palyginti su kainų piko laikotarpiu 2008-ųjų pradžioje, Vilniuje ir Klaipėdoje nukrito apie 50 proc., Kaune - apie 40 proc.
"Vien nuo šių metų pradžios biurų nuomos kainos Vilniuje sumažėjo 40-45 proc.", - teigia ekspertai.
Kaip matyti iš portale aruodas.lt įdėtų skelbimų, biuro patalpų nuoma Vilniuje, neatsižvelgiant į jų įrengimą ir vietą mieste, šiuo metu kainuoja vidutiniškai 20 litų už 1 kv. m, Kaune - 14 litų už 1 kv. m, Klaipėdoje - 21 litą už 1 kv. m. Prekybos paskirties patalpos sostinėje kainuoja vidutiniškai 30 litų už 1 kv. m, Kaune - 25 litus už 1 kv. m, Klaipėdoje - 24 litus už 1 kv. m. Už sandėliavimo patalpas tektų mokėti po 6-8 litus už 1 kv. m.
| Miestas | Biuro patalpų nuoma (vidutiniškai, litais už 1 kv. m) | Prekybos patalpų nuoma (vidutiniškai, litais už 1 kv. m) | Sandėliavimo patalpų nuoma (vidutiniškai, litais už 1 kv. m) |
|---|---|---|---|
| Vilnius | 20 | 30 | 6-8 |
| Kaunas | 14 | 25 | 6-8 |
| Klaipėda | 21 | 24 | 6-8 |
"Swedbank" patirtis
Sprendimas dėl naujo "Swedbank" administracinio pastato Vilniuje statybų buvo priimtas įvertinus ilgojo laikotarpio perspektyvą. 2004 m., kai buvo priimtas sprendimas statyti pastatą, rinkoje tiesiog nebuvo nuomai skirtų patalpų, tinkančių bankui pagal dydį ir paskirtį.
Banko sprendimas 2007 m. gruodį parduoti tuo metu turėtus 25 NT objektus buvo pagrįstas šiuolaikine tarptautine praktika, taip pat tarptautinės SEB grupės politika. Tuo pačiu metu turėtus NT objektus pardavė ir Latvijoje bei Estijoje veikiantys SEB grupės bankai.
Dabar patalpos, kurias bankas nuomojasi ir kuriose yra įsikūręs, administruojamos NT profesionalų - jie tai gali daryti kur kas efektyviau nei bankas. Per dvejus metus ne tik išaugo planuotas pastatų valdymo efektyvumas, bet ir sumažėjo sąnaudos.
tags: #komercines #patalpos #swedbank