Svajonių namo statyba prasideda nuo tinkamo sklypo pasirinkimo. Tačiau, renkantis sklypą, galima padaryti nemažai klaidų, kurios vėliau gali kainuoti brangiai. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį planuojant įsigyti sklypą, ypač daug dėmesio skirsime įvažiavimo į sklypą reikalavimams ir dažniausioms pirkėjų klaidoms.
Įvažiavimas į sklypą: ką reikia žinoti?
Prieš perkant sklypą, svarbu įvertinti įvažiavimo į jį galimybes. Architektė Ieva Pavilonė teigia, kad dažnai žmonės galvoja, iš kurios pusės bus įvažiuojama - pietinės, rytinės, vakarinės ar šiaurinės. Tai svarbu dėl namo orientacijos.
Atsižvelgdami į pirmiau nurodytą, jeigu norite prisijungti prie susisiekimo komunikacijų (įrengti įvažiavimą nuo kelio (gatvės) į žemės sklypą kitoje vietoje), turėtumėte kreiptis į to kelio (gatvės) valdytoją dėl prisijungimo sąlygų išdavimo.
Visų pirma reikėtų analizuoti teritorijų planavimo dokumentus ir išsiaiškinti, ar toks keitimas konkrečiame sklype būtų galimas. Jei galima pakeisti įvažiavimo vietą, tai statytojas (užsakovas) turėtų gauti prisijungimo prie susisiekimo komunikacijų sąlygas (toliau - prisijungimo sąlygos).
Jeigu sklypui yra parengtas detalusis planas, tuomet griežtai turime vadovautis planu ir įvažiavimą į sklypą daryti ten, kur jis numatytas.
Dažniausios klaidos renkantis sklypą
Architektė Ieva Pavilonė sako, kad dažniausia klaida renkantis sklypą yra visų galimų apsaugos zonų sklype ir, kur yra sklypas, neįvertinimas.
Apsaugos zonos
Apsaugos zonos gali būti inžineriniams tinklams, pavyzdžiui, sklype arba palei sklypą iš gatvės pusės gali eiti elektros apsaugos zona, vandentiekio, nuotekų inžineriniai tinklai, kurie gali eiti per sklypą ir riboti užstatymą.
Taip pat būna kelio apsaugos zona, ypač vietinės reikšmės keliai turi tokias zonas, kurios gali siekti ir 10 metrų nuo įvažiavimo pusės, tai tokiu atveju pastatą jau reiktų traukti net 10 metrų nuo kelio.
Pirkėjai patys sunkiai gali įsivertinti gaisrinius reikalavimus, kurie riboja užstatymą iki kaimyninių pastatų. Labai svarbu tai žinoti, nes, pavyzdžiui, jei kaimynas pasistatė namą 3 metrai iki savo sklypo ribos, pirmasis gavo tokiam projektui statybos leidimą, jis išlaiko reikalavimus, nes šalia esantis sklypas šalia buvo dar tuščias.
Tarkime, kad namas yra mūrinis, tai jo gaisrinės saugos klasė bus antra ir mums, kitame sklype norint statyti kitą pastatą, iki šito kaimyno namo reikėtų išlaikyti 8 metrus.
Projektuojant namą mieste reikalaujama, kad nuo jo iki gaisrinio hidranto būtų ne daugiau nei 200 metrų, o jeigu pastatas projektuojamas kaimo vietoje, pavyzdžiui, Vilniaus rajone, ne toliau nei 1 km atstumu nuo projektuojamo pastato turi būti vandens telkinys. Jeigu taip nėra, tokiu atveju sklype reikia arba projektuoti, kasti kūdrą, arba gaisrinius rezervuarus, o tai apriboja užstatymą.
Tačiau reikia būti atsargiems perkant sklypą šalia vandens telkinių, nes nuo vandens telkinio yra nustatoma apsaugos juosta ir nuo jos standartiškai 50 metrų statyba yra negalima.
Taip pat reikėtų atkreipto dėmesį, ar jame yra vandentiekio ir nuotekų sistemos, ir per kur jos eina, nes komunikacijos gali labai riboti užstatymo galimybes. Pardavėjo reikėtų klausti, ar iki sklypo ateina komunikacijos ir kur eina, nes vėlgi, jos turi savo apsaugos zonas. Taip pat apsaugos zonas turi ir vietiniai gręžiniai, tad jeigu sklypas mažas, o namo žmogus nori didesnio, gali nepavykti tokio noro įgyvendinti.
Sklypo dydis ir forma
Žmonės, pirkdami sklypą, neįvertina, kokios namo formos, kelių aukšto namo norės, ar jam reikia papildomų pastatų sklype. Nes ne visuose sklypuose galima pastatyti bet kokį namą ir dar priestatų. Taip gali nutikti ir dėl užstatymo intensyvumo rodiklių, kurie nustatomi bendruoju planu arba detaliaisiais planais. Net jei sklypas yra didesnis, užstatymo tankumas jame gali būti mažesnis.
Jeigu žmogus nori pasistatyti vieno aukšto namą su garažu, jam reikėtų ieškoti apie 12 arų sklypo. Jeigu turime 10-12 arų sklypą, dažniausiai projektuojame vieno aukšto namą, normalaus dydžio kiemą. Tai yra komfortiškas variantas. Jeigu kalbant apie tankumo rodiklius, tai 12 arų sklype galima užstatyti preliminariai, jei nėra kažkokių kitokių reglamentų, kuriais būtų sumažinti tie rodikliai, 300 kv.m, tad pastatams galėtume skirti apie 280 kv.m. Dažniausiai žmonės domisi namais iki 100 kv. m, tai tokiems namams, jeigu nėra papildomų sąlygų, apribojimų, užtektų ir 8 arų sklypo.
Iš esmės viskas eina kartu - reikia kartu ir galvoti, žinoti, kokio namo reikia, ir tuomet rinktis sklypą.
(DIDŽIULIS POVEIKIS) Žemės pirkimas ir namo statyba
Kaip pasiruošti namo statybai
Patarimai, kaip nepadaryti klaidų renkantis sklypą
Norint išsirinkti geriausią variantą, pirmiausia reikia susirasti ir išnagrinėti teritorijos, kurioje planuojama pirkti sklypą namo statyboms, bendrąjį planą. Reikia įsitikinti, ar teritorija, kurioje planuojama pirkti sklypą, yra gyvenamoji, ar kažkur šalia nėra komercinės, sandėliavimo paskirties sklypų, kuriuose ateityje kaimynystėje gali atsirasti koks nors sandėlis.
Prieš perkant sklypą reikėtų prašyti pardavėjo, kad suteiktų informacijos apie sklypo detalųjį planą, pasiaiškinti, kokiu būdu buvo suformuotas sklypas - ar tiesiog kadastriniais matavimais, ar detaliuoju planu, ar formavimo pertvarkymo projektu. Nes du paskutiniai dokumentai gali reikšti, kad sklype yra kažkokių apribojimų.
Taip pat reikia pasižiūrėti NT išrašą, nes jame taip pat galima rasti daug naudingos informacijos, būna aprašyti servitutai, ar tokių sklype yra, apsaugos zonas. Bet išrašas turi būti atnaujintas.
Mažiausiai „kabliukų“ atsiranda tuomet, kai sklypui yra parengtas detalusis planas. Taip pat visada patrauklu turėti galimybę prisijungti prie centralizuotų nuotekų valymo tinklų, vandentiekio, dujų.
Pagrindiniai aspektai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį renkantis sklypą:
| Aspektas | Aprašymas |
|---|---|
| Teritorijos planavimo dokumentai | Būtina išanalizuoti teritorijų planavimo dokumentus ir išsiaiškinti, ar sklype galima statyba. |
| Apsaugos zonos | Reikia įvertinti, ar sklype nėra inžinerinių tinklų, kelių ar kitų apsaugos zonų, kurios gali riboti statybą. |
| Gaisriniai reikalavimai | Svarbu įsitikinti, kad sklypas atitinka gaisrinius reikalavimus, pavyzdžiui, atstumą iki gaisrinio hidranto ar vandens telkinio. |
| Komunikacijos | Reikia išsiaiškinti, ar sklype yra vandentiekio ir nuotekų sistemos, ir per kur jos eina. |
| Sklypo dydis ir forma | Svarbu įvertinti, ar sklypo dydis ir forma tinkami planuojamam namui ir kitiems pastatams. |
| Detalusis planas | Jei sklypui yra parengtas detalusis planas, būtina jo laikytis. |
Kada reikalingas kaimyno sutikimas statyboms?
Planuojant statybas savo sklype, svarbu žinoti, kada reikalingas šalia esančių sklypų savininkų sutikimas. Trumpai tariant, tokie sutikimai reikalingi beveik visais atvejais, tačiau būtina įsigilinti į kiekvieną konkrečią situaciją. Jei nesate tikri, ar jums reikalingas kaimynų sutikimas, rekomenduojama kreiptis į specialistus, kurie įvertins jūsų situaciją.
Visi atvejai, kada reikalingas šalia esančių sklypų savininkų rašytinis sutikimas dėl statybų, yra numatyti Statybos techniniame reglamente STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas“.
Kada reikalingas rašytinis kaimynų sutikimas?
Šalia esančių sklypų savininkų sutikimai dėl statybų Jūsų sklype reikalingi, kai:
- Yra statomas užtvaras ant sklypo ribos.
- Statoma arčiau kaip 1 metras iki sklypo ribos.
- Kitais Statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 numatytais atvejais.
Konkretus pavyzdys: priestato statyba
Tarkime, turite sodo namelį 6 arų sklype ir norite statyti priestatą. Koks turi būti mažiausias atstumas nuo sklypo ribos iš pietų pusės? Ar galima palikti tik 1 metrą? Ar reikalingas kaimynų sutikimas?
Jei norite palikti 1 metrą, reikalingas kaimyno notariškas sutikimas ir pastato rekonstrukcijos projektas. Privalomas pastato atstumas nuo sklypo ribos yra 3 metrai iš visų pusių. Jei kaimynas duoda raštišką sutikimą (notarinį), tuomet galima statyti arčiau tiek, kiek parašyta kaimyno sutikime.
Atstumai nuo sklypo ribos: pagrindinės taisyklės
Statiniai turi būti išdėstomi sklype taip, kad nebūtų pažeisti gretimų sklypų savininkų ar naudotojų pagrįsti interesai. Bendruoju atveju, mažiausi atstumai nuo pastatų (priestatų) iki 8,5 m aukščio - ne mažesnis kaip 3,0 m iki sklypo ribos. Aukštesniems pastatams šis atstumas didinamas 0,5 m kiekvienam papildomam pastato aukščio metrui.
Šis atstumas gali būti sumažintas, jei gautas gretimo sklypo savininko sutikimas raštu (patvirtintas notariškai). Bet kuriuo atveju turi būti išlaikomi ir priešgaisriniai atstumai tarp pastatų esančių gretimuose sklypuose.
Priešgaisrinis atstumas priklauso nuo pastatų konstrukcijų ir gali svyruoti nuo 6,0 m iki 8,0 m ar net 15,0 m. Tiksliai pasakyti atstumą galima tik įvertinus gretimuose sklypuose esančius pastatus.
Svarbu įsidėmėti:
- Mažiausias atstumas nuo pastato iki sklypo ribos turi būti 3 metrai, kitu atveju reikalingas kaimyno notariškai patvirtintas sutikimas.
- Būtina įvertinti, ar yra išlaikomi priešgaisriniai atstumai tarp pastatų (minimum 6 metrai, jei pastatai pirmos ugniaatsparumo klasės).
- Pagal LR teisės aktus, minimalus atstumas nuo pastato stogo konstrukcijos iki sklypo ribos yra trys metrai, neišlaikant minimalaus atstumo būtinas gretimo sklypo savininko sutikimas patvirtintas seniūno ar notaro.
Moduliniai namai: ar visada reikalingas kaimynų leidimas?
Vis dažniau kylantis klausimas - ar modulinis namas statomas tam tikrame sklype visada yra lygiateisis tradiciniam namui? Kada jam statyti nereikia kaimynų leidimo?
Dažnai pastačius modulinį namuką šalia kito sklypo ribos, kyla ginčų, ar jis laikomas statiniu, kurio statybai taikomas minimalus 3 metrų atstumas nuo gretimo sklypo ribos, ar visgi nekilnojamas daiktas, kurio statybai netaikomi minimalūs atstumai nuo gretimo sklypo ribos, t.y. kuris gali būti pastatytas kad ir prie pat sklypo ribos.
Be gretimo sklypo savininko leidimo (sutikimo) statyti kilnojamą namuką galima, jeigu jis neatitinka statinio sąvokos, o tam įvertinti yra keli svarbūs kriterijai ir sąlygos.
Sąlygos, kad modulinis namas būtų laikomas kilnojamu turtu:
- Laikančios konstrukcijos: Užtikrinti, jog daikto (modulinio namo) laikančios konstrukcijos nėra statomos statybos būdu žemės sklype.
- Ryšys su žeme: Daiktas nebūtų tvirtai, neatsiejamai susietas su žeme.
- Dokumentacija: Įsitikinti, kad namelio komerciniame pasiūlyme, pirkimo - pardavimo dokumente, techninėje specifikacijoje ir pan., nėra reikalavimo įrengti pamatus žemės sklype daikto naudojimo pagal paskirtį ar stabilumo užtikrinimo tikslais. Taip pat, jog būtų pažymėta, kad tai „kilnojamas“ modulis/namelis su visomis sienomis, langais ir durimis.
- Perkėlimo sąnaudos: Įsitikinti, kad namo perkėlimo sąnaudos yra palyginus mažos.
- Komunikacijos: Elektros tinklų pajungimą reikėtų padaryti lengvai atjungiamą. Vandens sistemą reikėtų įrengti taip, kad irgi būtų lengva atjungti bei perkelti į kitą vietą namą.
- Nuotekos: Jeigu namelyje bus reikalinga įrengti trapą (pvz. vandeniui nubėgti), rekomenduotina jį išleisti ant žemės sklypo, o ne į specialias nuotekų valymo sistemas (jeigu tos nuotekos netaršios).
- Apsaugos zonos: Statant namuką, reiktų įvertinti ir kaimyniniame sklype esančias apsaugos zonas: geriamojo vandens gręžinio ar šulinio vietos (jeigu toks yra), nuotekų valymo sistemos ir pan.
- Terasa: Jeigu ketinate įsirengti terasą aplink savo kilnojamą turtą, reikia žinoti, jog terasa priskiriama inžineriniam statiniui, kuriam taikomas minimalus 1 metro atstumas nuo gretimo sklypo ribos. Tam, kad modulinis namas išliktų kilnojamas turtas, rekomenduotina terasos nesujungti jungtimis (varžtais ir pan.) prie modulio taip, kad šis sujungimas trukdytų perkelti daiktą į kitą vietą (palikite bent 1 cm.).
Teisminiai ginčai dažniausiai palankiau baigsis tiems, kurie jiems yra geriau pasiruošę. Tad jeigu statydamiesi modulinį namą skirsite dėmesio visoms šioms išvardintoms detalėms, labai tikėtina, kad jūsų turtas liks stovėti ten, kur ir planavote, o gretimo sklypo savininko sutikimo jam gauti nereikės, nes daiktas nebus priskirtas statiniui, kurio statybai nustatytas minimalus 3 m.
tags: #komunikacijos #salia #kaimyno #sklypo